2017年汕頭經(jīng)濟特區(qū)住宅專項維修資金管理辦法

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和《汕頭經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本辦法。下面是小編為您精心整理的關于汕頭經(jīng)濟特區(qū)住宅專項維修資金管理辦法全文內(nèi)容，僅供大家參考。

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范住宅專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用，維護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和《汕頭經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本辦法。

　　第二條 特區(qū)范圍內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 住宅專項維修資金管理遵循專戶存儲、�？顚Ｓ谩�業(yè)主決策、政府監(jiān)督的'原則。

　　住宅專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負責組織實施本辦法，并具體負責金平區(qū)、龍湖區(qū)的住宅專項維修資金管理工作。

　　濠江區(qū)、澄海區(qū)、潮陽區(qū)、潮南區(qū)、南澳縣房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)住宅專項維修資金的管理工作。

　　財政、審計、住房與城鄉(xiāng)建設、銀行監(jiān)督管理、不動產(chǎn)登記等行政管理部門和機構(gòu)，按照各自職責做好住宅專項維修資金管理相關工作。

　　第二章 交存

　　第五條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金：

　�。ㄒ唬┥唐纷≌�，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外;

　�。ǘ�）商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者小區(qū)外與單幢（棟）住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　前款所列物業(yè)屬于已售公有住房的，購房人和售房單位應當按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有;公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。

　　第六條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本地年度建筑安裝工程平均造價等因素，確定、公布首期住宅專項維修資金的交存標準，并適時調(diào)整。

　　第七條 房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)公開、公平、公正的原則以及商業(yè)銀行的服務質(zhì)量等因素，委托商業(yè)銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），并向社會公布。

　　房產(chǎn)行政主管部門應當與專戶管理銀行簽訂住宅專項維修資金監(jiān)管協(xié)議。

　　第八條 住宅專項維修資金專戶應當在專戶管理銀行設立。

　　住宅專項維修資金專戶實行四級賬戶核算，以房產(chǎn)行政主管部門的總賬戶作為一級賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域或者物業(yè)設立二級賬戶，按幢（棟）設立三級賬戶，按單元戶設立四級賬戶。

　　住宅專項維修資金應當交存至住宅專項維修資金專戶，并核算到單元戶。

　　第九條 商品住宅的開發(fā)建設單位應當在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金專戶，設立前應當向房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并提交下列資料：

　�。ㄒ唬┰O立專戶的備案表;

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)及前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);

　�。ㄈ�）建設工程規(guī)劃許可證;

　�。ㄋ模┙ㄔO工程規(guī)劃總平面圖;

　　（五）房產(chǎn)面積測繪成果;

　�。�六）項目命名文件及門牌地址證明;

　　（七）企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照;

　�。ò耍┢髽I(yè)法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證明。

　　公有住房的售房單位應當在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金專戶，設立前應當參照前款規(guī)定向房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

　　第十條 商品房銷售合同網(wǎng)簽后，購房人應當將首期住宅專項維修資金直接存入住宅專項維修資金專戶。

　　開發(fā)建設單位辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)時，應當提供專戶管理銀行出具的首期住宅專項維修資金交存憑證。

　　第十一條 已售公有住房的'購房人應當按照國家規(guī)定比例，將首期住宅專項維修資金直接存入住宅專項維修資金專戶，或者委托售房單位存入住宅專項維修資金專戶;售房單位應當在收到售房款之日起30內(nèi)，按照國家規(guī)定比例一次性提取住宅專項維修資金，存入住宅專項維修資金專戶。

　　第十二條 未按本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金的，房產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，開發(fā)建設單位不得將房屋交付購房人。

　　第十三條 本辦法實施前開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)已代收住宅專項維修資金的，應當自本辦法實施之日起30日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門申報。

　　已代收的住宅專項維修資金應當逐步全額存入住宅專項維修資金專戶，具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。

　　第十四條 業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會雖已成立但未要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管。

　　第十五條 住宅專項維修資金分戶賬中的余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應當及時續(xù)交至首期交存額。

　　住宅專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，按房產(chǎn)行政主管部門公布的交存標準，由業(yè)主直接續(xù)交入住宅專項維修資金專戶，并計入業(yè)主的分戶帳。

