上海市住房保障的財(cái)稅配套

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　　上海市住房保障的財(cái)稅配套【1】

　　摘要：為健全住房保障體系，上海市在財(cái)政方面建立了一些支持機(jī)制，加大了財(cái)政的支持力度，還探索了一些有效的支持方式。

　　在稅收方面，從保障性住房的房源籌措、運(yùn)營(yíng)管理和消費(fèi)等環(huán)節(jié)都出臺(tái)了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

　　上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有助于拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源渠道，能提高住房資源的配置效率，還能促進(jìn)中央與地方關(guān)系的協(xié)調(diào)。

　　關(guān)鍵詞：住房保障;財(cái)稅政策;房產(chǎn)稅;上海

　　建立住房保障體系是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中建設(shè)服務(wù)型政府的重要實(shí)踐，涉及到政府所履行的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理與公共服務(wù)等各項(xiàng)職能，需要從財(cái)政和稅收等方面予以重點(diǎn)安排，為住房保障工作提供堅(jiān)實(shí)的財(cái)政支撐和政策支持。

　　在對(duì)住房保障體系的探索過(guò)程中，上海一直高度重視財(cái)稅配套問(wèn)題。

　　不僅嚴(yán)格貫徹落實(shí)中央有關(guān)部門(mén)的政策措施，而且注重結(jié)合實(shí)際情況積極開(kāi)展試點(diǎn)。

　　一、 上海市住房保障的財(cái)政支持

　　多年來(lái)，上海一直在調(diào)整和優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，努力將有限的財(cái)政資源配置到關(guān)鍵領(lǐng)域和重點(diǎn)行業(yè)，形成了“三個(gè)聚焦”的思路，即聚焦惠民生、聚焦調(diào)結(jié)構(gòu)、聚焦促和諧。

　　其中，加大保障性住房的財(cái)政投入就是順民意、解民憂、惠民生的重要內(nèi)容之一。

　　1. 建立財(cái)政支持機(jī)制。

　　著眼于切實(shí)解決低收入家庭的住房困難，上海按照中央的統(tǒng)一部署，出臺(tái)了一系列推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的財(cái)政政策，建立了一些有效的財(cái)政支持機(jī)制。

　　首先，明確住房保障專項(xiàng)資金的來(lái)源渠道。

　　廉租住房保障資金的來(lái)源主要包括地方財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金、從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金、住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額以及中央劃撥的專項(xiàng)補(bǔ)助資金。

　　另外，還設(shè)立了動(dòng)遷安置專項(xiàng)補(bǔ)助資金和公租房專項(xiàng)資金，來(lái)源渠道主要是地方財(cái)政預(yù)算和土地出讓收入。

　　其次，明確保障性住房免收的全國(guó)性及地方性非稅收入項(xiàng)目。

　　廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和動(dòng)遷安置住房，一律免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

　　其中，免收的行政事業(yè)性收費(fèi)包括：防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項(xiàng)目;免收的政府性基金包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、城市公用事業(yè)附加等項(xiàng)目。

　　再次，探索財(cái)政支持機(jī)制的新思路。

　　上海計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施一項(xiàng)新的政策，要求市與區(qū)縣從區(qū)縣商業(yè)性項(xiàng)目取得的土地出讓凈收益中各統(tǒng)籌15%，建立“上海市保障性住房專項(xiàng)資金”，用于全市保障性住房的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

　　2. 增加財(cái)政支持力度。

　　近年來(lái)，上海不斷加大財(cái)政支持住房保障建設(shè)的力度。

　　2008年，上海市區(qū)兩級(jí)安排廉租住房補(bǔ)貼資金21.3億元。

　　2009年，上海廉租住房市級(jí)補(bǔ)貼為1億元，區(qū)級(jí)補(bǔ)貼約23億元，另外在政府性基金中提供城鎮(zhèn)廉租住房保障專項(xiàng)資金10.2億元。

　　2010年，根據(jù)財(cái)政部《2010年政府收支分類科目》規(guī)定的新增科目，上海住房保障市級(jí)支出為17.2億元，政府性基金中城鎮(zhèn)廉租住房保障專項(xiàng)資金支出為16.5億元。

