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當前房地產物業(yè)管理的問題
下文是一篇小編精心準備的當前房地產物業(yè)管理的問題，歡迎各位物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的同學進來看看哦!
摘 要：物業(yè)管理企業(yè)雖然在我國只有20多年的發(fā)展,但企業(yè)數量連年猛增,在取得了很多成績的背后,也逐漸暴露出許多不足之處。本文著重分析當前物業(yè)管理行業(yè)中所存在的問題,主要從法律法規(guī)體系不完善、市場化程度不健全、從業(yè)人員不夠專業(yè)化、企業(yè)本身管理經驗不足等方面分析問題的成因,并提出改進和提高我國物業(yè)管理水平的對策措施。
關鍵詞:房地產;物業(yè)管理;物業(yè)管理企業(yè)
一、房地產物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現狀
20世紀八十年代初我國第一家房地產物業(yè)管理公司在深圳建立,標志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年,根據國家統(tǒng)計局2009年的行業(yè)調查數據顯示,在我國31個省、自治區(qū)、直轄市,130個大型城市和地區(qū)的近5,000家物業(yè)公司中,2005～2008年建立的就有2,965家,幾乎占總數的60%,房地產物業(yè)管理企業(yè)的隊伍每年在以超過100%的同比增長數量進行發(fā)展壯大,這說明我國大多數物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好,物業(yè)管理市場大有可為,但同時也提醒我們,由于建立時間短,物業(yè)管理市場不健全,這些如雨后春筍般建立的房地產物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處,有待改進。
二、當前房地產物業(yè)管理存在的問題
1、相關法律及法規(guī)體系不完善。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系,是在沒有國家大法的情況下,由為數不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結構,完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來,建設部等國家部委(局)和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導,各部門在制定法規(guī)的過程中,往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上,存在許多不足之處。
2、市場化程度不高。物業(yè)管理項目的獲取大多都是暗箱操作,市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主管理缺乏足夠認識,業(yè)主委員會組建難度大,自治能力弱,作用還未真正發(fā)揮。而且,物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間還存在或多或少經濟上的依賴關系,“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利競爭的統(tǒng)一的市場。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題,一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行,但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè),或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè),管理項目不愁沒有;另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段,他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞,以非市場化的手段進行暗箱操作,奪取市場。
3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè),隨著管理規(guī)模的擴大,服務人員也越來越多,但其中多數來自下崗轉崗職工,高素質人才嚴重缺乏,且未能形成有效的激勵機制,造成從業(yè)人員整體素質不高。同時,由于物業(yè)服務企業(yè)經濟基礎薄弱,造成企業(yè)的服務水平低下、服務質量不到位、服務意識停滯,企業(yè)的專業(yè)化程度不高。
4、物業(yè)管理的招投標市場運行機制不完善。當前,全國各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標市場,開展了一些物業(yè)管理項目招投標。但從實際效果及外界反映,并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在:物業(yè)管理招投標普及率不高,行政領導、企業(yè)單位干預大;物業(yè)管理投標市場化程度不足,暗箱操作,壓價不正當競爭時有發(fā)生;招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高,對微利服務企業(yè)壓力過大,企業(yè)缺乏積極性;物業(yè)管理招投標示范文本缺乏,一些單位不規(guī)范定位,使物管招投標缺乏公平、公正性。
5、物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。物業(yè)管理收費相當困難,同時盡管國家頒發(fā)了《物業(yè)服務收費管理辦法》,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此導致物業(yè)管理主體雙方產生了后續(xù)的不良連鎖反應。
三、完善房地產物業(yè)管理的對策
1、健全物業(yè)管理相應法律法規(guī)。
從物業(yè)管理業(yè)務來看,一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章;二是建立設備設施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章;四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外,完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域,使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例,有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型,在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下,分別制定出上述類型物業(yè)的管理辦法,組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行,使物業(yè)管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。
2、加強物業(yè)管理市場的培育。
限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司,鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司,引進競爭機制,促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場化方向發(fā)展。
3、進一步完善行業(yè)準入制度。
加強完善物業(yè)管理師制度,我國未來物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊伍的人數和質量,物業(yè)管理師可以注冊物業(yè)管理公司,擔任企業(yè)領導,物業(yè)管理師作為職業(yè)經理人,接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭,從事專業(yè)物業(yè)管理活動,物業(yè)管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業(yè)管理師事務所”;物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份,受雇于業(yè)主委員會。
4、依托《物權法》完善招投標市場運行。
通過的《物權法》條款:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定,可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理,這就會產生不同的管理現象。業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)委會委托各專業(yè)公司管理,也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內擁有物業(yè)管理相應職業(yè)資格的業(yè)主進行管理。當然,還可將各項管理服務委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。
5、物管企業(yè)應加強自身經營管理。
(1)加強從業(yè)人員的專業(yè)化培訓。
(2)建立一個規(guī)范的基金運作機制,由開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動資金,斷絕對開發(fā)商長久的依賴關系。
(3)開展多種經營,以彌補物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能,反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的投入,使物業(yè)管理真正形成經營性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢,又存在巨大的市場需求,所以如果經營得當,將會得到很好的回報。
(4)不斷開拓物業(yè)管理的市場領域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢,不斷開拓物業(yè)管理的市場,將所有可能實施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物業(yè)管理范疇。
(5)擴大經營服務范圍:①專業(yè)技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等),實現對內保障的同時,對外提供專業(yè)技術服務;②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓等。
四、結語
我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取得了非常大的成績,對社會、經濟、環(huán)境做出了突出的貢獻,在我們的生活中扮演著重要的角色。然而,物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問題,制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國市場經濟發(fā)展過程中出現的問題,隨著經濟的發(fā)展,社會的進步,人們思想道德與法治水平的提高,日后隨著這些問題得以解決,我國物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大,進入良性的可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。
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