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上海二手房交易的流程詳情
下面是小編整理的關(guān)于上海二手房的交易流程詳情，一起來啊閱讀吧!
上海二手房交易流程及買房注意事項【1】
一：上海二手房交易基本流程
1.產(chǎn)證調(diào)查、戶口情況 (人工審核)
2.居間協(xié)議(定金協(xié)議)
3.網(wǎng)簽、核價、 審上下家稅、限購，首付(審上下家稅根據(jù)實際情況和各交易中心規(guī)則而定)
4.上家還貸款(如有 大約10-30天)
5.下家申請貸款 (20-40天)
6.下家貸款審批
7.上下家完稅
8.過戶 —> 15-20天 賣家去名字
9.拿產(chǎn)證 (過戶之后約20天)
10.銀行放貸款 (純商貸出產(chǎn)證7-15天左右，純公積金從預(yù)審起72天放款)
11.交房驗收、付尾款
備注：純公積金貸款審批時間較短，請務(wù)必在居間協(xié)議(付定金)以前親自查看 產(chǎn)證調(diào)查和戶口情況;各交易中心交易程序前后略有差異。
二：購房、賣房前準(zhǔn)備
買房：
搞清楚購房人是否限購、個人征信和貸款能力。
看中房子后第一時間去調(diào)產(chǎn)調(diào)，帶好身份證去當(dāng)區(qū)交易中心。
重點看 權(quán)利人，所有權(quán)來源(如果是繼承、贈予會有額外稅收)，竣工日期，建筑面積，貸款抵押情況。
賣房：
賣房往往是置換，所以如果急著買房請注意日期和房款事宜，比如買家首付，第二筆，貸款到位日期，過戶后去名字日期。
還有適當(dāng)了解下家的限購與否和貸款能力，保障以后過戶順利。
(如果置換過程中出現(xiàn)臨時資金短缺，房產(chǎn)金融資訊可為您提供解決方案)
三：定金合同、居間合同
牢記：居間+買賣協(xié)議=合法買賣合同，賣家全部人員到場并簽字確定，買家至少一人到場。
如果不走中介，定金合同代替居間合同。
買家注意事項：
1.中介費最好在簽訂居間合同前談好。
2.特別重申 產(chǎn)證調(diào)查和戶口問題，和限購、貸款等問題。
(戶口是否存在非房本上的名字，請?zhí)貏e注意)
3.居間合同往往和買賣協(xié)議在一起捆綁，簽字前請全部看清楚。
4.房屋地址，面積，購房日期 ，驗證賣家戶口本原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證(如果有)，身份證。
5.委托事宜，中介除了介紹買賣雙方認(rèn)識以外，是否服務(wù)內(nèi)容還包括 網(wǎng)簽，貸款，過戶，交房等事宜。
6.如果賣家是要求到手價，賣家房屋是否滿2年(營業(yè)稅)，是否滿五唯一 (免營業(yè)稅，個人所得稅)，是否有繼承贈予(個人所得稅20%)。
7.關(guān)于普通住宅和非普通住宅請確認(rèn)，稅費差異較大。
8.買家自己是否是第二套，契稅不同。
9.日期請確定到天：網(wǎng)簽日期，首付日期，戶口遷出時間(記得要寫清楚 過了某一日期，每日產(chǎn)生違約金)，過戶日期，交房日期。
10.金額確定：房款，首付金額，第二筆金額，尾款金額，中介費，稅費是各自承擔(dān)還是買家承擔(dān)。
(如果賣家有繼承，滿五唯一無法確定建議稅費各自承擔(dān)，房價適當(dāng)調(diào)整)(戶口無法及時遷出的，尾款適當(dāng)增加)
11.贈送情況雙方協(xié)商：家具，電器，空調(diào)，維修基金，物業(yè)費是否有拖欠。
12.需要賣家配合：貸款，水電煤有限過戶，物業(yè)維修基金
13.中介費支付方式，1.網(wǎng)簽當(dāng)日全部付清，2 網(wǎng)簽一半，過戶一半 (推薦)。
請注意如果一方違約，是否違約方要承擔(dān)所有中介費，如果雙方共同決定解除合同，是否雙方共同承擔(dān)中介費，還是一方承擔(dān)， 可能還會要求簽署傭金確認(rèn)單。
14. 如果賣家有貸款，近期內(nèi)沒有置換打算，勸服賣家同意 資金監(jiān)管方式交易，可以大幅提高交易安全.
