區(qū)物業(yè)服務收費管理調(diào)研報告

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　　隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用，恰當?shù)乩�用價格管理職能，促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。

　　一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀

　　縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉(zhuǎn)。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。

　　從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，2004年在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見頗多。

　　二、目前物業(yè)管理中存在的問題

　　（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。

　�。ǘ�）物業(yè)管理公司在運轉(zhuǎn)一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。

　　（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。

　�。ㄋ模┳≌�小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。

　�。ㄎ澹�對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設施，應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。

　�。�六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。

　　三、建議和對策

　�。ㄒ唬┙ㄗh上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標準，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價部門的引導作用，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。

　�。ǘ�）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權(quán)限，以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權(quán)限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。

　　（三）認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當?shù)氐纳�活水平和消費水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現(xiàn)以下目標：對普通住宅小區(qū)，應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當?shù)美�和虛高收益問題；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。

　　（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。

　　（五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。

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