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我國房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展趨勢論文
房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展中國家和發(fā)達國家來講都是國民經(jīng)濟最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有風險的極其復雜的系統(tǒng)工程。隨著我國城市化進程的加快，其投資規(guī)模將達到社會投資總規(guī)模的20%以上。關于房地產(chǎn)業(yè)方面的金融框架和金融手段目前已經(jīng)顯得非常滯后，嚴重制約了產(chǎn)業(yè)本身結構調整和進一步大規(guī)模發(fā)展的可能性，在即將到來的新一輪房地產(chǎn)業(yè)的調整時期這一矛盾將更加突出。
一、我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與問題：單一依賴銀行債權資金支持，股權和股東觀念淡薄，風險集中
1、國內房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒有其他的融資方式。1998年前經(jīng)政府批準的企業(yè)發(fā)行過一些房地產(chǎn)企業(yè)債券，但1998年以后基本上停止了所有債券的發(fā)行。最近出現(xiàn)一些信托基金，但到目前為止，發(fā)行總量也不超過40億元。2002年全國社會融資總量是2.4萬億元，其中1.9萬億元接近80%都是銀行借款(銀行借款中有6000多億元是房地產(chǎn)貸款）。2002年資金總量中還有15.8%是發(fā)行債券，而這3800億元中基本上全是國債，也就是說，對各行業(yè)而言，企業(yè)債券市場幾乎是一個被封閉和關閉的領域。再來看市場直接融資，2002年通過股市總的融資額只有962億元，占總的融資量的4%;前幾年股市高峰期時，融資量可達5000億元，2001年大概有1000億元：資本市場的融資能力正在大量萎縮。目前我國2.5萬家房地產(chǎn)企業(yè)中只有50余家實現(xiàn)在證券市場上融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟中的地位極不相稱。與中國乃至世界其他行業(yè)風起云涌的收購和兼并浪潮相比，中國的房地產(chǎn)更是顯示出它的單調和風平浪靜。
2、房地產(chǎn)業(yè)本身沒有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機構，行業(yè)內用于房地產(chǎn)開發(fā)的長期資金嚴重不足，開發(fā)商過于依賴行業(yè)外商業(yè)銀行的貸款支持。由于銀行對于房地產(chǎn)領域的非專業(yè)化認知，對于消費者收人預期風險的把握能力，再加上分業(yè)管理的局限性以及銀行本身資金短存長貸，既影響了開發(fā)商商品房的銷售又抑制了個人住房條件的改善，嚴重地制約了房地產(chǎn)業(yè)資本周轉的速度^行業(yè)外資金所能提供房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融服務往往是被動的、無序的、零散的、片面的和不完整的。單一的、非專業(yè)的金融服務很難達到投資者、開發(fā)商所需要的金融服務的要求，很難滿足購房者所需的多品種可選擇的金融綜合服務的目的，很難完成全行業(yè)的資金流轉過程。由于現(xiàn)階段并沒有形成適用于房地產(chǎn)特殊需要的完整的金融模式，在中國空前的城市化過程中，很難進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。買方信貸是一個長期行為，是極其嚴密、精確、復雜、完整的信用過程；更加上中國房地產(chǎn)的周期性短、區(qū)域性強，封閉性及低門檻的成長環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)本身的封閉式和專權式管理，一旦出現(xiàn)信貸風險，在債務軟約束的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風險轉嫁到了商業(yè)銀行身上。
二、學習與借鑒：以美國百年房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史為例，可以看出房地產(chǎn)發(fā)展過程中特殊的行業(yè)資本化和金融化的歷程
1、兩級房地產(chǎn)金融市場框架的建立。與股票市場不同，房地產(chǎn)金融的一級市場是指：抵押貸款產(chǎn)生的市場，即各類貸款機構對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款（按揭）的市場。二級市場是指：一個專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實力的特設金融機構，從一級市場購買“抵押貸款”，經(jīng)過技術處理后以向社會公開發(fā)行有嚴格規(guī)定的有價證券的方式進行（以購房者的按揭契約為基礎，經(jīng)過信用增強并經(jīng)過批準）。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場的長期貸款的發(fā)放者提供一個資金回籠的場所，加速他們的資金周轉，使他們能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。同時這種幾乎是零風險、可交換、可貼現(xiàn)的證券，又為各類投資機構和社會中小分散投資者提供安全可靠的，無數(shù)量限制的，可隨時變現(xiàn)的投資品種。房地產(chǎn)金融兩級框架被發(fā)達國家的實踐證明是一個穩(wěn)定安全的可操作系統(tǒng)。
