保障房為什么便宜

        保障房為什么便宜【1】

　　經(jīng)濟(jì)適用住房主要就是經(jīng)濟(jì)適用，能滿足居民的基本生活需要。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房不是誰都可以購(gòu)買的，它的特供對(duì)象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。

　　由于政府提供了優(yōu)惠的政策，限定了建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)的對(duì)象和銷售的價(jià)格，自然價(jià)格較低。

　　目前，經(jīng)濟(jì)適用住房房源建設(shè)有三個(gè)途徑：一是政府劃撥土地，統(tǒng)一開發(fā)、集中建設(shè);二是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分普通住宅;三是單位自建和聯(lián)建，出售給本單位職工(老叫法稱為集資房)。

　　商品房是指具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房屋。

　　區(qū)別在于：

　　一、它們的供應(yīng)對(duì)象不同：經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象是城市中低收入家庭和住房困難戶;商品房的對(duì)象是所有自然人。

　　二、它們的建設(shè)方式不同：經(jīng)濟(jì)適用住房直接由政府組織建設(shè);商品房則完全是按市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)。

　　三、它們的土地取得方式不同：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地性質(zhì)為政府劃撥;商品房的土地則是通過“招拍掛”的形式，取得的土地使用權(quán)。

　　四、它們享受的政策不同：經(jīng)濟(jì)適用住房，在建設(shè)和銷售過程中，政府可以減免部分規(guī)費(fèi);商品房則全額繳納。

　　五、它們的定價(jià)方式不同：經(jīng)濟(jì)適用住房由政府定價(jià);商品房的價(jià)格則由市場(chǎng)決定。

　　自住型商品房與保障性住房有什么異同【2】

　　(一)相同點(diǎn)

　　1. 政策性因素。

　　保障房和自住房都是政策性住房，都摻雜了政策性因素。

　　2. 專門地塊。

　　保障房和自住房的地塊都是國(guó)土部門在土地出讓時(shí)劃定的特殊地塊。

　　用途已經(jīng)做出了明確規(guī)定。

　　即便是由商品房項(xiàng)目配建，也會(huì)在拍賣過程中競(jìng)拍這類房屋的地塊面積和套數(shù)。

　　3. 限定最高價(jià)。

　　保障房和自住房都限定了房屋銷售價(jià)格的上限，這個(gè)上限是由有關(guān)部門確定的，不管周邊房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，這個(gè)價(jià)錢是定死的。

　　開發(fā)商沒有定價(jià)權(quán)，只有開發(fā)和銷售的權(quán)利。

　　4. 價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)。

　　公租房、廉租的租金價(jià)格比周邊市場(chǎng)價(jià)低10%左右或更多。

　　廉租房就不用說了，傳說中的“77元租45平米”。

　　經(jīng)適房的價(jià)格雖然已經(jīng)從最初的兩三千變成現(xiàn)在的八九千，但比起周邊的商品房還是便宜。

　　兩限房由最初的六七千變成現(xiàn)在的一萬多，也還是便宜。

　　自住型商品房按照周邊房?jī)r(jià)七折定價(jià)，當(dāng)然也還是便宜。

　　5. 主要滿足自住基本需求。

　　無論是保障房還是自住房，都以滿足自己的基本居住需求為主，所以戶型普遍都不算大。

　　現(xiàn)在的保障房，再也不會(huì)出現(xiàn)以前天通苑回龍觀那種200平米以上的大戶型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。

　　自住型商品房多數(shù)都在90平米以下，只有位于五環(huán)半以外的項(xiàng)目，會(huì)出現(xiàn)100多平米的戶型，但最大也在140平米以內(nèi)。

　　這樣的房子，大概都是滿足自住需求，頂多是改善型需求，主要不是用來投資的。

　　6. 二次交易有嚴(yán)格限制。

　　保障房中，公租房、廉租房當(dāng)然都不得轉(zhuǎn)租。

　　新的經(jīng)適房都已經(jīng)不能公開上市，而只能是在五年后允許內(nèi)部流轉(zhuǎn)，也就是二次交易時(shí)優(yōu)先由有關(guān)部門回購(gòu)。

　　回購(gòu)價(jià)參照同期同區(qū)域的經(jīng)適房新房?jī)r(jià)格，所以基本沒有盈利空間。

　　兩限房和自住房在二次交易時(shí)都必須滿足五年以上的基本條件，在此基礎(chǔ)上跟有關(guān)部門分享溢價(jià)收入。

　　兩限房是有關(guān)部門拿走70%的盈利，售房人拿走30%;自住房是售房人拿走70%盈利，有關(guān)部門拿走30%。

　　如果虧了，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，有關(guān)部門不負(fù)責(zé)。

　　7. 能夠拿到房子的，一般都得有北京戶口。

　　這一點(diǎn)就不用解釋了。

　　8. 供不應(yīng)求。

　　無論是保障房還是自住房，都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

　　而且這一局面將長(zhǎng)期存在。

　　誰叫北京每年都要進(jìn)來這么多人，誰叫北京這個(gè)城市的吸引力如此之強(qiáng)呢?

