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房地產(chǎn)評估報(bào)告的常見錯誤類型
關(guān)于房地產(chǎn)評估報(bào)告的常見錯誤類型你知道多少?下面是小編給大家整理的房地產(chǎn)評估報(bào)告的常見錯誤類型的相關(guān)內(nèi)容。僅供參考。
報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤【1】
●報(bào)告書漏項(xiàng)(如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等)。
●報(bào)告書用語不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等�；蛘哂檬闱檎Z言。
●估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價(jià)結(jié)論有異議的評估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。
●報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。
●如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。
●如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。
●估價(jià)對象分析時(shí)描述不全(應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明)
⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述(如：沒說明性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等);
�、仆恋貙�(shí)物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);
�、墙ㄖ飳�(shí)物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);
�、葏^(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。
�、勺赓U情況交待不清(如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限)。
●選用的估價(jià)方法不妥(應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設(shè)開發(fā)法等)。
●未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟。
●如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。
●保險(xiǎn)評估不能將土地價(jià)值記入。
●劃撥方式取得的要扣除出讓金。
●拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。
●投資價(jià)值評估，則很多地方與普通市場價(jià)值評估不一樣(見《理論方法》第70頁)。
●拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定(《理論方法》第97頁)。
●未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由(各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因)。
●拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●法院委托的司法評估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●單純的地價(jià)評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。
●對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評估結(jié)果制定。
各種評估方法中的錯誤【2】
�、疟容^法
1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)(如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過長。如：超過1年);可比實(shí)例數(shù)量要3個以上。
2、可比實(shí)例的幣種未說明，或未化成同一幣種。
3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯誤(應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率)。
4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。
5、日期修正計(jì)算錯誤。
6、區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。
7、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。
8、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。
9、修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。
10、計(jì)算結(jié)果有錯;比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。
11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》)P131。
⑵收益法
1、收益是通過租賃收入計(jì)算，如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤。
2、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。
3、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入(不能僅依據(jù)估價(jià)對象實(shí)際收入或某一個的收入情況確定)。
4、如果有已出租(已簽租賃合同)情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯誤【3】
1、報(bào)告書漏項(xiàng)(如：缺少評估依據(jù)、報(bào)告有效期等)。
2、估價(jià)對象描述不全。
(1)缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述;(如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等)
(2)土地實(shí)物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);
(3)建筑物實(shí)物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);
(4)區(qū)域及個別因素描述不具體;
(5)租賃情況交待不清。(如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限)
3、選用的估價(jià)方法不妥(有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法)
各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)(如：實(shí)例的面積過大過小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長，超過1年);
2、可比實(shí)例的幣種未說明;
3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯誤;
4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正;
5、日期修正計(jì)算錯誤;
6、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正;
7、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正;
8、修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%;
9、計(jì)算結(jié)果有錯;
10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況;
11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)(如：居住、工業(yè)等)，其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P127);
二、收益法
1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀收入(即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定);
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況;
3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計(jì)算;
4、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性;
5、計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤(應(yīng)扣減的未扣減);
6、計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率(或入住率);
7、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算;
8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤);
9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)(如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計(jì)入)(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P199);
10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源
11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;
12、安全利率選取不當(dāng)(應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);
13、收益年限的確定未說明來源(一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的);
14、計(jì)算錯誤
15、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒說明理由。
16、評估結(jié)論沒有大寫;
17、將價(jià)格類型說錯(比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格);
18、抵押評估時(shí)，未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。
三、假設(shè)開發(fā)法
房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)
1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價(jià);
2、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)(如：開發(fā)利潤。評估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi));
3、利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。(如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息);
4、動態(tài)方法計(jì)算時(shí)，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算;
5、開發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。
四、成本法
房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
1、費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)(如：缺正常利稅);
2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會一般成本(即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本);
3、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用);
4、 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯;
5、計(jì)算公式有錯(積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊);
6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上);
7、開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145)
A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本)
B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi))
D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù): (開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值)
8、計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)
(1)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì);
(2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊(《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165)
9、選擇評估方法時(shí)要注意：由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。
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房地產(chǎn)評估專業(yè)的實(shí)習(xí)報(bào)告
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