2、兩級房地產(chǎn)金融市場在美國金融界占據(jù)重要地位。1993年美國各種房地產(chǎn)投資占公共和個人投資總額的42%;全美中等收人家庭中房產(chǎn)投人的資本約占家庭總資產(chǎn)的42%;1996年美國第一級房地產(chǎn)市場抵押貸款余額4.4萬億美元；美國最大的房地產(chǎn)金融公司--聯(lián)邦國家房地產(chǎn)金融管理局成立于1938年，現(xiàn)擁有3510億美元的資產(chǎn)及6510億美元的抵押貸款可轉換證券。該單位是除美國財政部外最大的債務承保機構，歷史上共為1200萬戶美國居民解決了購房資金。僅1996年該單位從1500家發(fā)放抵押貸款的機構買人和擔保了2180億美元的抵押貸款，1970年該單位公司化、私人化后，共有22萬股東向美國政府的財政部支付2.16億美元購買了政府所有者權益，但仍特許其提供特殊的金融產(chǎn)品和服務。除此之外，二級市場主要機構還有政府“國家住房貸款管理局”、“聯(lián)邦住房貸款抵押公司”等等。政府控制的房地產(chǎn)二級市場主要機構（聯(lián)邦國家房地產(chǎn)金融管理局等）發(fā)行的“購買抵押”地產(chǎn)債券規(guī)模僅次于國債，其信用與國債等同，收益略高于國債，是深受各類投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。
3,關于發(fā)行“抵押貸款”債券的業(yè)務流程舉例如下：（1)購房業(yè)主向銀行申請辦理住房貸款（如貸款年利率10%，貸款期限20年）-(2)住房貸款銀行把貸款以年利率8%賣給特設機構（一般由政府控制)-'(.3)特設機構以年利率7%賣給投資者（住房按揭貸款依托債券的實際購買者），取1%的利差并承擔利率變動風險-信用增強人，對特設機構發(fā)行的住房債券提供擔保，承擔“按揭”人違約風險。在這里，住房金融兩級市場表現(xiàn)為：一級市場發(fā)放住宅抵押貸款（消費者一銀行），二級市場買賣住房抵押貸款，將其變現(xiàn)（貸款銀行--證券中介機構（特設金融機構)--投資者）。兩級市場的循環(huán)運作使住宅市場、金融市場和資本市場有機結合吸納社會資金，為住宅產(chǎn)業(yè)擴大融資。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的理論框架分析：建立有中國特色的房地產(chǎn)金融兩級市場
到目前為止，我國的房地產(chǎn)業(yè)市場化已經(jīng)走過20年的歷程，但是房地產(chǎn)金融業(yè)還很初級。商業(yè)銀行短存長貸儲貸矛盾開始顯現(xiàn)，長期資金急需回流，成為當前商品房空置率上升的主要原因之一。另一方面，面對大量尋找出路的各類保險、基金、近10萬億元的人民幣存款缺乏優(yōu)良的投資品種。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結構調整也缺乏專業(yè)金融機構的支持。這正是我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)代化，從構架房地產(chǎn)金融兩級市場框架起步的良好時機。
鑒于我國至今形成的房地產(chǎn)金融一級市場仍處于初級階段，我們應當抓緊規(guī)范整理國內房地產(chǎn)金融秩序，在這個基礎上迅速建立起有中國特色的房地產(chǎn)金融兩級市場框架，否則國際大的房地產(chǎn)金融巨頭將以其混合類業(yè)務沖破涉及國內房地產(chǎn)金融有關各方分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理的框架，使我們既要承擔巨大的金融風險，又要失去大部分國內市場。
房地產(chǎn)兩級金融市場是與中央政府和“央行”的政策密切相關的，即使是發(fā)達市場經(jīng)濟國家也是政府職能所在。第二級市場決定第一級市場的操作，通過兩級市場的框架調整房地產(chǎn)存量，發(fā)展增量。第二級市場需要國家設立具有房地產(chǎn)專業(yè)知識的與央行非銀行金融管理司銜接的特設機構，其主要功能是：根據(jù)不同時期房地產(chǎn)金融整體規(guī)模規(guī)劃，決定和發(fā)行抵押證券數(shù)量、品種.價格、期限，以及根據(jù)需要實施一定程度的真實購買和擔保，以此來影響房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和周期。這種證券決不是那種直接傳遞風險的普通企業(yè)債券，而是間接的、有實物抵押和法律契約為基礎的、通過專門機構擔保的、經(jīng)過信用增強的、信用等級極高的有價證券。對于第一級市場，根據(jù)中國特點增設非銀行金融機構，以解決分業(yè)管理的問題，與第二級市場相呼應即可。為促進房地產(chǎn)的健康持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，國家宏觀房地產(chǎn)金融政策的重點應當放在系統(tǒng)地理順投資者、開發(fā)商、購房者三者之間的通暢金融關系上�，F(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場的框架、機制，將以特殊的行業(yè)金融政策和靈活的基于科學研究的金融手段，全面推進以個人購房為標志的房地產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的市場化進程。
