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淺談如何處理再次評估業(yè)務(wù)
在評估實踐中，有些資產(chǎn)需要一再進(jìn)行資產(chǎn)評估，比如企業(yè)用于抵押貸款的資產(chǎn)，其初次抵押時需要進(jìn)行資產(chǎn)評估以確定抵押物的抵押值，在抵押到期后貸款方如與放貸機構(gòu)談妥繼續(xù)以該宗資產(chǎn)抵押同一筆貸款時，又需要對該宗資產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，相對于初次評估而言，可以稱之為對該宗資產(chǎn)的再評估。
一般而言，在對擬抵押資產(chǎn)進(jìn)行初次評估時，評估人員會按照評估程序的要求，對評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘察，聘請專業(yè)人員對資產(chǎn)狀況進(jìn)行專業(yè)評判，然后選定評估方法，選定參照系，對擬評估資產(chǎn)提出基于評估基準(zhǔn)日的公允的市場價值意見。
資產(chǎn)評估結(jié)論的有效期一般為一年，這個期限一般能夠滿足放貸機構(gòu)對抵押資產(chǎn)價值控制的要求。然而，在資產(chǎn)評估結(jié)論有效期滿后，如果該項資產(chǎn)所抵押的貸款未能按期歸還且放貸機構(gòu)同意繼續(xù)以該項資產(chǎn)做為原貸款的抵押標(biāo)的，則會要求貸款方提交抵押標(biāo)的的新的資產(chǎn)評估報告書，以規(guī)避抵押標(biāo)的市場價值變動可能給放貸機構(gòu)帶來的金融風(fēng)險。
有些評估機構(gòu)在對抵押資產(chǎn)進(jìn)行再評估過程中，由于缺乏相關(guān)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的約束，加上評估人員對于再次評估的模糊認(rèn)識，往往采取以下不妥的作法：
一、不對擬評估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察：
一般情況下，注冊資產(chǎn)評估師認(rèn)為：已經(jīng)對擬評估資產(chǎn)進(jìn)行過現(xiàn)場勘察，且時間不太久遠(yuǎn)，如果是房屋建筑物或固定的機器設(shè)備，它們又不會長腿跑掉。搞現(xiàn)場勘察有點“重復(fù)勞動”，就不必再次親臨現(xiàn)場了。
二、 不聘請專業(yè)人員對資產(chǎn)狀況進(jìn)行專業(yè)評判：
注冊資產(chǎn)評估師一般是具備對資產(chǎn)狀況進(jìn)行評判的相關(guān)知識的，但在很多情況下，為了保證評估結(jié)論的質(zhì)量，需聘請專業(yè)人員對資產(chǎn)狀況進(jìn)行專業(yè)評判，這當(dāng)然要支付一定的勞務(wù)費用。面對僅時隔一年的再次評估，注冊資產(chǎn)評估師往往認(rèn)為，擬評估資產(chǎn)一年時間內(nèi)狀況不會發(fā)生太大的變化，沒有必要再花“聘用專業(yè)人員勞務(wù)費”這筆冤枉錢，注冊資產(chǎn)評估師評一評就可以了。
三、 不按重置成本法進(jìn)行完全意義上的資產(chǎn)評估：
對于擬用于抵押貸款的資產(chǎn)，如房屋建筑物、機器設(shè)備、車輛等，一般都是以重置成本法進(jìn)行評估，采用接近現(xiàn)行市價的價格資料作為評估參照系，因此，對擬評估資產(chǎn)尤其是大量的、多種類的資產(chǎn)采用重置成本法進(jìn)行評估，工作量是很大的，注冊評估師在再次評估過程中，為減輕工作量負(fù)擔(dān)，往往不再進(jìn)行完全意義上的重置成本法資產(chǎn)評估，而是簡化評估方法，只在評估報告中冠以“重置成本法”的評估方法。
綜上所述，對已評估過的資產(chǎn)進(jìn)行再評估，就成了“形式評估”：不進(jìn)行現(xiàn)場勘察、不聘請專業(yè)人員對資產(chǎn)狀況進(jìn)行專業(yè)評判，也不實實在在地按重置成本法選取參照系，只按評估資產(chǎn)清冊進(jìn)行“評估”：或者簡單地“確定”一個評估值、或者搞一個折舊率以確定“成新率”，按照上次評估的重置值計算出本次評估值，這樣搞再次評估是非常不妥的。
