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物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設(shè)的必要性和作用
本論文是關(guān)于物業(yè)管理前期介入社區(qū)物業(yè)建設(shè)的必要性和作用，希望可以幫助到需要寫著一論文的同學(xué)!
摘要：本文緊密結(jié)合某社區(qū)已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問題，分析、論述了物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設(shè)的必要性和重要作用，并提出了新的觀點(diǎn)和建議。
關(guān)鍵詞 ：物業(yè);物業(yè)管理;前期介入;質(zhì)量控制;接管驗(yàn)收
1.引言
隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求越來越高，則某社區(qū)在物業(yè)管理及物業(yè)使用方面暴露出的問題和矛盾也越來越多。為了減少或避免在物業(yè)建成后出現(xiàn)諸多功能缺陷和質(zhì)量問題，給日后的物業(yè)管理帶來較大的經(jīng)濟(jì)成本和許多矛盾及糾紛，就需要專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極的提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中，從物業(yè)建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)開始，站在業(yè)主及有利于物業(yè)管理要求的角度進(jìn)行主動(dòng)控制和管理，不僅能更有效的保證物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量，而且是提高物業(yè)管理水平的有效手段。
2.某社區(qū)已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問題
某社區(qū)是一個(gè)居住7600多戶，35000多人的大社區(qū)，則做好物管理工作是非常重要的。承擔(dān)該社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由某集團(tuán)公司的房管處改制而成，其職工觀念落后，物業(yè)管理遺留問題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，經(jīng)營機(jī)制落后，與現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)相比，已不適應(yīng)，差距較大。該社區(qū)現(xiàn)有住宅樓及公共設(shè)施，一般是建成經(jīng)竣工驗(yàn)收后，移交給物業(yè)管理部門向職工分配入住和負(fù)責(zé)管理，在此之前的建設(shè)各階段，物業(yè)公司從未參與。所以，存在很多難以解決的問題�，F(xiàn)僅列舉幾個(gè)典型事例作以說明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設(shè)計(jì)在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無窗戶通風(fēng)采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進(jìn)入電梯廳十分恐懼;并且需一天內(nèi)24小時(shí)照明，燈具和電能消耗量很大，維護(hù)費(fèi)用高;更糟糕的是，樓內(nèi)一旦發(fā)生火災(zāi)，一層至頂層(26層)相當(dāng)于一個(gè)高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對人的危害極大。糾其原因：設(shè)計(jì)思想錯(cuò)誤，雖然每層多增加一戶銷售收入的眼前利益，但給業(yè)主及后期物業(yè)管理增加巨大的維護(hù)和管理成本。②甲街坊地下配電室，每當(dāng)下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線溝槽就大量滲漏水，造成嚴(yán)重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質(zhì)量太差造成。③甲街坊近年來建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個(gè)街坊，設(shè)計(jì)決策毫無瞻前性，即無自行車摩托車棚，也無地上地下汽車停車場，業(yè)主入住不久意見很大，日常住宅樓周圍停滿了各種車輛，小孩和老人一點(diǎn)活動(dòng)空間都沒有了，全被車輛擠占，目前已達(dá)到超飽和的狀態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民購車將越來越多，則停車問題更加嚴(yán)重，致使物業(yè)管理十分困難。④乙街坊2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業(yè)移交時(shí)，送來一大堆二百多把的鑰匙交給物業(yè)，物業(yè)接管后，當(dāng)水電等設(shè)施出現(xiàn)故障進(jìn)行維修時(shí)，維修人員不僅對水電管線的走向布局、電氣開關(guān)、配電箱柜及供水閥門等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開那個(gè)設(shè)備間的門也是一塌糊涂，致使物業(yè)維修工作十分被動(dòng)和困難。這顯然是物業(yè)公司沒有積極主動(dòng)的提前參與物業(yè)設(shè)備安裝、驗(yàn)收及技術(shù)交底所致。因篇幅有限，還有很多問題不便列舉。
通過以上幾個(gè)實(shí)際問題的分析可知，某社區(qū)之所以在物業(yè)建成業(yè)主入住后暴露出諸多質(zhì)量問題和安全隱患，糾其原因，主要還是當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)失誤、建筑施工質(zhì)量差、監(jiān)督管理不嚴(yán)所致。那么，如何在以后的物業(yè)建設(shè)中避免和解決這些問題呢?一個(gè)比較有效的辦法，就是要改革目前的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀、專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)人員，積極的提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，參與物業(yè)建設(shè)各階段的監(jiān)督管理，是解決某社區(qū)出現(xiàn)以上類似問題的非常有效的手段和重要措施。
3.物業(yè)管理前期介入的概念及必要性
3.1、物業(yè)管理前期介入的概念
物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，受房地產(chǎn)開發(fā)單位(或產(chǎn)權(quán)人)的邀請或委托，從業(yè)主使用功能的角度和物業(yè)管理的角度出發(fā)，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃階段，就提出建設(shè)性意見，協(xié)助物業(yè)開發(fā)單位把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，使物業(yè)投入使用后最大限度的滿足業(yè)主與使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理的要求。是一個(gè)長效服務(wù)的概念。
3.2、物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設(shè)的必要性
