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房屋評估報(bào)告書樣本
你知道怎么寫房屋評估報(bào)告書嗎?以下是關(guān)于房屋評估報(bào)告書樣本,歡迎閱讀!
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告:
評估項(xiàng)目名稱:xxx事業(yè)單位辦公樓評估報(bào)告
評估委托人:xxx事業(yè)單位
評估人員:陳曉
評估作業(yè)日期:20xx年10月30日至20xx年11月5日
評估時(shí)點(diǎn):20xx年11月5日
評估報(bào)告編號:xx估字(2012)123456號
致委托方函
受貴方委托,我所組織估價(jià)人員,于20**年10月30日至20**年11月5日,根據(jù)委托目
的,遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家
相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定,經(jīng)現(xiàn)場勘查和社會調(diào)查,遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原
則,按照必要的估價(jià)程序,選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測算,確定該評估對象房地產(chǎn)在
估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值是412.38萬元,人民幣大寫:肆佰壹拾貳萬叁仟捌佰元,房地產(chǎn)單價(jià)
為每平方米2062元。
評估人員:陳曉
20**年11月05日
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方
名稱:湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號 聯(lián)系電話:xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱:陳曉
地址:武漢xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話:xxxxxxx
資格等級:xx級
估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號:xx房地自估(2012)第xxxx號
(三)估價(jià)對象
本次估價(jià)對象為位于湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街634號湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院圖書館,占地面積為20000平方米,建筑總面積為32000平方米,四層錯(cuò)落式布局,共七層,建于2007月。
土地評估單位為1800/平方米。
(四)評估目的
評估該房地產(chǎn)20**年10月的市場價(jià)值 (五)評估基準(zhǔn)日
二零**年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則 (七)評估依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》 (八)評估方法
由于評估對象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓,無直接受益,也很少有交易實(shí)例,故確定采用成本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過估測被評估房產(chǎn)的重新構(gòu)件成本,然后扣除各種貶值,以確定評估對象房地產(chǎn)價(jià)值的評估思路和技術(shù)方法。
估算的計(jì)算公式:房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值;建筑物價(jià)值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(1)估測土地價(jià)值
土地總價(jià)值=1800*1000=180萬元 (2)估測建筑物的價(jià)值
、俟罍y建筑物安裝成本(采用單位工程造價(jià)比較法)
A、B、C3個(gè)參照物的成本情況
經(jīng)分析比較,得知:參照物A外部裝修好于評估對象,因此單位工程造價(jià)比評估對
象高3%;參照物B門窗的材質(zhì)較評估對象差,因此單位工程造價(jià)較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同,無需調(diào)整。
參照物A調(diào)整后的單位造價(jià)為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調(diào)整后的單位造價(jià)為:1750×100/98=(元/平方米)
評估對象的單位工程造價(jià)為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評估對象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬元) ②估測勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)。
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑安裝成本的2%收取,其他前期工程費(fèi)按建筑安裝成本1.5%計(jì)。
則總的前期費(fèi)用=5714.2857×(2%+1.5%)=200(萬元)
③計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)。
根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,文化、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為220(元/平方米)則基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)為704萬元。
、苡(jì)算管理費(fèi)用。
建筑單位管理費(fèi)用按建筑安裝成本的2%計(jì)算。
則管理費(fèi)用=5714.2857×2%=114.29(萬元)
、萦(jì)算投資利息。
建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為3 年,其貸款分年均勻撥付,三年貸款額分別為300萬元、400萬元、500萬元,年利率為6%,建設(shè)期內(nèi)利息只計(jì)息不支付.
