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物業(yè)公司集團化財務管理的思考
摘 要：隨著房地產業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的市場需求越來越大，物業(yè)公司管理項目的數(shù)量及區(qū)域也越來越多。適應市場的發(fā)展，物業(yè)公司也越來越多的采取集團化管理。本文從財務管理的角度對物業(yè)公司在集團化發(fā)展過程中的業(yè)務特點、風險控制等方面進行分析，探討物業(yè)公司集團化財務管理的思路。
關鍵詞：物業(yè)集團公司;財務管理
伴隨著房地產業(yè)這幾年的快速發(fā)展，各種房地產開發(fā)公司如雨后春筍般發(fā)展起來。經(jīng)過國家政策的調控、市場的洗禮，具有一定的開發(fā)實力，符合市場需求，管理科學的公司逐漸生存下來。由于企業(yè)自身擴張和盈利追逐的內在動力，比較大的房地產開發(fā)企業(yè)并不滿足一定區(qū)域的開發(fā)，開始在全國范圍內拿地開發(fā)項目。隨著開發(fā)交付樓盤越來越多，如何對這些項目進行物業(yè)管理，如何在房地產開發(fā)鏈中發(fā)揮物業(yè)公司的作用，使物業(yè)公司品牌樹立為開發(fā)項目服務，是這些開發(fā)商面臨的問題。對這種涉及開發(fā)區(qū)域比較廣、樓盤數(shù)量比較多的情況下，房開企業(yè)一般會設立物業(yè)集團公司，然后在各個開發(fā)區(qū)域設立子公司或分公司進行物業(yè)管理。
物業(yè)公司在集團模式下如何進行風險控制，如何進行分、子公司的管理是物業(yè)公司財務管理中需要解決的問題。筆者結合自己的工作實際，從以下幾個方面談談對這方面的認識。
一、建立符合物業(yè)公司業(yè)務特點的核算模式
有別于房地產開發(fā)企業(yè)資金密集型的行業(yè)特點，物業(yè)公司屬于人力密集型行業(yè)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《物業(yè)服務收費管理辦法》的相關要求，物業(yè)公司要定期向業(yè)主公布收支情況。物業(yè)公司在設置賬套、組織核算的時候要考慮到這些特點。組織架構上，物業(yè)公司一般設立子公司或分公司，下面的項目上設立管理處進行管理。無論采用那種方式，一般都要核算管理處的收支，子公司或分公司本級的收支情況。實務中會出現(xiàn)以下兩種會計核算方式：
(一)不分項目會計核算方式
采用此方式下公司本級和管理處的收支都在一個賬套上核算，公司本級和管理處的收入、支出不分別列示。物業(yè)公司所有的收入都在營業(yè)收入中反映，公司所有的成本在營業(yè)成本中反映，公司管理部門發(fā)生的費用都在管理費用中反映，公司整個經(jīng)營成果在利潤中體現(xiàn)。資產負債表中的應收賬款反映公司整個物業(yè)費的掛帳情況。此方式的優(yōu)點是簡單方便，缺點是不能對管理處進行考核，各種管理數(shù)據(jù)需要在賬套中十分繁瑣的提取，增加財務人員的工作量，有時也不能滿足管理的要求。
(二)分項目會計核算方式
此方式就是公司本級和管理處的收支分別核算，公司本級和管理處之間資金往來通過設置“內部往來”科目核算。期末通過匯總本級和管理處的報表形成公司對外或報送上級公司的報表。該種方式下，在本級和各管理處的賬套中可十分方便的看出各個責任中心的資產狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，匯總后也可得出整個公司的財務狀況;可以十分方便的對公司本級、管理處進行考核，也可根據(jù)業(yè)主的要求公示項目或物業(yè)公司的收支情況。該方式的缺點就是核算的時候要針對不同項目的業(yè)務在各自的賬套中進行，期末的時候要做匯總報表。從以上分析可以看出，分項目會計核算比較符合物業(yè)公司管理實際，能真實反映物業(yè)公司經(jīng)營狀況。
二、發(fā)揮預算在物業(yè)公司經(jīng)營活動中的控制作用
預算是企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃和預測、決策的基礎上，以數(shù)量和金額形式反映的特定期間的具體行動計劃，反映企業(yè)在特定期間內的資源配置狀況和經(jīng)營活動的詳細安排。預算目標必須與年度經(jīng)營目標一致，預算是企業(yè)績效評估的一個重要依據(jù)。預算具有規(guī)劃、溝通與協(xié)調、監(jiān)控、績效評估等作用。預算管理由編制、執(zhí)行與控制環(huán)節(jié)、考核等三個方面組成。在物業(yè)公司經(jīng)營活動預算中發(fā)揮著重要的作用，預算可對物業(yè)經(jīng)營活動進行控制。預算的編制要全員參與，物業(yè)公司編制預算需要分、子公司各部門及下面的管理處共同參與編制。物業(yè)公司可在集團公司及各分、子公司層面設立預算管理委員會，分、子公司的預算委員會可由各管理部門及管理處組成，各財務部門在預算編制中發(fā)揮著溝通、協(xié)調、平衡的作用。