物業(yè)管理論文
在平時的學(xué)習(xí)、工作中，大家都不可避免地會接觸到論文吧，論文是進行各個學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說理文章。那么問題來了，到底應(yīng)如何寫一篇優(yōu)秀的論文呢？以下是小編整理的物業(yè)管理論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理論文1
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學(xué)模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實踐教學(xué)
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強技能訓(xùn)練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實踐與理論的結(jié)合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動性，調(diào)動學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟活動風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運作的'基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動參與到公司運作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個教學(xué)過程中，要注意三點：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調(diào)對社會的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進行價值觀教育至關(guān)重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強的學(xué)習(xí)能力，對提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強大學(xué)生的社會適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進步同步。
(4)社會適應(yīng)能力。適應(yīng)社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
物業(yè)管理論文2
一、我國物業(yè)管理行業(yè)中行政管理的發(fā)展現(xiàn)狀
改革開放以來，我國的經(jīng)濟社會發(fā)展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務(wù)行業(yè)提出了新的要求，這些要求與我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業(yè)管理行業(yè)的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業(yè)管理公司的行政管理落實不到位、物業(yè)管理行業(yè)的管理水平有限、居民的維權(quán)意識不斷增強，使社區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突不斷�，F(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)仍然存在著一些不足之處。
1、對物業(yè)管理行業(yè)進行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍
在我國，政府部門的行政管理方式轉(zhuǎn)變較慢，服務(wù)型的管理方式還未形成，服務(wù)意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導(dǎo)致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發(fā)現(xiàn)，行政管理的改革發(fā)展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯位的問題。職能的越位主要體現(xiàn)在行政管理部門的經(jīng)濟職能上，對物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營活動加以干預(yù)，這不僅限制了市場作用的發(fā)揮，還會浪費政府的財力人力，進而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應(yīng)由行政管理部門提供的管理和服務(wù)的缺失，這直接導(dǎo)致了行業(yè)的無序成長和混亂競爭，嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展。職能的錯位是指行政管理部門職能劃分不清，導(dǎo)致相互重疊，主要體現(xiàn)為職能多家分管和職能相互重合，使得物業(yè)管理公司無所適從和無法應(yīng)對，這嚴重影響了行業(yè)的正常發(fā)育。
2、法律法規(guī)不健全，無法適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展
物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司和其它相關(guān)企業(yè)有著復(fù)雜的業(yè)務(wù)來往和利益關(guān)系。物業(yè)管理公司如何承接驗收，如何進行日常的經(jīng)營管理，如何與相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)對接、與業(yè)主發(fā)生糾紛如何解決等等都需要有詳細的法律法規(guī)加以規(guī)范。但是由于我國立法工作的落后，產(chǎn)生了大量懸而未決的問題，導(dǎo)致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當(dāng)，造成了不好的社會影響。因此我國立法機構(gòu)和物業(yè)管理的行政管理部門應(yīng)該盡快發(fā)布詳盡的物業(yè)管理辦法、準(zhǔn)則、程序、內(nèi)容等，對我國的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展加以引導(dǎo)�？v觀近年來我國發(fā)生的多起物業(yè)糾紛事件，都造成了極壞的社會影響，也正是這些事件加速了一批與物業(yè)管理緊密相關(guān)的法律法規(guī)的出臺，還有一批相關(guān)法規(guī)正加緊制定之中。這些物業(yè)管理糾紛事件也暴露了相關(guān)立法滯后的弊端。在我國現(xiàn)行法律體系下立法工作落后于社會需求成為了一種常見現(xiàn)象，這也是我國依法治國的實踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動性，這所造成的影響將使整個國家和社會付出沉重的代價。我國的立法機關(guān)和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發(fā)現(xiàn)人們的現(xiàn)實意愿，立法與當(dāng)前現(xiàn)實缺乏有效聯(lián)系，造成了立法滯后。
3、物業(yè)管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢
物業(yè)管理行業(yè)的行政管理涉及多個行政部門，而各部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)，尤其是在居民群眾特別關(guān)心的物業(yè)管理收費方面缺乏詳細的規(guī)章制度和有效的監(jiān)管，加劇了社區(qū)居民與物業(yè)公司之間的矛盾。而且當(dāng)糾紛出現(xiàn)時，爭議雙方發(fā)現(xiàn)沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業(yè)管理行業(yè)屬于生活服務(wù)業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業(yè)管理公司會采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強的維權(quán)意識形成了強烈的矛盾。在現(xiàn)實中的表現(xiàn)就是在整個物業(yè)管理公司的工作中，從接管、裝修、設(shè)備的維護、環(huán)境清理、安保等方面，居民與物業(yè)管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業(yè)管理水平下，社區(qū)居民對物業(yè)管理公司的印象是只負責(zé)收費，對居民的服務(wù)工作不上心。尤其是物業(yè)管理行業(yè)部分從業(yè)人員文化水平不高、形象素質(zhì)不佳更是增添了糾紛的產(chǎn)生。
二、從行政管理角度出發(fā)，探討物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展意見
1、加快立法，完善規(guī)章制度，指導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展
我國正在不斷推進各項工作的法制化建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)該有相關(guān)的法律法規(guī)去遵循。物業(yè)管理行業(yè)要想長期健康的發(fā)展就離不開完善的法律法規(guī)加以規(guī)范引導(dǎo)。但是適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)較少，有大量需要法律來規(guī)定和限制的內(nèi)容沒有說明，這阻礙了行業(yè)的發(fā)展�？上驳氖�，我國正在不斷加強相關(guān)方面的立法，其中《物業(yè)管理條例》就是借鑒了其它國家的先進管理經(jīng)驗頒布實施的，而且伴隨著我國相關(guān)立法工作的不斷推進，我國在物業(yè)管理方面的法制體系將會不斷的完善起來。
2、規(guī)范居民c物業(yè)管理公司的行為，雙方依據(jù)規(guī)章制度履行責(zé)任 社區(qū)居民和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上的，居民委托物業(yè)管理公司依據(jù)合同進行房屋建筑、設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生、綠化、安全等管理項目進行修繕或維護等。但在實際生活中，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理公司不按照合同進行設(shè)施的管理，衛(wèi)生環(huán)境維護不及時，對于個別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時制止，水電的突然停供導(dǎo)致居民生活受到嚴重影響。物業(yè)管理公司要熟練掌握物業(yè)管理的具體流程，認真學(xué)習(xí)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，認真的履行簽訂的合同。而社區(qū)居民也要按照規(guī)章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業(yè)管理公司的過錯造成的損失要按合同規(guī)定索要合理的賠償。
3、行政部門加強行政監(jiān)管和企業(yè)考評，加強社會監(jiān)督力度
健全物業(yè)管理企業(yè)檔案制度，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和信用管理，促進我國的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。逐漸完善物業(yè)管理企業(yè)的誠信體系制度，綜合各種數(shù)據(jù)建立企業(yè)的誠信檔案，對于誠信檔案中評價較差的企業(yè)要在政策和資質(zhì)方面加以限制，促使各物業(yè)管理企業(yè)重視社會誠信，更好的服務(wù)于居民。引入市場競爭機制，向社會定期公布各物業(yè)管理企業(yè)的檔案信息和評價結(jié)果，在市場競爭中實現(xiàn)企業(yè)的'優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。對物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營水平和服務(wù)水平方面的考評，考評結(jié)果及時對外公布。不斷完善企業(yè)收費項目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費標(biāo)準(zhǔn)和收費內(nèi)容。加強輿論監(jiān)督建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受社會監(jiān)督，對服務(wù)質(zhì)量差和不按規(guī)章制度辦事的企業(yè)進行有效懲罰。
4、物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定進行項目接收，減少居民和物業(yè)管理公司間的糾紛
完善相應(yīng)的法律法規(guī)，明確物業(yè)管理企業(yè)項目接收的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以及出現(xiàn)特殊情況時的處理辦法，為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化承接驗收提供法律依據(jù)。在相應(yīng)的法律法規(guī)中應(yīng)該明確的規(guī)定承接的時間限制、所要承接的設(shè)備設(shè)施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。涉及物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)公司和其它相關(guān)的業(yè)務(wù)時，法律法規(guī)也需要加以明確規(guī)范，使承接驗收工作的各項工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗收工作引起的物業(yè)管理公司和居民之間的糾紛。物業(yè)管理公司要嚴格按照相應(yīng)的規(guī)章制度辦事，保障各項承接驗收工作順利的開展，對進行承接驗收工作的一線員工要加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使之熟練整個承接驗收工作的規(guī)范化流程以及特殊情況下的處理辦法。
5、暢通糾紛解決途徑，物業(yè)管理雙方按照規(guī)定行使權(quán)力、履行義務(wù)
目前我國的物業(yè)糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應(yīng)該暢通途徑，促進矛盾的解決，減少此類事件對社會產(chǎn)生的不良影響。依照法律法規(guī)，設(shè)立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業(yè)管理公司也應(yīng)該加強自身員工隊伍的建設(shè)，提升員工的業(yè)務(wù)水平和個人素養(yǎng)，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進行積極勸導(dǎo)。社區(qū)居民也要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)反應(yīng)自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當(dāng)?shù)耐緩脚c物業(yè)管理公司進行溝通，不可采取過激行為，導(dǎo)致矛盾的升級。只有居民和物業(yè)管理公司之間的糾紛順利化解才能推進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、結(jié)論