　　成立業(yè)主大會且住宅專項維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理的，住宅專項維修資金續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬定，經(jīng)業(yè)主大會同意并報房產(chǎn)行政主管部門備案后，由業(yè)主委員會具體負責實施。

　　第三章 使用

　　第十六條 住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致、誰受益誰負擔的原則。

　　第十七條 物業(yè)共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

　�。ㄒ唬┪菝娣浪畬悠茡p，頂層房間滲漏的;

　�。ǘ�）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;

　�。ㄈ�）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值;

　�。ㄋ模┙ㄖ�保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變;

　　（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染;

　�。�六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的;

　�。ㄆ撸┕�共區(qū)域門窗或者窗紗破損的;

　�。ò耍┪飿I(yè)共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

　　第十八條 物業(yè)共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

　�。ㄒ唬╇娞菁爸饕�部件的維修或者更換;

　�。ǘ�）避雷設施不能滿足安全要求的;

　�。ㄈ�）監(jiān)控設施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的;

　�。ㄋ模�樓內(nèi)排水（排污）設備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的;

　�。ㄎ澹┧�箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的;

　�。�六）物業(yè)共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

　　第十九條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需費用，從住宅專項維修資金中列支，但本辦法第二十九條另有規(guī)定的除外。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需的監(jiān)理、鑒定及招標服務等費用，可作為維修和更新、改造成本從住宅專項維修資金中列支。

　　第二十條 使用住宅專項維修資金對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定分攤：

　�。ㄒ唬┤�體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤;

　　（二）單幢（棟）房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢（棟）房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤;

　�。ㄈ�）專有部分使用范圍內(nèi)的共用部位、共用設施，按照物業(yè)服務合同的約定分攤;未約定的，由受益的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的'比例分攤;

　�。ㄋ模┫噜彉I(yè)主共用部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤;

　　（五）與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例分攤;

　　（六）已售公有住房之間以及已售公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照國家有關規(guī)定分攤。

　　業(yè)主分戶賬中的住宅專項維修資金不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。

　　第二十一條 使用住宅專項維修資金對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定確定組織實施主體，但物業(yè)屬于已售公有住房的，由公房管理單位組織實施：

　�。ㄒ唬┮堰x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織實施，或者由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)組織實施;

　　（二）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由相關業(yè)主組織實施，或者由相關業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)組織實施。

　　第二十二條 使用住宅專項維修資金對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施主體應當提出使用方案，使用方案應當包括維修和更新、改造的項目以及工程費用預算、列支范圍、組織實施方式等內(nèi)容;維修和更新、改造的項目經(jīng)鑒定或者檢測的，應當將鑒定、檢測等證明材料作為使用方案的附件。

　　使用方案應當在所涉及物業(yè)公共區(qū)域的顯著位置公示七日以上，并經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意。

　　第二十三條 住宅專項維修資金使用方案的表決，可由業(yè)主大會在《管理規(guī)約》或者《業(yè)主大會議事規(guī)則》中約定委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等表決方式。

　　表決結(jié)果應當在所涉及物業(yè)公共區(qū)域的顯著位置公示三日以上。

　　第二十四條 住宅專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，其使用按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┙M織實施主體提出使用方案經(jīng)表決同意后，持住宅專項維修資金使用申請表、表決結(jié)果及其證明、使用方案及工程費用預算、施工合同等材料，向房產(chǎn)行政主管部門備案，辦理住宅維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù);

　�。ǘ�）房產(chǎn)行政主管部門自受理之日起5個工作日內(nèi)進行審核，符合使用條件的，通知專戶管理銀行以轉(zhuǎn)賬方式向施工單位劃轉(zhuǎn)首期住宅專項維修資金;

　　（三）工程驗收合格后，組織實施主體持施工合同、工程驗收單、工程決算單、工程發(fā)票等材料，向房產(chǎn)行政主管部門辦理結(jié)算手續(xù);

　�。ㄋ模┓慨a(chǎn)行政主管部門自受理之日起5個工作日內(nèi)進行審核，符合結(jié)算條件的，通知專戶管理銀行以轉(zhuǎn)賬方式向施工單位劃轉(zhuǎn)剩余的住宅專項維修資金。

