農(nóng)貿(mào)超市工程可行性研究報(bào)告

　　**鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)農(nóng)貿(mào)超市工程可行性研究報(bào)告

　　第一章項(xiàng)目概況

　　1、建設(shè)項(xiàng)目名稱：古田縣**鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)農(nóng)貿(mào)超市市場

　　2、項(xiàng)目承辦單位：**鎮(zhèn)**村

　　3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：陳阿培

　　4、建設(shè)地址：**鎮(zhèn)下安章開發(fā)區(qū)

　　內(nèi)容：建設(shè)規(guī)模為占地5畝建筑面積為4000平方米的集農(nóng)產(chǎn)品、小商品為一體的農(nóng)貿(mào)超市。

　　(1)建一條500米，寬12米水泥路;

　　(2)建一座4000平方米，底層為農(nóng)貿(mào)市場、二層為小商品、服裝、鞋、帽市場。

　　5、項(xiàng)目進(jìn)展情況：

　　項(xiàng)目所需水泥、砂石料等建材已經(jīng)購備。已經(jīng)具備了供水、供電、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)條件。

　　6、項(xiàng)目功能：

　　農(nóng)貿(mào)超市是以超市為載體和平臺(tái)，按照優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品(無公害、綠色、有機(jī))的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)運(yùn)和包裝，以品牌的形式進(jìn)入現(xiàn)代超市連鎖銷售的一種現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。它是農(nóng)產(chǎn)品銷售的一種先進(jìn)業(yè)態(tài)，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一種最新形式，也是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要方式。研究超市農(nóng)業(yè)發(fā)展的趨勢和方向，提出發(fā)展的思路和對(duì)策，對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有重大的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

　　第二章項(xiàng)目建設(shè)的理由和必要性

　　1、行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及必要性

　　泥濘不堪的地面，夾雜著腥臭的氣息，高聲叫賣的攤販……曾幾何時(shí)，傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，在人們的心目中成了臟亂差的代名詞。農(nóng)改超，即建設(shè)農(nóng)貿(mào)超市，將逐步改變這種低層次的商業(yè)態(tài)勢。就在近一兩年，蔬菜、鮮肉、水產(chǎn)等菜籃子商品紛紛進(jìn)入古田縣一些超市。整潔的包裝、品牌化的農(nóng)產(chǎn)品、加上大商場的購物環(huán)境，令消費(fèi)者大開眼界——原來買菜也可以這么優(yōu)雅!農(nóng)貿(mào)市場逐步取代了馬路菜攤，其豐富的商品、靈活的經(jīng)營，使農(nóng)貿(mào)市場成為居民購買菜籃子商品的主要場所。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，消費(fèi)者開始對(duì)市場提出了更高的要求：結(jié)算最好一條龍，東西要百分百讓人放心，環(huán)境可否更好一些，凈菜可否上市……

　　而就管理而言，原有的農(nóng)貿(mào)市場攤位多，進(jìn)貨渠道廣而雜，規(guī)范化管理難度很大，因而，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行改革勢在必行。據(jù)了解，目前在發(fā)達(dá)國家，80%的肉菜等新鮮菜籃子商品均來自超市。超市以其干凈衛(wèi)生的購物環(huán)境、安全放心的商品品質(zhì)及配送渠道，正被越來越多的市民所認(rèn)可。因此我們應(yīng)該看到，農(nóng)改超是大勢所趨。目前農(nóng)產(chǎn)品的營銷業(yè)態(tài)正悄然進(jìn)行著變革，一些品牌蔬菜已開始進(jìn)入超市，與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場爭奪客源。同時(shí)，批發(fā)型的農(nóng)貿(mào)市場上出現(xiàn)了不少配送網(wǎng)點(diǎn)。一些農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)設(shè)立的放心肉、品牌蔬菜專柜，越來越受到人們的青睞。這些其實(shí)都是市場需求對(duì)農(nóng)貿(mào)市場改革發(fā)出的信號(hào)。

　　**鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總面積為202平方公里，轄36個(gè)行政村、130個(gè)自村，總?cè)丝?.3萬人，是古田東部的山區(qū)農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)、交通重鎮(zhèn)、商貿(mào)重鎮(zhèn)，為彼鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)村貨物集散地。**鎮(zhèn)原有舊街區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場建于上世紀(jì)八十年代末，面積小、規(guī)模小，而且離下安章開發(fā)區(qū)比較遠(yuǎn)，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在的市場需求。所以有必要在下安章人口集中的開發(fā)區(qū)建設(shè)一個(gè)農(nóng)貿(mào)超市，便利開發(fā)區(qū)及周邊村莊人民的生活條件需要。**鎮(zhèn)開展農(nóng)改超，有其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會(huì)基礎(chǔ)，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)環(huán)境及菜籃子商品的要求不斷提高;迫切需要一個(gè)全新的農(nóng)貿(mào)超市的出現(xiàn)以全方位的迎合農(nóng)民的需求，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。