物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展是我國人民對高品質(zhì)生活的客觀要求，也是促進社會和諧、人民幸福的重要基礎(chǔ)。隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，人民的生活水平有了顯著提高，人們對于生活服務(wù)也提出了新的要求，這也就對我國的物業(yè)管理行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，我們要積極的研究與思考，引進先進的管理經(jīng)驗和經(jīng)營模式，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。在工作中，要不斷的加強行政管理體系的建設(shè)，完善各種規(guī)章制度，明確各個部門的分工與職責(zé)，加強輿論監(jiān)督，暢通糾紛解決途徑，提高員工素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，為居民的幸福生活和國家的穩(wěn)定發(fā)展服務(wù)。
物業(yè)管理論文3
一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用
�。ㄒ唬┝己玫目梢曅耘c可控性
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責(zé)任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據(jù)主動地位。
�。ǘ┲С秩轿坏目焖俨樵�
物業(yè)管理涉及大量資料（如房產(chǎn)資料等），若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當(dāng)煩瑣，對房產(chǎn)資料進行查詢時往往耗時較長。利用信息系統(tǒng)能夠通過設(shè)置不同條件分類（如業(yè)主姓名、房號以及面積等）進行查詢，快捷且準(zhǔn)確，大幅提升了查詢效率[1]。
（三）完整的工程服務(wù)檔案
在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(wù)（如維修等）進行管理。信息系統(tǒng)可對工程服務(wù)檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時間。
�。ㄋ模└黜椯M用的自動化計算
在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。信息系統(tǒng)不僅運算速度快，而且準(zhǔn)確率高，能夠讓相關(guān)費用的計算和整理變得簡單起來。
（五）為決策奠定堅實的基礎(chǔ)
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對相關(guān)數(shù)據(jù)進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導(dǎo)企業(yè)實施科學(xué)的管理行動。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作
�。ㄒ唬┗A(chǔ)資料
基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。組織機構(gòu)模塊可以對不同組織機構(gòu)（如總公司等）進行定義，職員模塊可對不同組織機構(gòu)之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料（如樓宇結(jié)構(gòu)等）進行定義。以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅實的基礎(chǔ)。對系統(tǒng)進行初始化設(shè)置時，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級，一至三級分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處；對于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個級別的管理處；當(dāng)完成對組織機構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機構(gòu)之下進一步設(shè)立與之對應(yīng)的職員信息[3]。
（二）房產(chǎn)管理
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：（1）管理區(qū)信息；（2）樓宇信息；（3）房間信息；（4）停車場信息等[4]。依據(jù)不同類別對上述信息進行歸納整理，形成Excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。對房產(chǎn)管理的同時，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結(jié)果。這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應(yīng)的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
�。ㄈ┛蛻絷P(guān)系管理
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務(wù)工作時離不開客戶關(guān)系管理模塊的支持。在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統(tǒng)能對業(yè)主和租戶的'信息分別進行詳細的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。通過“客戶服務(wù)”，可以對內(nèi)部服務(wù)進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。借助系統(tǒng)跟蹤功能，對各項服務(wù)進行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務(wù)申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
�。ㄋ模┦召M管理
所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進行自定義。應(yīng)收費用主要有四大類，即常規(guī)費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。以單個房間為單位，明確當(dāng)月各個房間的應(yīng)收費用，對于那些較特殊的收費標(biāo)準(zhǔn)，允許單獨設(shè)置，設(shè)置好相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)之后，每月便可以執(zhí)行“生成費用”操作。以水電收費為例，對水電表執(zhí)行遠程抄表操作之后，形成Excel數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。對交費通知單，可通過自定義方式進行設(shè)置，并打印出來。繳費方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預(yù)收款。收費員在收費管理模塊中執(zhí)行“繳費”操作之后，應(yīng)收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應(yīng)的票據(jù)。對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計服務(wù)，常見的如當(dāng)期應(yīng)收費用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費以及提前預(yù)收等，僅需執(zhí)行“報表統(tǒng)計”這一操作即可實現(xiàn)。
�。ㄎ澹┫到y(tǒng)維護
系統(tǒng)維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進行設(shè)置。用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M行定義。通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權(quán)機制。項目人員僅可以對所屬項目的相關(guān)信息進行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權(quán)之后可以進行相應(yīng)操作。
�。┰O(shè)備保運信息化
將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個大數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運人員按照設(shè)定的路線進行標(biāo)準(zhǔn)化操作，操作記錄實時傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對其進行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理
�。ㄒ唬┱托袠I(yè)支持
相關(guān)政府以及行業(yè)部門應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確具體的實施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實際需求。除此之外，政府部門還應(yīng)基于更高層次視角制定和實施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動相關(guān)收費的社會化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
�。ǘ╅_發(fā)商支持
開發(fā)商對工程進行規(guī)劃時，便應(yīng)該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。與此同時，還應(yīng)立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業(yè)管理等各個方面的合理意見，邀請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進行系統(tǒng)的、高效的策劃，結(jié)合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項目的經(jīng)濟性、可靠性，同時還應(yīng)考慮項目的可持續(xù)發(fā)展性。住宅是一項長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會為業(yè)主提供長達數(shù)十年的服務(wù)�，F(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
�。ㄈ┙∪黜椧�(guī)章制度
完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養(yǎng)制度，并嚴格落實定期檢修工作；建立并完善資料管理制度，及時對系統(tǒng)設(shè)備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對性的防范措施，做好預(yù)防工作；除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，制定和實施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。只有建立了較完善的規(guī)章制度體系，才能使物業(yè)管理信息系統(tǒng)真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
�。ㄋ模┙⒏咚刭|(zhì)的物業(yè)管理隊伍
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視和做好對在職員工的培訓(xùn)工作，使他們及時了解并掌握物業(yè)管理信息系統(tǒng)的相關(guān)功能，與此同時，還應(yīng)做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩(wěn)定的、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的物業(yè)管理隊伍。建議物業(yè)管理企業(yè)將一些專業(yè)設(shè)備的操作、維修以及保養(yǎng)工作委托給相關(guān)專業(yè)企業(yè)，從而達成節(jié)約成本，提升自身管理質(zhì)量和效率的目的[8]。
四、結(jié)語
總而言之，物業(yè)管理只有積極引入和應(yīng)用信息系統(tǒng)，尤其是采用聯(lián)網(wǎng)管理模式對信息系統(tǒng)進行管理，才能使得各項物業(yè)管理工作更加標(biāo)準(zhǔn)化，為物業(yè)管理工作的高效開展提供有用的參考信息，方便物業(yè)管理企業(yè)及時且準(zhǔn)確地制定相關(guān)決策。與此同時，也方便了物業(yè)管理企業(yè)實時掌握自身的運營狀況，在此基礎(chǔ)上可以作出針對性的經(jīng)營決策，推動物業(yè)管理朝著現(xiàn)代化、智能化的方向不斷邁進。
物業(yè)管理論文4
1.電力企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
專業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務(wù)有序進行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調(diào)配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專業(yè)知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進行職工的素質(zhì)培訓(xùn)。如此導(dǎo)致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責(zé)的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴格按照規(guī)定收費。一旦業(yè)主委員會反映此類問題并進行阻止，物業(yè)費用即會變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費用一碗水端平，消除亂收費現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個問題除會導(dǎo)致團隊整體素質(zhì)偏低外，對管理條例的理解和執(zhí)行也會造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權(quán)利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細致權(quán)威的物業(yè)管理法則也沒有出臺跡象，導(dǎo)致企業(yè)物業(yè)管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調(diào)查。在矛盾顯露出來時就通過業(yè)主代表會來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴大業(yè)主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費的停車場地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會維護自身權(quán)益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報就能動工建設(shè)。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應(yīng)負有責(zé)任，對業(yè)主的日常生活、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)應(yīng)悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒有感受到市場經(jīng)濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權(quán)所有人之上。如此一來，客服與客戶的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導(dǎo)和員工的關(guān)系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對小區(qū)進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個權(quán)威的監(jiān)管機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)公司進行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費、消極服務(wù)。
