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談物業(yè)管理中的房屋滲漏維修關(guān)鍵技術(shù)論文
摘要：伴隨著物質(zhì)生活水平越來越高，人們對(duì)于各方面的要求變得愈加的嚴(yán)格，因此，住宅業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會(huì)在很大程度上對(duì)業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會(huì)給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會(huì)對(duì)物業(yè)的主要結(jié)構(gòu)和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護(hù)，分析房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術(shù)
1導(dǎo)致房屋滲漏的原因分析
1.1基礎(chǔ)建設(shè)不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當(dāng)線圈材料附在墻壁時(shí)，熱瀝青會(huì)迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會(huì)蒸發(fā)到空氣中，從而導(dǎo)致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設(shè)的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會(huì)使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運(yùn)動(dòng)，不利于膜的形成，這將會(huì)影響到涂層之間的結(jié)合力，導(dǎo)致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結(jié)構(gòu)和接縫問題。線圈位置的不恰當(dāng)，兩線圈的寬度不夠，會(huì)使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會(huì)疏忽一些碎片(或嚴(yán)重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個(gè)原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導(dǎo)致了涂層與砂漿之間的粘結(jié)力減少。
2物業(yè)管理的日常維護(hù)是房屋滲漏的關(guān)鍵
對(duì)于沒有質(zhì)量保證的房屋，工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時(shí)了解房屋滲漏的基本情況，制定相應(yīng)的維修方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當(dāng)屋面防水層失效后（且滲漏部位面積小），應(yīng)該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、SBS改性瀝青作覆蓋層，兩側(cè)粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場(chǎng)成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時(shí)間較長，不適合長時(shí)間儲(chǔ)存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護(hù)和可靠，并且可以降低維護(hù)成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進(jìn)行切割�？梢蕴钛a(bǔ)特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復(fù)加工方法需要精心維護(hù)，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對(duì)于大面積滲漏的房屋，應(yīng)進(jìn)行大面積的維護(hù)。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴(yán)重失效，會(huì)造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時(shí)應(yīng)該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會(huì)有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)分析
3.1基層處理。民用住宅項(xiàng)目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進(jìn)行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應(yīng)超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質(zhì)量會(huì)直接影響到施工質(zhì)量。施工的要點(diǎn)是要求在基面上有足夠的強(qiáng)度和剛度，這樣房屋不會(huì)發(fā)生明顯的變形。當(dāng)屋面防水時(shí)，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅(jiān)實(shí)、干凈。施工中的含水量應(yīng)控制在8%左右。砂漿的強(qiáng)度必須有足夠的強(qiáng)度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交點(diǎn)距離，半徑約為15毫米，形成圓弧�；蛑瞥杉s100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細(xì)節(jié)處理是關(guān)鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計(jì)，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當(dāng)，會(huì)造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設(shè)計(jì)要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應(yīng)注意用密封劑對(duì)輥端進(jìn)行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當(dāng)，碾壓材料固定密封；滾動(dòng)材料應(yīng)該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進(jìn)行填充，并且密封。對(duì)于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時(shí)將管子周圍的找平層做成錐形臺(tái)，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應(yīng)與接縫緊密箍在一起。對(duì)于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應(yīng)小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設(shè)防水卷材的方法應(yīng)科學(xué)。防水卷材的鋪裝方向應(yīng)根據(jù)屋面的坡度來確定。當(dāng)坡度小于一定數(shù)值時(shí)，應(yīng)與壟平行鋪設(shè)，從檐口到兩個(gè)卷材的長邊，邊緣應(yīng)遵循流動(dòng)方向，短邊應(yīng)導(dǎo)引風(fēng)向，坡度大于15%，軋制材料應(yīng)垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動(dòng)材料必須越過脊。
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