工薪一族房貸理財(cái)四法

　　今年以來(lái)，貨幣調(diào)控政策頻出，央行分別于3月18日、5月19日、7月21日三次調(diào)高個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率。在頻頻加息的趨勢(shì)中，工薪階層房貸一族如何才能輕松理財(cái)，緩解個(gè)人還款壓力，銀行理財(cái)人士為此指點(diǎn)迷津。

　　穩(wěn)健型商業(yè)貸款提前還款省息數(shù)萬(wàn)

　　本月初，業(yè)內(nèi)研究報(bào)告紛紛預(yù)計(jì)，今年第三季度CPI很可能再創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)認(rèn)為央行很可能再次加息。雖然每次調(diào)整的幅度不大，但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是比較可觀的。

　　經(jīng)計(jì)算記者發(fā)現(xiàn)，目前，五年以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38%，較年初上升了0.54個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)升幅近8%.以一筆金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例，在銀行給予基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠的前提下，新利率下每月還款額是2196.81元，較今年初每月多支出79.58元。

　　由此銀行理財(cái)人士分析說(shuō)，“一旦貸款總是要付出利息，一旦加息就必須多支付利息。因此，減少利息支出的最簡(jiǎn)單、最穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金，以及盡力縮短貸款期限。目前，工薪階層購(gòu)房者通常采用提前還款，而忽略了努力減少貸款期限，如果既提前還款又減少貸款期限，雙管齊下就更省利息。”

　　比如，工薪階層的朱先生2005年8月購(gòu)房，還剩貸款本金60萬(wàn)元，貸期還剩18年左右。原先每月還款4963元，共計(jì)應(yīng)付利息為47.2萬(wàn)元左右。由于頻頻加息，現(xiàn)在打算每月增加還款額。首先采用第一種方法，月供增加，同時(shí)盡力縮短還款期限，爭(zhēng)取在12年內(nèi)還清貸款。

　　加息后，按照7.38%的年貸款利息計(jì)算，現(xiàn)在每月還款增加至6292元，如此12年后，共計(jì)需要支付利息為30.6萬(wàn)元左右�？梢园l(fā)現(xiàn)，共計(jì)可以節(jié)省利息16.6萬(wàn)元。對(duì)比的是，采用第二種方法，增加一定的月供，但是不極力縮短還款期限，僅僅計(jì)劃在15年內(nèi)還清貸款，那么每月需要還款5521元，15年后共計(jì)需要支付39.4萬(wàn)元的利息費(fèi)用，則僅節(jié)省7.8萬(wàn)元左右的利息。由此可見(jiàn)，僅僅繼續(xù)拖延了3年再還清貸款，就需要多支付8.8萬(wàn)元高昂的利息。

　　挑戰(zhàn)型還款理財(cái)兩不誤

　　捕捉投資機(jī)會(huì)

　　提前還款是減輕房貸還款壓力的有效途徑之一，但是與此同時(shí)，貸款者因此也將失去利用該筆資金進(jìn)行投資的機(jī)會(huì)。那么有沒(méi)有兩全其美的方法，既能提前還貸減少房貸利息支出，又不會(huì)失去該筆資金流動(dòng)性？

　　據(jù)了解，目前部分銀行提供了這種可能。比如中行的“貸活兩便”就能起到這樣的作用。房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請(qǐng)為“房貸理財(cái)賬戶”即可。“該賬戶存款余額超過(guò)協(xié)議約定的金額以上的部分，將被視作提前還貸，達(dá)到減少貸款利息支出的目的。如果客戶對(duì)這筆資金有更好的資金投向時(shí)，如股票、基金或購(gòu)買(mǎi)其他投資產(chǎn)品，則可隨時(shí)從賬戶中支取部分或全部存款。”

　　據(jù)介紹，“如此，可以最大限度地保證客戶資金靈活性的同時(shí)，提升個(gè)人財(cái)富綜合收益能力，同時(shí)還可以一定程度地降低還貸利息支出。”

　　比如，李先生在銀行申請(qǐng)了一筆40萬(wàn)元人民幣的住房按揭貸款，并申請(qǐng)了“貸活兩便”。某天，他將30萬(wàn)元臨時(shí)閑置資金存入房貸理財(cái)賬戶，銀行將按照協(xié)議約定的相應(yīng)比例計(jì)提13.5萬(wàn)元視作提前還貸，剩余16.5萬(wàn)元按活期存款計(jì)息，這樣提前還貸的13.5萬(wàn)元每日少支出的利息，加上16.5萬(wàn)元活期存款每日的收益，其總和為27.23元。如此，臨時(shí)提前還貸一個(gè)月，則可相應(yīng)節(jié)省約600元的月供。而一旦有更好的投資方向，李先生可隨時(shí)支取30萬(wàn)元閑置資金，用于投資收益更高的股票或者基金。

　　省心型固定利率鎖定升息風(fēng)險(xiǎn)

　　目前新一輪升息階段，準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的市民，可考慮嘗試銀行的“固定利率”房貸，因?yàn)楦��?dòng)的貸款利率每年都可能有變化，而固定利率房貸可將5年左右乃是更長(zhǎng)時(shí)間的利率，固定在一個(gè)穩(wěn)定的水平上，這是當(dāng)前人民幣處于升息通道中較為省心、理想的貸款策略。

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