2.電力企業(yè)物業(yè)管理改進對策
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)將自己當(dāng)做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，盡職盡責(zé)地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓(xùn)步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團隊的專業(yè)素質(zhì)，形成專業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進權(quán)威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓(xùn)，使他們從意識上和專業(yè)上認識到自己的不足。在用人上應(yīng)鼓勵擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對員工進行培訓(xùn)管理。當(dāng)員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的`質(zhì)量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應(yīng)以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎(chǔ)，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場競爭力的自主經(jīng)營企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應(yīng)擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責(zé)，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務(wù)社會化、人性化。同時應(yīng)該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場經(jīng)濟的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，建立相關(guān)管理體制并嚴格執(zhí)行，對物業(yè)服務(wù)公司進行日常監(jiān)督，也對其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.結(jié)語
市場經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉(zhuǎn)變的準(zhǔn)備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
物業(yè)管理論文5
按照貴校對物業(yè)公司這一機構(gòu)設(shè)置職能來看，它主要是負責(zé)學(xué)院后勤服務(wù)的工作機構(gòu)，為教學(xué)工作服務(wù)，為師生員工生活服務(wù)。它對學(xué)院基本建設(shè)和物業(yè)實施管理供水、供電及生活設(shè)施的維護管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質(zhì)量及衛(wèi)生管理；學(xué)院的環(huán)境衛(wèi)生、綠化工作和校容美化建設(shè)管理。筆者根據(jù)自己在高校開展物業(yè)管理工作中的點滴感受，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)性特點及高校“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的要求，對貴校實施物業(yè)管理的作用進行初步的定位，包括三個方面的內(nèi)容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環(huán)境及活動空間；二是為學(xué)院管理、教學(xué)、師生工作和生活提供全方位、多元化、時效性的服務(wù)；三是保持貴校物業(yè)的保值和增值。下面分別進行具體論述：
一、為學(xué)校師生提供良好的工作、生活環(huán)境及活動空間
為廣大業(yè)主營造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的工作生活環(huán)境和活動空間是物業(yè)管理最基本的功能，高校物業(yè)管理與服務(wù)也不例外。貴校物業(yè)從使用功能上講，更多的是師生進行教學(xué)活動的場所，師生對學(xué)習(xí)環(huán)境的要求并不亞于對生活環(huán)境的要求。因為整潔清新的學(xué)習(xí)環(huán)境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學(xué)效率。貴校物業(yè)還具有一個十分明顯的特點，那就是學(xué)生的流動性較大，物業(yè)使用的頻率相對較高，這給環(huán)境的維護造成了極大的難度。另外，從社會穩(wěn)定和發(fā)展的角度來看講，貴校是一塊十分敏感的區(qū)域，因此，公共秩序維護的責(zé)任極其重大。這些特點決定了貴校物業(yè)服務(wù)在環(huán)境營造上必須以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的要求進行和實施，在不斷引進社會標(biāo)準(zhǔn)的同時，還要針對貴校的實際情況，提出特定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
首先，在清潔衛(wèi)生方面，要確定專業(yè)操作，保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入物業(yè)管理行業(yè)具體操作模式及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并嚴格參照標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化、秩序化地實施；另一方面針對學(xué)校物業(yè)的特點及教學(xué)活動的要求進行點對點的操作，利用崗位安排，提高標(biāo)準(zhǔn)，特別突擊等方式來應(yīng)對貴校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學(xué)校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達到活動組織者及學(xué)校的`要求。再如，教室的清潔衛(wèi)生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時機進行及時保潔。一般來說，對教室清潔衛(wèi)生要求既是上課之前做到“兩個無塵”——學(xué)生課桌無塵，老師講桌無塵。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量和細節(jié)管理，促使各個環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示，會取得良好成效。
其次，在園林綠化方面，要確立協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀健康、陶冶情操的目標(biāo)。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發(fā)學(xué)生的美感，陶冶學(xué)生的情操。在開展園林綠化工作時，從規(guī)劃設(shè)計到方案確定，從日常維護到適時調(diào)整，物業(yè)服務(wù)部門都需要參與其中，除進行專業(yè)的除草、防蟲、補栽、整修等日常維護外，還必須結(jié)合學(xué)校的布局及師生的審美情緒進行合理的規(guī)劃。
第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。安全與消防工作應(yīng)該是貴校物業(yè)服務(wù)重中之重，它直接關(guān)系到師生的切身利益，關(guān)系到學(xué)院的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。貴校物業(yè)管理部門必須通過嚴謹、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防范技術(shù)，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態(tài)。由于人員流動性較大，樓宇設(shè)計和使用功能雜亂等原因，貴校物業(yè)的安全管理難度極大，如內(nèi)盜現(xiàn)象突出，業(yè)主防范意識不足等。這就特別要求貴校物業(yè)管理部門隨時反饋和總結(jié)管理信息，隨時調(diào)整操作手段，務(wù)必強化安全防范意識，實行群防群治、專業(yè)隊伍與師生的共同參與、人人參與相結(jié)合，做到上下結(jié)合、打防結(jié)合、人防物防結(jié)合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學(xué)有所成、教有所樂、事業(yè)發(fā)展。
二、為學(xué)校管理、教學(xué)、師生生活提供全方位、多元化、實效性服務(wù)
這個功能應(yīng)該是高校物業(yè)服務(wù)特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的特色所在。此功能的全面實現(xiàn)將進一步完善貴校物業(yè)管理的模式，也將會把貴校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理區(qū)別開來。這個功能的提出和實施應(yīng)該是基于貴校物業(yè)管理管理特色定為位，即是物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營造實現(xiàn)有機、和諧、自然的統(tǒng)一，先進的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學(xué)校教育、管理理論實現(xiàn)完美結(jié)合。此功能延伸了物業(yè)管理服務(wù)的概念，讓貴校物業(yè)服務(wù)在管理廣度與深度上進行了嘗試性的擴展，同時，也極好的詮釋了貴校實施物業(yè)管理的終極目的——為學(xué)校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負擔(dān)。
�。ㄒ唬┕芾砩系姆⻊�(wù)。
貴校物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個服務(wù)部門，同時，也可承擔(dān)著行政管理的職能。比如，物業(yè)管理部門可以承擔(dān)學(xué)院部分接待工作。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、規(guī)范的操作，人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學(xué)校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學(xué)校組織開展的各種活動中及安排的突擊任務(wù)中，物業(yè)管理部門除了履行自身氛服務(wù)職責(zé)外，還能夠進行協(xié)調(diào)和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業(yè)管理部門充當(dāng)了學(xué)校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。
（二）教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障
教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障在高校未實行物業(yè)管理以前屬于教務(wù)處的職責(zé)，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校部門不得不分出精力來做教學(xué)后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學(xué)質(zhì)量的提高。實行物業(yè)管理以后，物業(yè)管理部門應(yīng)該自動承擔(dān)和履行教學(xué)服務(wù)的職責(zé)，在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴展教學(xué)服務(wù)的項目和內(nèi)容，以達到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)用具的管理和發(fā)放、特殊教室管理和維護、運動場的管理等等。
（三）對師生生活提供全方位服務(wù)，營造良好的育人環(huán)境。
對師生提供多元化、全方位的服務(wù)目的是讓廣大師生感受到物業(yè)管理跟他們生活和學(xué)習(xí)帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學(xué)習(xí)。主要應(yīng)該做三個方面的工作：一是為師生提供生活和學(xué)習(xí)上力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務(wù)，作為物業(yè)服務(wù)部門，應(yīng)該隨時了解和分析師生生活的需求，適時地補充和調(diào)整服務(wù)項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時性。在對教師服務(wù)上，通過分析教師從進入教學(xué)樓到離開教學(xué)樓這段時間的所有環(huán)節(jié)，然后在每個環(huán)節(jié)上設(shè)置相應(yīng)的、有效的服務(wù)項目，比如布置好教員休息室，準(zhǔn)備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學(xué)樓所處的每一分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對學(xué)生服務(wù)方面，可以提供專門供學(xué)生飲水的地方，為學(xué)生準(zhǔn)備雨傘等等，在學(xué)生上學(xué)求知的同時，也能夠享受溫馨的、人性化的服務(wù)。二是根據(jù)學(xué)院的情況及學(xué)生的需求，適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關(guān)系，尋求師生的合作與支持，有利于加強服務(wù)受眾對物業(yè)部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提升物業(yè)管理部門的知名度和服務(wù)品牌。三是通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設(shè)，把每一位員工不僅培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人，更重要的是把他們培養(yǎng)成能夠利用自身的言行去影響和感化學(xué)生的教育者。服務(wù)者通過辛勤勞作，創(chuàng)設(shè)出優(yōu)美、和諧的環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，共同營造領(lǐng)好的育人環(huán)境。我們可以試想，大多數(shù)學(xué)生不會在潔凈的地面上吐痰的，也不會在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。
三、確保物業(yè)的有效保值和增值