3.2.1.因傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式滯后于物業(yè)建設(shè)，需要物業(yè)管理的提前介入。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式，幾乎都是物業(yè)建成后交付使用時(shí)才確定(或移交給)物業(yè)管理單位，使物業(yè)管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)建設(shè)，這容易導(dǎo)致物業(yè)建成后產(chǎn)生許多無法補(bǔ)救的質(zhì)量問題及遺留的責(zé)任問題�，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主還都是分散的、未來的潛在業(yè)主，對物業(yè)建設(shè)無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管。為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理的有效銜接，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，則有必要物業(yè)管理早期介入。
3.2.2.物業(yè)設(shè)計(jì)人員，不是專業(yè)的物業(yè)管理者，需要物業(yè)管理的前期介入，
因?yàn)槲飿I(yè)設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)、結(jié)構(gòu)安全、建造工藝等角度考慮問題。其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理實(shí)際操作中可能出現(xiàn)的問題，也很少從業(yè)主長期使用的角度全面細(xì)致的考慮問題。因此，容易造成物業(yè)建成后出現(xiàn)設(shè)計(jì)上的缺陷和漏洞。所以，物業(yè)管理前期介入，憑借專業(yè)的物業(yè)管理優(yōu)勢及豐富經(jīng)驗(yàn)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)和減少物業(yè)建設(shè)中的細(xì)節(jié)問題。
3.2.3.物業(yè)設(shè)計(jì)與物業(yè)建成的不同步，物業(yè)管理有必要前期介入。
由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長時(shí)間間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高有可能使已設(shè)計(jì)的方案落伍。而物業(yè)管理前期介入人員，對物業(yè)后期使用可能出現(xiàn)的問題有十分清楚的了解和長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，站在物業(yè)經(jīng)營者與維護(hù)者的角度，參與設(shè)計(jì)方案的討論和評(píng)審，容易發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的配套及所用材料有不適之處，并及時(shí)提出改進(jìn)意見，防止原設(shè)計(jì)方案落后、過時(shí)，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與業(yè)主不斷提高的需求相適應(yīng)。
3.2.4.保障現(xiàn)代物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)需求的不斷提高的矛盾，需要物業(yè)管理的早期介入來平衡和解決。
由于現(xiàn)代化的物業(yè)建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜、高新技術(shù)含量高、建造難度大、周期長的特點(diǎn)越來越突出;另一方面，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求將越來越高，這就自然形成了保障物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求不斷提高的矛盾。那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)早期介入物業(yè)建設(shè)，站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度，參與物業(yè)建設(shè)各階段的監(jiān)督管理，提出建設(shè)性意見，進(jìn)行主動(dòng)控制。這即體現(xiàn)了業(yè)主的利益，又幫助了開發(fā)商保障物業(yè)建造質(zhì)量，提高了自身信譽(yù)。是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。
由前述得知，既然物業(yè)管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡要論述：
4.物業(yè)管理前期介入的作用和意義
4.1.有利于提高工程質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本。
由于多種原因，物業(yè)建成交付使用后，往往難免會(huì)出現(xiàn)諸多這樣那樣的質(zhì)量問題，致使物業(yè)管理企業(yè)日后要耗費(fèi)大量的人、財(cái)、物進(jìn)行修理。因此，物業(yè)管理的前期介入，其本質(zhì)就是從有利于日后物業(yè)管理和保障物業(yè)使用功能及質(zhì)量的目的出發(fā)，參與物業(yè)建設(shè)各階段的監(jiān)理過程，減少或消除物業(yè)建成后出現(xiàn)功能缺陷及質(zhì)量問題;在物業(yè)建設(shè)的各階段，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，是一個(gè)全面質(zhì)量管理的概念。所以，物業(yè)管理的前期介入，即保證和提高了物業(yè)工程質(zhì)量，也降低物業(yè)后期管理成本。
4.2.有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解物業(yè)建設(shè)中的潛在問題和各方的矛盾。
物業(yè)管理者是站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度考慮問題，參與物業(yè)建設(shè)各階段，對于所發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)提出改進(jìn)意見。即維護(hù)了業(yè)主的利益，也有利于開發(fā)商創(chuàng)建優(yōu)良工程，對于開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)均帶來好處，是一個(gè)體現(xiàn)物業(yè)建設(shè)各方利益、化解各方矛盾的過程，有利于提前解決物業(yè)建設(shè)中的潛在問題，實(shí)現(xiàn)互惠互利，共同發(fā)展。
4.3.有利于對擬接管物業(yè)的全面了解，是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)和有效手段。
通過物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線的布置走向、設(shè)備設(shè)施選型安裝、園區(qū)綠化、消防安防、物業(yè)建設(shè)各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實(shí)際狀況有一個(gè)全面、深入、細(xì)致地了解;對于圖紙變更情況更加熟知。則有利于物業(yè)管理企業(yè)做到胸中有數(shù)，方便行動(dòng)。為做好后期的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。
5.結(jié)束語
綜上所述可知，物業(yè)管理前期介入，對物業(yè)建成后出現(xiàn)的諸多難以解決的問題，變“事后補(bǔ)救”為“事前預(yù)防”顯得尤為重要。所以，對于如前所述某社區(qū)已建成物業(yè)存在的質(zhì)量、安全問題，應(yīng)引起相關(guān)管理部門和責(zé)任人深刻的認(rèn)識(shí)和重視。希望在某社區(qū)以后的物業(yè)建設(shè)中，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員提前介入物業(yè)建設(shè)，參與各階段的監(jiān)理。將一定會(huì)避免或減少某社區(qū)如前所述類似問題的發(fā)生，為廣大業(yè)主提供功能更完善，質(zhì)量更高的物業(yè)產(chǎn)品。
參考文獻(xiàn)：
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