　　從公開(kāi)的信息看，多數(shù)區(qū)縣的住房保障支出在2010年有所增長(zhǎng)，不僅表現(xiàn)在相對(duì)年初的預(yù)算上，而且體現(xiàn)于同比指數(shù)上。

　　比如，黃浦區(qū)在2010年的住房保障支出為1.48億元，為年初預(yù)算的105.5%，相比前一年增長(zhǎng)了8.3%;盧灣區(qū)在2010年的住房保障支出為0.63億元，為年初預(yù)算的100.7%，相比前一年增長(zhǎng)了18.5%。

　　2011年，上海市本級(jí)財(cái)政預(yù)算的住房保障支出為22億元。

　　此外，根據(jù)財(cái)政部相關(guān)規(guī)定，上海市在2011年的政府性基金中，用于廉租住房補(bǔ)貼資金、舊區(qū)改造資金等保障性住房支出為30億元，將在國(guó)有土地使用權(quán)收入(政府性基金)中予以安排。

　　多數(shù)區(qū)縣在2011年的財(cái)政預(yù)算中所安排的住房保障支出也都有所增長(zhǎng)。

　　3. 創(chuàng)新財(cái)政支持方式。

　　住房保障建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財(cái)政投入，難以保證住房保障建設(shè)的可持續(xù)性。

　　因而，上海還積極創(chuàng)新財(cái)政支持方式，充分發(fā)揮政府財(cái)政投入的引導(dǎo)帶動(dòng)作用，放大財(cái)政政策效能，通過(guò)采取財(cái)政貼息、政府資本金注入、稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì)力量參與保障性住房的建設(shè)和運(yùn)行管理，建立可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　比如，針對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)難題，上海探索建立一批公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

　　由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政共同出資，向這些機(jī)構(gòu)提供一定規(guī)模的資本金，從而使這些機(jī)構(gòu)成為負(fù)責(zé)公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理的主體，并引導(dǎo)各類社會(huì)投資主體參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　二、 上海市住房保障的稅收配套

　　稅收是國(guó)家為滿足社會(huì)公共需要，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，強(qiáng)制、無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是國(guó)家憑借公共權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式。

　　根據(jù)不同時(shí)期的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總目標(biāo)，國(guó)家會(huì)在既定的制度框架內(nèi)對(duì)某些稅收采取相應(yīng)的激勵(lì)和照顧措施，以減輕特定納稅人應(yīng)履行的納稅義務(wù)，從而起到引導(dǎo)、規(guī)范和調(diào)控的作用。

　　住房保障體系的建設(shè)離不開(kāi)稅收政策的支持。

　　由于住房保障是一項(xiàng)保障和改善民生的工作，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，也是一種收入再分配的方式，因而與稅收屬于同一范疇。

　　從這種意義上說(shuō)，對(duì)住房保障一些環(huán)節(jié)實(shí)行稅收優(yōu)惠或予以免征，可以節(jié)省征稅成本，減少行政資源的浪費(fèi)。

　　而且，住房保障作為一種公共服務(wù)，社會(huì)意義遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)意義，因而應(yīng)通過(guò)稅收優(yōu)惠或相關(guān)措施，鼓勵(lì)各種社會(huì)力量參與住房保障工作。

　　另外，對(duì)住房保障工作給予稅收配套，還體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的發(fā)展導(dǎo)向。

　　基于不同標(biāo)準(zhǔn)，可以將稅收分為若干種類。

　　比如，按照課稅對(duì)象的不同，與住房保障相關(guān)的稅收可以分為流轉(zhuǎn)稅(包括營(yíng)業(yè)稅)、所得稅(包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅)、財(cái)產(chǎn)稅(包括房產(chǎn)稅、契稅)、行為稅(包括印花稅)、資源稅(包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)。

　　再比如，按照稅收的計(jì)算依據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，又可以分為從量稅(城鎮(zhèn)土地使用稅)、從價(jià)稅(包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅等)。

　　在此，為了全面描述上海圍繞住房保障體系而提供的稅收配套措施，擬從保障性住房的房源籌措、運(yùn)營(yíng)管理和消費(fèi)等幾個(gè)方面進(jìn)行分類。