則各年應(yīng)計(jì)算利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬元 建設(shè)期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬元
、抻(jì)算開發(fā)利潤。
經(jīng)分析調(diào)查,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)該類房地產(chǎn)的平均投資利潤率為15%。
則開發(fā)利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬元) ⑦計(jì)算銷售稅費(fèi)。
經(jīng)分析,營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷售費(fèi)用合計(jì)為開發(fā)后房價(jià)的9%。
則銷售稅費(fèi)=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬元)
、嘤(jì)算建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本為前幾項(xiàng)之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬元) ⑨估測建筑物成新率。
評定人:周升 評定日期:2012年11月4 說明:G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù),本次評估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評估價(jià)值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬元) (3)計(jì)算房地產(chǎn)評估值
房地產(chǎn)評估值=土地使用權(quán)評估值+建筑物評估值
=180+8187.42
=8367.42(萬元)
房地產(chǎn)單價(jià)=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結(jié)論
根據(jù)計(jì)算結(jié)果,經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)的市場價(jià)值為8367.42萬元,房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2614.82元。
房屋評估報(bào)告書樣本【2】
評估聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中,遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。
根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實(shí),評估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。
我們的分析、判斷和推論,以及出具的評估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。
二、我們與評估報(bào)告中的評估對象無利益關(guān)系,與相關(guān)當(dāng)事方無利益關(guān)系,對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
三、我們已對評估報(bào)告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查;我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn),
但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求,并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。
四、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)。
五、我們對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見,是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù),不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。
六、我們出具的評估報(bào)告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報(bào)告載明的評估目的和用途、評估報(bào)告使用者,并在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用,因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。
七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對評估結(jié)論的影響,
也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。
我們對評估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。
八、我們對在已實(shí)施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項(xiàng)對評估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。
一、基本概況
估價(jià)對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟403,結(jié)構(gòu)為鋼混,建筑面積112.39平方米,設(shè)計(jì)用途為居住用房,土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。
二、評估目的
為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。
三、評估基準(zhǔn)日
評估基準(zhǔn)日為2015年11月3日。
四、估價(jià)依據(jù)
1、本次估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、
《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。
2、評估相關(guān)的資料
《房屋所有權(quán)證》【房地證2012字第H150602號】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。
五、估價(jià)原則
此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外,還遵循如下實(shí)操性原則。
1、合法原則
估價(jià)對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途,容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求,即應(yīng)以估價(jià)對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。
估價(jià)對象已取得《房屋所有權(quán)證》,具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。
房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響,兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí),房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮,而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。
估價(jià)對象現(xiàn)狀用途為居住用房,以估價(jià)對象所在的位置分析,我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利,并以此為前提估價(jià)。
3、替代性原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,在同一個(gè)市場內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致,這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。
本次評估中采用市場比較法進(jìn)行價(jià)格測算時(shí),即是依據(jù)該原則。
通過調(diào)查取得估價(jià)對象附近地區(qū)與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例,以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格,確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的,因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn),同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。
本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定,均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。
5、謹(jǐn)慎原則
房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。
謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、
未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估公開的市場價(jià)值,不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。
經(jīng)調(diào)查,本估價(jià)對象不存在法定優(yōu)先受償款,并根據(jù)市場實(shí)際交易情況和估價(jià)對象的租賃收益情況不高估市場價(jià)值。
六、估價(jià)方法
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后,根據(jù)本次評估目的及估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況,選取市場比較法作為本次估價(jià)的基本方法。
七、估價(jià)過程
市場比較法:
=3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險(xiǎn)利率即長期國債利率。
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。
1交易情況修正系數(shù):abcd 屬于正常交易,不用調(diào)整。
2交易日期修正系數(shù):abcd屬于正常交易,不用調(diào)整。
3區(qū)域因素修正系數(shù):
區(qū)域因素修正:由于參照對象A,B與評估對象處于同一地區(qū),區(qū)位因素不須作大的調(diào)整,稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。
參照對象C,D與評估對象各種區(qū)位因素對比后,明顯高于參照對象。
1土地使用年期修正
土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]
=0.9965
2容積率修正
容積率 容積率修
待估房產(chǎn) 1.92 1
