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銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的合作博弈分析
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【摘要】中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過一段時期的自由發(fā)展，到1994年中國宏觀調(diào)控政策的實施后，至今已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。在競爭日益激烈的樓市中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理行業(yè)得到了發(fā)展。本文重點運用博弈論相關(guān)知識，分析了在新的營銷模式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理結(jié)構(gòu)和商業(yè)銀行在信息不完全的條件下的合作博弈模式。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu) 商業(yè)銀行 合作博弈 信息不完全
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)與銀行間的合作基礎(chǔ)
(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)在合作中的收益
1、更多的潛在購房者。銀行擁有大量的客戶資源，并且自身信譽(yù)比較高，銀行可以利用短信、營業(yè)廳宣傳等手段，幫助經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)向自己的客戶宣傳各樓盤信息，提升銷售能力。
2、快捷的按揭服務(wù)。銀行通過經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)獲得更多的開發(fā)商進(jìn)行合作，會節(jié)省大量的人財力，簡化貸前審批程序、提高貸款的發(fā)放效率和加強(qiáng)貸后的監(jiān)管力度，加速銷售機(jī)構(gòu)資金的回流。
(二)銀行在合作中的收益
1、更多可靠的客戶源。僅僅依靠原來的銀行和開發(fā)商之間直接的合作模式，是不能保證銀行有可靠的客戶來源的。兩者的合作，經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)可以利用其一對多的經(jīng)營模式，向銀行提供可以合作的開發(fā)商。
2、增加信息透明度。銀行可以通過經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)了解更多的開發(fā)商資信信息，或者通過代理機(jī)構(gòu)的銷售情況了解所提供按揭服務(wù)的進(jìn)度和實際執(zhí)行情況，增強(qiáng)銀行對客戶經(jīng)理工作效率的監(jiān)管力度。
二、銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)合作的博弈模型
(一)銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)博弈的假設(shè)前提
1、在二者的博弈過程中，只有商業(yè)銀行和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)兩個市場參與者，A代表房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)，B代表商業(yè)銀行。
2、二者均滿足理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)，都是追求自身利益最大化的。在決定合作的開發(fā)商時，商業(yè)銀行是風(fēng)險中性的，傾向于把錢借給風(fēng)險比較低的企業(yè)。
3、雙方進(jìn)行動態(tài)博弈，且銀行與經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)在信息上是完全不對稱的，所以銀行和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)之間是不完全信息動態(tài)博弈。
(二)銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的合作博弈條件
在信息不完全的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)有兩種策略選擇，即努力為銀行介紹資信好的開發(fā)商，或者不努力甚至與開發(fā)商勾結(jié)向銀行介紹資信不好的開發(fā)商。而銀行對應(yīng)的策略選擇也有兩種，即信任經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)或者不信任。假定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)努力或者不努力的概率分別為PA與1-PA(其中0
其中，W表示銀行向開發(fā)商提供貸款的本金，Wr表示向開發(fā)商提供貸款獲得的利息收入，R表示銀行支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的介紹費，S表示銀行向開發(fā)商貸款的篩選成本和以后的監(jiān)督成本之和，I 表示銀行為經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)提供的咨詢、宣傳等工作的支出，C1表示經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)努力向銀行介紹開發(fā)商的成本支出，C2表示經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)不努力向銀行介紹開發(fā)商的成本支出，且C1>C2 ;當(dāng)C2<0時，表示經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)向銀行介紹開發(fā)商的成本為負(fù)，即表示經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)與開發(fā)商勾結(jié)向銀行隱瞞信息，并從開發(fā)商手中獲得了好處。
三、銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)合作的博弈分析
(一) 一次博弈的分析
在一次博弈中，由于信息是不完全的，經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)相對銀行掌握了較多的信息。假如在開始時，銀行首先選擇信任經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的介紹，與開發(fā)商之間進(jìn)行合作，并把款項貸給開發(fā)商，由于R+I-C1
運用逆向歸納法，在博弈的第一階段，銀行考慮到經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)會選擇不努力的策略，由于|-W-Wr-R-S-I|大于|-S|，即銀行選擇信任的損失大于選擇不信任的損失，此時理性的銀行會在博弈的第一階段便選擇不信任的策略。最終得到該博弈的唯一納什均衡解(不信任，不努力)。因此，在一次博弈的情況下，由于經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)道德風(fēng)險的存在，使得最優(yōu)策略均衡解(信任，努力)不能實現(xiàn)，導(dǎo)致了銀行也不會再選擇與經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)合作。
(二) 重復(fù)博弈的分析
現(xiàn)實中，銀行與經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)往往是希望能夠長期合作的，在一次博弈結(jié)束之后，雙方都預(yù)期到可能存在著下一次博弈，并且每次博弈的結(jié)構(gòu)相同。在這種情況下，假定博弈進(jìn)行無限次，經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)選擇努力的收益為：U1=PB(R+I-C1)+(1-PB)(-C1)+PB2(R+I-C1)+(1-PB)2(-C1)+PB3(R+I-C1)+(1-PB)3(-C1)+……+PBn(R+I-C1)+(1-PB)n(-C1)=PB(R+I-C1)/(1-PB)+(1-PB)(-C1)/PB;經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)選擇不努力的收益為：U2=PB(R+I-C2)+(1-PB)(-C2)。只要U1 > U2，理性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)就會選擇努力。
四、 總結(jié)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響提供了更專業(yè)的服務(wù)，也為銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作搭起了橋梁。但是，由于銀行與經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)之間的信息不對稱現(xiàn)象的存在，使得兩者之間的合作必須建立在雙方互相監(jiān)督，增加信息透明度的基礎(chǔ)之上，相應(yīng)的增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)不盡責(zé)或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行勾結(jié)的違約成本。
參考文獻(xiàn)：
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