　　1. 保障性住房房源籌措環(huán)節(jié)的稅收配套。

　　(1)城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　按照財(cái)稅[2008]24號(hào)、財(cái)稅[2010]42號(hào)、財(cái)稅[2010]88號(hào)等中央有關(guān)部門(mén)文件的規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可以按這些保障性住房的建筑面積占總面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　(2)土地增值稅。

　　對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房)，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目余額20%的，免征土地增值稅。

　　(3)印花稅。

　　對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與相應(yīng)保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。

　　在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可以按照各類保障性住房的建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)和建造單位的印花稅。

　　(4)契稅。

　　對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源、公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房、經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

　　(5)所得稅。

　　企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為廉租住房和公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

　　個(gè)人捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，捐贈(zèng)額未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

　　2. 保障性住房經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的稅收配套。

　　(1)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位、公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房和公共租賃住房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　但是，公租房租金收入與其他住房經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　(2)印花稅。

　　對(duì)廉租住房、公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

　　3. 保障性住房消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅收配套。

　　(1)印花稅。

　　對(duì)廉租住房承租人、公租房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。

　　(2)契稅。

　　對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在上海市現(xiàn)行3%契稅稅率基礎(chǔ)上減半征收。

　　其中，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下經(jīng)濟(jì)適用住房的，憑上海市房地產(chǎn)交易中心出具的首次購(gòu)房證明，契稅稅率暫按1%征收。

　　(3)個(gè)人所得稅。

　　對(duì)個(gè)人按照法定途徑獲得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;但對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，則不能免征個(gè)人所得稅。

　　4. 保障性住房稅收配套的管理。

　　為了做好各類保障性住房的稅收配套工作，上海市的相關(guān)部門(mén)建立了一種名單管理機(jī)制。

　　對(duì)符合規(guī)定的保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位、建設(shè)項(xiàng)目以及開(kāi)發(fā)企業(yè)名單，由上海市住房保障和房屋管理局通過(guò)書(shū)面形式定期向上海市地方稅務(wù)局提供。

　　市地方稅務(wù)局收到名單后，負(fù)責(zé)將名單轉(zhuǎn)發(fā)給所屬稅務(wù)征收分局。

　　各稅務(wù)征收分局據(jù)以辦理相關(guān)稅收的減免。

　　三、 上海市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

　　2011年1月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其中上海是試點(diǎn)城市之一。

　　房產(chǎn)稅改革，不僅是我國(guó)稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)建立健全住房保障體系也有著重大的推動(dòng)意義。

　　1. 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的政策內(nèi)容。

　　根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，上海試點(diǎn)的征收對(duì)象為自2011年1月28日起在上海行政區(qū)域內(nèi)居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭在上海新購(gòu)的住房。

　　在計(jì)稅依據(jù)上，參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。

　　試點(diǎn)時(shí)期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

　　上海征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的適用稅率暫定為0.6%。

　　但對(duì)于應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　比如，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，上海市2010年新建商品住宅平均銷售價(jià)格為14 213元/平方米。

　　因而，在2011年度，如果應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格不高于28 426元/平方米的，則適用0.4%的稅率，否則要適用0.6%的稅率。

　　考慮到居民的合理居住需求以及其他情況，上海的試點(diǎn)方案規(guī)定了若干種稅收減免的情形。

　　(1)上海的居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超過(guò)部分的面積，要計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　其中，合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。

　　(2)上海居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　(3)上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(4)符合國(guó)家和上海市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海市居住證并在上海工作生活的，其在上海新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(5)持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購(gòu)房人，其在上海新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　(6)其他需要減免或免稅的住房，由上海市政府決定。

　　上海在試點(diǎn)方案中明確規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。

　　2. 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革對(duì)住房保障體系建設(shè)的意義。

　　房產(chǎn)稅不僅能合理調(diào)節(jié)居民收入分配，改善社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)，為住房保障體系建設(shè)創(chuàng)造更加適宜的宏觀環(huán)境，而且能正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，提高住房資源的配置效率，為住房保障體系建設(shè)營(yíng)造更加有利的市場(chǎng)環(huán)境，更能改善地方政府的財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，為住房保障體系建設(shè)提供相對(duì)穩(wěn)定的資金來(lái)源。