案例A 1.92 1
案例B 1.92 1
案例C 2.50 0.9368
案例D 2.50 0.9368
正系數(shù)
容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同,所以修正系數(shù)為1。
C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過土地年期和容積率修正后的地價(jià):
案例A:4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B:4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)
案例C:4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D:5098.43×(600/603)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)
土地評估單價(jià)為:(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評估總價(jià)為:112.39×4677.94=525753.68(元)
八、評估結(jié)論
建筑物面積:112.39平方米
房地產(chǎn)總價(jià):525753元
大寫金額:伍拾貳萬玖仟柒佰伍拾叁元
單位價(jià)格:4677元/平方米 (貨幣種類:人民幣元)
九、特別事項(xiàng)事項(xiàng)說明
1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。
2、在本報(bào)告有效期內(nèi),當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格變化幅度較大時(shí),或政策等其他影響估價(jià)對象價(jià)格的因素變化較大時(shí),估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。
3、本報(bào)告必須完整使用方為有效,對僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失,由使用方負(fù)責(zé)。
十、評估報(bào)告提出日
本次評估報(bào)告提出日期為2015年11月3日。
評估人:艾xx
2015年11月3日
房屋評估報(bào)告書樣本【3】
房屋資產(chǎn)評估報(bào)告書
一、前言致委托方函:××女士:受您委托,我事務(wù)所對您委托的位于中國廣東潮州市奎元路粵;▓@A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測算,現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下:
委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開的市場評估總價(jià)為人民幣717930元(大寫:人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整),評估單價(jià)為5318元/平方米。
估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果,見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所法定代表人:xxx
二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明:
1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價(jià)對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。
7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具,委托方應(yīng)對資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用,不得作其他用途。
未經(jīng)本評估機(jī)和評估人員同意,本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。
評估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。
9·本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上,報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價(jià)師:xx2013年11月10日
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本評估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考,委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失,本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行,房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。
3.本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見。
4、基于估價(jià)目的,本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對2010年12月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價(jià)值的反映,
沒有考慮將來可能追加付出的價(jià)格對估價(jià)價(jià)值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價(jià)價(jià)值的影響。
5、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見,不對估價(jià)對象權(quán)屬及附著于估價(jià)對象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見,
估價(jià)對象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。
6·本次評估以估價(jià)對象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提,否則應(yīng)對本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí),委估房屋產(chǎn)權(quán)完整,具有合法的土地使用權(quán)等。
委托方對所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任,如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真,我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價(jià)對象外部實(shí)體為準(zhǔn),但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒有接受對估價(jià)對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測的委托,估價(jià)人員不能確定估價(jià)對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。
9、由于本次估價(jià)對象為一整體房地產(chǎn)的一部分,故本次估價(jià)是以估價(jià)對象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值,未考慮估價(jià)對象未來市場價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對估價(jià)結(jié)果的影響。
委估對象為住宅用房,具有一定的通用性和獨(dú)立適用性,如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場價(jià)值的70%左右,
在短期內(nèi)可變現(xiàn),所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方名稱:潮州市粵;▓@法定代表人:xxx地址:面積:135平方米聯(lián)系電話:xxxxxxx
(二)估價(jià)方名稱:xxx地址:聯(lián)系電話:xxxxxxx資格等級:xx級估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號:xx房地自估(2013)第xxxx號
(三)估價(jià)對象
1.本次估價(jià)對象為位于XXX,位于奎元路中段。
周圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校,楓溪中學(xué)。
大潤發(fā),國土局,中銀大廈,市政府。
目前有7路,12路直線到達(dá)。
該地交通方便,基礎(chǔ)設(shè)施,公共服務(wù)設(shè)備齊全,自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。
四層錯(cuò)落式布局,共七層,建于2007月。
委估對象位于第3層,建筑面積為135平方米;裝修情況:客廳地面為木地板鋪貼,臥室地面為木地板鋪貼,墻面刮瓷;廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼,
墻面面磚鋪貼;進(jìn)戶門安裝防盜門,其余為木門,鋁合金窗,通水、電、電話端口入戶。
估價(jià)對象平面布局好,采光通風(fēng)好,維護(hù)情況好評估該房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)值(四)評估目的為該住房出售提供參考。
(五)評估基準(zhǔn)日
(六)評估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評估依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》評估方法按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,
根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估。
市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)。
收益法:收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來正常收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.
(九)估價(jià)結(jié)果:經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學(xué)的分析和測算,在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評估目的的前提下,
根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等,選用科學(xué)的評估思路及方法,委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月10日公開的市場評估總價(jià)為738813.元
(大寫:人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整),評估單價(jià)為5472.69元/平方米。
