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關(guān)于新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理論文
一、新型農(nóng)村社區(qū)的特點(diǎn)
一是改善了居民的生活條件。“農(nóng)民上樓”使治安狀況明顯改善，出行條件也得到了改變。我市規(guī)劃的新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目向鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)靠攏，社會(huì)公共配套設(shè)施向這些社區(qū)輻射，實(shí)施集中的清掃保潔、垃圾清運(yùn)、配備綠化小品和封閉式管理使居民環(huán)境衛(wèi)生狀況明顯改善。二是安置了社區(qū)居民的就業(yè)。新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員大多“屬地化”，注重招聘本社區(qū)人員參與物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)“40、50”人員就近就業(yè)，減輕了政府就業(yè)壓力，也吸引了外地務(wù)工人員的本土就業(yè)，不同程度上緩解了“留守兒童”、“用工荒”等一系列問(wèn)題。三是為物業(yè)管理市場(chǎng)化提供了基礎(chǔ)保障。新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃多配套了物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房，條件允許的社區(qū)還規(guī)劃了集體經(jīng)營(yíng)性用房，為專業(yè)化物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐提供了有利條件。
二、新型社區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題
新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理缺乏有力的政策指導(dǎo)，基本處于摸索管理階段，有的還處于無(wú)序狀態(tài)。
（一）各級(jí)各部門物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)
當(dāng)前，新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理與加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、拓展都市區(qū)發(fā)展空間的功能定位以及發(fā)展大勢(shì)要求，尚存明顯差距。部分市直部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工作人員對(duì)物業(yè)管理在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，引領(lǐng)“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展、建設(shè)美麗和諧滎陽(yáng)方面的作用和潛能認(rèn)識(shí)不足，重要意義宣傳不夠，重建輕管問(wèn)題突出。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的職能，缺乏充分的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)常性的工作機(jī)制，缺乏管理服務(wù)的針對(duì)性和統(tǒng)一性。
（二）村民變居民物業(yè)消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)
村民長(zhǎng)期形成的居住習(xí)慣，在短時(shí)間內(nèi)難以完全扭轉(zhuǎn)。部分人的意識(shí)里，依然保留著舊有的生活方式和觀念，處于一種城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民不同文化交替分割狀態(tài)。對(duì)于搬進(jìn)住宅新區(qū)后，每月一次的水電費(fèi)繳納還能接受，對(duì)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)還很不適應(yīng)，甚至非常抵觸，缺乏“花錢買服務(wù)”的意識(shí)。
（三）物業(yè)公共配套設(shè)施不完善
一是實(shí)際配建不健全。新型農(nóng)村社區(qū)存在不同程度的基礎(chǔ)設(shè)施不健全情況。二是規(guī)劃配套有缺陷。多數(shù)社區(qū)一樓規(guī)劃為住房，規(guī)劃地下車棚入口坡度小，自行車都難以推下去，居民的自行車、電動(dòng)車、摩托車在社區(qū)內(nèi)亂停亂放，由于電動(dòng)車需要充電，社區(qū)私搭電線情況嚴(yán)重。
（四）居民居住環(huán)境存在安全隱患，未能根本改善
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)拆遷安置社區(qū)沒有進(jìn)行封閉管理，雖然居民由原先的分散居住改為上樓集中居住，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)人員定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)，表面上看向城鎮(zhèn)化邁進(jìn)了一大步。但由于沒有連續(xù)性、專業(yè)化的物業(yè)管理，缺乏及時(shí)的保潔清掃和垃圾清運(yùn)，以及必要的設(shè)施配備和系統(tǒng)維護(hù)，小區(qū)垃圾紙袋亂飛，周邊衛(wèi)生環(huán)境惡劣。
（五）實(shí)施物業(yè)管理缺乏政策指引
滎陽(yáng)市2009年新型農(nóng)村社區(qū)就開始建設(shè)并陸續(xù)投入使用，但一直沒有統(tǒng)一的指導(dǎo)性意見出臺(tái)，也沒有配套的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范性的政策指引，使新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理存在無(wú)法操作、無(wú)從下手的局面。
（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理負(fù)擔(dān)重
滎陽(yáng)市已交付的新型農(nóng)村社區(qū)中18個(gè)社區(qū)、涉及3361戶居民，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府委托人員按照每度電費(fèi)0.56元收取，因用電協(xié)調(diào)不到位，電力部門按照建設(shè)用電每度0.81元收取，差額部分由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府承擔(dān)。社區(qū)用水從地下井水抽取，但產(chǎn)生的電費(fèi)和維護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)和保潔人員工資均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)擔(dān)過(guò)重。
三、主要對(duì)策與建議
（一）加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳引導(dǎo)
搞好新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理，是投身實(shí)踐黨的群眾路線教育活動(dòng)的清晰標(biāo)尺,各級(jí)各部門要加強(qiáng)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)宣傳。建議通過(guò)在電視臺(tái)或者廣播電臺(tái)設(shè)立《新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理》專欄、開展便民服務(wù)進(jìn)社區(qū)政策宣傳活動(dòng)、印制新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)手冊(cè)等方式，全面推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的逐步普及，幫助業(yè)主明確物業(yè)管理活動(dòng)中的責(zé)、權(quán)、利，樹立“花錢買服務(wù)”、物業(yè)保值增值的消費(fèi)理念。
