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酒店別墅商業(yè)計(jì)劃書
導(dǎo)語(yǔ)：下面是YJBYS小編為您推薦的酒店別墅商業(yè)計(jì)劃書，歡迎閱讀參考!
前 言
本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項(xiàng)目簡(jiǎn)介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問(wèn)題。
酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見(jiàn)《天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目說(shuō)明書》。
本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。
第一部分 執(zhí)行概要
一、項(xiàng)目概述
酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂(lè)、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。
酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。
該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢;三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。
該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬(wàn)元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。
二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介
天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司(以下稱“農(nóng)業(yè)科技”)作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。公司簡(jiǎn)要情況如下：
公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司
注冊(cè)時(shí)間：2002年10月9日
注冊(cè)資金：4,500萬(wàn)人民幣
公司地址：天津市靜海縣雙塘鎮(zhèn)西雙塘村
公司電話：8622-28015555
公司傳真：8622-28016169
農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。
三、股東單位
農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資(集團(tuán))有限公司和深圳市明德投資有限公司。
天津方舟天馬投資(集團(tuán))有限公司成立于1999年，注冊(cè)資金8,000萬(wàn)元，是在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬18家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于2000年巨資買斷原天津甲B立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂(lè)部，現(xiàn)俱樂(lè)部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營(yíng)銷，提供良好的客源市場(chǎng)。
深圳市明德投資有限公司(SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD)成立于2004年成立，注冊(cè)資本3,000萬(wàn)元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜�、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營(yíng)。
第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)
一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位
(一)項(xiàng)目創(chuàng)意
“酒店式湖景別墅”項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場(chǎng)所之一。
本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開(kāi)放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。
(二)項(xiàng)目定位
酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理模式，主要為滿足前來(lái)進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。
酒店式湖景別墅項(xiàng)目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，必然成為國(guó)內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵。
從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營(yíng)造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過(guò)景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂(lè)設(shè)施來(lái)吸引遠(yuǎn)近游客。
從規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一個(gè)重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目共同構(gòu)成了休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。
從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ�、生活�?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂(lè)趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂(lè)設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營(yíng)造一個(gè)融于自然的休憩空間。
從時(shí)空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開(kāi)展節(jié)假日1、2日游，而全國(guó)其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來(lái)旅游度假。
二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
(一)地理位置優(yōu)越，交通便利
酒店式湖景別墅位于天津靜�？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國(guó)道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，距首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請(qǐng)，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來(lái)從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^(guò)高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時(shí)體現(xiàn)了天津市政府對(duì)天津都市生態(tài)園的大力支持。
(二)具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體
酒店式湖景別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積80畝。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，國(guó)民收入不斷增加，中國(guó)已有相當(dāng)一部分人已先富起來(lái)，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶源較為充裕。
(三)與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)
酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項(xiàng)目已在去年開(kāi)工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從2003年3月份起建，預(yù)計(jì)2007年全部完成。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營(yíng)業(yè)之中。
生態(tài)園一期項(xiàng)目中包括馬術(shù)俱樂(lè)部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì)2004年十月一日之前開(kāi)始營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開(kāi)放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂(lè)部表演，動(dòng)物競(jìng)技表演等以?shī)蕵?lè)性活動(dòng)為主的項(xiàng)目。酒店式湖景別墅項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。
(四)創(chuàng)新的“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式
圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。
三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案
(一)項(xiàng)目地址
酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。(項(xiàng)目位置見(jiàn)下圖)
(二)酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)
酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的湖景別墅20 幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式四合院4幢。
湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖2
日式別墅。通過(guò)景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果;日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。
歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。
中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。
湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖4
(三)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍
主要包括：住宿、會(huì)務(wù)等。
1、住宿： 采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理湖景別墅，日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。
2、會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。
(四)項(xiàng)目實(shí)施保障條件
1、項(xiàng)目立項(xiàng)已獲本公司股東方面決議和靜計(jì)投資(2003)63號(hào)文批準(zhǔn)。
2、本項(xiàng)目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。
3、本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線;本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無(wú)高壓輸電走廊、微波通訊走廊;地下無(wú)妨礙性市政管網(wǎng)。
4、配套環(huán)境及休閑娛樂(lè)設(shè)施基本完備。
第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性
一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合
進(jìn)入2000年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績(jī)。雖然近來(lái)國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。“九五”期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率接近8%。在我國(guó)制定的“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來(lái)十年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)將在7.2%左右。目前我國(guó)人均年收入已達(dá)1,090美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說(shuō)已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過(guò)3,000 美元，連續(xù)保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。
