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調(diào)研報告

區(qū)物業(yè)服務收費管理調(diào)研報告

時間:2024-09-06 05:43:48 調(diào)研報告 我要投稿
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區(qū)物業(yè)服務收費管理調(diào)研報告

  在當下社會,報告十分的重要,報告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。在寫之前,可以先參考范文,以下是小編收集整理的區(qū)物業(yè)服務收費管理調(diào)研報告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

區(qū)物業(yè)服務收費管理調(diào)研報告

  隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大,物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市,但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中,我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用,恰當?shù)乩脙r格管理職能,促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。

  一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀

  縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說,居民住宅中的經(jīng)濟適用住房,其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責;其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理,很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉(zhuǎn)。因此,房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系,在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。

  從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看,物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理,主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》,主要是分為兩種價格模式:一是普通住宅的物業(yè)管理費,實行政府指導價格;二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則,我們會同市房管局等相關部門,2004年在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上,制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案,并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高,原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展,不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低,甚至有些單位違反備案管理,擅自調(diào)高收費;與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高,對收費標準也充滿質(zhì)疑和不滿,反映和意見頗多。

  二、目前物業(yè)管理中存在的問題

  (一)借前期物業(yè)管理合同的簽訂,提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時,一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》,主要是明確物業(yè)管理收費,為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊,服務的水平和項目有欠缺;基本上后期正式合同的價格只能高不會低,而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會,一路調(diào)高了物業(yè)收費標準,而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右,遠遠高于原來的一級收費標準。

 。ǘ┪飿I(yè)管理公司在運轉(zhuǎn)一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出,經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài),部分公司不履行調(diào)價申報制度,也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見,擅自調(diào)高物業(yè)管理費,時有突破政府指導價的浮動幅度,與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米,服務水平卻未見提高。

  (三)部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的,因此,作為一項價格管理制度,就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案,對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù),《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果,造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理,嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性;同時在收費公示方面,也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題,甚至有不公示的情況。

 。ㄋ模┳≌^(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價,必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的,部分高檔小區(qū)建有地下停車場,車位已經(jīng)賣給了業(yè)主,但物業(yè)公司因管理上需要,彌補燈、水、電以及管理人員等開支,收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后,每月還收取車位管理費30元;租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目,應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。

 。ㄎ澹⿲ζ胀ㄗ≌^(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊,造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中,明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格,高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中,并沒有明確什么是普通住宅小區(qū),什么是高檔住宅小區(qū)。目前,在縣城小區(qū)住房建設中,6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多,有不少小區(qū)是混建的。那么,從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢?一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準?如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話,那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖,因為這些是高檔小區(qū)的設施,應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容,市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。

 。┪飿I(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案,要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同,或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序,在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時,根本不可能有業(yè)主委員會,就是在居住年久的小區(qū)內(nèi),擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣,因為缺少了備案硬件,造成物業(yè)管理公司備案不合格,甚至有的物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來,實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾,提價備案的也是以前備案的公司,少而又少。

  三、建議和對策

 。ㄒ唬┙ㄗh上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義,至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定,以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位,制定切實可行的物業(yè)管理收費標準,實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉(zhuǎn),解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾;同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理,使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準,發(fā)揮物價部門的引導作用,促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。

 。ǘ┙ㄗh上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權(quán)限,以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況,及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動,制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準;同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費,如停車場收費、車位管理等收費的核定權(quán)限、標準以及格管理形式、制定原則,以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。

  (三)認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究,按照當?shù)氐纳钏胶拖M水平核定,制定相應的價格標準。筆者以為,應當實現(xiàn)以下目標:對普通住宅小區(qū),應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準,既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定,又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況,具有一定的前瞻性;對于高檔小區(qū),應當本著合理利潤的原則,適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查,公布社會平均價格,建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度,抑制不當?shù)美吞摳呤找鎲栴};對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準,應該核定社會成本,予以監(jiān)督;實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。

  (四)完善價格備案制度,制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的,由于它過于籠統(tǒng),而且有時還偏于教條,應該予以糾正。特別是在價格管理中,要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度,使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng),維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。

  (五)建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式,辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理;在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下,應用《收費許可證管理辦法》進行處罰,也不失為一個亡羊補牢的措施。

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