　　2、項(xiàng)目的前景分析

　　隨著城市改造的縱深發(fā)展，以往沿街菜市的簡陋情形以及臟亂差的環(huán)境都將得到改變，因此，從今年開始，農(nóng)貿(mào)市場用地可作為商業(yè)用地的一種全新形式進(jìn)入了拍賣市場。沿街菜市場升級(jí)換代后，無論從環(huán)境、市場配置還是市場管理來說都大大上了一個(gè)臺(tái)階，因此，它不僅僅受到消費(fèi)者的青睞，對(duì)于投資者、經(jīng)營者也是極大地吸引。據(jù)了解，該市場一樓近4000平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位租金在700-800元之間，二樓的標(biāo)準(zhǔn)攤位租金在450-600元之間，在位置口岸較好的區(qū)域租金高達(dá)1000-1500元左右，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者偏愛成熟的市場;另外，這些農(nóng)貿(mào)市場，抓住了機(jī)遇，改造也很成功，再加上這些市場本身人流量大，商家經(jīng)營有利可圖。因此，招商應(yīng)該不是問題。在這塊地上開發(fā)的農(nóng)貿(mào)市場是有產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商可以賣產(chǎn)權(quán)，也可用于經(jīng)營，出讓經(jīng)營權(quán)，因此經(jīng)營上較為靈活。

　　第三章項(xiàng)目建設(shè)條件

　　1、自然條件及交通地理位置

　　**鎮(zhèn)地處古田縣中部偏東，翠屏湖東岸和吉巷、泮洋合稱為“小東”，全鎮(zhèn)總面積202平方公里，轄36個(gè)行政村，130個(gè)自然村，總?cè)丝?.3萬人，鎮(zhèn)區(qū)是古寧線、福汾線、古屏線交叉點(diǎn)，是古田的東部山區(qū)農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)、商貿(mào)重鎮(zhèn)，因海外華僑多，且盛白木耳、柿、桃等而享有閩東第一僑鄉(xiāng)、銀耳之鄉(xiāng)、柿子之鄉(xiāng)的美譽(yù)。**鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場位于**鎮(zhèn)區(qū)下安章，市場共有面積4000平方米，是我鎮(zhèn)唯一一個(gè)綜合性質(zhì)的新型農(nóng)貿(mào)超市。

　　2、人力、資源條件：按照**鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)超市的總體規(guī)劃要求，農(nóng)貿(mào)市場建在下安章開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目所需水泥、鋼材、砂石料運(yùn)輸方便，已具備了供電、供水、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)施工條件。

　　3、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：

　　20xx年，**鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.78億元，比上年同期增長7.6%,其中工業(yè)總產(chǎn)值1.38億元，增長15.6%，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.4億元，增長4.29%，其中規(guī)模工業(yè)企業(yè)2家，農(nóng)民人均純收入3672元，全鎮(zhèn)財(cái)政收入465.86萬元。

　　4、建設(shè)的軟環(huán)境：為促進(jìn)**鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場的可持續(xù)發(fā)展,**鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場將進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)超市的建設(shè)是提高**鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的關(guān)鍵,故黨委,政府非常重視農(nóng)貿(mào)超市的建設(shè),政府部承諾,給予項(xiàng)目配套優(yōu)惠措施,既土地使用優(yōu)惠政策,以扶持超市的建設(shè)。并成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組,協(xié)助開發(fā)商處理建設(shè)過程遇到的各種問題。

　　第四章項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)

　　1、方案設(shè)計(jì):根據(jù)初步測量規(guī)劃,**鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)超市包括一層農(nóng)貿(mào)市場，二層為小商品、服裝、鞋帽市場,每層按作用合理規(guī)劃為具體一個(gè)個(gè)符合實(shí)際需求的攤位。

　　2、主要技術(shù)指標(biāo)：

　　(1)建一條500米，寬12米水泥路;

　　(2)建一座4000平方米，底層為農(nóng)貿(mào)市場、二層為小商品、服裝、鞋、帽市場。

　　3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：

　　(1)農(nóng)貿(mào)超市內(nèi)土方開挖及土方運(yùn)送

　　(2)農(nóng)貿(mào)超市內(nèi)水,電,通訊設(shè)施,氣管道鋪設(shè)

　　(3)地基及主建筑

　　(4)輔助用房

　　(5)設(shè)備的安裝

　　第五章組織結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)定員

　　1、組織結(jié)構(gòu)：

　　項(xiàng)目立項(xiàng)后,鎮(zhèn)政府將專門成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)招商引資及項(xiàng)目招投標(biāo)和工程監(jiān)督,項(xiàng)目動(dòng)工后領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將與建筑承包商一起合作,監(jiān)督工程施工質(zhì)量及工程進(jìn)度,全面協(xié)調(diào)施工中遇到的各種問題。

　　2、勞動(dòng)定員和人員聘用：工程施工上,將嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求,聘請(qǐng)相當(dāng)資質(zhì)的建筑單位前來施工,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),控制工程進(jìn)度,保證工程達(dá)標(biāo).綜合大樓建成后,將聘請(qǐng)資深的物業(yè)公司,對(duì)農(nóng)貿(mào)超市的衛(wèi)生日常使用實(shí)行管理。