此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業(yè)持續(xù)利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。貴校在未實施專業(yè)物業(yè)管理以前，在房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理和養(yǎng)護方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會欠規(guī)范。房屋及其設(shè)備由于使用頻率較高，日常維護跟不上，導(dǎo)致老化很快，很多物業(yè)還未達到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價值被大大打了折扣。比如一座造價1000萬的教學(xué)樓，如果進行了標(biāo)準(zhǔn)化保養(yǎng)，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學(xué)保養(yǎng)，可能只能使用40年，因此產(chǎn)生10年的使用價值，折算下來，就是200多萬。因而貴校物業(yè)為了保值增值，必須利用科學(xué)的手段，規(guī)范的操作，嚴格的標(biāo)準(zhǔn)進行系統(tǒng)的養(yǎng)護。
（一)房屋及公共設(shè)備設(shè)施的管理和維護。
首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障物業(yè)得到科學(xué)有效的維護。具體應(yīng)該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃，規(guī)范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化操作和運行，保障房屋及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施隨時處于良好，可利用狀態(tài)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理前期介入與前期規(guī)劃。
貴校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極參與前期規(guī)劃和施工管理，完善樓宇設(shè)計。在樓宇設(shè)計、施工階段及園區(qū)規(guī)劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。
總之，本文著重闡述的是物業(yè)管理在貴校所起的上述功能，若發(fā)揮好它的作用，將會給我們今后的管理帶來事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來日進行大膽的實踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。
物業(yè)管理論文6
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的.法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設(shè)不完善，進而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下�；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應(yīng)該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務(wù)平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責(zé)同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文7
一、中級階段——物業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)合
�。ㄒ唬┙柚W(wǎng)絡(luò)平臺，打造專業(yè)社區(qū)服務(wù)體系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合，向不同社區(qū)服務(wù)延伸，形成跨行業(yè)、跨區(qū)域的聯(lián)合，具體包括面向社區(qū)居民、周邊企業(yè)的不同服務(wù)業(yè)。如深圳的長城物業(yè)通過旗下的電子商務(wù)有限公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、老年服務(wù)公司、家政服務(wù)公司等形成了專業(yè)的社區(qū)商務(wù)服務(wù)體系。再如深圳市彩生活服務(wù)集團，通過運用先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了一種新的物業(yè)服務(wù)模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等最新技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運營模式。通過創(chuàng)新推出的彩空間社區(qū)體驗店、彩之云、彩付寶（社區(qū)支付平臺）等社區(qū)服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進行整合，建立起線上線下、有形與無形、現(xiàn)實和虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時代的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)運營模式。同時，住宅物業(yè)管理也可以和居家養(yǎng)老等服務(wù)結(jié)合起來。如上置物業(yè)通過搭建電子商務(wù)平臺，推行“長者居家養(yǎng)生”，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新模式�！熬蛹茵B(yǎng)生”包括生活護理服務(wù)、應(yīng)急求助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、娛樂活動服務(wù)等多個方面，由家政服務(wù)人員上門全程服務(wù)、客服管家單項特色服務(wù)、志愿者單項特色服務(wù)和助推服務(wù)中心等四種基本形式組成。物聯(lián)網(wǎng)平臺的啟動和長者居家養(yǎng)生俱樂部的成立，受到了廣大業(yè)主的歡迎，物業(yè)人員的服務(wù)意識不斷增強，綜合服務(wù)的技能得到提升，整體物業(yè)服務(wù)水平有了明顯進步。與此同時，商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展空間更大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)形成三方互利共贏的模式。如SOHO中國與北京移動簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索了房地產(chǎn)開發(fā)商與運營商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶，北京移動提供了4G明星終端和4G無線上網(wǎng)等產(chǎn)品的獨家優(yōu)惠，并為辦公的中小企業(yè)提供便利和優(yōu)惠，滿足辦公固話、寬帶上網(wǎng)及手機電話通信的綜合需求。這表明與互聯(lián)網(wǎng)合作，能做好商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新，順應(yīng)時代潮流。
�。ǘ├没ヂ�(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，減少管理成本
物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，探索大數(shù)據(jù)時代的管理模式。隨著網(wǎng)絡(luò)信息化的迅猛發(fā)展，許多新建住宅大量采用新技術(shù)，如管理上的智能樓宇自控系統(tǒng)、綜合保安系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)，智能卡技術(shù)的運用，家庭智能化技術(shù)如防盜報警、火險報警、家庭電器設(shè)備遠程遙控，社區(qū)無線信號轉(zhuǎn)發(fā)器應(yīng)用，數(shù)據(jù)衛(wèi)星通信技術(shù)等，都為企業(yè)充分利用信息技術(shù)、提高管理效率提供了基礎(chǔ)。建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)集成平臺對于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是提高管理效率、提高服務(wù)質(zhì)量的必經(jīng)之路。這樣就可以運用信息與網(wǎng)絡(luò)科技和自動化技術(shù)，把建筑智能化系統(tǒng)與計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺上，實現(xiàn)集成性、交互性、實時性、動態(tài)性的信息化物業(yè)管理服務(wù)。如陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實現(xiàn)了“一個電話，五大功能”，即報修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介。
二、高級階段——物業(yè)企業(yè)成為集信息、物流、物業(yè)服務(wù)于一體的綜合企業(yè)
在未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須突破現(xiàn)有的傳統(tǒng)管理與服務(wù)模式，做好對物的管理和對人的服務(wù)兩個方面，物業(yè)服務(wù)不再是簡單的.房屋及其設(shè)備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個性化的服務(wù)，成為小區(qū)居民真正的“管家”。
�。ㄒ唬┐蛟煳锪髌髽I(yè)終端，做好社區(qū)“大管家”
未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以考慮與物流企業(yè)合作，在相關(guān)社區(qū)區(qū)域內(nèi)建立物流終端，引進先進設(shè)備，如安裝自助快遞收發(fā)終端，規(guī)范管理整個社區(qū)的快遞收發(fā)工作。同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門服務(wù)。這樣物流的“最后一公里”就交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負責(zé)，一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替居民和物流企業(yè)進行溝通，提高了溝通效率；另一方面規(guī)范了公共秩序管理，保證了社區(qū)安全。
�。ǘ┎杉髷�(shù)據(jù)，做好居民“小管家”
數(shù)據(jù)的采集是一個長期積累的過程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò)平臺上，居民所需的生活服務(wù)都統(tǒng)一在這個平臺上，會留下大量的數(shù)據(jù)。對于不同業(yè)務(wù)類型的公司，大數(shù)據(jù)的用途各有不同，那么對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，大數(shù)據(jù)就是居民的畫像。通過數(shù)據(jù)的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習(xí)慣及各種潛在的或現(xiàn)實的需求。有了這種居民數(shù)據(jù)，一方面方便了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對居民提供“私人定制”服務(wù)，最大限度地滿足居民的不同需求，提高日常經(jīng)營管理的效率和居民滿意度，另一方面可以更好地集成社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商和社區(qū)周邊各類商業(yè)實體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
�。ㄈ┗貧w服務(wù)本質(zhì)，體現(xiàn)人文關(guān)懷
誠然，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更智能化的管理方式，給居民生活提供更個性化的服務(wù)，但是實體的世界是由人與人構(gòu)成的，最好的服務(wù)最終還是需要由人提供。傳統(tǒng)的物業(yè)對每一位居民的人文關(guān)懷，為居民營造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品所不能滿足的。因此，我們應(yīng)該順應(yīng)時代潮流，用更先進、更智能化的方式變革物業(yè)管理的管理模式，借助互聯(lián)網(wǎng)手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關(guān)懷。
物業(yè)管理論文8
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外,我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī),使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實體上和程序上應(yīng)注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以�？谑� 新華區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元,多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計,目前�？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛,已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如�？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下,�？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會,也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù),《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地,而并非是實施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時,應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時,物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會,另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的`物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責(zé)管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時,還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認定合同無效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標(biāo)準(zhǔn)或報經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn),超過標(biāo)準(zhǔn)收取費用 和滯納金,未經(jīng)批準(zhǔn)擴大收費范圍的條款,應(yīng)確認為無效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的,應(yīng)確認部分無效 .
