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物業(yè)大修基金管理
物業(yè)大修基金管理
【摘 要】文章針對(duì)目前物業(yè)大修基金管理中存在的問(wèn)題，提出了一些改革當(dāng)前物業(yè)大修基金管理模式的建議，努力提高物業(yè)大修基金的管理效率。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)大修基金;管理問(wèn)題;新管理模式
一、物業(yè)大修基金的概述
物業(yè)大修基金，又被稱之為住宅專項(xiàng)維修資金，物業(yè)維修基金或者物業(yè)儲(chǔ)備基金。
它是按照一定的法律規(guī)定，商品房業(yè)主們繳納的用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、更新、改造的資金，可以說(shuō)是房屋的“養(yǎng)老金”。
其中的共用部位維修基金是主要用于物業(yè)共用部位大修、更新的資金，共用設(shè)施設(shè)備維修基金是專門用于共用設(shè)施設(shè)備大修的資金。
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)大修基金是屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的一種專項(xiàng)基金，對(duì)于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業(yè)的保值增值等均有極其重要的意義。
在進(jìn)行管理的過(guò)程中，物業(yè)大修基金常常是專項(xiàng)籌集、獨(dú)立核算的基金，在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)上屬于專項(xiàng)代管基金，作為長(zhǎng)期的負(fù)債管理。
最近幾年來(lái)，由于物業(yè)大修基金的歸集規(guī)模呈現(xiàn)出越來(lái)越大的趨勢(shì)，使得其收取和使用都成為一個(gè)較為棘手的問(wèn)題，從而引起了對(duì)于物業(yè)大修基金管理的問(wèn)題。
二、物業(yè)大修基金管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得物業(yè)大修基金越來(lái)越受到多方面的關(guān)注，其安全和使用管理問(wèn)題日益成為一個(gè)較為突出和敏感的問(wèn)題。
按照物業(yè)大修基金相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)成立之前，維修基金主要為政府相關(guān)部門管理，而在業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修基金要么就是1998年規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)代管，要么就是2008年規(guī)定的業(yè)主大會(huì)自行決定管理模式。
這些規(guī)定無(wú)論如何，都產(chǎn)生了一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：(1)首先是物業(yè)大修基金的繳納問(wèn)題：按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)大修基金的繳納主體應(yīng)該是業(yè)主，業(yè)主們應(yīng)該共同承擔(dān)共用部位，設(shè)施設(shè)備等的維修、更新和改造的責(zé)任，并不應(yīng)該是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān);物業(yè)大修基金從理論上來(lái)講，完全可以一次性收取，也可以隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取，或者在實(shí)際維修，更新和改造的時(shí)候，再向業(yè)主隨時(shí)收取.
但是，我國(guó)目前法制建設(shè)并不健全，很多地方的物業(yè)大修基金拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，因而，我國(guó)物業(yè)大修基金盡可能的采用業(yè)主購(gòu)房時(shí)一次性交納的方式來(lái)收取，一旦金額不足再續(xù)籌;就物業(yè)大修基金的金額，應(yīng)該按照建安造價(jià)一定比例來(lái)收取。
(2)物業(yè)大修基金的管理問(wèn)題：由于物業(yè)大修基金的管理主體不一致，很多時(shí)候是開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行收取的，這樣，在進(jìn)行實(shí)際管理的過(guò)程中，容易發(fā)生維修基金流失或被挪用的情況，很大程度上損害了業(yè)主的權(quán)益。
(3)物業(yè)大修基金的使用問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商往往把本應(yīng)該物業(yè)公司承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)大修基金當(dāng)中去，使得業(yè)主承擔(dān)了不該承擔(dān)的責(zé)任。
總之，目前我國(guó)物業(yè)大修基金的管理問(wèn)題不在少數(shù)，主要就是相關(guān)法律制度不到位，維修基金保值、增值不善，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)履行職責(zé)不利，維修基金監(jiān)管存在漏洞以及維修基金嚴(yán)重不足。
三、創(chuàng)新物業(yè)大修基金管理模式的具體措施
目前我國(guó)的物業(yè)大修基金管理主體主要有三種，即政府代管，物業(yè)管理企業(yè)代管以及業(yè)主委員會(huì)自管。
這三種管理模式，無(wú)論是從安全性來(lái)分析，還是從使用效率和監(jiān)督等方面來(lái)分析，都有一定的局限性。
首先是政府代管模式，一般來(lái)說(shuō)，代管的單位或部門有公積金管理中心，房地產(chǎn)行政主管部門，房改部門，財(cái)政部門等。
雖然說(shuō)政府代管安全性更高，但是，容易出現(xiàn)資金被挪用的情況，而且由于政府代管模式審批程序較為繁瑣，導(dǎo)致了“維而不修”的狀況，還有維修基金不能被合理使用，并且監(jiān)督不夠得力。
物業(yè)公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至違規(guī)或損壞業(yè)主利益的操作，而物業(yè)公司代管模式又容易逃避政府和業(yè)主的監(jiān)管。
至于業(yè)主委員會(huì)自管模式，由于業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的法人組織，而且無(wú)任何財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，維修資金一旦出了問(wèn)題，不容易找到相關(guān)責(zé)任人來(lái)承擔(dān)責(zé)任。