（二）要設(shè)立基層社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）設(shè)立物業(yè)管理辦公室，形成長(zhǎng)效有力的工作機(jī)制，為物業(yè)管理提供組織保障。明確各自轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)責(zé)任，設(shè)置集中辦公場(chǎng)所、健全工作制度、理順工作程序，暢通聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)、投訴受理、綜合服務(wù)渠道。二是設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，對(duì)于不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件、業(yè)主委員會(huì)未組建成立或者業(yè)主入住戶數(shù)不足100戶的社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）實(shí)施區(qū)域整合。
（三）要建立居民自我管理服務(wù)機(jī)制
對(duì)于路網(wǎng)拆遷安置或者合村并點(diǎn)社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理辦公室牽頭成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會(huì)，制定業(yè)主管理規(guī)約和議事規(guī)則明確工作內(nèi)容和業(yè)主的管理責(zé)任，制定和公布相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施業(yè)主自我服務(wù)。
（四）要引導(dǎo)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作
一是將物業(yè)管理理念引入新社區(qū)。既可自由選擇也可代管、自管、共管多種形式并駕齊驅(qū)。二是加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)。對(duì)全市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心和物業(yè)管理負(fù)責(zé)人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升能力素質(zhì)。三是引導(dǎo)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化。確立“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、業(yè)主參與”的總體原則，有序組織新型農(nóng)村社區(qū)引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，將新型農(nóng)村社區(qū)與商品房住宅小區(qū)接軌，從而形成城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行新機(jī)制。
（五）要完善物業(yè)管理公共配套設(shè)施
一是嚴(yán)格落實(shí)鄭州市政府關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理用房的規(guī)定要求：在新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，開發(fā)建設(shè)的單位應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)物業(yè)管理用房；總建筑面積小于２萬(wàn)平方米的，按照不低于80平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)。二是配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。按照不低于總建筑面積千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理組織經(jīng)營(yíng)使用，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以小區(qū)養(yǎng)小區(qū)的良性發(fā)展局面。三是供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，要按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值，向最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。四是規(guī)劃配套集約型的新型農(nóng)村社區(qū)。隨著我市新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，對(duì)于配套設(shè)施不完善的已交付新型農(nóng)村社區(qū)，市財(cái)政部門應(yīng)拿出相應(yīng)的資金完善配套設(shè)施，滿足居民生活、娛樂、生產(chǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生等需求。對(duì)于已規(guī)劃正在建設(shè)的新型農(nóng)村社區(qū)應(yīng)調(diào)整規(guī)劃達(dá)到相應(yīng)的配套標(biāo)準(zhǔn)。五是要充分考慮農(nóng)村習(xí)俗。借鑒成都市新型社區(qū)成熟的建設(shè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房屋一樓以及地下為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)立按戶為單位的車棚位置，配備可計(jì)量充電設(shè)施，方便居民電動(dòng)車充電，避免私拉亂扯現(xiàn)象發(fā)生。規(guī)劃居民放置生產(chǎn)農(nóng)具的位置，結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村習(xí)俗，應(yīng)考慮紅白事辦理的場(chǎng)地。隨著我國(guó)老齡化的不斷加大，還應(yīng)規(guī)劃提供老年人活動(dòng)中心。
（六）要建立物業(yè)管理專項(xiàng)資金制度
一是安排專項(xiàng)資金完善公共配套設(shè)施。二是對(duì)參與管理的物業(yè)企業(yè)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。三是資金扶持社區(qū)物業(yè)服務(wù)站組建。四是實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持工作。五是建立房屋專項(xiàng)維修資金。
（七）要建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制
一是加強(qiáng)物業(yè)管理工作考核。將新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋納入對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的綜合考核范圍，定期對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查考核，鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行日常檢查督導(dǎo)。二是成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。對(duì)按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)仍沒有實(shí)施物業(yè)管理的新型農(nóng)村社區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)要及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，完善管理制度。
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