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房地產(chǎn)眾籌的法律風(fēng)險(xiǎn)探析論文
2014年可謂是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌元年。自2014年的雙十一開(kāi)始，以網(wǎng)絡(luò)的方式“眾籌買(mǎi)房”活動(dòng)進(jìn)行的如火如荼，其中包括遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、龍湖、保利、方興等眾多國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)都投入到“眾籌”的大軍當(dāng)中。
2015年7月28日，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌高峰論壇暨眾籌房平臺(tái)上線(xiàn)儀式在杭州市黃龍飯店舉行。此次高峰論壇以“互聯(lián)網(wǎng)+’’的概念為背景，并結(jié)合了當(dāng)下較為流行的眾籌、金融和社區(qū)服務(wù)等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新模式，并成立了能滿(mǎn)足現(xiàn)階段全國(guó)剛需人群購(gòu)房需求的業(yè)務(wù)平臺(tái)—眾籌房網(wǎng)站。妖墅—全球家項(xiàng)目是杭州優(yōu)爾浦環(huán)境工程有限公司委托眾籌房平臺(tái)于2015年12月12日新推出的泰國(guó)民宿首秀，這是眾籌房海外民宿眾籌的第一站�？梢哉f(shuō)，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”理念深入人心的今天，眾籌房推出的此款民宿眾籌產(chǎn)品頗受矚目。但在現(xiàn)有法律框架下，筆者認(rèn)為該民宿眾籌項(xiàng)目的設(shè)立存在諸多不確定性。
作為一個(gè)在“眾籌房”網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中上線(xiàn)的項(xiàng)目，妖墅民宿眾籌活動(dòng)應(yīng)當(dāng)可以被認(rèn)為是一個(gè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。雖然該項(xiàng)目的投資標(biāo)的是一座座別墅客棧，但其以“家”為主題的概念以及各建筑物的使用權(quán)和其他權(quán)利都與一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)異。此外，目前國(guó)內(nèi)眾籌模式主要分為四種類(lèi)型:股權(quán)眾籌、債權(quán)眾籌、回報(bào)/實(shí)物眾籌和捐贈(zèng)/公益眾籌。股權(quán)眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán);債權(quán)眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行借款，獲得其一定比例的債權(quán)，米來(lái)獲取利息可收益并收回木金;回報(bào)/實(shí)物眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得實(shí)物產(chǎn)品或服務(wù);捐贈(zèng)/公益眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無(wú)償捐贈(zèng)。此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目所預(yù)備的眾籌方案是將眾籌作為消費(fèi)加收益項(xiàng)目，所投資的眾籌額可以轉(zhuǎn)化為相應(yīng)價(jià)值的妖幣，用于眾籌房旗下所有的民宿消費(fèi)項(xiàng)目。所以對(duì)于此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目的性質(zhì)而言，現(xiàn)階段我們可以直接將該項(xiàng)目劃分為回報(bào)/實(shí)物型的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。此外，根據(jù)此次眾籌房項(xiàng)目的預(yù)備方案來(lái)看，發(fā)起人還設(shè)定了43份股權(quán)眾籌的項(xiàng)目份額，按比例占有其總公司共10%的股權(quán)，這一部分就是眾籌活動(dòng)中典型的股權(quán)眾籌。
由于此次的妖墅民宿眾籌項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)眾籌，所以不得不面臨房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的限制。如果是一般的房地產(chǎn)眾籌，那就需要按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法(2007修正)》第四十五條和《城市商品房預(yù)售管理辦法(2004修正)》第五條、第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。由于該妖墅項(xiàng)目涉及到的房地產(chǎn)位于泰國(guó)，可見(jiàn)還需要遵守該不動(dòng)產(chǎn)所在地相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。就該項(xiàng)目而言，普通的大眾投資者在一般情況下是不會(huì)去收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)的，通常只會(huì)關(guān)注項(xiàng)目發(fā)起人對(duì)該項(xiàng)目做出介紹時(shí)提出的相應(yīng)權(quán)利，這必然會(huì)使投資者的利益受到損害，從而產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目所涉及的標(biāo)的位于國(guó)外，所以民事主體之間簽i丁的必然是一個(gè)涉外合同，一日_合同雙方產(chǎn)生糾紛，根據(jù)我國(guó)民法以及國(guó)際法有關(guān)專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的問(wèn)題糾紛需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地法院提出且依照不動(dòng)產(chǎn)所在國(guó)的法律進(jìn)行處理。所以國(guó)內(nèi)的普通投資者一日_在此次民宿眾籌項(xiàng)目中產(chǎn)生糾紛，必然要選擇適用泰國(guó)當(dāng)?shù)氐姆�，這在一定程度上會(huì)對(duì)權(quán)利人的利益造成影響。
