商業(yè)按揭貸款利率

　　商業(yè)按揭貸款利率

　　個(gè)股方面，滬深300權(quán)重股昨日呈現(xiàn)普漲格局。其中，民生銀行、中國、浦發(fā)銀行和伊利股份昨日對(duì)指數(shù)上漲促進(jìn)作用為明顯，當(dāng)日指數(shù)貢獻(xiàn)度分別為3.47%、2.29%、1.81%和1.77%。

　　與之相比，歌爾聲學(xué)、湖北能源、中國船舶和中航飛機(jī)昨日對(duì)指數(shù)構(gòu)成一定拖累，其當(dāng)日指數(shù)貢獻(xiàn)度分別為-0.20%、-0.15%、-0.14%和-0.10%。

　　6月5日，有消息報(bào)道稱，北京多家中介稱北京分行個(gè)人住房按揭貸款最低指導(dǎo)價(jià)為：首套房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，

　　其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍;二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　第一財(cái)經(jīng)從民生銀行北京分行內(nèi)部人士處獲悉，6月4日，民生銀行新發(fā)通知，要求北京地區(qū)首套房按揭貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍，二套為1.2倍。

　　調(diào)整之前首套按揭為基準(zhǔn)利率，二套為1.1倍，即首套、二套利率均上浮10%。

　　此外，中信銀行、北京銀行近期二套房利率亦上浮10%，但首套維持基準(zhǔn)不變。

　　從年初時(shí)最低的首套房貸款利率8.3折，先后經(jīng)歷8.5折、9折、基準(zhǔn)到如今基準(zhǔn)上浮10%，就民生銀行北京分行而言，已經(jīng)上調(diào)了4輪利率。

　　不過記者從北京某房地產(chǎn)中介了解到，只有部分商業(yè)銀行上調(diào)了首套房貸款利率至1.1倍，大多數(shù)仍然維持基準(zhǔn)利率不變，但二套房利率基本是1.2倍。

　　記者從中信銀行內(nèi)部獲悉，中信銀行總行營業(yè)部對(duì)首套房貸款執(zhí)行的最低利率為基準(zhǔn)利率，對(duì)二套房貸款執(zhí)行的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。

　　而北京銀行一位網(wǎng)點(diǎn)工作人員則告訴記者，該行對(duì)于首套房按揭貸款也依然執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　據(jù)報(bào)道，新的住房按揭貸款利率政策于2017年06月05日正式執(zhí)行，但考慮到業(yè)務(wù)的連續(xù)性，支行在2017年06月05日前已受理的按揭業(yè)務(wù)，

　　如果在2017年06月05日(不含)前錄入個(gè)人信貸系統(tǒng)或者客戶提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在2017年06月05日(不含)前，該類業(yè)務(wù) 可按原按揭貸款利率政策執(zhí)行。

　　“大家都在尋找合適的價(jià)格，同業(yè)之間有交流，大家也有跟隨政策。

　　并非所有客戶都適應(yīng)。

　　假如客戶信用狀況不好，對(duì)銀行綜合貢獻(xiàn)不高，銀行有可能以基準(zhǔn)利率批。

　　反之也有可能有優(yōu)惠。

　　這完全是利率市場化與客戶評(píng)估的綜合考慮。

　　”一位股份制商業(yè)銀行主管零售負(fù)責(zé)人對(duì)記者指出。

　　按揭貸款利率上調(diào)將對(duì)樓市產(chǎn)生巨大沖

　　對(duì)房地產(chǎn)來說，決定它榮枯的最為重要的兩大經(jīng)濟(jì)杠桿。

　　一就是住房稅收政策，二是住房按揭貸款利率政策。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的稅收政策不同，不僅決定能否把房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作者與住房消費(fèi)者區(qū)分，決定這個(gè)房地產(chǎn)市場是一個(gè)什么樣的市場，

　　也決定了房地產(chǎn)市場利益分配關(guān)系，決定了住房投資者進(jìn)入樓市之后獲利大小。

　　可以說，人類歷史上最偉大發(fā)明就是金融市場的出現(xiàn)，而金融市場的出現(xiàn)的空前繁榮又在于住房按揭貸款的出現(xiàn)。

　　歐美國家是這樣，中國也是如此。

　　不過，中國更是把住房按揭貸款這個(gè)工具更是發(fā)揮得淋漓盡致，從而打造了中國經(jīng)濟(jì)十幾年的繁榮。

　　但是，應(yīng)該是成也蕭何，敗也蕭何。

　　住房按揭貸款一旦過度使用，它也是世界上一次又一次金融危機(jī)的根源。

　　利用住房按揭貸款，中國造就了十幾年房地產(chǎn)市場繁榮及經(jīng)濟(jì)繁榮，同時(shí)，中國也利用住房按揭貸款吹大了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場泡沫。

　　而這個(gè)房地產(chǎn)市場泡沫同樣是在人類歷史上創(chuàng)紀(jì)錄及破記錄的。

　　對(duì)于這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，從2016年開始，中國政府已經(jīng)意識(shí)到中國房地產(chǎn)市場泡沫的危險(xiǎn)性，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場泡沫的危險(xiǎn)性，

　　并開始調(diào)控治理，及出臺(tái)各種行政的措施希望以此來遏制這個(gè)房地產(chǎn)市場。

　　但是其效果肯定會(huì)不理想。

　　因?yàn)槿祟悮v史上最大房地產(chǎn)泡沫并非是這些行政工具催生的。

　　不過，最近政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已經(jīng)開始在慢慢地轉(zhuǎn)向，由所謂的五限，即限購、限貸、限售、限價(jià)、限商等方式開始轉(zhuǎn)向樓市杠桿的核心，住房按揭貸款利率。