(十一)估價(jià)作業(yè)日期:20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1:本估價(jià)報(bào)告所示的評估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開市場價(jià)格,隨著時(shí)間及市場情況的變化,
該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整,如果完成評估報(bào)告日至使用本評估結(jié)果的時(shí)間超過一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日),我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對象或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化,對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方及時(shí)聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
否則,我們對此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
3、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機(jī)構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。
(十三)、其他需要說明的問題:1、本次評估的對象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。
在本次評估中,委托方提供的資料如有虛假,由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。
3、本評估報(bào)告專為委托方按委托目的使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得轉(zhuǎn)載或作他用。
4、上述評估結(jié)論是反映委估對象在本次評估目的下,根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià),未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價(jià)的影響。
5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用,對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失,受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(十四)、估價(jià)人員評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)人員:xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)報(bào)告審核人:xxx(中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)評估機(jī)構(gòu):潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務(wù)所
報(bào)告出具時(shí)間:20XX年11月10日
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
1、市場比較法市場比較法:在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,
選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值
1.1比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對象的房屋條件,影響估價(jià)對象的主要因素有:
A、交易時(shí)間:確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
B、交易情況:是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素:主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個(gè)別因素:主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等.建筑名稱 圖書館 結(jié)構(gòu)類型 框架 建造年份 2007年 層數(shù) 7層 建筑面積 32000平方米 分部 序號 項(xiàng)目 評分 結(jié)構(gòu)部分
⑴ 地基基礎(chǔ) 24 完好,無任何下沉,有足夠承載力
、 承重構(gòu)件 24 墻體、樓板良好,梁、板、柱無裂縫
、 非承重墻 14 平直完好,無裂縫
、 屋面 19 完好平整,無滲漏
、 樓地面 14 整體面層平整牢固,無裂縫
、 (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 裝修部分
、 門窗 24 開關(guān)靈活、完整無損
、 外裝飾 19 完整、牢固、無裂縫、空鼓
、 內(nèi)裝飾 19 完整、無破損
、 頂棚 18 完整、無破損
、 細(xì)木裝修 13 完整牢固、油漆完好
⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 設(shè)備部分
、 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無銹蝕
、 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣 ⒂ 暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 總計(jì)(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%
1·2、比較因素條件說明
1.3.2對交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測算,本市估價(jià)對象同類房地產(chǎn)價(jià)格從2011年11月至2013年11月基本無太大的價(jià)格浮動,故對交易日期不修正。
則交易日期修正系數(shù)表如下:可比實(shí)例A 100/100 可比實(shí)例B 100/100 可比實(shí)例3 100/100 1.3.3對區(qū)域因素進(jìn)行修正以估價(jià)對象區(qū)域因素為100,
則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對象個(gè)別因素為100,
則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A 100/97 可比實(shí)例B 100/99 可比實(shí)例C 100/99
1.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見下表:
贊同2、收益法收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來正常收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1凈收益的確定:根據(jù)市場調(diào)查確定估價(jià)對象的平均租金為1500元/平方米,空置率為10%,運(yùn)營費(fèi)用率為10%,估價(jià)對象每年的凈收益比上年遞增2%,
估價(jià)對象可租售面積為135平方米,則;年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2還原利率的確定:還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,安全利率取定為銀行存款利率5.25%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1%,則還原利率為6%。
2.3評估值計(jì)算:此次估價(jià)中,土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年11月10日),剩余使用年限為58.5年。
則:評估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元則單價(jià)為=326092.6394/135=2415.50元/平方米,取整為2416元/平方米。
六、估價(jià)結(jié)果市場比較法估價(jià)結(jié)果為:5775元/平方米,占權(quán)重為91%收益法估價(jià)結(jié)果為:2416元/平方米,占權(quán)重為9%委估房地產(chǎn)均價(jià)確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。
委估房地產(chǎn)價(jià)值為5472元/m2×135m2=738813.15元
七、評估結(jié)論
經(jīng)過我事務(wù)所評估人員科學(xué)的分析和測算,在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評估目的的前提下,
根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等,選用科學(xué)的評估思路及方法,委估對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開的市場評估總價(jià)為人民幣738813.元(大寫:人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整),評估單價(jià)為5472.69元/平方米。
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資產(chǎn)評估報(bào)告的種類
根據(jù)資產(chǎn)評估的范圍,資產(chǎn)評估報(bào)告書可以劃分為整體資產(chǎn)評估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告書。
資產(chǎn)評估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項(xiàng)目后,向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。
資產(chǎn)評估報(bào)告書的種類:
一、整體資產(chǎn)評估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告書
這是按資產(chǎn)評估的范圍劃分的。
1、整體資產(chǎn)評估報(bào)告書:凡是對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書稱為整體資產(chǎn)評估報(bào)告書。
2、單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告書:凡是僅對某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告書。
二、資產(chǎn)評估報(bào)告書、房地產(chǎn)評估報(bào)告書和土地估價(jià)報(bào)告書
這是按評估對象不同劃分的。
1、資產(chǎn)評估報(bào)告書:資產(chǎn)評估報(bào)告書是以資產(chǎn)為評估對象所出具的評估報(bào)告書。
這里的資產(chǎn)可能包括負(fù)債和所有者權(quán)益,也可能包括房屋建筑物和土地。
2、房地產(chǎn)評估報(bào)告書:房地產(chǎn)評估報(bào)告書則只是以房地產(chǎn)為評估對象所出具的估價(jià)報(bào)告書。
3、土地估價(jià)報(bào)告書:土地估價(jià)報(bào)告書是以土地為評估對象所出具的估價(jià)報(bào)告書。
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