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時,或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理,其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營,這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應(yīng)確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同,這種類型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人,由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓,也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且,根據(jù)民法理論,轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為,應(yīng)確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時,應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開 來,后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。
物業(yè)管理論文9
寫字樓的品質(zhì)是由硬件和軟件共同決定的，硬件固然重要，但也離不開物業(yè)管理等軟件的支撐。近年來，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和商業(yè)活動的繁榮，寫字樓越來越多，特別是出現(xiàn)了一批高檔的寫字樓。但是，這些寫字樓的管理也存在著問題。比如，寫字樓的物業(yè)管理就經(jīng)常被詬病。來往人員繁雜，很難杜絕不法分子入樓盜竊；寫字樓的消防隱患等。[1]我們要對寫字樓物業(yè)管理問題進行重新認識，知曉其工作內(nèi)容，了解優(yōu)化管理的意義，并掌握物業(yè)管理優(yōu)化的路徑。
一、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容和優(yōu)化意義
�。ㄒ唬⿲懽謽俏飿I(yè)管理的內(nèi)容
與經(jīng)濟快速發(fā)展相伴隨出現(xiàn)的現(xiàn)象就是各個城市寫字樓的發(fā)展，寫字樓在一定程度上代表著這個城市的經(jīng)濟能量和物質(zhì)財富，也是經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。[2]關(guān)于寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容，可以從狹義和廣義兩個角度來認識。從狹義的角度來看，就指的是個人或者物業(yè)管理公司對寫字樓的內(nèi)部環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、場所等所進行的管理。廣義的物業(yè)管理除了以上內(nèi)容之外，還包括了委托管理等在內(nèi)。本文從狹義的角度來認識寫字樓的物業(yè)管理問題。
�。ǘ⿲懽謽堑奈飿I(yè)管理優(yōu)化意義
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化對于寫字樓本身的增值、寫字樓各業(yè)主或者租戶的利益維護、城市經(jīng)濟的發(fā)展等都具有重要的意義。從寫字樓本身的增值來看，目前對寫字樓是分等級的，要努力提升寫字樓的'等級，提升寫字樓的商場價值或者品質(zhì)，這其中，物業(yè)管理水平就扮演了重要角色。從寫字樓租客或者業(yè)主的角度來看，高端的物業(yè)管理可以維護寫字樓內(nèi)外部的優(yōu)良環(huán)境、維護安全和秩序、消除消防隱患等，這些對業(yè)主或者租戶都是有利的。
二、寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化的路徑
�。ㄒ唬⿲懽謽俏飿I(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之一是推行管理的標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化程度本身就是服務(wù)性行業(yè)發(fā)展水平的一個基本指標(biāo)，越是標(biāo)準(zhǔn)化，越容易規(guī)范服務(wù)性行為。從大的行業(yè)發(fā)展來看，寫字樓物業(yè)管理要有自己的標(biāo)準(zhǔn)，這一點從中央政府層面已經(jīng)提出了要求，全國物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會正在努力。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的確立必將對寫字樓物業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用。此外，從每個寫字樓物業(yè)管理來說，標(biāo)準(zhǔn)化也是基本的要求，每一項服務(wù)都要有據(jù)可循，知曉應(yīng)該做到什么水平。
�。ǘ⿲懽謽俏飿I(yè)管理的專業(yè)化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之二是推行管理的專業(yè)化。專業(yè)化是市場經(jīng)濟形勢下，寫字樓特別是5A級寫字樓發(fā)展的必然趨勢。[3]業(yè)主和租客所需要的服務(wù)是越來越專業(yè)的，那么，與之相適應(yīng)，寫字樓的物業(yè)管理也要同步跟進，否則就會被淘汰出局。具體來看，寫字樓物業(yè)管理專業(yè)化如何來實現(xiàn)呢？目前，服務(wù)外包是一個較為可行的辦法。所謂服務(wù)外包實際上就是將物業(yè)管理本身的管理層和操作層分開，管理由自身來負責(zé)，具體的業(yè)務(wù)則可以委托給更專業(yè)的公司來進行，由專業(yè)的人來做專業(yè)的事。
�。ㄈ⿲懽謽俏飿I(yè)管理的國際化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之三是國際化。提出這個路徑是因為，首先，越來越多的外資公司入駐寫字樓，而且這也是以后的一個基本趨勢。其次，入駐的本土業(yè)主也有走向國際市場的趨勢。最后，也是最重要的，寫字樓物業(yè)管理發(fā)展需要向國際標(biāo)準(zhǔn)和水平靠齊。因此，寫字樓物業(yè)管理也積極未雨綢繆，緊盯行業(yè)發(fā)展趨勢，主動進行變革，跟上行業(yè)發(fā)展的步伐。
�。ㄋ模⿲懽謽俏飿I(yè)管理的環(huán)�；�
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化的途徑之四是環(huán)�；，F(xiàn)在入駐寫字樓的公司，其要求是多方面的。比如，有的要求零干擾的環(huán)境，有的有環(huán)保需求，要求有綠色、節(jié)能、健康的環(huán)境等。[4]而且健康因素越來越受到人們的關(guān)注，不僅是在家庭環(huán)境中，在辦公環(huán)境中也同樣重要。針對這一情況，從物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備到公共空間的景觀擺放，再到具體的清潔材料的選取等，都要嚴格符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
三、結(jié)語
物業(yè)管理之于寫字樓，就如同程序?qū)τ谝慌_電腦，是不可或缺的。而且，經(jīng)濟愈是發(fā)展，業(yè)主和租戶對寫字樓的要求愈是高端。而對于寫字樓來說，要想使自身能夠有良好口碑，能夠獲得高水平的租金，則必須有高品質(zhì)的物業(yè)管理。二者之間是相互成全、相互增值的關(guān)系。正因為如此，寫字樓物業(yè)管理需要緊跟行業(yè)發(fā)展步伐和客戶需求，主動地采取措施，不斷地提升管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、國際化、環(huán)保化水準(zhǔn)，在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。
物業(yè)管理論文10
一、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系分析
（一）物業(yè)權(quán)益及物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系概念
物業(yè)權(quán)益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過程中各種關(guān)系的總和。
�。ǘ┪飿I(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點
物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計單位和建設(shè)施工單位。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責(zé)任等等。
二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問題
當(dāng)前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規(guī)范水平，公民法律意識，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。
1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短
我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題，給排水質(zhì)量問題以及其他共用設(shè)備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。
2．住宅專項維修資金制度問題
我國現(xiàn)行《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至20xx年底，全國住宅專項維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。
3．業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律地位和業(yè)務(wù)能力問題
業(yè)主大會和業(yè)主委員會沒有對外承擔(dān)民事賠償?shù)哪芰�，因而其民事行為能力相�?dāng)有限，從法理上講，業(yè)主大會和業(yè)主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會無固定辦公場所，不知其權(quán)利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。
4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費而盈利。第二項職責(zé)是受業(yè)主大會委托代為管理物業(yè)共有部分維護，共有設(shè)施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費。實踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費模式問題
一般通行收費模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當(dāng)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關(guān)財務(wù)信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時有相關(guān)報到見諸媒體。
三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法
現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》、各種地方《物業(yè)管理條例》等。從法律手段來講，對于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟、刑事等方法�！段餀�(quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法�！逗贤ā氛{(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟手段。針對物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理條例》和地方《地方物業(yè)管理條例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細規(guī)定各方權(quán)責(zé)，綜合運用民事、行政、經(jīng)濟和刑事手段，是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實踐中由于物業(yè)權(quán)益問題本身的復(fù)雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導(dǎo)物業(yè)權(quán)益司法實踐。綜上所述，物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的'情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。
四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則
(一)物業(yè)管理規(guī)范原則
物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益，是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國相當(dāng)部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進的技術(shù)和方法，進而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。
五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施
物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開，建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進行完善十分必要。
