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基于新會計準則下房地產(chǎn)會計的變動論文
投資性房地產(chǎn)是指以賺取租金或者資本增值或兩者兼有為目的而持有的房地產(chǎn)。如果將投資性房地產(chǎn)按照一般的固定資產(chǎn)來進行會計核算并提取折舊，很難反映其真實價值。如果將其按照一般的流動資產(chǎn)參照市場的計價來進行會計核算，也不能如實的反應其真實價值。因此，投資性房地產(chǎn)需要有單獨的會計核算體系才既能有效地反映其真實價值，又能規(guī)范投資性房地產(chǎn)相關會計信息的質(zhì)量、計量、確認和披露。新會計準則的頒布改變了以往投資性房地產(chǎn)沒有單獨會計核算體系的局面，使投資性房地產(chǎn)運用能夠反映其真實價值的具體科目來核算。本文將在分析新會計準則頒布前后投資性房地產(chǎn)會計核算差異的基礎上，進一步闡述其影響。
一、新會計準則下投資性房地產(chǎn)會計核算的變動
（一）初始計量的變動。在新企業(yè)會計制度頒布之前，我國投資性房地產(chǎn)的會計核算沒有獨立的參照標準，只能參照通用企業(yè)會計制度的相關規(guī)定。對于自己開發(fā)的房地產(chǎn)進行投資性房地產(chǎn)的會計核算，只能依據(jù)“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”的相關科目來計量，而非開發(fā)的企業(yè)進行投資項目房地產(chǎn)會計核算時，一方面依據(jù)“固定資產(chǎn)”的科目來計量；另一方面還要通過“無形資產(chǎn)”的科目對土地使用權(quán)進行計量。
新企業(yè)會計準則適應了投資性房地產(chǎn)高風險、高收益的特征，設置了獨立的“投資性房地產(chǎn)”科目，使得投資性房地產(chǎn)的會計核算有了單獨的會計核算準則。當企業(yè)為了資本增值或賺取租金而進行房地產(chǎn)投資時，可以依據(jù)“投資性房地產(chǎn)”科目的相關準則，進行會計計量。當投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生滿足成本的可靠計量或相關經(jīng)濟收益后，也可以依據(jù)投資性房地產(chǎn)的科目進行準確計量和如實反映。
�。ǘ┖罄m(xù)計量的變動。在參照通用企業(yè)會計準則時，投資性房地產(chǎn)只能依據(jù)“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”科目的準則要求，在歷史成本原則下，對投資性房地產(chǎn)的實際成本進行客觀計量、核算和反映。此外，還要依據(jù)謹慎性原則，定期對投資性房地產(chǎn)進行攤銷或計提折舊，對發(fā)生的減值計提資產(chǎn)減值。然而，對于超出實際成本的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)增值部分卻不能如實地計量和反映，導致了投資性房地產(chǎn)的實際價值不能被真實反映。
新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)的會計核算，以成本法為基本計量準則，又引進了公允價值這一重要計量模式。依據(jù)公允價值的計量模式，投資性房地產(chǎn)不用再進行攤銷、計提折舊或減值準備的會計核算，取而代之的是用公允價值對期初的賬面價值進行調(diào)整，并把期末公允價值與期初的賬面價值之間的差額以當期的損益來計量。公允價值計量模式的一個重要應用前提是投資性房地產(chǎn)能夠保證該項房地產(chǎn)的公允價值長期、持續(xù)和收入可靠。只有在滿足這一條件后，公允價值計量模式才能用來反映和核算投資性房地產(chǎn)的相關經(jīng)濟業(yè)務�？偠灾蕛r值計量模式能夠真實、客觀的體現(xiàn)和反映投資性房地產(chǎn)的實際價值價值，進而提高了投資性房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量。
（三）用途變更的變動。參照企業(yè)通用會計準則的相關要求，當投資性房地產(chǎn)的用途產(chǎn)生變動時，應該以用途發(fā)生變化后的入賬價值來取代用途發(fā)生之前該項房地產(chǎn)的賬面價值，而無需重新核算用途變化前后賬面價值的差額。
而新會計準則頒布之后，在公允價值計量模式的要求下，投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生變化時應該依據(jù)按照以下具體規(guī)定來操作：一旦投資性房地產(chǎn)的用途發(fā)生變化，應該依據(jù)公允價值對用途變化后的投資性房地產(chǎn)進行相關計量，并把公允價值和賬面價值之間的差額，按照“公允價值變動損益”科目進行會計計量；反之，在依據(jù)公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生用途變化時，應該把公允價值和賬面價值的貸方差額按照“資本公積——其他資本公積”科目進行會計計量，將公允價值和賬面價值之間的借方差額按照“公允價值變動損益”科目來計量。
二、新會計準則對投資性房地產(chǎn)會計的影響