　　(1)拓寬資金來(lái)源渠道。

　　上海的試點(diǎn)方案已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅收入主要用于保障性住房建設(shè)，這對(duì)拓寬保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源渠道具有直接意義。

　　盡管從目前的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅收入在數(shù)額上尚不夠龐大，但從制度演進(jìn)與國(guó)際比較的角度看，房產(chǎn)稅必將會(huì)是保障性住房建設(shè)的重要資金來(lái)源渠道。

　　(2)提高住房資源的配置效率。

　　房產(chǎn)稅，既能抑制部分投機(jī)性的購(gòu)房需求，又能引導(dǎo)部分投資者確立相對(duì)理性的購(gòu)房需求，從而改善市場(chǎng)化商品住房的供求關(guān)系。

　　由于市場(chǎng)化商品住房體系與保障性住房體系是相輔相成的，無(wú)論哪一個(gè)體系出現(xiàn)較劇烈的波動(dòng)，都勢(shì)必會(huì)影響到另外一個(gè)體系。

　　同樣，一個(gè)體系漸趨穩(wěn)定，也會(huì)有助于另一個(gè)體系的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　因而，通過(guò)征收房產(chǎn)稅，提高住房資源的配置效率，可以減少住房保障體系所承受的壓力，為住房保障體系建設(shè)創(chuàng)造更加有利的市場(chǎng)環(huán)境。

　　(3)促進(jìn)府際關(guān)系的協(xié)調(diào)。

　　任何一項(xiàng)制度的有序運(yùn)行都有賴于不同層級(jí)的各類主體能夠?qū)崿F(xiàn)激勵(lì)相容。

　　通過(guò)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，可以優(yōu)化調(diào)整既有的稅制結(jié)構(gòu)，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，改善地方政府的財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，更為重要的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，在中央政府和地方政府之間能實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容，從而可以促進(jìn)府際關(guān)系的協(xié)調(diào)。

　　作為政府提供公共服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，住房保障的順利推進(jìn)無(wú)法離開(kāi)協(xié)調(diào)的府際關(guān)系。

　　因而，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的重要因素。

　　四、 完善財(cái)稅配套政策的建議

　　著眼于建立和完善分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，上海市有關(guān)住房保障的財(cái)稅配套政策還需要在以下幾個(gè)方面予以推進(jìn)。

　　1. 優(yōu)化政府財(cái)政投入，提高公共資金使用效率。

　　住房保障體系的建立和完善離不開(kāi)政府的財(cái)政投入，這是由住房保障的公共服務(wù)屬性所決定的。

　　不過(guò)，在加大政府財(cái)政投入的同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化投入結(jié)構(gòu)，要更加聚焦基本公共服務(wù)，更加聚焦民生改善。

　　比如，在不同的住房保障服務(wù)類型中，應(yīng)將更多的財(cái)政投入于廉租住房、公共租賃住房和危房改造。

　　另外，要逐步提高公共資金的使用效率，使有限的財(cái)政投入能盡可能地發(fā)揮保障效應(yīng)。

　　2. 強(qiáng)化稅收引導(dǎo)力量，吸引社會(huì)資本投資。

　　除了政府財(cái)政投入外，還應(yīng)該通過(guò)相關(guān)政策的引導(dǎo)，吸引社會(huì)力量積極參與保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

　　吸引社會(huì)資本的參與，既能彌補(bǔ)政府財(cái)政投入的不足，也能引導(dǎo)民間資本的合理流動(dòng)，還能提升住房保障的多元化。

　　比如，參與保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的社會(huì)主體能獲得財(cái)政補(bǔ)貼，或享受稅收優(yōu)惠或減免，或獲得貸款貼息。

　　3. 發(fā)揮財(cái)稅綜合效應(yīng)，營(yíng)造良好社會(huì)氛圍。

　　對(duì)于上海等人口導(dǎo)入量較大的特大型城市，還需要發(fā)揮財(cái)稅政策的綜合效應(yīng)，使各種社會(huì)主體能充分利用存量住房為眾多工作關(guān)系不夠穩(wěn)定的流動(dòng)人口提供宜居和實(shí)惠的租賃服務(wù)。

　　比如，合格主體能獲得稅收減免，或能獲得低息貸款。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1. 上海市財(cái)政局局長(zhǎng)葛愛(ài)玲.做到“三個(gè)聚焦”. 新理財(cái)(政府理財(cái))，2010，(Z1).

