物流商業(yè)計(jì)劃書范文
導(dǎo)語：物流行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展前景十分樂觀，下面小編為您推薦物流商業(yè)計(jì)劃書范文 ，歡迎閱讀!
一、項(xiàng)目背景：
蘇州市享達(dá)物流有限公司是一家有15年綜合物流運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)物流企業(yè)，企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)熟悉物流及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，有廣泛的固定客戶資源，已在蘇州市相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)太陽路征得用于建設(shè)物流園區(qū)的100畝地，約66670平方米，土地使用權(quán)為50年，于2005年11月和黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議書。
待資金籌集到位，將基建工程、配套設(shè)施建成后，很快就可投入試運(yùn)營。
1.市場(chǎng)環(huán)境分析
進(jìn)入WTO后，世界經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)早已形成，中國被定位為國際生產(chǎn)制造中心，中國境內(nèi)的國內(nèi)外企業(yè)生產(chǎn)形式出現(xiàn)良好的長期性的發(fā)展勢(shì)頭，國內(nèi)貿(mào)易和進(jìn)出口貿(mào)易空前活躍，因此，各類企業(yè)對(duì)物流的需求越來越多，物流外包已成為企業(yè)的優(yōu)先選擇，因?yàn)槲锪魍獍捎行Ы档推髽I(yè)的運(yùn)營成本，使企業(yè)能夠?qū)⒅饕τ糜谄浜诵臉I(yè)務(wù)上，無形中物流成為第三利潤來源。
物流在我國是一個(gè)新興行業(yè)，有著很好的發(fā)展前景，收入穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)小，目前處于起步階段的快速發(fā)展期。
2.政策環(huán)境分析
商務(wù)部等國家9部委2004年聯(lián)合制定了《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的意見》，為物流業(yè)的發(fā)展提供了寬松的政策環(huán)境，江蘇省委省政府今年7月份提出了關(guān)于加快發(fā)展物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策，意在放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，實(shí)施物流業(yè)稅收優(yōu)惠和規(guī)費(fèi)減免，加大財(cái)政支持力度，進(jìn)行價(jià)格扶持，加快江蘇物流服務(wù)領(lǐng)域的改革開放。蘇州市政府也出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的決定》，規(guī)定明確指出：對(duì)新引進(jìn)物流園的重點(diǎn)第三方物流企業(yè)，給予一次性補(bǔ)貼;對(duì)物流園區(qū)內(nèi)新引進(jìn)的分撥、配送、采購、倉儲(chǔ)類物流企業(yè)和大型專業(yè)運(yùn)輸企業(yè)、具有一定規(guī)模的多式聯(lián)運(yùn)企業(yè)，在一定年限內(nèi)給予一定補(bǔ)貼;對(duì)物流園區(qū)內(nèi)新引進(jìn)的物流重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)給予一定補(bǔ)貼。
享達(dá)物流園項(xiàng)目屬于蘇州市物流規(guī)劃布局的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目基本狀況
1. 地理環(huán)境分析
相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)位于蘇州市西北郊，毗鄰環(huán)城高速，地處我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長江三角洲腹地的蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。
蘇州高新區(qū)1992年11月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1997年被確定為首批向APEC成員開放的亞太科技工業(yè)園， 2000年被外經(jīng)貿(mào)部、科技部批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地， 2003年3月被國務(wù)院批準(zhǔn)成立出口加工區(qū)， 2002年9月，蘇州市委、市政府對(duì)新區(qū)、虎丘區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)等進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整，由相城區(qū)和吳中區(qū)劃入通安鎮(zhèn)和東渚鎮(zhèn)、鎮(zhèn)湖街道，建立蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。
蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)90公里、浦東國際機(jī)場(chǎng)130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。
在這樣交通暢通的著名工業(yè)園和出口加工區(qū)，由于物流的優(yōu)勢(shì)剛剛被認(rèn)識(shí)，物流的發(fā)展相對(duì)滯后，可見，在此地發(fā)展物流園的潛力之大。
2.項(xiàng)目具體狀況
占地面積：6.667萬平方米
土地使用權(quán)：50年
地面狀況：實(shí)現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊和土地狀況平整。
由蘇州市享達(dá)物流有限公司籌資興建，并負(fù)責(zé)管理、運(yùn)營;協(xié)議方-黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)承辦企業(yè)的報(bào)批手續(xù)。
經(jīng)營范圍：貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、出租停車場(chǎng)
三、投資收益狀況分析
(一)經(jīng)營規(guī)模：
1.總基地面積66500萬平方米
2.總建筑面積為：32342平方米
包括：(1)貨運(yùn)辦公樓：12×179×2(層)×2棟=8592平方米
(2)貨運(yùn)倉庫：115×24×2棟=5320平方米
(3)臨街商鋪：3680+3628=7308平方米
(4)中轉(zhuǎn)大廳(3)層+酒店(5)層=10870平方米
上述(1)+(2)+(3)+(4)=32280平方米(注：圖紙上標(biāo)注為32342平米)
3.硬地面積：40164平方米，可容納停車位400個(gè)。
4.人員編制： 73 人，其中包括：
總經(jīng)理1人 副經(jīng)理 3 人
財(cái)務(wù)人事部 13 人 業(yè)務(wù)服務(wù)部 8 人
后勤保衛(wèi)部 12人 客房服務(wù)員 16人
商品部 4人 餐廳 12人
勤雜及司爐： 4人
(二)投資與運(yùn)營成本分析
1.擬籌集資金：5000萬元
2.項(xiàng)目投資額：
�、儋徶猛恋厥褂脵�(quán)(50)年：12萬元×100畝=1200萬元
�、谘亟稚啼伣ㄔ斐杀荆�
(3680+3628)平方米×0.08萬元(單價(jià))=584.64萬元
�、劬C合辦公樓(中轉(zhuǎn)大廳和酒店)建筑成本：
10870平方米×0.10萬元(單價(jià))=1087萬元
�、茇涍\(yùn)辦公樓建造成本：
(4296+4296)×0.08萬元(單價(jià))=687.36萬元
⑤貨運(yùn)倉庫建造成本：
(2760+2760)×0.08萬元(單價(jià))=441.6萬元
⑥地面加固費(fèi)用：40164×0.01萬元(單價(jià))=401.64萬元
�、呔G地費(fèi)用：10640×0.003萬元=31.82萬元
⑧園區(qū)配套成本：200萬元(含水、電、通訊、圍墻、大門、倉庫防火門、消防、配電間、廣告費(fèi)等)
項(xiàng)目投資總額合計(jì)：即以上8項(xiàng)總和為：4634.06萬元
3.籌集資金總額-項(xiàng)目投資總額=5000-4634.06=365.94(萬元)，用作流動(dòng)資金。
(三)以投資額的每年折舊估算年經(jīng)營成本
其中土地使用權(quán)折舊年限按50年計(jì)算;房屋折舊按照29年計(jì)算(殘值率為10%);地面加固費(fèi)用折舊按20年計(jì)算。
1. 固定成本：
(1) 年土地成本：1200÷50=24萬元
(2) 分?jǐn)偟哪攴课萁ㄔ斐杀荆?沿街商鋪建造成本+綜合辦公樓(中轉(zhuǎn)大廳和酒店)建筑成本+貨運(yùn)辦公樓建造成本+貨運(yùn)倉庫建造成本)*(1-10%)÷29=2800.6*90%÷29=86.9151萬元/年
(3) 分?jǐn)偟哪甑孛婕庸坛杀荆?01.64÷20=20.082萬元/年
固定成本合計(jì)：(1)+(2)+(3)
=24+86.9151+20.082
=130.9971萬元/年
2. 管理費(fèi)用：
(1) 人工成本：150萬元
(2) 物料消耗：20萬元
(3) 電話費(fèi)、差旅費(fèi)等：20萬元
(4) 維修費(fèi)用：20萬元
管理費(fèi)用合計(jì)：
3. 貼付利息(按5.58‰計(jì)算)：5000×5.58‰=27.9萬元
4. 營業(yè)稅(統(tǒng)一按5%計(jì)算)：
