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關(guān)于完善我國當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理的研究
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摘要：目前，我國的市場正由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，房企在市場中面臨多樣危機(jī)，只有良好的投資項(xiàng)目才能幫房企渡過難關(guān)。對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響有多方面的原因，制度不完善，管理水平不高等問題，都會(huì)造成成本支出大、效益低的不良局面。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理成為控制投入與收入的重要手段，本文通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，針對(duì)其中暴露出的問題提出相應(yīng)的對(duì)策及解決方案。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資;造價(jià)管理;主要問題
一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理的內(nèi)容及特征
房地產(chǎn)是我國一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資涉及資金鏈廣、金額大，因此造價(jià)管理也就顯得尤為重要。目前我國的造價(jià)管理特點(diǎn)可以歸結(jié)為一個(gè)字“套”。造價(jià)管理的具體內(nèi)容過于繁重復(fù)雜，這里僅從項(xiàng)目投資建設(shè)各階段來分析的造價(jià)控制：
(1)設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的主要階段，設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響建設(shè)費(fèi)用控制工作。在這個(gè)階段，首先通過設(shè)計(jì)招標(biāo)優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位;其次通過限額設(shè)計(jì)有效控制造價(jià)，合理分解和使用投資限額;同時(shí)控制設(shè)計(jì)工作質(zhì)量和施工圖設(shè)計(jì)濃度;最后委托設(shè)計(jì)監(jiān)理管理，優(yōu)化設(shè)計(jì)，挖掘節(jié)省投資的潛力。
(2)招標(biāo)投標(biāo)階段
該階段要做好五項(xiàng)工作：
其一，招標(biāo)過程中的成本控制。通過招投標(biāo)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。其二，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)。其三，做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。其四，合理低價(jià)者中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位低于成本價(jià)惡意競爭。其五，規(guī)范合同的簽定工作。
(3)施工階段
施工階段工程項(xiàng)目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物的過程，是項(xiàng)目建沒資金投入最大的階段。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。期間，造價(jià)管理要做到：規(guī)范合同管理，控制工程索賠、項(xiàng)目專業(yè)管理、通過技術(shù)措施開展對(duì)項(xiàng)目投資的有效控制、通過經(jīng)濟(jì)措施有效控制工程管理。
(4)竣工結(jié)算審核階段
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計(jì)價(jià)條款、招投標(biāo)資料、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
二、目前我國房地產(chǎn)投資造價(jià)管理的主要問題及成因
通過對(duì)各項(xiàng)相關(guān)資料的總結(jié)和分析，本文將目前我國房地產(chǎn)造價(jià)管理的問題總結(jié)為以下幾點(diǎn)：
(1)有關(guān)法律法規(guī)不健全
目前，我國各行各業(yè)的法律法規(guī)體制都存在著很多缺陷，建筑業(yè)亦是如此。特別是加入WTO 后，我國的法律仍然存在與WTO 組織有關(guān)法律不符的地方。因此，加強(qiáng)行業(yè)立法，與國際慣例接軌已成為當(dāng)務(wù)之急。
(2)政府管理不完善
自中國引進(jìn)了前蘇聯(lián)的概預(yù)算定額管理制度，政府就將工程造價(jià)管理職能強(qiáng)調(diào)為政府的法定行為。另外，就管理主體而言，國家(或各級(jí)政府部門)一方面是宏觀政策的制定者;另一方面是公共工程中的具體投資者。這種雙重角色無疑導(dǎo)致各級(jí)政府或主管部門在工程造價(jià)管理體系中職責(zé)含混不清。
(3)計(jì)價(jià)模式不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要
現(xiàn)行的工程計(jì)價(jià)模式要求工程造價(jià)從業(yè)人員根據(jù)工程圖紙計(jì)算出工程量，然后套定額單價(jià)求得直接費(fèi)，再根據(jù)有關(guān)定額取費(fèi)費(fèi)率求得工程造價(jià)的。套定額不但不利于政府職能的轉(zhuǎn)變，也阻止了企業(yè)參與市場競爭，從而制約企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)條件下的飛速發(fā)展和壯大。
(4)信息化管理落后
隨著工程造價(jià)管理改革的不斷深入，工程造價(jià)管理信息化建設(shè)有了一定的基礎(chǔ)，但同時(shí)也存在著一些不容忽視的問題。第一，工程造價(jià)信息資源管理缺乏系統(tǒng)性。第二，工程造價(jià)信息采集處理方法落后，信息分類標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)格式和存取方式不一致。第三，信息網(wǎng)建設(shè)有待完善。
三、結(jié)論：完善我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價(jià)管理的對(duì)策
為了改變上述局面，須要加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作，以切實(shí)有效地改善和提高工程造價(jià)的管理工作。
第一，建立一套健全的工程造價(jià)管理體系。強(qiáng)化工程造價(jià)管理部門的管理職能，加快法規(guī)建設(shè)，維護(hù)市場主體的合法權(quán)益。同時(shí)，理順各種工程造價(jià)管理主管部門的關(guān)系。最終達(dá)到從政府組織管理逐漸過渡到行業(yè)協(xié)會(huì)管理。
第二，改革現(xiàn)行的工程計(jì)價(jià)方式，實(shí)施工程量清單計(jì)價(jià)方法。工程量清單計(jì)價(jià)方法體現(xiàn)了企業(yè)的整體實(shí)力，滿足平等競爭的需要，有利于獲得最合理的工程造價(jià)，有利于控制投資。同時(shí)，建立與工程量清單計(jì)價(jià)相配套的工程造價(jià)管理制度。
第三，加強(qiáng)工程建設(shè)全過程的造價(jià)管理。首先，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)的控制工作。其次，加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理，合理確定工程造價(jià)。同時(shí)，加強(qiáng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)監(jiān)督管理。最后，加強(qiáng)工程造價(jià)咨詢業(yè)管理。理順管理體制，提高行業(yè)整體素質(zhì)。
第四，建立工程造價(jià)管理的良好競爭秩序，完善信息化建設(shè)。提高該領(lǐng)域各級(jí)管理者的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)，對(duì)建筑從業(yè)人員要進(jìn)行及時(shí)的培訓(xùn)，使他們能夠做好全過程、全方位的工程造價(jià)管理工作。同時(shí)，要充分利用現(xiàn)代化的通訊手段，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，為實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)各階段的動(dòng)態(tài)管理創(chuàng)造有利條件和可靠保證。
參考文獻(xiàn)：
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