　　2. 賀浪莎，李治國(guó).拓寬投資渠道，破解融資難題. 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，2011-05-27.

　　3. 龐元.創(chuàng)新公租房投融資制度的探索與思考. 中國(guó)房地產(chǎn)，2011，(2).

　　4. 謝慶奎. 中國(guó)政府的府際關(guān)系研究.北京大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2000，(1).

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的財(cái)稅處理【2】

　　摘 要 近二十年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)快速發(fā)展，成為我國(guó)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規(guī)范之處，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入這一業(yè)務(wù)，從會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理方面結(jié)合實(shí)際進(jìn)行介紹、分析和探討。

　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)售收入 財(cái)稅處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)符合預(yù)售條件的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在向主管部門(mén)申請(qǐng)并取得預(yù)售許可后，與買(mǎi)受人簽訂《商品房預(yù)售合同》，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，而向買(mǎi)受人收取的定金或房款收入。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理規(guī)定

　　(一)會(huì)計(jì)核算規(guī)定

　　由于在房地產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中取得的預(yù)售收入不能符合新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》關(guān)于收入確認(rèn)的相關(guān)條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售過(guò)程中所取得的價(jià)款，只能是預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，應(yīng)作為“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算;待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照購(gòu)銷合同規(guī)定將合格的房產(chǎn)移交給購(gòu)買(mǎi)方，辦妥移交手續(xù)后再確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　而對(duì)于預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度還未及時(shí)進(jìn)行規(guī)范。

　　(二)稅收征管規(guī)定

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得的預(yù)售收入應(yīng)分別按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)：

　　1、營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)2009年1月1日實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　2、土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字【1995】第048號(hào))第十四條、《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第三條及各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的土地增值稅預(yù)征辦法預(yù)繳土地增值稅。

　　3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度(或月度)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

　　由此可見(jiàn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”的原則來(lái)確認(rèn)應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，通過(guò)提前征收相關(guān)稅費(fèi)，加強(qiáng)了稅收的源頭控制，確保了房地產(chǎn)稅收能夠及時(shí)地、均衡地解繳入庫(kù)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理現(xiàn)狀

　　(一)預(yù)售收入財(cái)稅處理現(xiàn)狀

　　1、雖然近幾年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算已在逐步規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段的會(huì)計(jì)核算上不能嚴(yán)格區(qū)分預(yù)售收入與代收代繳款項(xiàng)，使用科目混亂，甚至存在部分預(yù)售收入不入賬現(xiàn)象。

　　2、預(yù)售階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)以“預(yù)收賬款”的貸方發(fā)生額作為當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計(jì)算依據(jù)。

　　(二)預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)財(cái)稅處理現(xiàn)狀

　　由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度未能及時(shí)對(duì)預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)如何會(huì)計(jì)核算進(jìn)行規(guī)范，使得各房地產(chǎn)企業(yè)在稅費(fèi)計(jì)提(或結(jié)轉(zhuǎn))環(huán)節(jié)做法不一，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不能正確反映。

　　目前各房企關(guān)于預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：

　　1、相關(guān)稅費(fèi)直接損益類。

　　該類方法的要點(diǎn)是先根據(jù)當(dāng)期預(yù)售收入對(duì)相關(guān)稅費(fèi)(包含營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅)進(jìn)行計(jì)提，將稅費(fèi)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，月末結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益。

　　計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納所得稅時(shí)，不再單獨(dú)對(duì)當(dāng)期繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　該類方法的弊端在于：把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”以收入的形式結(jié)算了相關(guān)稅費(fèi)，虛增了損益和負(fù)債，且人為地割斷了預(yù)售收入、營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)之間的勾稽關(guān)系，也違背了會(huì)計(jì)的配比原則。