四、構建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系：促進間接融資向直接融資轉變
1、大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會大眾籌集開發(fā)資金。為此，有關證券監(jiān)管部門盡快制定促進房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進房地產(chǎn)投資權益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會投資者。
2、建立長期投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產(chǎn)業(yè)。國外早在20世紀60、70年代就有了房地產(chǎn)投資基金，在2000年，美國就成立了針對我國市場的房地產(chǎn)投資基金，國內房地產(chǎn)投資基金也將應運而生，這將是一場前所未有的房地產(chǎn)融資變革。房地產(chǎn)投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。
3、將保險資金引人住宅融資市場，擴大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。保險資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。保險資金投人房地產(chǎn)是一個十分有效的途徑，應大力借鑒海外經(jīng)驗，推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結合。
4、引導國外資金進人房地產(chǎn)融資市場，實現(xiàn)投資的高效率。2002年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產(chǎn)的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進人房地產(chǎn)金融市場提供了機會。
5、鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設中來。
6、大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收人收回所有權。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉移和回收。
7、完善個人消費融資體系.大力發(fā)展復合式融資模式。
住宅消費不同于一般商品的消費，其中最重要的特點是價值量大，這與大多數(shù)消費者的支付能力有限存在一定的矛盾。冷了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發(fā)展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內各專業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%,占貸款總額的不到1%(遠遠低于國際上20%-40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業(yè)務；金金融與經(jīng)濟2004年第1期額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應擴大相關業(yè)務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務。
公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目，要積極推進住房公積金體系的建設。據(jù)統(tǒng)計，全國住房公積金歸集總額已達2825億元，公積金個人貸款余額為637億元。住房公積金制度是住宅消費融資機制的重要組成部分，加之公積金貸款具有政策補貼，比商業(yè)貸款利息更低，辦理相關手續(xù)時收費減半等優(yōu)勢，較受追捧。
總之，在房地產(chǎn)融資體系中要以直接融資為主，將開發(fā)和消費兩方面有機地結合，從而擴大融資途徑，讓開發(fā)商能夠從消費者、投資者和金融機構等多方面獲得資本進行房地產(chǎn)開發(fā)，讓消費者能夠從金融機構和開發(fā)商等多方面獲取個人融資途徑進行購房消費。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的新增長點，其開發(fā)和消費融資都需要政府的支持，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，采取適當?shù)恼邇A斜和優(yōu)惠等方面的支持。
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