15.如果此房屋有第三方抵押貸款(除了銀行貸款買房)，如：小額貸款公司，個人抵押，最好是在定金或交易前讓上家把債務(wù)和相關(guān)抵押解除。
16. 定金違約金額 根據(jù)合同法規(guī)定，一般是退一賠一。
四：網(wǎng)簽合同
1. 網(wǎng)簽前準(zhǔn)備：下載《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，熟悉條款，如果是通過中介，最好提前一天 拿到中介打印的買賣合同(拍照微信發(fā)給你看)。
2. 網(wǎng)簽合同正文主要注意事項：第二條 金額;第四條 交房日期;第六條 過戶日期;第九條 乙方違約責(zé)任;第十條 甲方違約責(zé)任;附件二： 設(shè)備和裝飾 (固定裝修);附件四 物業(yè)費、水電煤等費用。
3，補充條款 (一)
3.1 維修基金交割約定，是否贈送; 3.2 戶口遷出日期約定及違約賠償金(按日計算，比如每日500元或者房款總價萬分之1);3.3 稅費承擔(dān)情況，是乙方承擔(dān)全部或者甲乙各自承擔(dān)稅費(如果有贈送或者繼承，乙方承擔(dān)全部風(fēng)險較高，請慎重); 3.4 貸款申請日期約定; 3.5 甲方產(chǎn)權(quán)證密碼紙約定; 3.5 甲方配合乙方貸款約定;3.6 通訊地址約定; 3.7 房地產(chǎn)權(quán)利，產(chǎn)權(quán)爭議和其他主張權(quán)利，貸款抵押等情況約定。
4. 附件三 付款協(xié)議
4.1 總價約定; 4.2 定金轉(zhuǎn)首付; 4.3 首付數(shù)額和日期(網(wǎng)簽當(dāng)日); 4.4 第二筆(若有)付款數(shù)額和日期; 4.5銀行貸款金額 (貸款審批金額不足或未通過，現(xiàn)金補足); 4.6 尾款支付日期。
5. 網(wǎng)簽當(dāng)天所帶材料和復(fù)印件 按當(dāng)?shù)亟灰字行臑闇?zhǔn)，賣家買家全部到場。
五：首付，核價，審稅，限購
1.首付：網(wǎng)簽后雙方到銀行(買賣雙方提前準(zhǔn)備好相同銀行銀行卡，保留付款憑證和賣家收據(jù)，貸款要用)。
2.核價：窗口會給評估申請去評估窗口做房價評估，核價完畢后雙方簽網(wǎng)簽合同。
價格核定表后續(xù)審稅需要。
3.審稅，限購：網(wǎng)簽首付當(dāng)日可審稅，各交易中心規(guī)則略有不同，有的可以上下家同時審，有的先審下家過幾天再審上家，提交資料已各交易中心要求為準(zhǔn).
(如下僅做參考) 賣家：身份證，產(chǎn)證，合同原件 (有些還需要戶口薄，出生證); 買家：身份證，戶口薄，單身證明/結(jié)婚證/離婚證+離婚協(xié)議，出生證;配偶身份證，結(jié)婚證，戶口薄。
及若干復(fù)印件
六：貸款
1. 賣家還貸款(若有)，需要提前預(yù)約，請打銀行電話咨詢，還款完畢拿著相關(guān)資料去交易中心注銷抵押登記。
(若賣家還貸有壓力可用輔助上家賣房
產(chǎn)品 贖樓貸 解決問題)
2. 買家申請貸款 (有的銀行需要賣家取消抵押后才能申請，有的可以同時)，申請貸款可以通過三個方式 第一：自己到銀行申請; 第二：通過中介渠道申請(收費或中介費包含);第三：通過專門的貸款中介 (收費). 貸款審批進(jìn)度和過戶日期息息相關(guān)，請預(yù)留足夠時間。
正常情況下 貸款審批21-35天，公積金稍快。
評估費問題根據(jù)各銀行規(guī)定收取，和房齡和貸款金額有關(guān)。
6.3 如果是純公積金貸款，可以去置業(yè)擔(dān)保中心申請，代好相關(guān)材料和復(fù)印件，預(yù)審不用賣家到場，第二次需要，周一到周六上班。
七：完稅
上下家可以及時繳稅，或上家可以過戶當(dāng)天繳稅，看大家時間安排。
八：貸款審批
貸款審批通過后，有的銀行會陪同過戶，有的是需要到銀行自己拿材料，過戶時要用.
九：過戶
過戶當(dāng)天雙方帶好所有資料，全部到場(除了尾款和銀行貸款外，過戶前賣家應(yīng)該已經(jīng)拿到全部款項。
(假使上家急著拿按揭部分，可用我們房產(chǎn)金融工具 全款貸 提前把按揭部分給到賣家)
十：銀行放款
過戶后7-10天銀行會放款，買家如果拿到產(chǎn)證和他證及時交銀行，評估費也不要拖欠。
有的銀行必須賣家戶口全部遷出才能放貸款，所以請申請貸款的時候問清楚信貸員，是否和網(wǎng)簽合同戶口遷出時間有沖突。
十一：交房
戶口是否遷出，維修基金過戶，物業(yè)費，水電煤有線電視是否有拖欠，有的需要賣家到場 有的不需要，可以咨詢物業(yè)和電話相關(guān)部門，房子沒有問題，簽署確認(rèn)單后付尾款。
最新上海二手房交易流程【2】
前期調(diào)研：
1.拉產(chǎn)調(diào)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問題(有沒有糾紛?有沒有抵押?)