(一)社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高
在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國(guó)居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來(lái)越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動(dòng)。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。
(二)旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)
旅游業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國(guó)務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)(2000)81號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺(tái)了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》。
(三)酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇
目前，我國(guó)第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)�，各類價(jià)格水平變動(dòng)均較平穩(wěn)。
隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對(duì)居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅;第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū);第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。
酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。
二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策
(一)生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜海縣政府大力支持
該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002年11月28日，靜海縣專門就此項(xiàng)目召開(kāi)專題縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜海縣農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣拇罅χС�，無(wú)疑為項(xiàng)目的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展提供了有力的保障。
(二)相關(guān)優(yōu)惠政策
酒店式湖景別墅的項(xiàng)目發(fā)起人——天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于2004年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)市級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱號(hào)，并獲得國(guó)家財(cái)政貼息3,000萬(wàn)貸款以及國(guó)家林業(yè)部財(cái)政貼息5,500萬(wàn)貸款。
三、面臨的良好機(jī)遇
(一)2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來(lái)大量客流
北京申辦2008年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國(guó)內(nèi)外游客提供一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。天津也將成為重要的比賽場(chǎng)地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國(guó)內(nèi)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。
(二)中國(guó)加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展
加入世界貿(mào)易組織(WTO)會(huì)為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。加入WTO對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國(guó)加入WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對(duì)外開(kāi)放步伐，有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，外國(guó)旅行社將通過(guò)合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將直接帶來(lái)入境客源的增長(zhǎng)，外國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的機(jī)會(huì)增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)。
(三)旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)
國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外匯，國(guó)內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，國(guó)家主要部門越來(lái)越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來(lái)越有條件享受休閑度假的樂(lè)趣。
(四)周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求
天津及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)前列，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國(guó)各省市自治區(qū)前3名，呈現(xiàn)越來(lái)越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)不斷得到增強(qiáng)，特別是對(duì)休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場(chǎng)空間和客源基礎(chǔ)。
四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力
(一)經(jīng)營(yíng)管理能力
農(nóng)業(yè)科技公司通過(guò)建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對(duì)各級(jí)主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。
(二)資本運(yùn)作能力
作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺(tái)——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營(yíng)，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好的效果。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會(huì)的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。
明德投資在進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場(chǎng)以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運(yùn)做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價(jià)值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。
(三)創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)理念
農(nóng)業(yè)科技強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對(duì)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。
第四部分 市場(chǎng)分析
一、外部環(huán)境分析
(一)天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)
多年來(lái)，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開(kāi)始，天津地區(qū)的發(fā)展開(kāi)始飛速增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)前列，呈現(xiàn)越來(lái)越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
這與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)是密不可分的。天津是中國(guó)四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。20多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)的十到二十年，中國(guó)新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。
環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動(dòng)了天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價(jià)值。因?yàn)橐粋�(gè)國(guó)家在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)，會(huì)將人力、物力、財(cái)力向這個(gè)國(guó)家最具優(yōu)勢(shì)的地區(qū)集中，一定階段后，會(huì)向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過(guò)了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展過(guò)程，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。2010年后，天津港口優(yōu)勢(shì)日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無(wú)限商機(jī)和投資價(jià)值。
(二)天津別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間
從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì)90年代初期開(kāi)始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)和銷售均沒(méi)有達(dá)到理想狀況。上世紀(jì)90年代末，天津別墅市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。這表明天津高檔住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。自此，天津的別墅市場(chǎng)開(kāi)始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期。
經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的格局，開(kāi)始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)(如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū))發(fā)展。特別在天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的韓國(guó)、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來(lái)的韓國(guó)、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個(gè)天津市的60%左右，經(jīng)營(yíng)狀況良好。
目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒(méi)有被釋放出來(lái)，別墅在未來(lái)依舊有不小的市場(chǎng)需求。隨著天津經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣�將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著2008年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間不可限量。
二、市場(chǎng)需求分析
(一)龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模