�。ㄒ唬┘訌姺课萁ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度
首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長房屋質(zhì)量保修期，強化開發(fā)商、設(shè)計單位、建設(shè)施工單位責(zé)任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。
�。ǘ┩晟谱≌瑢ｍ椌S修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規(guī)定當(dāng)房屋共有部分出現(xiàn)問題時，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關(guān)業(yè)主通過即可。
�。ㄈ┙o予業(yè)主委員會資金保障，建立物業(yè)管理基金制度
業(yè)主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會日常工作費用，提高業(yè)主委員會成員工作積極性，著實解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實事。并建立相應(yīng)財務(wù)公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會和業(yè)主委員會無作為、不作為等一系列問題。
�。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴格按照合同辦事
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的前提。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時服務(wù)合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業(yè)收費必須出具收費發(fā)票和收費項目清單。
六、結(jié)語
規(guī)范的物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理水平進步的體現(xiàn)，有質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，物業(yè)管理和服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整的目的就是要規(guī)范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，相信這一社會性問題會隨著我國構(gòu)建法治社會和構(gòu)建和諧社會進度的加快而得到妥善的解決，從而推動我國民生事業(yè)全面發(fā)展。
物業(yè)管理論文11
【題目】《住宅物業(yè)管理存在的問題與對策研究》
【摘要】住宅物業(yè)管理是目前我國物業(yè)管理的主要形式，是近年來房地產(chǎn)業(yè)市場化進程突飛猛進的產(chǎn)物，尤其在新建商品住宅的營銷過程中，物業(yè)管理更成為一個不可或缺的重要內(nèi)容。本文對住宅物業(yè)管理存在的'問題加以分析，以探討、研究相應(yīng)的解決辦法, 促進住宅物業(yè)管理的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 物業(yè) 問題 對策
【目錄】根據(jù)內(nèi)容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結(jié)論
一、緒論，說明我完成此次作業(yè)的目的、現(xiàn)實意義、對所研究問題的認識，并提出本文的中心論點。
二、本論
住宅物業(yè)管理存在的問題
�。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ�(guī)，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規(guī)（憲法、法律法規(guī)、規(guī)章制度）
2、政府相關(guān)部門的監(jiān)管問題（行政主管部門、社會公共部門）
（二）物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)體制問題（5種）
2、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模效益較差，資金運作混亂（物業(yè)費、運行）
3、物業(yè)管理服務(wù)脫節(jié)，管理人員素質(zhì)不足（服務(wù)意識、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范）
（三）業(yè)主方面存在的問題
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權(quán)意識不強
�。ㄋ模┮c問題
1、物業(yè)費收取問題（開發(fā)商、社會輿論）
2、物業(yè)管理中的糾紛問題（宏觀）
解決住宅物業(yè)管理所存在問題的對策
（一）關(guān)于法律，政府：改革、完善、履行；監(jiān)督力度、協(xié)調(diào)關(guān)系。
（二）關(guān)于企業(yè)：改革，結(jié)合自身情況，適應(yīng)市場需求；經(jīng)營模式、
費用利用、長遠發(fā)展；服務(wù)同步、資質(zhì)要求、重視培訓(xùn)。
�。ㄈ╆P(guān)于業(yè)主：改變觀念和認識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
�。ㄋ模╆P(guān)于要點：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標(biāo)準(zhǔn)制度、方式方法。
三、結(jié)論
1、概括當(dāng)前住宅物業(yè)的現(xiàn)狀和我們的任務(wù)所在
2、呼應(yīng)開頭的緒論
物業(yè)管理論文12
摘要：社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的對象、手段等相同，但是，管理目的與區(qū)域存在差異，且我國一些區(qū)域在社區(qū)管理與物業(yè)管理的過程中，無法快速收集居民的數(shù)據(jù)信息，難以利用合理的方式解決居民生活問題，導(dǎo)致自身工作效率降低。因此，需將社區(qū)與物業(yè)管理工作融合在一起，通過融合創(chuàng)新的方式解決問題，創(chuàng)建科學(xué)化的管理模式，為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)。
關(guān)鍵詞：社區(qū)管理與物業(yè)管理；融合創(chuàng)新；模式
在社區(qū)與物業(yè)管理工作融合之前，需針對二者之間的關(guān)系進行全面的分析與了解，在掌握二者之間關(guān)系的情況下，創(chuàng)建現(xiàn)代化的融合創(chuàng)新模式，全面提升自身工作效率與質(zhì)量，滿足當(dāng)前實際發(fā)展需求[1]。
1社區(qū)與物業(yè)管理工作關(guān)系分析
對于社區(qū)與物業(yè)管理工作而言，二者之間存在相同與差異點，需全面了解具體的情況，創(chuàng)建管理工作模式，以此提高整體管理工作效率與質(zhì)量。具體為：
1.1相同點分析
社區(qū)管理工作的對象屬于社區(qū)居民，能夠促進社區(qū)居民的穩(wěn)定與和諧發(fā)展，而物業(yè)管理工作對象主要將物業(yè)作為管理內(nèi)容，將居民作為繳費的主體，可以創(chuàng)建供求平衡的管理模式，在一定程度上，物業(yè)公司與居民之間能夠直接的接觸，可了解居民在物業(yè)方面的需求，利用合理的方式開展管理工作。社區(qū)管理工作的主要手段就是根據(jù)居民的需求，減少社會矛盾與隱患問題，在一定程度上，能夠通過合理的方式開展社區(qū)管理工作。物業(yè)管理工作主要是將合同的續(xù)簽作為目的，使用合理的方式為居民提供高質(zhì)量服務(wù)，全面提升自身的經(jīng)濟效益，達到預(yù)期的工作目的。
1.2差異性分析
社區(qū)與物業(yè)管理工作的目的存在差異，社區(qū)管理工作目的就是提升社區(qū)的和諧性，重點關(guān)注自身發(fā)揮的社會效益。而物業(yè)管理的目的是為了維護社區(qū)的安定，取得經(jīng)濟效益。且社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的區(qū)域存在差異，社區(qū)管理通常會涵蓋很多個小區(qū)，要針對居民的生活情況進行分析與了解，開展各方面的管理工作。對于物業(yè)管理工作而言，只針對一個小區(qū)開展管理工作，了解小區(qū)內(nèi)的管理工作，提升物業(yè)管理工作水平。同時，社區(qū)管理與物業(yè)管理的內(nèi)容存在差異，社區(qū)管理的內(nèi)容很繁瑣，且關(guān)注居民事物，能夠創(chuàng)建良好的管理模式。對于物業(yè)管理工作而言，重視小區(qū)環(huán)境的維護工作，提升物業(yè)管理的安定性[2]。
2社區(qū)與物業(yè)管理工作問題分析
2.1缺少居民數(shù)據(jù)信息
在社區(qū)管理的過程中，管理面積很大，且居民的數(shù)量很多，難以快速的搜集居民數(shù)據(jù)信息，無法針對居民的需求等信息進行合理的了解與分析。對于物業(yè)管理而言，管轄的范圍很小，但是未能與社區(qū)管理機構(gòu)之間取得良好的溝通與協(xié)調(diào)，無法利用科學(xué)的工作方式獲取數(shù)據(jù)信息，嚴重影響物業(yè)管理工作效果。
2.2缺乏管理內(nèi)在動力
在社區(qū)管理工作中，缺乏內(nèi)在動力，且無法利用互動模式等開展管理工作，難以利用科學(xué)的方式開展管控活動。一方面，在社區(qū)管理的過程中，管理機構(gòu)沒有利用科學(xué)的工作方式開展管理工作，嚴重影響社區(qū)管理工作效果。另一方面，在物業(yè)管理工作中，管理機構(gòu)沒有創(chuàng)建多元化的管理模式。
2.3缺乏完善的合作模式
社區(qū)管理機構(gòu)與物業(yè)管理機構(gòu)在實際發(fā)展期間，沒有制定完善的合作模式，難以利用科學(xué)的工作方式開展管理工作，且在社區(qū)與物業(yè)管理的過程中，管理機構(gòu)沒有創(chuàng)建完善的合作模式，且在合作期間，社區(qū)與物業(yè)管理機構(gòu)還未能建立多元化的管理體系，嚴重影響各方面管理工作的可靠性與有效性。同時，在社區(qū)與物業(yè)管理的過程中，管理機構(gòu)沒有利用合理的方式開展合作活動，且工作效率與質(zhì)量降低[3]。
2.4開放商與物業(yè)、居民存在矛盾
在物業(yè)管理工作中，開發(fā)商與物業(yè)、居民之間存在矛盾，沒有創(chuàng)建合理的開發(fā)模式，且未能樹立正確的工作觀念與意識，且在管理工作中，物業(yè)與社區(qū)機構(gòu)沒有創(chuàng)新管理工作模式，難以成立合理的服務(wù)模式與合同管理模式，嚴重影響整體管理工作的可靠性與有效性[4]。
3社區(qū)與物業(yè)管理融合創(chuàng)新模式
在社區(qū)與物業(yè)管理工作中，需針對二者之間的融合模式進行創(chuàng)新，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系，建立多元化的管理模式，以此提升整體融合創(chuàng)新管理工作效率與質(zhì)量，滿足當(dāng)前的實際發(fā)展需求。具體措施為：
3.1物業(yè)管理工作進入社區(qū)管理
在社區(qū)與物業(yè)管理工作中，需明確居民的實際需求，明確業(yè)務(wù)與居民管理工作要求，統(tǒng)一為居民提供合理的服務(wù)，創(chuàng)新管理內(nèi)容與形式，加大物業(yè)與社區(qū)管理工作力度，提高整體管理工作效率與質(zhì)量。且在物業(yè)管理進入社區(qū)的`過程中，應(yīng)明確具體的入社區(qū)管理工作目的與要求，簽訂管理合同，制定完善的管理工作方案。且在前期管理工作中，需針對居民的實際矛盾與糾紛情況進行分析，維護開放式的利益，以免損害居民利益。且在管理工作中，需維護物業(yè)的自身利益，在一定程度上，能夠提升物業(yè)管理工作效率與質(zhì)量。同時，開發(fā)商在物業(yè)管理的過程中，需要簽訂物業(yè)合同，在成立業(yè)主委員會之后，能夠開展物業(yè)公司的管理工作，提升整體管理工作效率與質(zhì)量，滿足當(dāng)前的發(fā)展需求[5]。在居民物業(yè)管理工作中，需要創(chuàng)建和諧相處的管理模式，在管理工作中，緩解開發(fā)商與物業(yè)管理之間的矛盾，在了解居民沖突與糾紛的情況下，創(chuàng)建多元化的管理體系，為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)，在基層管理的過程中，能夠更好的創(chuàng)建管理體系。對于社區(qū)管理工作而言，需明確具體的優(yōu)勢與問題，維護業(yè)主的實際權(quán)益，制定完善的管理與控制方案，全面提升整體物業(yè)與社區(qū)管理工作效果，增強融合創(chuàng)新模式的管理效果，滿足當(dāng)前的實際發(fā)展需求。對于社區(qū)與物業(yè)管理而言，需了解經(jīng)營管理工作內(nèi)容與模式，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系，建立科學(xué)的管理體系與模式，利用合理的方式解決工作問題，創(chuàng)新管理工作方式，提高整體管理工作效果[6]。
3.2物業(yè)與社區(qū)管理平臺的融合
在物業(yè)管理工作中，可以將其作為社區(qū)管理的平臺進行管控，創(chuàng)建完善的管理模式，從微觀層面分析管理與服務(wù)工作，創(chuàng)新管理工作形式。同時，在創(chuàng)建物業(yè)與社區(qū)管理平臺的過程中，應(yīng)建立合理的細化管理模式，合理理解與開展溝通工作，能夠促進社區(qū)管理工作的配合。同時，在物業(yè)管理的過程中，應(yīng)創(chuàng)建社區(qū)管理的一線平臺，通過二者之間的良好配合，了解具體的管理限制，加大管理工作力度，且在管理的過程中，應(yīng)了解社區(qū)與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新管控體系，提升創(chuàng)新管理工作效果與水平，達到預(yù)期的管理目的[7]。
3.3將物業(yè)作為社區(qū)管理中的盈利渠道
在社區(qū)與物業(yè)管理工作中，管理機構(gòu)需創(chuàng)新管控模式與體系。通常情況下，社區(qū)管理注重社會效益，因此，為了獲取更多的經(jīng)濟效益，可以將物業(yè)作為主要的盈利渠道，創(chuàng)新管理工作體系與模式，全面提升社區(qū)與物業(yè)管理融合創(chuàng)新管控水平[8]。
結(jié)語
