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加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理措施分析與探討經(jīng)濟(jì)論文
隨著改革開(kāi)放的不斷深化,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展,加之我國(guó)住宅政策的變化,城市化進(jìn)程的不斷加快,形成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng),成就了一大批房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng),投資周期長(zhǎng),具有一定的不確定性和高風(fēng)險(xiǎn)性。要在眾多、激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展,就必須做好財(cái)務(wù)管理工作,提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)
1.1 周期長(zhǎng),籌資難
房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,而且時(shí)間、地域等跨度大,進(jìn)行項(xiàng)目決算等時(shí)間長(zhǎng)。企業(yè)文化的建立、知識(shí)的積累、對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運(yùn)轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目的科學(xué)管理。
1.2 財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難
房屋購(gòu)買者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財(cái)務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個(gè)部門協(xié)調(diào),因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財(cái)務(wù)形式具有多樣性。但就購(gòu)買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對(duì)外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理措施
2.1 強(qiáng)化基礎(chǔ)工作
財(cái)務(wù)管理得到加強(qiáng)的前提條件是企業(yè)做好財(cái)會(huì)基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會(huì)計(jì)師,行駛會(huì)計(jì)師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會(huì)計(jì)師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級(jí)管理、分級(jí)核算,這對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對(duì)審核、登記、報(bào)表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。
2.2 提高人員素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)要了解,還要掌握成本控制、財(cái)務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識(shí)。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財(cái)務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財(cái)務(wù)人員定期或不定期開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的各種問(wèn)題、情況。財(cái)務(wù)人員還要加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的整體水平。
2.3 加快制度建設(shè)
國(guó)家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),對(duì)從征地、搬遷、施工、商品房營(yíng)銷、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度主動(dòng)積極的進(jìn)行探索,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒(méi)有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財(cái)務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的速度。
2.4 對(duì)財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范
房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的開(kāi)發(fā)能力和自己所服務(wù)市場(chǎng)的需求出發(fā),對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財(cái)務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行管理資金的運(yùn)行。例如,對(duì)必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買時(shí),一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購(gòu)房者預(yù)收的買房資金,要在商品房開(kāi)工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開(kāi)發(fā)小區(qū)時(shí),要預(yù)先進(jìn)行周密的計(jì)劃,使收支平衡。
2.5 加強(qiáng)資金管理工作,提高利用率
財(cái)務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機(jī)構(gòu),以結(jié)算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái),使資金得到合理的應(yīng)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時(shí),要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對(duì)資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來(lái),定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實(shí)的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個(gè)人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題,同時(shí)提高資金利用率。
3.結(jié)語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)行的前提是有一套有效的財(cái)務(wù)管理方法和措施。通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn),財(cái)務(wù)一系列的措施、方法,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
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