新會計準則頒布后，不同的會計處理方法對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表產(chǎn)生了與之前不同的影響。具體來說，有以下兩個方面：首先，在原有成本計量模式下，依據(jù)無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的相關會計準則規(guī)定，需對投資性房地產(chǎn)再做進一步的后續(xù)計量，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量并不會使企業(yè)財務報表的相關數(shù)據(jù)受到影響，因為投資項目房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表上需作為一項獨立的資產(chǎn)列出，只會對資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的變化；其次，對于通用企業(yè)會計準則下，投資性房地產(chǎn)的會計核算要按照無形資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)對房地產(chǎn)進行攤銷、計提或減值準備，而新會計準則頒布后，無需再攤銷、計提折舊和減值準備，只要滿足條件就可以應用公允價值計量模式，進而減少費用，增加利潤。新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)做出獨立的科目，有效地反映了投資性房地產(chǎn)的實際價值，促進了企業(yè)利潤最大化，為提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體實力和發(fā)展動力提供了不竭源泉。具體來說，新會計準則對投資性房地產(chǎn)的會計核算的影響有以下幾點：
�。ㄒ唬┨岣咄顿Y性房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量。與通用企業(yè)會計準則相比較，新企業(yè)會計準則引進的公允價值計量模式，為投資性房地產(chǎn)的會計核算和計量提供了有效的依據(jù)和質(zhì)量保障。依據(jù)通用會計準則的投資性房地產(chǎn)會計核算不能如實、有效地反映其真實價值。而公允價值計量模式能夠確保投資性房地產(chǎn)的真實價值，可靠的被計量和反映。投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式有效地避免了違規(guī)操作發(fā)生的可能性，進而為企業(yè)經(jīng)營者、投資者的決策提供更為準確的會計信息。新會計準則下的投資性房地產(chǎn)會計核算，大大增加了企業(yè)的資產(chǎn)總值，為企業(yè)擴張公司規(guī)模創(chuàng)造了有利的條件，進一步促進了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和持續(xù)繁榮。
�。ǘ┨嵘康禺a(chǎn)行業(yè)的整體實力。投資性房地產(chǎn)是一個集高風險和高收益為一體的行業(yè)，它普遍具備廣闊的升值空間。而在原有企業(yè)通用會計準則下，以歷史成本為主要計量方式的會計核算方法很容易產(chǎn)生低估投資性房地產(chǎn)的實際價值的現(xiàn)象產(chǎn)生，使得企業(yè)在實現(xiàn)資產(chǎn)最大化的進程中屢受挫折，進而使房地產(chǎn)行業(yè)的整體實力難以提高。新會計準則頒布以來，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)市場價值來對資產(chǎn)進行定期重估，使資產(chǎn)的賬面價值隨之提高，進而為房地產(chǎn)行業(yè)提高整體實力奠定基礎。進一步說，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)市場價值對企業(yè)資產(chǎn)進行重估并不是虛增企業(yè)資產(chǎn)，而是將舊企業(yè)準則下被低估的資產(chǎn)恢復其市場價值，使投資性房地產(chǎn)的會計核算更直觀、準確、客觀地進行。
�。ㄈ┰鰪姺康禺a(chǎn)行業(yè)的波動性。在舊企業(yè)會計制度的要求下，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為主要計量原則，導致投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實際價值與市場價值之間存在出入，使企業(yè)會計信息的質(zhì)量在客觀上受到影響。然而，以歷史成本為主要計量原則的投資性房地產(chǎn)會計核算在某種意義上遵守了謹慎性會計原則，避免了企業(yè)資產(chǎn)因頻繁的市場價值變動產(chǎn)生的不穩(wěn)定性。新會計準則頒布以來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)市場價值將其所擁有的資產(chǎn)價值真實地反映到賬面價值上來，一方面確保了房地產(chǎn)企業(yè)的實際價值得以真實反映；另一方面資產(chǎn)溢價促進房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤產(chǎn)生了不斷增長，為企業(yè)擴大融資規(guī)模、提高整體實力創(chuàng)造了良好條件。
除此之外，新會計準則下的投資性房地產(chǎn)不需要再攤銷、計提折舊和減值準備，使得房地產(chǎn)行業(yè)在很長時間內(nèi)減少了一部分費用和成本，利潤也有所增加。因此，新會計準則為提高房地產(chǎn)整個行業(yè)的整體實力和收益創(chuàng)造了有利環(huán)境。
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