按照《中共江蘇省委 、江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的若干政策》，營業(yè)稅的計(jì)費(fèi)基數(shù)為：全部收入減去其他項(xiàng)目支出后的余額。
(四)第一經(jīng)營年度收益預(yù)測(cè)
1. 食、宿收入(按60%的入住率計(jì)算)：691.2萬元
2. 停車收入(按80%的車位計(jì)算)：172.8萬元
3. 倉儲(chǔ)收入(按照80%的出租率計(jì)算)：71.53萬元
4. 門店出租收入：364.767萬元
5. 附加增值服務(wù)收入(指信息服務(wù)、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)等)：600萬元
第一經(jīng)營年度收益預(yù)測(cè)合計(jì):1545.064萬元
(五) 綜合上述數(shù)據(jù)，計(jì)算第一經(jīng)營年度的純收入或凈利潤
在這里，凈利潤的概念是：在年度收益的基礎(chǔ)上，減去當(dāng)年的總投入(包括固定成本的折舊、管理費(fèi)用、貼付利息、營業(yè)稅)后取得的純利潤。也就是說，扣除投資者分?jǐn)傇诘谝荒甓鹊乃型度牒�，取得的凈收入�?/p>
作這樣的計(jì)算時(shí)，充分地考慮了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定因素，因此，食宿、停車、倉儲(chǔ)等項(xiàng)收入的計(jì)算分別按照60%、80%、80%的比率計(jì)算。計(jì)算公式為：
凈利潤=第一年度預(yù)測(cè)受益-年度分?jǐn)偣潭ǔ杀?年度管理費(fèi)用-年度貼補(bǔ)利息-營業(yè)稅金=
(六)關(guān)于收入狀況的特別說明：
1. 做年度收入計(jì)算時(shí)，未考慮江蘇省和蘇州市所給予的優(yōu)惠政策帶來的直接收益。
我們所投資的項(xiàng)目是蘇州市物流規(guī)劃布局范圍內(nèi)的物流園項(xiàng)目，享受蘇州市服務(wù)業(yè)招商引資的扶持政策：可享受政府的一次性補(bǔ)貼、享受固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)的一定補(bǔ)貼、享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策等。這種補(bǔ)貼收益是一筆可觀的數(shù)字，之所以未考慮進(jìn)去，是因?yàn)槲覀兇蛩阋赃@部分收益去抵扣潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
2. 做收入預(yù)測(cè)時(shí)未充分考慮以物流園區(qū)為平臺(tái)，所開拓的新的經(jīng)營項(xiàng)目的收益。
3. 第一經(jīng)營年度后，保守的估算，預(yù)計(jì)年度純利潤按照15%的比率增長，兩年后，食宿、倉儲(chǔ)、停車等的利用率將達(dá)到95%以上。
4. 土地、房屋升值和租金的上升將會(huì)給投資者帶來未來可觀的收益。
四、運(yùn)營管理
物流園區(qū)的運(yùn)營管理由蘇州市享達(dá)物流有限公司管理層負(fù)責(zé)，采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，同時(shí)接受投資者的監(jiān)督，充分考慮投資者的利益。按照崗位需要和合理控制成本的原則在各必要崗位上配備精干的管理和運(yùn)營人才。
建立嚴(yán)格的系統(tǒng)管理制度，以提高管理效率，減少協(xié)調(diào)成本，保障物流園區(qū)從一開始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效的運(yùn)營效率。
實(shí)際運(yùn)營中以合同、協(xié)議的形式開展租賃、承包、經(jīng)紀(jì)、交易等業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營的透明度，讓投資者放心;保障規(guī)范運(yùn)作，降低公司和投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。
五、利潤分配
利潤分配計(jì)劃采用前2-3年將除用于管理及流動(dòng)費(fèi)用后所剩余的利潤全部還清貸款及利息;此后按照董事會(huì)決議分配。
六、破產(chǎn)清算
請(qǐng)?jiān)u估公司徹底計(jì)算后，按照國家相關(guān)條款執(zhí)行，條款未包括的按照按照股權(quán)大小承擔(dān)。
備注：享達(dá)在進(jìn)行公司籌備的同時(shí)，要求黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司盡快辦理相關(guān)基建和注冊(cè)手續(xù)。資金籌集到位，基本建設(shè)估計(jì)用時(shí) 6-8個(gè)月，建成后，能開業(yè)的項(xiàng)目盡快上馬，避免時(shí)間成本的損失。
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