其次，由于該妖墅民宿眾籌項(xiàng)目的發(fā)起人均屬于我國(guó)的公民，且根據(jù)眾籌活動(dòng)的特征可以看出普通大眾投資人是與項(xiàng)目發(fā)起人簽}J}合同，投資者與發(fā)起人之間存在直接的聯(lián)系。根據(jù)我國(guó)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若十問(wèn)題的解釋第二條的規(guī)定，“出賣(mài)人米取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人}J}立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。妖墅民宿眾籌項(xiàng)目在介紹的過(guò)程中并沒(méi)有說(shuō)明其推出的眾籌項(xiàng)目處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的何種階段，是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證。
除了法律風(fēng)險(xiǎn)外，妖墅民宿眾籌項(xiàng)目在操作上還存在一定的不確定性。該房地產(chǎn)眾籌分別以10000元和30000元人民幣作為眾籌單位，雖然體現(xiàn)了眾籌“投資者眾，投資金額小”的特點(diǎn)，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認(rèn)購(gòu)數(shù)量的情況下，會(huì)產(chǎn)生單個(gè)投資者認(rèn)購(gòu)一份或數(shù)份眾籌單位的情形。假設(shè)消費(fèi)者在眾籌時(shí)選擇投資三份10000元的眾籌項(xiàng)目，那在最終認(rèn)定權(quán)利的同時(shí)就需要考慮該投資僅僅只是消費(fèi)眾籌項(xiàng)目還是消費(fèi)加收益的眾籌項(xiàng)目，因?yàn)樵谠撗袼薇娀I方案中眾籌10000元和眾籌30000元所代表的權(quán)利是不一致的。相反，假設(shè)投資人選擇眾籌30000元的投資項(xiàng)目，但其所享有的妖幣數(shù)額總量卻比投資三份10000元的眾籌要少得多，這就需要考量投資人最終的需求。根據(jù)妖墅民宿眾籌方案可以清楚的看到發(fā)起人并米從投資人的角度出發(fā)對(duì)兩種眾籌方式的收益進(jìn)行利益最大化的分配，如若投資人選擇投資三份或三分以上10000元的眾籌，那其可選擇的收益方式必然不會(huì)只有一種。此外，若以妖幣作為眾籌回報(bào)，并不能直接體現(xiàn)每一妖幣所代表的價(jià)值或其相應(yīng)的權(quán)利，由于妖幣并不是正�？闪魍ǖ呢泿牛舳家浴敖痤~對(duì)金額”的方式，其轉(zhuǎn)換方式也只能通過(guò)妖幣兌人民幣的方式進(jìn)行換算，假設(shè)投資10000元人民幣所能享受的是1.38萬(wàn)元的妖幣，但其在享受外國(guó)民俗服務(wù)的同時(shí)就會(huì)涉及到人民幣匯率的問(wèn)題，一旦匯率波動(dòng)較大，那對(duì)國(guó)內(nèi)的投資者所獲得的權(quán)益也會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。所以，投資人如何行使權(quán)利進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收益，都將考驗(yàn)此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目發(fā)起人的智慧。
如果說(shuō)妖墅民宿眾籌項(xiàng)目產(chǎn)生的交易行為發(fā)生于開(kāi)發(fā)商獲得預(yù)售許可證之后，則為正常的買(mǎi)賣(mài)交易，即使出現(xiàn)多人共有產(chǎn)權(quán)也與非法集資有木質(zhì)區(qū)別，并不能說(shuō)其不合法。但這種交易行為并不宜廣泛提倡。妖墅民宿眾籌的投資者大多都是社會(huì)普通民眾，一般來(lái)說(shuō)其投資行為更多存在盲目性，并不具備識(shí)別和把控投資風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且他們對(duì)于法律的認(rèn)知同樣缺乏。
上述有關(guān)眾籌房推出的妖墅—全球家泰國(guó)民宿眾籌項(xiàng)目是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)特例。然而對(duì)于一般的而房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目而言，仍是困難重重。由于房地產(chǎn)眾籌在中國(guó)的發(fā)展時(shí)間尚短，因此還存在不少問(wèn)題。妖墅民宿眾籌和普通的房地產(chǎn)眾籌實(shí)際上就是“合作建房型”眾籌模式，這種模式和非法集資較為接近，界定比較困難，因此投資者一旦選擇投資，可能會(huì)面臨一系列有關(guān)非法集資的法律風(fēng)險(xiǎn)。一般的情況下，房地產(chǎn)眾籌無(wú)法在中國(guó)全面鋪開(kāi)，法律制度的缺失必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在眾籌項(xiàng)目活動(dòng)中無(wú)法貿(mào)然前行。
介于此，目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)的立法不僅要“破舊”，還要有“立新”。以妖墅民宿眾籌項(xiàng)目為例，由于妖墅民宿眾籌項(xiàng)目確實(shí)存在較多的“新”風(fēng)險(xiǎn)，所以更需要投資者在投資的過(guò)程中謹(jǐn)慎行事。對(duì)于該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，投資者需考慮的因素主要包括以下幾點(diǎn):1)由于妖墅項(xiàng)目的眾籌參與籌碼較大，起征點(diǎn)10000元，資金風(fēng)險(xiǎn)較大;2)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目活動(dòng)新興，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和行、!卜風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)相對(duì)較弱;3)妖墅民宿不動(dòng)產(chǎn)位于國(guó)外，且信息披露簡(jiǎn)單粗糙，投資者與籌資者息極其不對(duì)稱(chēng);4)投資收益不確定，投資者退出渠道少;5)大多數(shù)投資者并不是專(zhuān)業(yè)投資人，且該項(xiàng)目沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)頭人員，缺乏估值、投資與投后管理能力，風(fēng)險(xiǎn)判斷與抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。
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