一、即使是房屋建筑物和固定的機器設(shè)備，在長達(dá)一年的時間里，也是有可能發(fā)生變動的，比如：房屋建筑物可能被拆除，機器設(shè)備可能被移動位置或被拆除處理掉，如果不進(jìn)行現(xiàn)場勘察，就很可能評估“根本已不存在的資產(chǎn)”，出現(xiàn)重大責(zé)任隱患。我所在評估實踐中就發(fā)現(xiàn)過某委托單位以擬拆除房屋經(jīng)我所評估后用于抵押貸款，到期后房屋已經(jīng)拆除卻無力還貸，遂與銀行串通，委托我所搞再次評估，卻找種種借口阻撓評估人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察，借以轉(zhuǎn)嫁還貸責(zé)任的案例。
二、 即使能夠確信資產(chǎn)確實存在，數(shù)量、位置均沒有變動，聘請專業(yè)人員對擬評估資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評判也是很有必要的。例如：某年曾對一家紡織企業(yè)擬用于抵押貸款的紡織機械進(jìn)行評估，當(dāng)時，聘請了紡織專業(yè)的設(shè)備工程師對這些紡織機械進(jìn)行專業(yè)評判。評判結(jié)論為：型號比較老，但成新率很高，幾乎是全新設(shè)備，綜合評定成新率為90%。第二年，該企業(yè)委托再次該宗資產(chǎn)進(jìn)行評估，經(jīng)派人現(xiàn)場勘察，設(shè)備依舊锃光瓦亮、排列整齊，只是沒有運轉(zhuǎn)，企業(yè)解釋說設(shè)備剛剛檢修完畢，馬上開工生產(chǎn)。于是，決定按照85%確定成新率，重置價值套用上年的重置全價。就在評估報告即將提交時，那位紡織專業(yè)的設(shè)備工程師來所，得知情況趕忙阻止：去年評估的紡織機械成新率沒有問題，但那是列入限產(chǎn)壓錠、強制淘汰范圍的設(shè)備，即使沒有拆除，也是廢鐵一堆了，又問設(shè)備是否還在運轉(zhuǎn)，得到已經(jīng)停產(chǎn)的答復(fù)后。工程師說：企業(yè)說設(shè)備剛剛檢修完畢是騙你們的，這批設(shè)備肯定馬上要被拆除，他們的目的就是借評估師的手，把一堆廢鐵當(dāng)良好設(shè)備抵押給銀行騙取貸款。不難想象，如果出具了資產(chǎn)評估報告，企業(yè)到期無力償還貸款，事務(wù)所和注冊資產(chǎn)評估師都難脫干系。
三、 在現(xiàn)場勘察無誤并通過專家評判的情況下，不重新選取參照系，直接套用上年評估時確定的重置價值也是不行的。這是因為：按照重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，其評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日市場價值的公允體現(xiàn)。最具權(quán)威的評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)依照評估基準(zhǔn)日公開市場上的同種(類)商品的市場售價加相關(guān)費用確定。由于目前市場發(fā)育不夠成熟，評估實踐一般都是采取權(quán)威部門提供的“報價手冊”上同種類商品的市場售價作為參照系。這些報價一般都是上一年度的市場售價，已經(jīng)有些滯后，在這種情況下，上一年度的評估誤差已經(jīng)存在，時隔一年之后，仍套用一年前的重置價值，顯然是不妥的，有時甚至?xí)霈F(xiàn)重大評估失誤。某公司2000年6月委托評估六輛汽車用于抵押貸款，這些車輛同時購于1998年6月，評估時經(jīng)現(xiàn)場評定，成新率為80%，重置價值按照(1998)《機電產(chǎn)品報價手冊》相關(guān)報價確定。2001年6月，該公司稱已與銀行談妥，繼續(xù)以上年評估的六輛汽車抵押同一筆貸款，委托我所進(jìn)行評估。簽定資產(chǎn)評估協(xié)議時，委托方提出一項要求：仍以上一年的重置值作為重置價值，成新率降為70%。評估人員認(rèn)為，汽車的價格一直在降，去年至今大概降價達(dá)五六次之多，且降價幅度很大，不能采用上年確定的重置價值。該公司人員稱，這事我們知道，但是如果改變重置價值，評估結(jié)果就不夠抵押上年的貸款額了，要求給予照顧。最后由于未能滿足其要求，這項業(yè)務(wù)沒能作成，但是也避免了一項風(fēng)險責(zé)任。
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