在社區(qū)與物業(yè)管理的過程中，需創(chuàng)建融合創(chuàng)新模式，建立多元化的管理體系，加大管理工作力度，全面提升整體管控工作效果，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系，提升社區(qū)與物業(yè)管理之間的融合效果。
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物業(yè)管理論文13
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2、我國保障性住房社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策研究
3、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究
4、區(qū)分所有物業(yè)自治管理制度研究
5、中國物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理理論與實踐初探
6、“春江花園業(yè)主委員會訴陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案”評析
7、A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新研究
8、人民調(diào)解在物業(yè)管理糾紛中的作用與完善
9、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理研究
10、可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理研究
11、物業(yè)項目管理中員工壓力源、工作倦怠與團隊效能關(guān)系研究
12、現(xiàn)代物業(yè)管理中移動服務(wù)系統(tǒng)的采納研究
13、我國物業(yè)管理業(yè)問題與對策研究
14、物業(yè)管理委托的法律思考
15、住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)問題研究
16、BIM技術(shù)在辦公建筑設(shè)計及物業(yè)管理中的應(yīng)用研究
17、物業(yè)管理法律問題研究
18、城市物業(yè)管理組織體系研究
19、綠色建筑物業(yè)管理的評價和評級研究
20、從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國物業(yè)管理制度的完善
21、從盈虧平衡分析看居住性物業(yè)管理的規(guī)模經(jīng)營
22、XX市XX區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對策研究
23、居住區(qū)物業(yè)管理的研究現(xiàn)狀與對策分析
24、關(guān)于物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的思考與建議
25、我國物業(yè)管理問題初探
26、智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理初探
27、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢及對策
28、從市場營銷看物業(yè)管理前期介入的必要性
29、淺析社會保障性住宅的物業(yè)管理
30、提高普通居民住房的物業(yè)管理水準(zhǔn)的對策研究
31、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)會計制度初探
32、企業(yè)推行物業(yè)管理的重要性
33、論物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力
34、論我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
35、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展道路的構(gòu)想
36、住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究
37、信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實踐研究
38、XX房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究
39、XX物業(yè)管理公司激勵機制研究
40、基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
41、基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實現(xiàn)
42、創(chuàng)遠第三城房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃研究
43、現(xiàn)實視域下的安全保障義務(wù)
44、scs體育館管理創(chuàng)新研究
45、cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究
46、物業(yè)管理監(jiān)管法律制度研究
47、我國物業(yè)服務(wù)法律問題的若干思考
48、yc公司翰林苑項目分析
49、生態(tài)社區(qū)建設(shè)實踐探索
50、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價模型及實證研究
51、沈陽方圓大廈物業(yè)管理有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究
52、高空落物損害賠償問題研究
53、我國物業(yè)管理行業(yè)行政管理體系研究
54、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營銷力研究及提升途徑探析
55、我國業(yè)主委員會法律主體地位之研究
56、我國經(jīng)濟適用房制度研究
57、物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力研究
58、我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制研究
59、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究
60、論拋擲物或墜落物致人損害責(zé)任
61、業(yè)主委員會的法律地位探討
62、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費法律問題研究
63、青島hwxc項目市場定位與營銷策略研究
64、大樓整體服務(wù)外包模式的探討
65、物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利之實現(xiàn)途徑研究
66、山東普通高校學(xué)生公寓管理模式的研究
67、論業(yè)主團體的'民事法律地位
68、基于struts框架的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
69、山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理系統(tǒng)的分析和設(shè)計
70、城市生活垃圾簡易分類裝置設(shè)計與研究
71、基于arm9和gprs安防系統(tǒng)的研究與實現(xiàn)
72、論我國物業(yè)管理制度的完善
73、業(yè)主委員會法律地位研究
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76、屋頂平臺的權(quán)利歸屬與利用研究
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95、聯(lián)通大廈物業(yè)管理改進研究
96、XX市物業(yè)管理顧客滿意度研究評價
97、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究
98、XX市住宅物業(yè)管理公司競爭力的評價
99、基于ASP.NET技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)
100、論物業(yè)管理中業(yè)權(quán)利及其行使
101、完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想
102、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的研究與實現(xiàn)
103、我國物業(yè)管理早期介入困難分析與對策
104、CPM公司物業(yè)管理計費模式的應(yīng)用創(chuàng)新研究
105、基于可持續(xù)發(fā)展的住宅小區(qū)物業(yè)管理運行方式改進與評價的研究
106、現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理研究及模式選擇
107、論我國物業(yè)管理市場的初步形成及發(fā)展趨勢與方向
108、關(guān)于高校物業(yè)管理工作的思考
109、城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析
110、論物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體制度構(gòu)建
111、淺議高職物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式的改革
112、物業(yè)管理糾紛法律問題研究
113、基于SWOT分析高校物業(yè)管理研究
114、我國物業(yè)管理模式分析
115、對當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及創(chuàng)新新型管理模式的探討
116、高校物業(yè)管理存在問題及其解決對策
117、我國物業(yè)管理立法可行性的探討
118、論物業(yè)管理人員的素質(zhì)
119、物業(yè)管理合同的變更和解除
120、GIS在小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
121、論物業(yè)管理合同的變更和解除
122、淺析我國物業(yè)管理條例立法的意義
123、物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)心理學(xué)課程的必要性
物業(yè)管理論文14
�。壅�］
有效溝通是物業(yè)公司與業(yè)主之間必不可少的環(huán)節(jié)。文章探析了在物業(yè)管理中如何暢通物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通渠道，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度。
［關(guān)鍵詞］
暢通;溝通渠道;業(yè)主滿意度
1、設(shè)立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線
設(shè)立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線，確保投訴電話有效暢通，對接線人員進行專業(yè)培訓(xùn)，提高客服人員專業(yè)素質(zhì)。設(shè)立客服電話是聽取業(yè)主意見、加強物業(yè)公司與業(yè)主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業(yè)公司設(shè)立的客服電話流于形式，經(jīng)常打不通或是無人接聽。建議物業(yè)公司推出24小時免費求助與投訴熱線，主動接受業(yè)主求助、報修服務(wù)，虛心聽取業(yè)主的意見與建議。物業(yè)公司對客服人員要進行專業(yè)培訓(xùn)，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話過程中業(yè)主看不見客服人員，但是完全可以通過聲音和語氣來感受不同的服務(wù)態(tài)度。因此，接線人員必須要熱情、有禮貌、尊重業(yè)主，切不可漫不經(jīng)心，更不能盛氣凌人。對于物業(yè)管理人員來說，往往一句話就可以溫暖業(yè)主的內(nèi)心，緩解許多投訴和爭吵。例如:打擾業(yè)主的時候，要表示歉意，說一聲“對不起，打擾您了”;當(dāng)業(yè)主遇到比較緊急的事情需要求助時，接線人員要用語言安撫業(yè)主“別著急，您慢慢說”“您別擔(dān)心，我們會馬上為您安排處理”等。其次要注意表達方式，盡量把句號和感嘆號的句式換成問號的句式，這樣可以提高語言的柔軟度和可接受性，減少由語言表達不當(dāng)帶來的摩擦與沖突。再次，要注意規(guī)范用語，在處理業(yè)主投訴建議時，服務(wù)溝通人員切忌說一些推托之詞，比如說，“我不太清楚這個問題，這個得問領(lǐng)導(dǎo)”等;在業(yè)主進行咨詢時，忌以“我不懂，現(xiàn)在沒時間”等為由敷衍業(yè)主。最后要落實“首問負責(zé)制”，客服人員接到業(yè)主的咨詢或是投訴后，無論是否是自己職責(zé)范圍內(nèi)的事，都要給業(yè)主一個滿意的答復(fù)�？头撠�(zé)受理、指引和轉(zhuǎn)辦對接工作，不得因不負責(zé)該方面的工作而對客戶推諉。這對提高業(yè)主的滿意程度有很大影響。
2、適應(yīng)信息化時代潮流及滿足客戶需求，推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺
通過推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺，搭建與業(yè)主之間的無障礙溝通，為業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業(yè)主生活更便捷。物業(yè)企業(yè)微信公眾號的成功運營，有利于增加業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度。業(yè)主只需加關(guān)注或掃描相應(yīng)的二維碼，便可輕松獲取小區(qū)建設(shè)和服務(wù)方面的最新資訊。業(yè)主可以通過微信平臺進行繳費、報修、咨詢、投訴、開門禁等，避免了物業(yè)客服電話繁忙導(dǎo)致的信息溝通不及時，很大程度上方便了上班族。微信公眾號可以設(shè)置幾個關(guān)注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區(qū)好人好事新聞報道、企業(yè)文化信息展示，此外還可以為業(yè)主提供房價變動、幼兒園、小學(xué)、初中學(xué)區(qū)以及消閑娛樂好去處等熱點資訊，提高用戶的活躍度和用戶粘度，增進業(yè)主與物業(yè)之間的互相溝通交流，最終提高業(yè)主的滿意程度。
3、設(shè)立宣傳欄，加強宣傳，增強業(yè)主的法律意識
