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《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理的影響
在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司三者的定位一直是一個(gè)懸而未決的問題,借《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布實(shí)施之機(jī),本文主要探討了物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利基礎(chǔ)、新法律對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的主要影響以及業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策。
摘 要：《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。規(guī)范了物業(yè)管理，保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益，解決了物業(yè)管理活動(dòng)中許多亟待解決的問題，同時(shí)有些內(nèi)容需要進(jìn)一步完善。
關(guān)鍵詞：物權(quán)法 車庫歸屬 土地使用期 業(yè)主管理
《物權(quán)法》完善了物業(yè)管理市場(chǎng)和物業(yè)管理制度，明確了業(yè)主的權(quán)益，部分解決了物業(yè)管理活動(dòng)中有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬和管理權(quán)限方面的問題，有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
一、促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛的防范化解
《物權(quán)法》關(guān)于專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)以及共同管理權(quán)力的規(guī)定，為物業(yè)管理活動(dòng)中的各方主體的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任界定奠定了法律基礎(chǔ);建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位、車庫及其他公共場(chǎng)所和設(shè)施的產(chǎn)權(quán)明晰，從根本上減少了業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)之間因產(chǎn)權(quán)不清等造成的矛盾糾紛;不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人相鄰關(guān)系的規(guī)定，有助于避免業(yè)主之間的矛盾糾紛轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理活動(dòng)。
《物權(quán)法》全面確認(rèn)了業(yè)主的基本權(quán)利，規(guī)定了物權(quán)法定原則，而業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)又是重要的物權(quán)，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過物權(quán)法予以明確界定。一旦物權(quán)法明確了業(yè)主的基本權(quán)利以后，也就規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)管理之間的關(guān)系，物業(yè)管理公司在管理物業(yè)時(shí)必須要尊重業(yè)主的基本權(quán)利，不得妨礙業(yè)主權(quán)利的行使�！段餀�(quán)法》規(guī)定業(yè)主的專有部分的所有權(quán)，業(yè)主的共有權(quán)的范圍，以及管理權(quán)的行使方式，這不僅對(duì)于解決各種糾紛而且對(duì)于保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)非常重要。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的上述權(quán)利。例如，涉及有關(guān)修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，就必須要由業(yè)主依法共同決定，而不能由物業(yè)管理公司單方面決定。
物業(yè)管理公司根據(jù)合同機(jī)制選任的，物業(yè)管理公司是受業(yè)主的委托來行使管理權(quán)，其所有的權(quán)利都來源于法律規(guī)定和業(yè)主的授予。物業(yè)管理公司在從事管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)有義務(wù)接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)管理公司違反合同，侵害業(yè)主權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。這實(shí)際上首先確定了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的合同關(guān)系。因此，雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同履行各自的義務(wù)，任何一方違約都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
二、《物權(quán)法》關(guān)于車庫等歸屬的界定及其對(duì)物業(yè)管理的影響
一些媒體報(bào)道，廣州、北京等地開發(fā)商開始突擊出售車位，主要有兩個(gè)擔(dān)心;一是擔(dān)心《物權(quán)法》實(shí)施后，小區(qū)車位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，影響外賣或出租，減少收益;二是擔(dān)心產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的車位在《物權(quán)法》實(shí)施后必須接受業(yè)主的共同管理，而使車位定價(jià)不能自己說了算。既有《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定過于原則過于籠統(tǒng)、內(nèi)容不夠明確的因素，也有開發(fā)商和業(yè)主對(duì)法律相關(guān)內(nèi)容存在誤解誤讀的因素。實(shí)際上《物權(quán)法》是通過約定來解決車庫歸屬的。
首先，《物權(quán)法》通過約定來解決車庫歸屬充分體現(xiàn)私法自治原則。私法領(lǐng)域中奉行的基本原理是自治。物權(quán)法作為私法的重要組成部分，作為財(cái)產(chǎn)歸屬于利用的基本法，也應(yīng)遵循自治的內(nèi)在要求。其次，通過約定來解決車庫歸屬有利于對(duì)車庫有效利用和管理。再次，通過約定來解決車庫歸屬有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建車庫。
三、空間權(quán)以及土地使用權(quán)到期后的歸屬
空間利用權(quán)是指公民、法人或其他組織利用土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排斥他人干涉的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》第141條規(guī)定;“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利。”
土地使用權(quán)以及地上建筑物的歸屬應(yīng)該區(qū)分住宅用地和非住宅用地。住宅用地期限自動(dòng)延長(zhǎng)，對(duì)公民財(cái)產(chǎn)保護(hù)無疑是一種促進(jìn)和加強(qiáng)，符合物權(quán)法的立法初衷和原則。對(duì)非住宅用地而言，其到期之后應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人提出延期的申請(qǐng)，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。但對(duì)住宅用地而言，土地使用權(quán)到期之后，其自動(dòng)延期，不需要經(jīng)過任何手續(xù)。
住宅用地土地使用權(quán)到期以后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，無論是住宅用地還是非住宅用地，在土地使用權(quán)到期之后，都應(yīng)該繳納土地使用費(fèi)。。
住宅用地使用權(quán)到期以后，收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)給予地上建筑物和附著物的處理，有約定的按照約定。沒有約定的，則應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定來處理。
四、促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成
《物權(quán)法》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制定、明確了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主的約束作用、規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，尤其是《物權(quán)法》第八十三條明確了要求損害他人合法權(quán)益的行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失的實(shí)施主體是業(yè)主大會(huì)也業(yè)委會(huì)，從而為拒付物業(yè)管理費(fèi)、侵占共有部分等損害他人合法權(quán)益的行為提供了業(yè)主內(nèi)部自我管理與約束機(jī)制，強(qiáng)化了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中得責(zé)任與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的法律地位得到明確。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會(huì)委托來管理共有財(cái)產(chǎn)或者共同生活事務(wù)，并對(duì)外簽訂合同，有利于維護(hù)業(yè)主的共同利益。
參考文獻(xiàn)：
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