2.是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾
3.去小區(qū)物業(yè)了解有無物業(yè)費欠繳的情況
4.了解供電供水燃?xì)馐欠裾�，房屋質(zhì)量是否有問題，墻壁有無裂痕
居間協(xié)議：
1.核實上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證
2.違約處理辦法，如不能按時過戶，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等如何處理
3.商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收條(定金，首付，貸款，尾款)
4.戶口遷出條款
5.稅費問題(中介費，滿五唯一費)及違約處理
6.產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字
7.產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押，中介負(fù)全責(zé)，賠償下家雙倍損失
8.付訂金
網(wǎng)簽：
買賣雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》：
1、買方限購資格:在上海購房僅適用于以下三種情形的家庭
(1)上海戶口但無住房的家庭; (2)上海戶口僅有一套住房的家庭; (3)非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社�；蛘叨悊蔚�!
2、買方提交材料：
上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證
非上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證(單身限購)、納稅或社保證明
3、賣方提交材料《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的全部權(quán)利人的有效身份證明
注意事項：確定對方戶口遷走時間;簽定合同時，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場。
家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場，同意賣房;核實好對方身份證，房產(chǎn)證。
簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介保管;將居間協(xié)議的附加條款及違約處理辦法寫入買賣合同
辦理貸款
辦貸款的時候賣家夫妻雙方到場簽字，買家是已婚的也需夫妻雙方到場簽字。
賣家：身份證，產(chǎn)證人到場，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶和戶口本;
買家：身份證，戶口本，結(jié)婚證明，學(xué)歷證明，收入證明，銀行流水，個人所得稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號;
審稅和過戶
第一：一般買賣合同簽好后就可以去交易中心走程序了。
1，交易中心取號【核價號，審稅號】，需提供房產(chǎn)證和買賣合同
2，核價，需下家其中一人一人提供房產(chǎn)證，買賣合同，本人身份證【交易中心核定房價是否合理，最低合同價太多就可能通不過】
3，審稅，需上家全部到場，下家至少一人到場【需提供房產(chǎn)證，買賣合同，上家所以權(quán)利人的身份證，下家所有購房者的身份證，戶口本，結(jié)婚證{或離婚證、離婚協(xié)議，單身證明}，有未成年小孩的需提供出生證;以上所有需復(fù)印一份{戶口本每一頁有字的都要復(fù)印，復(fù)印至空白頁第一張}】，房東方有沒有個稅這里會有結(jié)果的，審稅完成后審稅窗口會出具下家房屋查詢單，上家結(jié)束任務(wù)，回家，下家拿查詢單查名下房屋狀況【限購】
第二，買家拿好查詢單到查詢窗口，需下家至少一人到場【需提供：所有購房者的身份證，戶口本，結(jié)婚證{離婚證，離婚協(xié)議，單身證明}，未成年小孩出生證，買賣合同;以上所有證件需復(fù)印{同上}，買賣合同只需復(fù)印第一頁第二頁和簽字頁】，辦理完成后，窗口會出具告知書，告知書上會有日期通知下家來完稅【一般21天后】。
下家可以回家去嘍，這期間下家可以去辦理貸款【如果需要】
第三，告知書日期后的隨便某一天，就可以去交易中心拿好【需提供告知書】，還有稅單，拿好稅單，付稅【可以刷卡】，拿好完稅證明，如果貸款審批完成就可以過戶去了，特別聲明，拉出稅單，就必須三天內(nèi)交稅，否則3天后會有滯納金。
第四，過戶需上家所有權(quán)利人必須到場，下家至少一人到場，不能到場的可以委托【委托書交易中心有樣本】，所需材料【房產(chǎn)證，買賣合同，所有上下家身份證，下家戶口本，結(jié)婚證{離婚證明，離婚協(xié)議，單身證明}，未成年小孩出生證，并且除房產(chǎn)證買賣合同外的材料都要復(fù)印一份，有貸款的提供貸款合同】，過戶過程中需交手續(xù)費，工本費等【一般幾百元，要付現(xiàn)金】，過戶窗口會出具收件收據(jù)，一般最長20個工作日就可以出產(chǎn)證了。
特別提醒，賣家在過戶前一般除客戶貸款和尾款部分的人民幣，過戶前最好要拿到手，否則房子過戶后房子就是別人的了，風(fēng)險你懂的。
交房：
1.根據(jù)合同附件中裝修情況，制作清單，至現(xiàn)場一一核對，檢查是否有缺損或損壞。
2.交房時賣家最好能出具近三個月的水電煤支付賬單。
防止有遺留，欠費。
3.查水電煤表，結(jié)清上家該付的水電煤費用及物業(yè)管理費。
4.交房日期及戶口遷出以尾款做制約
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