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物業(yè)管理主體關(guān)系
下面小編為大家準(zhǔn)備了關(guān)于物業(yè)管理主體關(guān)系的論文哦，希望可以幫助物業(yè)專業(yè)的同學(xué)!
摘要:業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系其實(shí)是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被代理人與代理人的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個(gè)主體。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)公司 關(guān)系
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理在我國(guó)得到了迅猛發(fā)展，但同時(shí)也暴露出許多問(wèn)題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》澄清和解決了一些問(wèn)題，但有的基本性問(wèn)題即便在2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施以來(lái)仍然存在。正是由于這些基礎(chǔ)性問(wèn)題遲遲不能解決，因此，盡管《物權(quán)法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進(jìn)行了專條規(guī)定，且《物業(yè)管理?xiàng)l例》已根據(jù)《物權(quán)法》進(jìn)行了相應(yīng)修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對(duì)物權(quán)法規(guī)范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對(duì)于我國(guó)目前的物業(yè)管理乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均具有重要意義。
一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中體現(xiàn)出來(lái)。從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)表達(dá)自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動(dòng)，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。
綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個(gè)物業(yè)管理中最為重大。
二、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費(fèi)用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般意義上的所有權(quán)不同，既包含了對(duì)專有部分完整的所有權(quán)，又包含了對(duì)共有部分的共有權(quán)以及由此派生的社員權(quán)即對(duì)物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。因此，眾多業(yè)主區(qū)分所有權(quán)相互搏弈的結(jié)果必然是業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的機(jī)構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門的指導(dǎo)下成立物業(yè)大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)�？梢�(jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會(huì)是同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。然而，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會(huì)決定并由其從事對(duì)外的各種活動(dòng)顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會(huì)也就應(yīng)運(yùn)而生。
業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主實(shí)行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因?yàn)橹挥忻鞔_業(yè)主委員會(huì)的法律地位，在對(duì)內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務(wù)時(shí)的位置，以至當(dāng)業(yè)主委員會(huì)或其成員由于過(guò)錯(cuò)或不作為給廣大業(yè)主造成損害時(shí)才能確定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任類型。然而，如此重大的問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未對(duì)其加以明確。就實(shí)務(wù)中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的糾紛，學(xué)界的主張也各不相同。有的主張應(yīng)賦予業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會(huì)，改由業(yè)主大會(huì)內(nèi)設(shè)的管理處或事務(wù)處行使目前由業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)，有的則主張業(yè)主委員會(huì)盡管不具有實(shí)體法上的主體資格，但應(yīng)作為“其他組織”享有訴訟主體資格。
要正確認(rèn)識(shí)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，就必須從物業(yè)管理實(shí)務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)生活中是如何運(yùn)作，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)又是如何規(guī)定的�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。由于業(yè)主委員會(huì)是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個(gè)機(jī)構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行一系列的活動(dòng)。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員。從目前來(lái)看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”，一般說(shuō)來(lái)，業(yè)主委員會(huì)委員的工作是無(wú)償?shù)�，并沒(méi)有相應(yīng)的報(bào)酬。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中提取并由物業(yè)公司單列開(kāi)支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金(由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納)和物業(yè)維修基金(由業(yè)主繳納)等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)只有在取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動(dòng)，而業(yè)主大會(huì)授權(quán)的基礎(chǔ)又來(lái)源于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)所從事的活動(dòng)包括代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會(huì)的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會(huì)，而是屬于全體業(yè)主，當(dāng)然責(zé)任也歸于全體業(yè)主。
由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會(huì)具有自己?jiǎn)为?dú)的名稱，但是其完全不具有獨(dú)立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)代理人而非獨(dú)立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會(huì)理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當(dāng)。業(yè)主委員會(huì)作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢(shì)：首先，業(yè)主通過(guò)參與業(yè)主大會(huì)來(lái)選舉的業(yè)主委員會(huì)成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，一般說(shuō)來(lái)，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動(dòng)，那么只要業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)未超越該范圍，均可以不再重復(fù)授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動(dòng)的效率。
綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系其實(shí)是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被代理人與代理人的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)超越授權(quán)故意或過(guò)失給業(yè)主造成損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)就此承擔(dān)責(zé)任。
三、業(yè)主與物業(yè)公司
如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對(duì)于物業(yè)管理合同歸類于哪種民事合同，目前學(xué)術(shù)界還存在著不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類型，表現(xiàn)在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)這個(gè)特殊的代表機(jī)關(guān)來(lái)從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規(guī)定的任何一種合同類型。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同應(yīng)歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應(yīng)的事務(wù)就是物業(yè)管理。就這三種觀點(diǎn)而言，第一種顯然并不可取，點(diǎn)出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無(wú)益于點(diǎn)明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀點(diǎn)說(shuō)出了物業(yè)管理合同的一些特點(diǎn)，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據(jù)該特征與《合同法》規(guī)定的有名合同進(jìn)行一一比對(duì)，才能得出最終的結(jié)論。
所謂物業(yè)管理合同，其實(shí)是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)事項(xiàng)的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會(huì)選聘的某物業(yè)公司是基于對(duì)該公司的資信、管理能力、服務(wù)質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務(wù)的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現(xiàn)為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務(wù)合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務(wù)，且合同雙方均負(fù)有一定的義務(wù)。根據(jù)以上對(duì)物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理合同應(yīng)該不是承攬合同，因?yàn)槌袛埡贤某袛埲嗽谝勒蘸贤瓿商囟üぷ骱筮�須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。
我國(guó)《合同法》規(guī)定的提供服務(wù)的合同包括了運(yùn)輸合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、委托合同、行紀(jì)合同、居間合同等合同類型。兩相比對(duì)，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務(wù)的合同。當(dāng)然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無(wú)償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對(duì)于物業(yè)管理合同來(lái)說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔(dān)，對(duì)于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。
所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個(gè)主體。
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