針對(duì)以上這三種物業(yè)大修基金的代管模式，我們應(yīng)該提出比它們更為科學(xué)、合理、安全便捷的代管模式。
具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)試行：(1)我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)大修基金相關(guān)法律制度等都不是太完善，還存在著不少問(wèn)題，我們要有選擇性的借鑒國(guó)外先進(jìn)成功的經(jīng)驗(yàn)和理論來(lái)不斷建立和完善物業(yè)維修基金法律制度體系，對(duì)于物業(yè)維修基金的繳納時(shí)間、主體、管理者、使用方式、監(jiān)管方式以及法律責(zé)任等進(jìn)行進(jìn)一步的明確，還要不斷加強(qiáng)管理的透明化和監(jiān)管力度。
(2)我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)機(jī)構(gòu)，不具備法人的地位，也就不承擔(dān)一定的法律責(zé)任，因而，針對(duì)這種狀況，我們應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)慕梃b國(guó)外業(yè)主委員會(huì)作為獨(dú)立法人并具有法律地位的做法，明確業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)的主體地位，還要建立以業(yè)主自治管理為主的一系列物業(yè)維修基金的管理運(yùn)作機(jī)制，著力培育物業(yè)維修基金在業(yè)主自治管理下專業(yè)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作機(jī)制。
(3)我們還要借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，按照《信托法》的相關(guān)規(guī)定，使得維修基金成為把業(yè)主大會(huì)作為受益人的信托基金，建立并不斷完善物業(yè)維修基金信托管理模式，可以讓業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂信托合同，物業(yè)維修基金在銀行開(kāi)設(shè)專戶存儲(chǔ)，維修基金專戶存儲(chǔ)的銀行印鑒卡上加蓋三個(gè)公章，即物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)專用章、物業(yè)管理公司法人私章和業(yè)主委員會(huì)公章。
物業(yè)管理公司在管理維修基金時(shí)必須恪守信托受托人的忠實(shí)義務(wù)和誠(chéng)信義務(wù)，可以把閑置的維修基金從事風(fēng)險(xiǎn)較小的投資活動(dòng)，也可以委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行保值增值。
(4)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)維修基金的監(jiān)督管理，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)明確審批程序，重視社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)維修基金審批制度和定期審計(jì)制度維修基金在使用和管理上要有嚴(yán)格的審批制度和定期審計(jì)制度，采用由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的共管模式，確保開(kāi)發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)，在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書(shū)面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論。
(5)要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。
當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理，使得這些維修基金在操作的過(guò)程中，達(dá)到安全性高，風(fēng)險(xiǎn)性為零;流動(dòng)性強(qiáng)，可隨時(shí)變現(xiàn)，方便資金的靈活使用，收益率較高等特征。
(6)我們也要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，政府在物業(yè)管理領(lǐng)域應(yīng)該放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能和改變領(lǐng)導(dǎo)方式，逐步退出很多具體事項(xiàng)的管理，重視對(duì)于維修資金法規(guī)政策的起草、制定、修改和執(zhí)行，盡可能的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，發(fā)展一個(gè)以業(yè)主為管理主體，由房地產(chǎn)行政主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、銀行、中介機(jī)構(gòu)等多方參與的管理模式，完善對(duì)維修資金的管理和監(jiān)管，引導(dǎo)和幫助業(yè)主自主管理維修資金。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，我們要在微觀層面上盡快確立物業(yè)大修基金的各項(xiàng)具體制度，形成一套系統(tǒng)的專項(xiàng)維修資金交存的程序，加大對(duì)專項(xiàng)維修資金的宣傳力度，完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度，強(qiáng)化政府房地產(chǎn)行政主管部門的管理和監(jiān)督職能，發(fā)揮全社會(huì)的監(jiān)管力量，加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金的審判和對(duì)違法犯罪的打擊力度，從而不斷加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作。
誠(chéng)然，由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，物業(yè)大修基金的管理問(wèn)題頗多也是情理之中的事情，我們要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，來(lái)不斷完善各項(xiàng)法律法規(guī)和體系，迅速制定出嚴(yán)謹(jǐn)完善、權(quán)威性高、操作性強(qiáng)的規(guī)范，切實(shí)保護(hù)千家萬(wàn)戶的利益，維護(hù)城市建筑的安全和社會(huì)的安定。
參考文獻(xiàn)
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