　　對(duì)于這一政策的變化，對(duì)未來中國房地產(chǎn)市場的影響肯定是巨大的。

　　因?yàn)�，在房地產(chǎn)市場的稅收政策還沒有進(jìn)行更多的調(diào)整時(shí)，住房按揭貸款利率是最為重要的工具。

　　住房按揭貸款利率上升，不僅會(huì)增加要進(jìn)入者的貸款成本，降低投資者購買收益預(yù)期，也為增加已經(jīng)購買住房者的貸款成本。

　　因?yàn)�，除非有特別條款，以前的住房按揭貸款利率基本上都是采取的浮動(dòng)利率。

　　如果按揭貸款利率全面上升，那么已經(jīng)購買住房者的貸款利率下一年度也會(huì)上升。

　　如果這種情況發(fā)生，這對(duì)房地產(chǎn)市場將造成巨大影響。

　　據(jù)報(bào)道，近期北京等一線城市房地產(chǎn)市場的住房按揭貸款利率正在上升。

　　北京這個(gè)星期一(6月5日)率先傳出首套住房按揭貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率(4.9厘)的1.1倍，即5.39厘，北京的民生銀行當(dāng)天已經(jīng)做出調(diào)整，其他銀行據(jù)報(bào)也會(huì)跟進(jìn)，第二套住房按揭貸款利率更是已經(jīng)已全面執(zhí)行不低于基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　這也是北京今年以來第5次調(diào)高首套住房的按揭貸款利率，由年初基準(zhǔn)利率的85折，一路升至這次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　除了北京之后，上海的民生銀行也執(zhí)行首套住房按揭貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，中信銀行更將首套住房按揭貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　還有，根據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，廣州的民生銀行首套住房按揭貸款利率也已經(jīng)上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.1倍，當(dāng)?shù)氐闹行陪y行、浦發(fā)銀行也跟進(jìn)。

　　有國有銀行的網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人也表示，目前的住房按揭貸款額度有限，會(huì)優(yōu)先考慮高利率的客戶。

　　有媒體計(jì)算出，如果按揭貸款利率全面上調(diào)，將全面增加購買住房者的成本。

　　比如，按貸款800萬元，還款期限30年計(jì)算，首套按揭貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率月貸款為42,458元;如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，月供增加2,415元，至44,873元，

　　升幅達(dá)5.7%;還款總管則由由1,528萬元升至1,615萬元。

　　也就是說，按揭貸款利率全面上升，肯定會(huì)加重購買住房者還款負(fù)擔(dān)。

　　但是，這僅是靜態(tài)的計(jì)算，即假定住房按揭貸款利率這次上調(diào)到基準(zhǔn)利率的一點(diǎn)一倍后，以后不會(huì)調(diào)整，但實(shí)際上，目前國內(nèi)的住房按揭貸款合同都是浮動(dòng)利率，很少是固定利率。

　　由于住房按揭貸款是長期貸款，30年間其利率變化是相當(dāng)不確定的。

　　特別是當(dāng)住房按揭貸款利率進(jìn)入升通道時(shí)，其利率水平軌跡將逐漸地上移。

　　在這種情況下，當(dāng)住房按揭貸款利率全面上升，購買住房者的貸款負(fù)擔(dān)全面上升也是必然。

　　對(duì)當(dāng)前的購買住房者來說，由于從來沒有經(jīng)歷過利率上升讓還款負(fù)擔(dān)全面加重的情況，現(xiàn)在多數(shù)人對(duì)此是沒有感覺的。

　　所以現(xiàn)有多數(shù)購買住房者還不會(huì)感覺到有多少風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是，如果象美國2004-2005年利率持續(xù)上升17次一樣，如果經(jīng)歷了中國上個(gè)世紀(jì)90年代一年期存款利率基本上處于10%以上時(shí)期，

　　那么高融資、高杠桿的購買住房者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就立即顯現(xiàn)出來，甚至于恐慌情緒隨之爆發(fā)。

　　因?yàn)�，這時(shí)，不僅在于住房按揭貸款利率全面上升，還款負(fù)擔(dān)嚴(yán)重增加，更在于中國的住房按揭貸款合同是無限責(zé)任，更在于這時(shí)的住房價(jià)格下跌比想象得更快。

　　如果這種情況出現(xiàn)，那么嚴(yán)重高杠桿的購買住房者想逃也會(huì)沒門。

　　因?yàn)�，一方面房價(jià)可能下跌比想象得快，另一方面住房沒有交易，無人再來接手。

　　也就是說，如果住房按揭貸款利率成為房地產(chǎn)市場重要調(diào)控工具，它不僅對(duì)一線城市起作用，對(duì)二線、三線、四線城市所起的作用也是一樣的，

　　因?yàn)榻鹑谑袌龅膬r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)城市之間的嚴(yán)重差異性，而且這種金融市場的價(jià)格是不容易被地方政府所左右的。

　　所以，最近，萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書朱旭日前表示，由于客戶目前認(rèn)購資格受到很多限制，以及銀行對(duì)住房按揭貸款額度發(fā)放的限制，下半年的房地產(chǎn)市場是非常謹(jǐn)慎。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整或許由此開始。

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