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試論信貸政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響經(jīng)濟(jì)學(xué)論文
[摘要]自2009年以來(lái)，為保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控政策，其中房地產(chǎn)信貸政策尤為突出。
本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行分析，以了解其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響。
[關(guān)鍵詞]信貸政策 房地產(chǎn) 影響
隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)日益繁榮，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“過(guò)熱”現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高速增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)居民平均收入的增長(zhǎng)，這就造成很多居民無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房，從而影響社會(huì)的和諧發(fā)展。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)。為進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)泡沫繼續(xù)增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控勢(shì)在必行。作為宏觀調(diào)控的重要手段，相關(guān)信貸政策的出臺(tái)保障了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
一、2009年、2010年房地產(chǎn)方面信貸政策回顧
2009年1月,四大國(guó)有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。
2009年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。
2009年6月，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸中存在的諸多問(wèn)題要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。
2009年10月，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。
2009年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議發(fā)布了“國(guó)四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)�！�2010年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求二套房首付比例不得低于40%。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
2010年4月，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。其中規(guī)定：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
2010年6月，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二套房和三套房均按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策分析
2009年初受2008年全球金融危機(jī)影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萎靡，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者以觀望態(tài)度為主，期望中國(guó)樓市價(jià)格在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)有所回落，因此，成交量增長(zhǎng)緩慢。為刺激樓市回暖，以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體放量增長(zhǎng),在2009年初各大國(guó)有銀行對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人購(gòu)房貸款方面給予大幅優(yōu)惠，無(wú)論是首付比率還是貸款利率都有所調(diào)整，以刺激消費(fèi)者入市購(gòu)買(mǎi)。在各項(xiàng)優(yōu)惠政策的刺激下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全線上漲，在不到一年時(shí)間里，我國(guó)樓市由低迷轉(zhuǎn)為高漲，且在樓市回暖后，樓市中各種投機(jī)現(xiàn)象明顯抬頭，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，影響了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序的發(fā)展。因此，自2009年底開(kāi)始，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策作出了巨大調(diào)整。作為宏觀調(diào)控的重要一環(huán)，信貸政策以引導(dǎo)消費(fèi)，遏制投機(jī)性購(gòu)房需求為目的，加大差別化信貸政策的制定。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付比例提高且不低于房?jī)r(jià)的50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套住房的家庭也都大幅提高其首付比率和貸款利率。一系列的信貸政策有效的限制了利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)多套住房的投機(jī)行為，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯下滑。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市2010年上半年成交量同比平均降幅達(dá)40%，杭州、蘇州、南京、大連等二線城市房地產(chǎn)成交量也自2010年4月開(kāi)始下降。房地產(chǎn)信貸政策是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要手段，從政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到遏制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快上漲，都是根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而制定的。事實(shí)證明，自2009年以來(lái)，我國(guó)政府所制定的信貸政策，對(duì)我國(guó)房地行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展就有明顯的調(diào)控作用。
三、目前房地產(chǎn)信貸政策的不足
我國(guó)出臺(tái)的各項(xiàng)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，有效的遏制了炒樓行為，抑制了房屋價(jià)格過(guò)快上漲，保持了我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策也存在著一些的問(wèn)題和不足。
首先，緊縮性的信貸政策在限制投資性炒房的同時(shí)，也為我國(guó)居民對(duì)房屋剛性需求的滿足提高了門(mén)檻和限制條件。比如對(duì)人口眾多的家庭在90平米以上房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中所需支付的首付大大提高，增加了這部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本。以及以父母名義為新婚子女購(gòu)買(mǎi)房屋的成本也增加了。由于每個(gè)消費(fèi)者的具體情況不同，需求也不同，籠統(tǒng)的制定房地產(chǎn)信貸標(biāo)準(zhǔn)很可能增加部分消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而抑制了房地產(chǎn)行業(yè)正常需求的滿足。
其次，在宏觀政策調(diào)控下，各商業(yè)銀行以上調(diào)控貸款規(guī)模的種種方式都是為了臨時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家從緊的宏觀調(diào)控政策，并未從根本上調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)解決信貸問(wèn)題，一旦國(guó)家從緊的宏觀調(diào)控政策有所松動(dòng)，商業(yè)銀行的信貸勢(shì)必迅速反彈，并帶動(dòng)投資擴(kuò)張，引起新一輪購(gòu)房熱潮，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不利影響。
最后，以住房抵押貸款進(jìn)行投資炒房的行為在監(jiān)管上存在漏洞。
國(guó)家宏觀政策中取消了第三套放貸的同時(shí)，仍存在個(gè)別投資者以現(xiàn)有房產(chǎn)為抵押物通過(guò)銀行進(jìn)行貸款融資，再進(jìn)行房地產(chǎn)投資的行為。這一現(xiàn)象是在政策要求的合理范圍之內(nèi)進(jìn)行的炒房行為。針對(duì)這一行為應(yīng)加強(qiáng)政策導(dǎo)向和銀行監(jiān)管力度，避免貸款資金再次流入房地產(chǎn)市場(chǎng)破壞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
綜上所述，信貸政策對(duì)我國(guó)房地行業(yè)更快更好的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，并且根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不同階段，信貸政策也呈現(xiàn)出不同的導(dǎo)向作用。如何更好的利用信貸政策，值得我們進(jìn)一步關(guān)注和研究。
參考文獻(xiàn)
[1]徐俊，顏哲，祝亞輝.信貸調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其對(duì)策[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2004(2)[2]張所續(xù).我國(guó)銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].資源與產(chǎn)業(yè)，2011(2)
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