　　2、相關(guān)稅費(fèi)配比損益類。

　　該類方法的要點(diǎn)是通過(guò)使用過(guò)渡性科目或單獨(dú)使用“應(yīng)交稅費(fèi)”科目將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)逐步與營(yíng)業(yè)收入配比確認(rèn)當(dāng)期損益。

　　該類方法在計(jì)算當(dāng)月應(yīng)納所得稅時(shí)，需對(duì)預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

　　在該類處理方法中，如果通過(guò)增設(shè)相關(guān)資產(chǎn)類過(guò)渡性科目來(lái)將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費(fèi)逐步確認(rèn)為損益，會(huì)造成資產(chǎn)的虛增，但可解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問(wèn)題，資產(chǎn)負(fù)債表中能清楚地反映已預(yù)繳的相關(guān)稅費(fèi)，損益表也體現(xiàn)了配比。

　　如果不借助任何過(guò)渡科目而直接通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算的話，可能容易讓人把企業(yè)按規(guī)定繳納的相關(guān)稅費(fèi)誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，影響了會(huì)計(jì)的“明晰性原則”。

　　根據(jù)對(duì)以上兩類相關(guān)稅費(fèi)處理方法的比較與分析，筆者個(gè)人認(rèn)為通過(guò)增設(shè)過(guò)渡科目來(lái)配比結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)損益的作法更為合理。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理方法的相關(guān)建議

　　(一)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入會(huì)計(jì)核算

　　1、由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段進(jìn)行稅收征管的主要依據(jù)為“是否取得預(yù)售收入”(即是否取得預(yù)收賬款)。

　　因此，如何正確核算“預(yù)收賬款”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，我們只有在日常核算過(guò)程中能夠明確區(qū)分哪些屬于是建立在購(gòu)銷合同基礎(chǔ)上取得的應(yīng)稅收入(如向購(gòu)貨方預(yù)收的定金或部分房款)，哪些不屬于應(yīng)稅收入而應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”來(lái)核算的其他暫收、應(yīng)付款項(xiàng)(如誠(chéng)意金、公共維修基金等)，才能正確計(jì)算各期應(yīng)納稅額，才能有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、為了便于日后對(duì)預(yù)售收入納稅的管理與檢查，并統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)時(shí)期(包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期)相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算口徑，筆者建議，在收到賬款時(shí)，不管是在預(yù)售期還是在現(xiàn)房銷售期均一律從“預(yù)收賬款”科目過(guò)賬。

　　這樣我們就很容易地從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期借方發(fā)生額得知企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是多少、當(dāng)期應(yīng)計(jì)提多少稅費(fèi);從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期貸方發(fā)生額就能計(jì)算出當(dāng)期應(yīng)交多少稅費(fèi)。

　　(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算公式

　　根據(jù)稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合工作實(shí)踐情況與稅務(wù)征管要求，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售階段應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計(jì)算公式作了相應(yīng)延伸與完善，使其適用于房地產(chǎn)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)時(shí)期(包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期)：

　　當(dāng)前本年累計(jì)應(yīng)繳所得稅額=[當(dāng)前實(shí)際利潤(rùn)總額-本年度"預(yù)收賬款"借方累計(jì)發(fā)生額×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率+本年度"預(yù)收賬款"貸方累計(jì)發(fā)生額×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-本年預(yù)售收入繳納的稅費(fèi)+本年確認(rèn)的"營(yíng)業(yè)稅金及附加"]×稅率

　　通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財(cái)稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法因各自確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)不同而存在一定的差異，即取得預(yù)售收入時(shí)不得確認(rèn)會(huì)計(jì)上的收入，但應(yīng)作為應(yīng)納稅收入計(jì)算繳納相關(guān)稅費(fèi)。

　　因此，我們?cè)谔幚矸康禺a(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)要求對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理區(qū)別對(duì)待，只有這樣我們才能在正確核算會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)、準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息的同時(shí)有效地避免可能遭受的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法.國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào).

　　[2]中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.財(cái)政部令【2008】第052號(hào).

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