買(mǎi)賣合同要注意哪些陷阱

時(shí)間：2023-04-01 02:02:26 買(mǎi)賣合同我要投稿

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買(mǎi)賣合同要注意哪些陷阱

　　買(mǎi)賣合同要注意哪些陷阱?簽訂“房屋買(mǎi)賣合同”需要注意哪些陷阱，我們一起看看吧!

買(mǎi)賣合同要注意哪些陷阱

　　簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、核對(duì)《房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱“房證”)上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

　　2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買(mǎi)賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。

　　律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買(mǎi)方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。

　　3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶的情形。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過(guò)戶。

　　如果買(mǎi)方在房屋不能過(guò)戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無(wú)法過(guò)戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　也許有的人會(huì)說(shuō)：“房子雖然沒(méi)過(guò)戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題了吧?”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐�，房屋的所有�?quán)以登記為準(zhǔn)。

　　如果該房屋未經(jīng)過(guò)戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見(jiàn)。

　　法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

　　律師支招：如何才能避免此類問(wèn)題的發(fā)生呢?一方面，買(mǎi)賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息(俗稱“查檔”)，親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過(guò)戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍?/p>

　　另一方面，如果無(wú)法確認(rèn)該房屋是否能解貸過(guò)戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。

　　(至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述)

　　4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買(mǎi)方都比較重視房屋過(guò)戶、交付等重要問(wèn)題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。

　　例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買(mǎi)方買(mǎi)到了房子卻無(wú)法入住的局面。

　　原因就在于，我國(guó)合同法遵循“買(mǎi)賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求承租人搬出去”。

　　再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。

　　律師支招：所以買(mǎi)方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)，如果打算購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”即可。

　　5、買(mǎi)方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

　　【關(guān)鍵詞：定金】

　　(1)什么是房屋買(mǎi)賣合同里的“定金”?

　　是指房屋買(mǎi)賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買(mǎi)方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保。

　　(2)房屋買(mǎi)賣合同里的“定金”有什么用?

　　該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方(買(mǎi)方)不履行合同時(shí)，無(wú)權(quán)要求賣方退還定金;當(dāng)收受定金的一方(賣方)不履行約定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。

　　(3)交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。

　　①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。

　�、诓灰獙�“定金”寫(xiě)成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買(mǎi)賣過(guò)程中很常見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中買(mǎi)方一旦交付了定金，事后想要退回來(lái)，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門(mén)道。

　　也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來(lái)嗎?”答案是：不一定!

　　律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢?一方面，由于我國(guó)法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個(gè)不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。

　　買(mǎi)方在需要交付定金的情形下，要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠(chéng)意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。

　　另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買(mǎi)方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)(比如30日內(nèi))與買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣合同，否則定金交給誰(shuí)誰(shuí)就有責(zé)任如數(shù)退還。

　　(買(mǎi)方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體)

　　簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、核對(duì)買(mǎi)賣雙方的基本信息是否填寫(xiě)完整，與身份證記載是否相一致。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示(一)：在簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書(shū)”(該委托書(shū)經(jīng)過(guò)公證法律效果更佳)。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示(二)：如果父母以未成年子女名義購(gòu)房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買(mǎi)賣合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。

　　2、核對(duì)房屋的基本狀況(主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書(shū)編號(hào)、規(guī)劃用途和建筑面積等信息)與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。

　　房屋交易稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。

　　(主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等)

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)一定要約定清楚。

　　律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對(duì)工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。

　　另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過(guò)戶前，遇國(guó)家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。

　　如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。

　　2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí)，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。

　　所以買(mǎi)方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時(shí)，追悔莫及……

　　律師支招：一方面，買(mǎi)賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)(具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商)。

　　另一方面，一定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，以防止賣方有陳欠。

　　3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問(wèn)題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買(mǎi)方辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù)

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“公共維修基金”需要買(mǎi)賣雙方的配合才能過(guò)戶，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買(mǎi)方拿不出來(lái)交款憑證，而無(wú)權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無(wú)法對(duì)“公共維修基金”進(jìn)行過(guò)戶。