天津及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛;政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體的會(huì)議需求量極大。
(二)京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求
現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來(lái)越快，每天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂(lè)趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會(huì)人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。
(三)目標(biāo)客戶分析
綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場(chǎng)所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。
所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位于：
政府職能部門;
大中型企事業(yè)單位;
高收入的商界人士;
高收入的職業(yè)經(jīng)理人;
律師等高收入專業(yè)人士;
追求高層次娛樂(lè)且具備消費(fèi)能力的年輕人。
第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析
一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析
酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園800畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬(wàn)畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂(lè)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。
(一)價(jià)格
生態(tài)園酒店式湖景別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂(lè)部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。
(二)交通
生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢(shì)。
(三)環(huán)境
環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級(jí)酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶前來(lái)消費(fèi)。酒店式湖景別墅處在萬(wàn)畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對(duì)客戶造成良好的吸引力。
(四)娛樂(lè)項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置
娛樂(lè)項(xiàng)目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。通過(guò)對(duì)高收入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失;綜合項(xiàng)目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營(yíng)業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供的資源與配套設(shè)施。
二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析
(一)齊全的配套娛樂(lè)設(shè)施
本項(xiàng)目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂(lè)項(xiàng)目齊全。高檔娛樂(lè)設(shè)施有馬術(shù)俱樂(lè)部和航空俱樂(lè)部，中檔娛樂(lè)設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂(lè)項(xiàng)目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項(xiàng)目將成為酒店式湖景別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂(lè)部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。
(二)創(chuàng)新的“大型人工湖+旅游+酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式
圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。
(三)龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道
天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，在最短的時(shí)間內(nèi)將湖景別墅推向市場(chǎng)。
同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂(lè)部會(huì)員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。
第六部分 經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃
農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理整個(gè)都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營(yíng)管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。
酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對(duì)股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營(yíng)狀況良好。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。
未來(lái)引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式湖景別墅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。
從建設(shè)上看，該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢;三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬(wàn)元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。
第七部分 市場(chǎng)銷售
一、市場(chǎng)計(jì)劃
(一)市場(chǎng)進(jìn)入
市場(chǎng)開(kāi)拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請(qǐng)北京、天津的政府及企業(yè)高級(jí)官員和京津兩地體育與娛樂(lè)界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會(huì)、論壇、競(jìng)技活動(dòng)，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動(dòng)一批高收入人群來(lái)參與娛樂(lè)休閑，并通過(guò)給予價(jià)格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。
(二)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)
項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來(lái)源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂(lè)部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過(guò)他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。在條件成熟時(shí)，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場(chǎng)穩(wěn)定的地位。
二、銷售策略
聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂(lè)部、航空俱樂(lè)部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。
聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂(lè)行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對(duì)持卡來(lái)俱樂(lè)部消費(fèi)的客戶，將給予推薦單位一定的利潤(rùn)返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅的業(yè)務(wù)。
聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國(guó)內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。
三、公共關(guān)系
作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過(guò)以下方法提升社會(huì)關(guān)注度以及企業(yè)形象：
(一)平面媒體廣告
為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時(shí)尚類與旅游類雜志刊登。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。
(二)電視媒體廣告
不做單純的電視廣告，主要以高檔會(huì)務(wù)、發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們對(duì)酒店式湖景別墅的品牌意識(shí)。
(三)廣播廣告
在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格較低(約2萬(wàn)元/每月)，然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶，可迅速提高知名度。
(四)互聯(lián)網(wǎng)廣告
是我們的主要廣告手段。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對(duì)象符合我們的目標(biāo)客戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。
(五)戶外廣告
在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實(shí)力的象征。
此外，還可通過(guò)與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。
第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理
一、治理結(jié)構(gòu)
根據(jù)《公司法》和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、《股東大會(huì)會(huì)議規(guī)則》、《董事會(huì)工作規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運(yùn)作。
(一)關(guān)于股東與股東大會(huì)
平等對(duì)待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。《公司章程》將規(guī)定股東大會(huì)為公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開(kāi)股東大會(huì)，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時(shí)、充分披露。公司的重大決策均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出;公司董事、監(jiān)事的選舉及高級(jí)管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序;公司與控股股東之間實(shí)行人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開(kāi)”，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。
(二)關(guān)于董事與董事會(huì)
公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行;公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠(chéng)信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會(huì)和董事會(huì)，對(duì)所議事項(xiàng)能夠表達(dá)明確意見(jiàn);公司董事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求;董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán);董事會(huì)會(huì)議定期召開(kāi)并根據(jù)需要及時(shí)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策;公司董事會(huì)秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會(huì)所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會(huì)議記錄上簽字，對(duì)會(huì)議記錄進(jìn)行妥善保存;公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專門委員會(huì)，進(jìn)一步完善公司董事會(huì)工作制度。