預算編制可根據(jù)以往年度的經(jīng)營情況及下一年度的經(jīng)營目標為基礎，具體編制上可根據(jù)客服、工程、秩序、保潔等各業(yè)務板塊及管理部門的數(shù)據(jù)自下而上匯總編制。集團公司根據(jù)各單位上報的預算匯總平衡，確定各分、子公司下一年度的預算。預算一經(jīng)確定后，集團公司可與各分、子公司簽訂責任書下達預算。預算下達后不能隨意調整，由于經(jīng)營情況發(fā)生變化確需調整預算，必須上報集團公司財務部審查，經(jīng)集團公司審批后方可調整。分、子公司根據(jù)和集團公司簽訂的責任書，層層分解預算指標，落實到每一個責任單位，并作為對各責任單位績效考評的依據(jù)。預算執(zhí)行過程中，分、子公司需要定期(月、季)向集團公司匯報預算的執(zhí)行情況，并對預算執(zhí)行過程中發(fā)生的差異進行分析。年末集團公司可依據(jù)預算的執(zhí)行情況對分、子公司進行考核。
三、加強資金管理，保障物業(yè)公司資金安全
資金是企業(yè)運轉的“血液”，企業(yè)經(jīng)營活動離不開資金的管理，資金管理是企業(yè)財務管理的核心內容。資金管理在物業(yè)公司經(jīng)營活動中有著十分重要的地位和作用。如何增加資金來源，保障資金安全是物業(yè)公司在資金管理中要解決的主要問題。物業(yè)公司維持運轉的主要資金來源于收繳的物業(yè)費，物業(yè)費是物業(yè)公司生存和發(fā)展的根本。物業(yè)費的核算及催繳是物業(yè)公司資金管理中比較核心的工作。
物業(yè)費的核算包括臺帳建立、記錄、帳務處理等。建立臺帳是物業(yè)費收繳的基礎，臺帳在物業(yè)費收繳中發(fā)揮重要的作用。物業(yè)費臺帳應包括業(yè)主名稱、單元明細、收費面積、收費單價、應收金額，以及業(yè)主補交、預交、欠繳的明細等信息。物業(yè)公司應在收房時向開發(fā)商取得業(yè)主的明細資料，建立臺帳，臺帳建立后應根據(jù)業(yè)主信息變化及時更新。物業(yè)公司收到業(yè)主繳納的物業(yè)費時應登記臺帳，同時在財務賬中進行帳務處理。物業(yè)公司應建立資金管理制度，明確物業(yè)費收繳過程中收款、記賬、復核各個環(huán)節(jié)的責任，保障資金安全。 如何提高物業(yè)費收繳率是物業(yè)公司資金管理中另一個重要環(huán)節(jié)。根據(jù)簽訂物業(yè)服務合同所確定的服務標準，物業(yè)公司的支出基本上比較固定，物業(yè)費收入的多少基本上可決定物業(yè)公司的利潤情況。實際工作中衡量物業(yè)費收入的一個指標是收繳率，收繳率的高低決定著物業(yè)公司的盈虧。根據(jù)年度預算確定的盈利目標，收繳率應該保持一定的水平，完成收繳率指標，是物業(yè)公司在提供物業(yè)服務基礎上的一個重要任務。由于樓盤的質量問題、物業(yè)公司服務以及業(yè)主對物業(yè)服務的不理解等各方面的原因，業(yè)主繳納物業(yè)費的進度參差不齊，欠繳情況經(jīng)常發(fā)生。物業(yè)公司應根據(jù)財務部門提供的應收物業(yè)費賬齡分析表，制定催收策略，確定催收力量，采取有效的方法進行催收。為了順利收繳物業(yè)費，物業(yè)公司也要根據(jù)物業(yè)服務合同確定的標準提供優(yōu)質的物業(yè)服務，同時也要為業(yè)主繳納物業(yè)費提供方便。物業(yè)公司可采取短信提示、多種結算方式、延長服務時間、上門等多種方式進行催收。
四、對分、子公司定期或不定期進行財務檢查
物業(yè)公司作為人力密集型行業(yè)，進入門檻不高，員工素質參差不齊，收費點比較多;在建立完善財務制度進行管理的同時，也要加強監(jiān)督檢查。物業(yè)公司日常工作中有很多業(yè)務涉及到現(xiàn)金的收付，比如物業(yè)費的收款，發(fā)票開具，業(yè)主裝修押金的收取與退還，臨時停車費的收款，垃圾清運費的支付，公共區(qū)域能耗費的支付等。這些業(yè)務涉及到人員的變化，付款審批的環(huán)節(jié)，收款及時入賬與否以及收費點與銀行距離的遠近等各種因素，容易產生差錯與舞弊。有的地區(qū)管理的樓盤比較分散，分子公司本級與管理處票據(jù)傳遞距離比較遠，平時的日常監(jiān)管容易流于形式。因此集團公司定期或不定期地進行財務檢查，可督促分、子公司及管理處嚴格遵守財務制度規(guī)定的流程進行管理，防患于未然。對財務檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，分、子公司應積極整改，并將整改的結果向集團公司匯報。集團公司也可把檢查出問題及整改情況作為年度考核依據(jù)之一。
總之，物業(yè)公司集團化后對分、子公司的財務管理，應根據(jù)行業(yè)特點與公司具體情況，采取符合物業(yè)公司業(yè)務特點的措施與方法并在實際工作中不斷加以完善，只有這樣才能發(fā)揮財務管理在物業(yè)公司經(jīng)營活動中的核心作用。
參考文獻：
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