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淺談我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)
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摘要 在我國(guó)，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿(mǎn)生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興的事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)"瓶頸"狀，暴露出各種各樣的問(wèn)題：在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等;在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對(duì)待物業(yè)管理的行為有偏差等問(wèn)題日益凸顯等等。面對(duì)現(xiàn)狀，我們必須認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化與規(guī)�；�、股權(quán)化與市場(chǎng)化;物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展;物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展是我國(guó)物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來(lái)的必由之路。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì)
"物業(yè)管理"最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國(guó)，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀(jì)了。而在中國(guó)直到改革開(kāi)放才開(kāi)始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國(guó)人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國(guó)發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國(guó)以來(lái)才20多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢(shì)，才能將我國(guó)的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。
一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)物業(yè)管理企業(yè)自身存在問(wèn)題
1.自身資金不足
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來(lái)源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一方面由開(kāi)發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%)以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān)，因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。
另一方面管理費(fèi)收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，正常管理支出沒(méi)有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運(yùn)作是由于利用了多種經(jīng)營(yíng)等來(lái)彌補(bǔ)不足。
還有接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。
2.資質(zhì)參次不齊
物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標(biāo)志，而目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠(yuǎn)，主要由于以下兩個(gè)方面：
一個(gè)是企業(yè)門(mén)檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設(shè)備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對(duì)充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)來(lái)賺取利潤(rùn)，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒(méi)有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬(wàn)元人民幣，"幾張桌子幾個(gè)人"便構(gòu)成了一個(gè)企業(yè)。
另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。
3.托管的規(guī)模偏小。
有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬(wàn)平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線。又如在武漢，注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國(guó)有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。
(二)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.各地政府行為略有偏差
在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上來(lái)評(píng)價(jià)應(yīng)該是好的、積極的。但也不能否認(rèn)，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來(lái)它主要在于兩個(gè)方面：
首先，對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門(mén)體系中重要的一環(huán)、來(lái)看待，而是或多或少地把它視為一種"權(quán)宜之計(jì)"，所謂的權(quán)宜之計(jì)，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無(wú)遺，已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下，當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來(lái)減輕負(fù)擔(dān)，從實(shí)際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。
其次，政府管理體制尚須改進(jìn)。物業(yè)管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務(wù)對(duì)象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門(mén)、政府部門(mén)以及其他部門(mén)形成了復(fù)雜的關(guān)系，這些關(guān)系中最重要的是與政府部門(mén)之間的關(guān)系，譬如公安部門(mén)、市政部門(mén)、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理卻并不完全一致，特別是常常有些問(wèn)題超出了房地產(chǎn)主管部門(mén)的職權(quán)范圍。
2.法律體系仍須完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國(guó)在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足：
一個(gè)是法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例草案》，由此可見(jiàn)法律體系的建構(gòu)還需要時(shí)日。同時(shí)，也導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。
而另一個(gè)是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。雖然國(guó)家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實(shí)際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)不能超過(guò)1元/平方米(不含電梯)，但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規(guī)不甚相符，而對(duì)于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費(fèi)方式。致使法律與現(xiàn)實(shí)相差甚遠(yuǎn)，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。
二、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)
針對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)以規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化來(lái)降低成本提高利潤(rùn)樹(shù)立品牌;以股權(quán)化、市場(chǎng)化來(lái)促進(jìn)正當(dāng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng);一智能化、網(wǎng)絡(luò)化來(lái)提高管理水平與服務(wù)質(zhì)量;以規(guī)范化、法制化來(lái)引導(dǎo)制約行業(yè)的健康穩(wěn)定快速發(fā)展。
(一)物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展
現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己的隊(duì)伍，一些本可以外包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強(qiáng)地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司無(wú)事可做。而根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專(zhuān)業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬(wàn)平方米的小區(qū)只需要一個(gè)管理員。中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。
當(dāng)然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須要有規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)�；慕�(jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
(二)物業(yè)管理的股權(quán)化與市場(chǎng)化發(fā)展
目前，在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)者員工持股制的試點(diǎn)，結(jié)果顯示優(yōu)勢(shì)明顯：一是理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的獨(dú)立性與自主性;二是使經(jīng)營(yíng)者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟形成了牢固的利益共同體，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力;三是將一部分消費(fèi)資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力�？偠灾髽I(yè)的綜合實(shí)力增強(qiáng)了才有資本參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)�？梢灶A(yù)料，采取股權(quán)化將是對(duì)目前改變企業(yè)資金不足、力量不強(qiáng)的一個(gè)重要方式。
同時(shí)，股權(quán)化也是企業(yè)走向市場(chǎng)化的一個(gè)步驟。另外，隨著政府對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的進(jìn)一步深入，會(huì)更加深刻地認(rèn)識(shí)到由社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)，這本身就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關(guān)系不是以前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理關(guān)系，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系，真正保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)收支價(jià)格開(kāi)放，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力與業(yè)主協(xié)商，達(dá)成一致的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，從而培養(yǎng)企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。
(三)物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展
近些年來(lái)，中國(guó)大步跨入了信息化的社會(huì)，人們的工作、生活與通信、信息的關(guān)系是越來(lái)越密切了。信息化社會(huì)在改變我們生活方式和工作習(xí)慣的同時(shí)，也對(duì)傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨著市民生活水平的提高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級(jí)，希望有一個(gè)舒適、安全、便捷的家，智能化小區(qū)自然就成為21世紀(jì)建筑發(fā)展的主流。
當(dāng)然，在目前信息技術(shù)未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問(wèn)題，但這種趨勢(shì)是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：防盜系統(tǒng)的設(shè)置;照明控制系統(tǒng)的完善;樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的處理;公共廣播系統(tǒng);小區(qū)管線系統(tǒng);停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng);家庭智能化等方面。
這些智能化配套設(shè)施逐漸地進(jìn)入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門(mén)和人員的監(jiān)控管理工作，同時(shí)又與每一住戶(hù)日常生活息息相關(guān)，如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶(hù)服務(wù)?如何將社區(qū)中的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來(lái)?這就要求物業(yè)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶(hù)的服務(wù)高效統(tǒng)一。網(wǎng)絡(luò)化的管理突破了所有的門(mén)坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶(hù)的"零距離"溝通。物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。
(四)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展
任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)政府的支持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的地位和作用，政府肯定會(huì)繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。
那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實(shí)現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也在進(jìn)行著積極的努力，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，我們就可以看出國(guó)家是對(duì)物業(yè)管理的法制化建設(shè)發(fā)展相當(dāng)重視的。我相信，隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國(guó)的物業(yè)管理將會(huì)迎來(lái)它輝煌的未來(lái)!
參考文獻(xiàn)`
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