大量案例表明，業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生誤會與矛盾，大部分是因為物業(yè)公司在有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)方面的宣傳力度不夠，或者是在對客服務(wù)的過程中，對于物業(yè)權(quán)屬問題的相關(guān)解釋不準(zhǔn)確。因此，物業(yè)公司對物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的宣傳要到位，尤其是對《物權(quán)法》的宣貫要加強，讓業(yè)主們能夠全面認識到自己所擁有的權(quán)益以及所應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，明確權(quán)責(zé)。建議在小區(qū)顯眼處或是業(yè)主經(jīng)�；顒拥牡胤皆O(shè)立宣傳欄，物業(yè)公司可將具體的管理制度、服務(wù)流程、物業(yè)費收支情況等向業(yè)主廣而告之，廣泛征求業(yè)主的意見，同時接受業(yè)主的監(jiān)督。還可以向業(yè)主提供一些常見的案例分析，比如:已交房未入住是否需要繳納物業(yè)費、電單車在小區(qū)被盜應(yīng)該如何處理等，為業(yè)主解疑答問，消除在物業(yè)管理問題方面常見的誤解。通過廣泛、有效的宣傳，架起物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通橋梁，增強業(yè)主的守法意識，促進小區(qū)文明風(fēng)氣的形成。
4、設(shè)立物業(yè)公司總經(jīng)理信箱，收集業(yè)主的意見與建議，接受業(yè)主的投訴與監(jiān)督
服務(wù)行業(yè)難免會有客戶不滿意之處，一些業(yè)主對物業(yè)公司的管理制度、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、服務(wù)態(tài)度等有意見，但又不愿當(dāng)面指出或署名提意見。究其原因，一方面，業(yè)主害怕“槍打出頭鳥”，日后遭受到物業(yè)公司的報復(fù)或故意刁難;另一方面，業(yè)主不愿拋頭露面，成為大家關(guān)注的焦點。針對這個情況，建議在物業(yè)公司辦公地點或是小區(qū)顯眼處設(shè)立總經(jīng)理信箱，廣開言路，既可收集業(yè)主對小區(qū)管理的“合理化建議”，也可以收集業(yè)主對物業(yè)公司的意見或問題投訴。物業(yè)公司管理人員定期開啟總經(jīng)理信箱，收集反饋給相應(yīng)部門和人員。同時，物業(yè)公司也可以從中發(fā)現(xiàn)服務(wù)過程存在的問題，從而采取相應(yīng)措施，完善服務(wù)工作，滿足業(yè)主的.需求，不斷提高業(yè)主滿意程度。
5、為業(yè)主提供超值的個性化服務(wù)
為業(yè)主提供超值的個性化服務(wù)，使業(yè)主感受到小區(qū)物業(yè)的溫馨，建立業(yè)主的忠誠度，從而由衷地支持物業(yè)工作。對物業(yè)公司而言，做好常規(guī)服務(wù)是基礎(chǔ)，在滿足業(yè)主的基本需求之后，為業(yè)主提供超值的個性化服務(wù)，能夠有效提升業(yè)主的歸屬感與榮譽感。例如，業(yè)主新房入住時，物業(yè)免費送發(fā)財樹上門道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業(yè)主一個驚喜。這樣花錢不多，但是卻讓業(yè)主感覺特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來，業(yè)主自然而然地會大力支持物業(yè)開展工作。
6、積極開展社區(qū)文化活動，活躍小區(qū)文化氛圍，增進業(yè)主的歸屬感
小區(qū)文化活動反映了小區(qū)的人文價值，很大程度上影響到物業(yè)的保值和增值。良好的小區(qū)文化，不僅有助于提高業(yè)主對小區(qū)的忠誠度，而且是促進物業(yè)公司與業(yè)主溝通的良好平臺。俗話說得好“遠親不如近鄰”。鄰里關(guān)系的和諧會溫暖人們的內(nèi)心，使大家對小區(qū)更有歸屬感。因此，建議定期組織社區(qū)活動，加強業(yè)主與物業(yè)公司的溝通，同時也為業(yè)主搭建溝通的平臺，增進業(yè)主之間的認識與了解。比如:每逢中秋節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)組織游園活動或文藝演出;每年在小區(qū)組織一次“百家宴”，由物業(yè)牽頭，提供場地，發(fā)出活動通知并懸掛橫幅，讓業(yè)主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶精心烹制的菜肴。通過百家宴，進一步融洽鄰里之間的關(guān)系，也有助于提高業(yè)主跟物業(yè)公司的配合程度。
參考文獻:
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物業(yè)管理論文15
【摘要】我國高校物業(yè)管理社會化已實行多年，高校的物業(yè)服務(wù)基本上是由社會上專業(yè)的物業(yè)公司來承擔(dān)，高校只需購買服務(wù)，對物業(yè)公司進行監(jiān)管即可。物業(yè)管理的水平和質(zhì)量與過去相比，有了很大的進步。但是，也應(yīng)該認識到現(xiàn)階段高校物業(yè)管理仍然存在著不足，本文針對這些不足之處，提出了一改進些措施和方案。
【關(guān)鍵詞】高校；服務(wù)外包；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)
1高校物業(yè)管理外包的原因
�。�1）與一般社會上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結(jié)合的市場化物業(yè)管理。近年來我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規(guī)模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會購買服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進行運作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機構(gòu)普遍存在人浮于事、機構(gòu)龐大，導(dǎo)致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現(xiàn)有的高校物業(yè)管理體制，通過招標(biāo)引進社會上專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，利用這只專業(yè)隊伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節(jié)約學(xué)校財政經(jīng)費，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強我國高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競爭力。
2高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
�。�1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標(biāo)規(guī)則中，受價格因素影響較大。在招投標(biāo)過程中，物業(yè)管理公司為獲得中標(biāo)機會，僅僅需要以最低的投標(biāo)價格就有可能成為最終的中標(biāo)企業(yè)。物業(yè)公司在報價過程中極易出現(xiàn)惡意壓低價格以搶占市場的現(xiàn)象，甚至有企業(yè)通過陪標(biāo)、串標(biāo)等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進駐高校后，仍將盈利作為目標(biāo)，甚至違背合同，加上高校對這類行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線下降。（2）高校有關(guān)職能部門監(jiān)管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務(wù)根據(jù)合同中有關(guān)內(nèi)容進行監(jiān)管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區(qū)、教學(xué)科研區(qū)、辦公區(qū)，而服務(wù)內(nèi)容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設(shè)施維護、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內(nèi)容既要遵守服務(wù)行業(yè)規(guī)范，也要與其所屬的區(qū)域特征相對應(yīng)，滿足不同區(qū)域的功能需求。合同中有些內(nèi)容由于起草時未考慮到或未明確寫出導(dǎo)致乙方履行時鉆空子現(xiàn)象時有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范完成清掃、保潔、垃圾清運、雨污處理等各項目在內(nèi)的校園整體環(huán)境衛(wèi)生與保潔工作�！贝撕贤瑑�(nèi)容甲方未對校園每天保潔次數(shù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔區(qū)域、垃圾清運次數(shù)及垃圾清運的要求進行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內(nèi)容不夠細化，無法拿起合同這一武器制約對方，這就在監(jiān)管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責(zé)任制度和各個崗位工作職責(zé)。但是，制度還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴格，隨意性和盲目性較大。
3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策
1）實行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達到某種目的，在追求各自利益的基礎(chǔ)上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實質(zhì)有三個特征：一是它具有有效的.法律形式，一般通過書面達成協(xié)議，有時也通過口頭達成協(xié)議。二是它具有明確的權(quán)利、義務(wù)，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權(quán)利和義務(wù)互相制約，一方的權(quán)利，對于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應(yīng)的制約形式。契約一般都有法律責(zé)任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內(nèi)容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現(xiàn)了契約化管理。合同中將雙方的權(quán)利、義務(wù)明確表述，雙方都應(yīng)按合同中規(guī)定的條款去履行職責(zé)。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應(yīng)該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達成一種契約，實行契約化管理。2）實行精細化管理。精細化管理是一種理念,一種文化。它是源于發(fā)達國家的一種企業(yè)管理理念，它是社會分工的精細化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細化對現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。精細化管理就是落實管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對當(dāng)天的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，及時處理等等。精細化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)實行精細管理。甲方首先要求自己的監(jiān)管部門崗位職責(zé)精細化，明確要監(jiān)管的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內(nèi)容、崗位職責(zé)精細化。3）建立一套嚴格的考評體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評體系�？荚u分為三個部分。（1）乙方物業(yè)公司自評部分根據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容進行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應(yīng)由班組評分、經(jīng)理評分、公司評價三部分組成。（2）甲方主管部門考評部分甲方根據(jù)合同要求進行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構(gòu)成人員主要是教職工和學(xué)生�？荚u得分點細化到物業(yè)服務(wù)中每一項工作，每一項工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎勵500元；總得分在80%-90%，不予獎勵；總得分在60%-80%，由甲方出具限時整改通知書，并罰款20xx元；連續(xù)三個月考評總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權(quán)終止合同，并啟動重新招標(biāo)程序。
4結(jié)語
服務(wù)外包是市場機制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰(zhàn)略選擇。高校在購買服務(wù)的同時，一定要按照契約化、精細化管理原則對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進行監(jiān)督和管理，建立健全崗位職責(zé)、監(jiān)管制度、獎懲制度等一系列規(guī)章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿意度。
【參考文獻】
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