房地產企業(yè)財務報告淺析

　　企業(yè)主營業(yè)務范圍和附屬其他業(yè)務，企業(yè)從業(yè)人員、職工數(shù)量和專業(yè)素質的情況。下面是小編為您精心整理的關于房地產企業(yè)財務報告淺析全文內容，僅供大家參考。

　　【摘要】本文通過運用比率分析法來分析萬科公司2012―2014年度的財務報表相關數(shù)據(jù)，對于企業(yè)整體的財務情況以及綜合財務能力進行較為系統(tǒng)的分析，了解企業(yè)存在的問題與不足，并提出整改措施，希望能夠給公司管理人員提供參考。

　　【關鍵詞】房地產企業(yè) 財務報告 償債能力 盈利能力

　　一、前言

　　在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產行業(yè)整體萎靡，房地產企業(yè)的運營狀況也因此備受關注。很多房地產公司都出現(xiàn)了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。

　　二、案例分析

　　在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經驗和先進的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財務狀況為背景進行分析。

　　(一)償債能力分析

　　償債能力是企業(yè)利用其資產來償還各種債務(包括長期債務和短期債務)的能力。通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產經營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風險的能力。一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經得起考驗的。

　　1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務到期時能夠變現(xiàn)以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。

　　(1)流動比率：2012-2014年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現(xiàn)能力以及應收賬款等其他財務指標。(2)速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來說，這一指標的數(shù)值越高，短期債務的償還能力越強。該指標在1左右最佳。

　　該企業(yè)2012-2014年速動比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務的能力有所下降。但由于房地產行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產的比率較高，加上國家政策的影響，房產銷售乏力，資金回籠較慢�？梢越Y合同行業(yè)的財務指標來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。

　　2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠發(fā)展的角度來說，所擁有的資產足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產負債率進行分析。

　　一般來說，資產負債率應小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務能力。萬科企業(yè)2012-2014年資產負債率為：74.69%，78.32%，78%。資產負債率略有上升，整個房地產行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。

　　(二)營運能力分析

　　營運能力是企業(yè)通過調動、運用各方面的資產以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現(xiàn)資本增值，從而加強企業(yè)償還債務的能力。

　　根據(jù)企業(yè)2012-2014年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162;流動資產周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現(xiàn)良性走勢。

　　(三)盈利能力分析

　　盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現(xiàn)：

　　該企業(yè)2012-2014年凈資產收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。

　　(四)發(fā)展能力分析

　　該企業(yè)2012-2014年凈資產增長率：24.27，21.09，38.37;總資產增長率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產增長率逐年上升，總資產增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風險這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。

　　三、總結與建議

　　2015年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎上還應該對經濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產結構和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風險，穩(wěn)中求進，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

　　參考文獻

　　[1]孟天恩，張炎興，李生校.財務報表分析：理論、技巧與運用[M].南京：南京大學出版社.2009.

　　[2]姜連民，龐麗.談對企業(yè)財務報告的分析[J].網絡財富.2007(07).

　　[3]鄭淑峰.淺談企業(yè)財務報告分析[J].商場現(xiàn)代化.2006(23).

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