　　律師支招：由買(mǎi)賣雙方或任何一方攜帶買(mǎi)賣雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時(shí)到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。

　　房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、寫(xiě)明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫(xiě)填寫(xiě)完整。

　　2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購(gòu)房款。

　　3、簡(jiǎn)單介紹一下幾種常見(jiàn)付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

　　(注：以下賣方簡(jiǎn)稱“甲方”，買(mǎi)方簡(jiǎn)稱“乙方”)

　　(1)一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

　　①明確約定甲乙雙方過(guò)戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　�、诿鞔_約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

　�、勖鞔_約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限(要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢(qián)，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛)。

　　(2)商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

　�、倜鞔_約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過(guò)戶的前提條件和期限。

　　②明確約定乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款的前提條件和期限。

　�、勖鞔_約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后幾個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購(gòu)房款支付甲方。

　　(注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無(wú)法確定)

　�、苊鞔_約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

　�、轂榱吮ｋU(xiǎn)起見(jiàn)，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無(wú)法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

　　4、【特殊】：所購(gòu)房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過(guò)戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

　　如同前文所述貸款尚未還清的房子是無(wú)法過(guò)戶的，此時(shí)想要過(guò)戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買(mǎi)方替賣方還款解貸”。

　　由于采用后者方式購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買(mǎi)方替賣方還款解貸”帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　①買(mǎi)方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過(guò)戶的情形

　�、诿鞔_約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　�、勖鞔_約定甲乙雙方辦理過(guò)戶及乙方支付第二筆購(gòu)房款的期限。

　�、苊鞔_約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

　　房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問(wèn)題，如果存在需要戶口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買(mǎi)賣雙方在合同中對(duì)于戶口的遷出問(wèn)題沒(méi)有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能直接解決。

　　因?yàn)閼艨诘倪w入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會(huì)直接將賣方的戶口強(qiáng)行遷出。

　　如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會(huì)以“戶口遷出問(wèn)題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

　　律師支招：一方面，可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無(wú)法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。

　　到時(shí)候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。

　　購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、什么是學(xué)區(qū)房?

　　顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。

　　所謂的教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)劣實(shí)質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致，家長(zhǎng)們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”，也是拼了……

　　2、購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項(xiàng)?

　　(1)確認(rèn)所購(gòu)房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購(gòu)房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。

　　律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。

　　(2)了解所購(gòu)買(mǎi)的“學(xué)區(qū)房”落戶時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。

　　律師支招：家長(zhǎng)們有必要在購(gòu)房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問(wèn)落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，確定自己的購(gòu)房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢學(xué)校有沒(méi)有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買(mǎi)的安心、住的放心。

　　(3)一定要對(duì)所購(gòu)房屋的戶口遷入遷出問(wèn)題高度重視。

　　“學(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無(wú)法遷入，那么孩子的名校夢(mèng)，只能去夢(mèng)中實(shí)現(xiàn)了。

　　(4)將賣方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫(xiě)進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。

　　(口說(shuō)無(wú)憑，寫(xiě)進(jìn)合同里也算有個(gè)保障)

　　(5)最后，我們還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來(lái)居住的，所購(gòu)房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。

　　合同的違約責(zé)任和解除條款應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　1、對(duì)于合同的違約行為，買(mǎi)賣雙方一定要明確其所適用的違約責(zé)任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。

　　律師支招：對(duì)前文所述的稅費(fèi)問(wèn)題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問(wèn)題或者因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無(wú)法履行等問(wèn)題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問(wèn)題。

　　房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。

　　要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出，千萬(wàn)不要圖省事。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買(mǎi)賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過(guò)于模糊，往往很難起到保障作用。

　　2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。

　　3、在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門(mén)卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。

　　4、在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。

　　5、最后提醒一下賣方，在房屋沒(méi)有完成過(guò)戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買(mǎi)方。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買(mǎi)方無(wú)法過(guò)戶等情形，雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。

　　俗話說(shuō)：請(qǐng)神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。

　　合同尾部簽章應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)