　　(二)不同點(diǎn)

　　1. 地塊價(jià)格不同。

　　保障房中，公租房、廉租房和經(jīng)適房地塊是劃撥的，開發(fā)商只需要出錢把拆遷問題解決了就行。

　　而兩限房和自住房用地都是要通過招拍掛完成的。

　　只不過現(xiàn)在似乎已經(jīng)沒有專門的兩限房、經(jīng)適房項(xiàng)目用地，而要通過商品房或自住房配建保障房的形式，完成保障房建設(shè)。

　　因此，保障房的土地成本通常會(huì)攤到自住房、商品房上。

　　2. 限價(jià)層次不同。

　　一般來說，保障房?jī)r(jià)格比較低，自住房?jī)r(jià)格相對(duì)較高，而且跟定周邊房?jī)r(jià)，隨市場(chǎng)浮動(dòng)定價(jià)。

　　不過，自住房的定價(jià)原則比較明確，就是周邊房?jī)r(jià)打七折。

　　3. 購(gòu)房客戶不同。

　　保障房嚴(yán)格限定了戶口、收入和家庭資產(chǎn)，而且名下無房或人均住房面積特別小，低于一定數(shù)值，范圍較小。

　　即便如此，也有20多萬人在輪候，保障房始終是供不應(yīng)求的。

　　自住房則沒有做出對(duì)收入和財(cái)產(chǎn)有過多限定。

　　只要符合限購(gòu)政策的客戶都可以。

　　不過，京籍無房和保障房輪候家庭優(yōu)先。

　　僅這兩類人就有30萬人以上。

　　4. 二次交易的溢價(jià)收入分成不同。

　　這個(gè)前面已經(jīng)介紹了。

　　主要是兩限房和自住房有明顯區(qū)別。

　　不管怎么說，自住型商品房的屬性是商品房，是商品房就得允許二次交易，就有財(cái)產(chǎn)屬性。

　　5. 自住房適當(dāng)兼顧改善型居住需求。

　　位于遠(yuǎn)郊區(qū)、價(jià)位相對(duì)較低的自住房，都有超過100平米的三居室大戶型。

　　最大的戶型甚至做到了135平米的四居室。

　　這樣做，可以滿足多人口家庭的基本居住需求，也可以滿足三口之家的改善型居住需求。

　　6. 地理區(qū)位有不同。

　　保障房的保障對(duì)象一般經(jīng)濟(jì)條件薄弱，理論上有車族不多，因此主要布局在軌道交通沿線，距離軌道交通站點(diǎn)周邊比較近。

　　自住房的購(gòu)買客戶主要是“夾心層”，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，很多人都有車，在地理位置布局上更多考慮靠近高速公路、一級(jí)公路或環(huán)路附近，距離軌道交通站點(diǎn)都不算近。

　　7. 特權(quán)房的情況。

　　有些保障房在配售過程中出現(xiàn)團(tuán)購(gòu)、定向出售等情況。

　　這既有賣給定向安置居民、拆遷戶和政策允許的園區(qū)職工的情況，也有被高級(jí)干部、國(guó)企高管定向團(tuán)購(gòu)買走的情況。

　　對(duì)于這方面的管理和監(jiān)督還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　另外，由于收入審核的主導(dǎo)權(quán)在街道一級(jí)，因此街道辦事處在這方面的一票否決權(quán)不容忽視，需要引起有關(guān)監(jiān)管部門的高度重視。

　　而自住房則沒了收入方面的限制，也就沒了在這方面造假的尋租空間。

　　由于自住房還是新生事物，目前還沒有出現(xiàn)特權(quán)部門定向團(tuán)購(gòu)的情況。

　　如果真有開奔馳寶馬車的人購(gòu)買自住房，我覺得也不算奇怪。

　　畢竟自住房總價(jià)最高224萬，能買得起這種房的人，買個(gè)寶馬車大概也不成問題。

　　8. 自住房的整體品質(zhì)要比保障房強(qiáng)一些。

　　現(xiàn)在的保障房，在品質(zhì)上似乎已經(jīng)不同于十年前，許多保障房蓋得很密，像鴿子籠。

　　相比之下，一些自住房已經(jīng)出現(xiàn)了多樣化的品質(zhì)。

　　比如花園洋房，比如綠色環(huán)保建筑，有些自住房還配套建設(shè)了學(xué)校、商業(yè)街等。

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