　　第六章建設(shè)工期

　　開發(fā)區(qū)農(nóng)貿(mào)市場先期準(zhǔn)備工作為3個(gè)月，計(jì)劃施工期1年6個(gè)月爭取20xx年底完成交付使用。

　　第七章投資估算與資金籌措

　　1、估算依據(jù)：

　　(1)項(xiàng)目估算依據(jù)省建委頒發(fā)的有關(guān)福建省建筑工程預(yù)算定額工料表規(guī)定進(jìn)行。

　　(2)省建委建筑工程部發(fā)布各地市主要材料最高限價(jià)。

　　(3)主要材料按當(dāng)?shù)厥袌銎骄鶅r(jià)格估算。

　　2、投資估算：

　　(1)征山荒地5畝賠償林、木果等30萬元。

　　其中：杉木松木補(bǔ)償金額為5萬桃、李樹、柿、柚子等各種水果樹木按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金額為25萬元。

　　(2)建500米寬12米長水泥路一條，開挖路基7000多平方米，16cm片石調(diào)整層，12cm調(diào)整層，以及22cm厚水泥砼路面6000m2，合計(jì)人民幣46萬元，漿砌路邊小洞以及水蓋板，瀝清路面及其它各項(xiàng)費(fèi)用大約4萬元。

　　(3)建一座二層4000平方米農(nóng)貿(mào)市場造價(jià)大約480萬元，具體項(xiàng)目為以下幾項(xiàng)①平整場地3000萬平方米，以及挖填土方20xxm3，合計(jì)金額20萬元。②地基按照設(shè)計(jì)要求和地質(zhì)勘查的土質(zhì)報(bào)告，需開挖運(yùn)大量的土石方，根據(jù)省建委頒發(fā)的有關(guān)福建省建筑工程預(yù)算定額工料表規(guī)定，大概造價(jià)約為40萬元。③主體工程為鋼筋框架結(jié)構(gòu)，材料價(jià)格按當(dāng)?shù)厥袌銎骄鶅r(jià)估算，造價(jià)大約800元/平方米，計(jì)320萬元。④裝飾為簡單裝修按市場的普通標(biāo)準(zhǔn)適合市場的需求每平方造價(jià)200元/平方米，計(jì)80萬元。⑤水、電設(shè)施、消防設(shè)施等按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的要求估算為20萬元。

　　(4)其他配套設(shè)施如攤位、柜臺(tái)、燈光等等大約需要50萬元。

　　(5)征地費(fèi)用：①青苗補(bǔ)償費(fèi);②附著物補(bǔ)償費(fèi);③土地補(bǔ)償費(fèi);④安置補(bǔ)償費(fèi);⑤拆遷臨時(shí)搭蓋補(bǔ)償費(fèi)等。以上各項(xiàng)均按照國家規(guī)定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，大約補(bǔ)償金額為200萬元。

　　共計(jì)總投資810萬元。

　　3、資金籌措：作為**鎮(zhèn)區(qū)的農(nóng)貿(mào)超市工程總投資，項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措采取如下辦法：1、主要以股份制投資為主。2、村、鎮(zhèn)、政府出一點(diǎn)。3、向上級(jí)有關(guān)部門和有關(guān)單位申請(qǐng)補(bǔ)助一點(diǎn)。

　　第八章財(cái)務(wù)分析

　　1、社會(huì)效益：

　　農(nóng)貿(mào)超市將便利開發(fā)區(qū)及周邊村莊人民的生活條件需要。**鎮(zhèn)開展農(nóng)改超，有其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會(huì)基礎(chǔ)，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)環(huán)境及菜籃子商品的要求不斷提高;迫切需要一個(gè)全新的農(nóng)貿(mào)超市的出現(xiàn)以全方位的迎合農(nóng)民的需求，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。

　　2、經(jīng)濟(jì)效益：

　　(1)收益：該市場一樓近4000平方米的標(biāo)準(zhǔn)攤位租金在700-800元之間，二樓的標(biāo)準(zhǔn)攤位租金在450-600元之間，在位置口岸較好的區(qū)域租金高達(dá)1000-1500元左右，從農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)售情況來看，均價(jià)擬定為700元/平方米，在項(xiàng)目全部出租的情況下，每年收入為280萬元。

　　(2)成本：工程征地費(fèi)200萬元，建安工程費(fèi)約為580萬元，果樹等賠償30萬元。項(xiàng)目開發(fā)成本為810萬元。

　　(3)效益：每年回收資金280萬元，扣除開發(fā)成本830萬元，及成本的利息，預(yù)計(jì)5年收回投資。投資利潤率30%。

　　第九章結(jié)論

　　**鎮(zhèn)興建農(nóng)貿(mào)市場所在地既是**的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物資交流中心，流動(dòng)人口較多，所以該農(nóng)貿(mào)超市實(shí)際上除承擔(dān)本鎮(zhèn)4.3萬余人的商品服務(wù)外，還承擔(dān)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)近10萬人的商品服務(wù)。區(qū)域商品資源十分豐富，發(fā)展前景十分廣闊。隨著社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè),農(nóng)村商品經(jīng)濟(jì)的改革深入，新建后的**農(nóng)貿(mào)市場將有更好的條件迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

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