　　施工合同應當約定住宅專項維修資金按比例分期劃轉(zhuǎn)、工程質(zhì)量保修期及保證金等內(nèi)容，其中，首期劃轉(zhuǎn)比例不得超過工程費用預算總額的50%，工程質(zhì)量保證金不得低于工程費用預算總額的5%。

　　第二十五條 住宅專項維修資金由業(yè)主大會管理的，其使用由業(yè)主大會討論決定。

　　業(yè)主大會關于住宅專項維修資金的使用應當符合國家、省和特區(qū)的有關規(guī)定，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十六條 使用住宅專項維修資金對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造后，組織實施主體應當自工程費用結(jié)算完成之日起5日內(nèi)，在所涉及物業(yè)公共區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示工程費用的結(jié)算及分攤等情況。

　　第二十七條 發(fā)生下列危及公共安全和物業(yè)使用功能等緊急情況時，組織實施主體應當立即使用住宅專項維修資金，組織實施應急性維修和更新、改造：

　�。ㄒ唬┪菝妗⑼鈮Ψ浪畵p壞造成滲漏的;

　�。ǘ�）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　�。ㄈ�）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　（四）供水、排水設施坍塌、堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施損壞的;

　　（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

　　根據(jù)前款規(guī)定使用住宅專項維修資金進行應急性維修和更新、改造的，可以不執(zhí)行本辦法關于使用方案公示及表決程序的規(guī)定。

　　第二十八條 組織實施主體未按照本辦法第二十七條規(guī)定組織實施應急性維修和更新、改造的，經(jīng)房屋安全責任人、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會申請，可以由房產(chǎn)行政主管部門代為組織實施，所需費用從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中列支。

　　第二十九條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　�。ㄒ唬┮婪☉�當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

　�。ǘ�）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;

　　（三）依法應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

　�。ㄋ模└鶕�(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第四章 監(jiān)督管理

　　第三十條 房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移的，住宅專項維修資金分戶賬中的結(jié)余隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移，新業(yè)主應當持產(chǎn)權(quán)證、居民身份證等相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

　　房屋發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，住宅專項維修資金分戶賬中的余額不足首期交存額30%的，應當按照所有權(quán)轉(zhuǎn)移時房產(chǎn)行政主管部門公布的交存標準續(xù)交至首期交存額，未續(xù)交的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　第三十一條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，住宅專項維修資金按照以下規(guī)定處理：

　�。ㄒ唬┓謶糍~中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主，暫時不能找到業(yè)主無法返還的，由房產(chǎn)行政主管部門代管;

　　（二）公有住房售房單位交存的`住宅專項維修資金余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。

　　按照前款規(guī)定辦理住宅專項維修資金返還或者收繳手續(xù)的，應當向?qū)�戶管理銀行提供不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具的注銷產(chǎn)權(quán)登記證明，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。

　　第三十二條 住宅專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定委托專戶銀行采取儲蓄、購買國債等方式進行保值增值。

　　第三十三條 專戶管理銀行應將住宅專項維修資金的年度歸集使用情況報送房產(chǎn)行政主管部門，接受監(jiān)督;房產(chǎn)行政主管部門有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，方便業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金的使用、增值和余額等情況進行查詢。

　　第三十四條 住宅專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，代管期間發(fā)生的資金管理系統(tǒng)運行維護費用和管理費用，作為財政專項經(jīng)費列入房產(chǎn)行政主管部門預算。

　　第三十五條 住宅專項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，應當接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　第三十六條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

　　第三十七條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

　　第三十八條 市房產(chǎn)行政主管部門應當組織對住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，規(guī)范和完善住宅專項維修資金的使用和管理。

　　第五章 法律責任

　　第三十九條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十二條規(guī)定，將房屋交付購房人的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元的罰款。

　　第四十條 組織實施主體、施工單位套取住宅專項維修資金的.，由房產(chǎn)行政主管部門追回，并處以套取金額二倍以下的罰款。

　　第四十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員在住宅專項維修資金管理中弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附則

　　第四十二條 政府投資建設的保障性住房（含直管公房）由保障性住房的管理部門實施維護修繕，所需費用由保障性住房管理單位編報預算，經(jīng)財政部門審核后撥付。

　　第四十三條 非住宅的`商品房、經(jīng)濟適用房、限價房等物業(yè)的專項維修資金管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十四條 本辦法自2017年1月1日起施行。

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