(三)關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì)
公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。
二、管理團(tuán)隊(duì)
本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，目前已有部分專業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。
項(xiàng)目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以下特點(diǎn)：
1、團(tuán)隊(duì)成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力;
2、做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系;
2、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同;
4、實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開(kāi)放、坦誠(chéng)的溝通氛圍;
5、保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。
三、激勵(lì)與約束
公司正積極籌備建立公開(kāi)透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)高級(jí)管理人員按照經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng);年終兌現(xiàn)(分紅)按照公司年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)者績(jī)效考核辦法執(zhí)行。
公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將引入股票期權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。
一般情況下，激勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面：
1、每年平均每個(gè)雇員的工資將增長(zhǎng)10%，獎(jiǎng)金將增長(zhǎng)5%以上;
2、內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力;
3、每年評(píng)定“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書;
4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì);
5、為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn);
6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。
第九部分 投資估算
酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的20棟別墅總投資額2280萬(wàn)元(不包括土地評(píng)估價(jià)值及流動(dòng)資金)。前期已投入100萬(wàn)元，還需再投入資金2180萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第一年日常經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求為131.66 萬(wàn)元(不包含在總投資內(nèi))。
一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃2005年1月份全面開(kāi)工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下：
財(cái)務(wù)說(shuō)明：
參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套;其后2007——2009年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長(zhǎng)300元;運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套。
(三)租賃收入預(yù)測(cè)
財(cái)務(wù)說(shuō)明：
別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬(wàn)元/年計(jì)算。
土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬(wàn)元。
管理費(fèi)用第一年為48萬(wàn)元，以后三年每年遞增3%;運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計(jì)算。
出于酒店式別墅的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，營(yíng)銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營(yíng)銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，營(yíng)銷費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平。
財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計(jì)算。
綜合費(fèi)用第一年為11.5萬(wàn)元，以后年度按占租賃收入的3%計(jì)算。
二、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)
財(cái)務(wù)說(shuō)明：
銷售收入來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測(cè)。
成本費(fèi)用來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測(cè)。
2006年——2012年的所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)算。
三、特別提示
酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，并代為管理。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過(guò)交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級(jí)別的進(jìn)行交換;日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。
本商業(yè)計(jì)劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對(duì)可以量化的正常酒店經(jīng)營(yíng)模式。從目前國(guó)內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，很多客戶往往對(duì)配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時(shí)段購(gòu)買。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)計(jì)劃書中的預(yù)測(cè)，為投資者帶來(lái)更大的投資收益。
五、結(jié)論
湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和雙方的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。
第十部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策
本項(xiàng)目作為天津生態(tài)園項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目，其所可能面臨的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)等因素及其對(duì)策請(qǐng)參閱《天津都市生態(tài)園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》。
一、政策風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開(kāi)發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)策：天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營(yíng)涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動(dòng)物養(yǎng)殖等項(xiàng)目，未涉及到大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問(wèn)題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營(yíng)，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來(lái)公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國(guó)家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：酒店式湖景別墅的未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和市場(chǎng)推廣力度。
對(duì)策：對(duì)于本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境及其所具有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，公司已進(jìn)行過(guò)充分的評(píng)估和論證。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價(jià)成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動(dòng)和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。
三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。
對(duì)策：我國(guó)地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國(guó)內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá)114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個(gè)長(zhǎng)假，大大推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，我國(guó)也已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營(yíng)旅游行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力極強(qiáng);天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場(chǎng)需求量大：園區(qū)項(xiàng)目設(shè)置時(shí)考慮到項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項(xiàng)目在天津市獨(dú)一無(wú)二。
四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)：主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。由于靜海縣本身海拔較低，歷來(lái)為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過(guò)被水淹沒(méi)的記錄。
對(duì)策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們?cè)斐晌：Φ母怕屎苄�。但為了防患于未然，公司根�?jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡(jiǎn)易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無(wú)阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時(shí)導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。
第十一部分 結(jié)論
酒店式湖景別墅項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游+酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。
本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
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