上海共有產(chǎn)權(quán)保障房上市細則出臺(1)

　　《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實施細則》已于9月30日開始實施。

　　細則中，對于購房人回購、5年后政府優(yōu)先購買、產(chǎn)權(quán)份額、上市轉(zhuǎn)讓的申請審核等做出了規(guī)定。

　　上海自2010年起開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房，今年起，試點批次1800余戶家庭已取得房地產(chǎn)權(quán)證逾五年，將陸續(xù)符合上市交易的年限要求。

　　為保證共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開展，作為《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》(市政府令第39號)實施文件的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實施細則》(以下簡稱《實施細則》于2016年9月30日開始實施。

　　同時，對于違規(guī)違約使用共有產(chǎn)權(quán)保障住房行為的發(fā)現(xiàn)、認定和分類處理等問題，也出臺了相關(guān)政策措施。

　　在交易方式方面，購房人、同住人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，可以購買政府產(chǎn)權(quán)份額，也可以上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房;上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，區(qū)政府指定的住房保障機構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

　　為加大對違規(guī)行為的制約力度，《實施細則》在交易方面實行“一票否決”，也就是說購房人、同住人拒不履行區(qū)房管部門作出的行政決定，以及有違規(guī)違約行為未改正等情形的，不得購買政府產(chǎn)權(quán)份額或者上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

　　在市民群眾關(guān)心的交易價格方面，政府行使優(yōu)先購買權(quán)以及購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額，按照房源項目市場基準價格執(zhí)行。

　　房源項目市場基準價格根據(jù)房源類型分別由市、區(qū)級住房保障機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，參考房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素擬訂，并經(jīng)相關(guān)審批程序批準后適時公布。

　　單套共有產(chǎn)權(quán)保障住房轉(zhuǎn)讓價格按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定，浮動幅度與購買該套住房時使用的浮動幅度一致。

　　共有產(chǎn)權(quán)保障住房是政府組織供應(yīng)的保障性住房，為防止住房不再困難的對象繼續(xù)占有共有產(chǎn)權(quán)保障住房，《實施細則》規(guī)定，取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應(yīng)當騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房，交區(qū)政府指定住房保障機構(gòu)回購，回購價格為原購房款加同期銀行存款利息;取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應(yīng)當在商品住房轉(zhuǎn)移登記前，先行上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額。

　　《實施細則》全文可通過中國上海門戶網(wǎng)站查閱。

　　相關(guān)鏈接:

　　1、共有產(chǎn)權(quán)保障住房5年內(nèi)回購有什么具體規(guī)定?

　　購房人、同住人在提出申請后，取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年前，存在戶口遷離本市或者出國定居、全部死亡以及購買商品住房(經(jīng)區(qū)縣住房保障機構(gòu)核定仍符合住房困難面積標準除外)等情形之一的，其共有產(chǎn)權(quán)保障住房應(yīng)當由區(qū)政府指定的機構(gòu)予以回購;在此期間，購房人、同住人因夫妻離婚析產(chǎn)或者無法償還購房貸款等原因，確需轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，也可以向區(qū)住房保障機構(gòu)申請政府回購。

　　回購共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，回購價款為原購房款加同期銀行存款利息，計息周期為自原購房合同簽訂之日起至回購合同簽訂之日止。

　　對回購申請、審核及實施的相關(guān)具體要求請查閱《實施細則》具體條款內(nèi)容。

　　2、共有產(chǎn)權(quán)保障住房5年后交易價格及計算方法?

　　購房人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后交易住房統(tǒng)一執(zhí)行房源項目市場基準價格。

　　房源項目市場基準價格，由住房保障實施機構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會信譽的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素，擬訂住房基準價格和浮動幅度，報請同級房管部門組織發(fā)展改革、財政、地稅、規(guī)土等部門共同審核，并報住房保障領(lǐng)導小組批準后公布。

　　各類交易價格計算方法如下:政府指定機構(gòu)優(yōu)先購買的，交易雙方以房源項目市場基準價格及其浮動幅度為基礎(chǔ)，協(xié)商確定交易價格;購買政府產(chǎn)權(quán)份額的，按房源項目市場基準價格及其浮動幅度計算;上市轉(zhuǎn)讓的，按照上市轉(zhuǎn)讓價格及其浮動幅度計算，如上市交易價格低于房源項目市場基準價格的，按房源項目市場基準價格及其浮動幅度計算。

　　3、對供后房屋違規(guī)違約使用行為如何處置?

　　購房人、同住人應(yīng)當按照房屋管理有關(guān)規(guī)定和供后房屋使用管理協(xié)議約定使用住房，在取得完全產(chǎn)權(quán)前嚴禁實施擅自轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔保以外的抵押權(quán)等行為。

　　購房人、同住人實施上述行為，違反供后房屋使用管理協(xié)議約定的，房屋所在地區(qū)住房保障實施機構(gòu)可以按照協(xié)議約定，要求其改正，并追究其違約責任。

　　在行政責任方面，對于違規(guī)出租、出借的對象，由房屋所在地區(qū)縣房管部門按照《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進行處理;對于改變房屋使用性質(zhì)、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違章搭建等一般房屋使用違規(guī)行為，由房屋所在地區(qū)城管執(zhí)法部門等按照國家和本市物業(yè)管理等相關(guān)規(guī)定進行處理。

　　購房人、同住人違規(guī)使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地區(qū)住房保障行政管理部門可以責令其騰退住房，并禁止5年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房。

　　同時，對于存在因違規(guī)違約使用行為受到處理后又再次實施等嚴重違規(guī)情形的對象，區(qū)房管等部門可以將其違規(guī)違約行為情況和行政處理決定等信息，納入市公共信用信息服務(wù)平臺，供有關(guān)主體查詢使用。

　　管理部門提示:

　　共有產(chǎn)權(quán)保障住房是政府組織供應(yīng)的保障性住房,嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售(房地產(chǎn)權(quán)證未滿五年)、出租、出借等業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售、出租、出借等業(yè)務(wù)的，由區(qū)房管部門責令限期改正，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)簽備案資格，處3萬元罰款。

　　購房人、同住人將共有產(chǎn)權(quán)保障住房交由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員違規(guī)代理的，除將接受相關(guān)行政管理部門依法作出的處罰外，交易雙方屆時將面臨無法辦理交易過戶(政府可行使優(yōu)先購買權(quán))的法律和道德風險，并承擔相關(guān)合同違約責任。

　　上海共有產(chǎn)權(quán)保障房上市細則出臺(2)

　　在許多居民眼里，如果要購買保障房政府產(chǎn)權(quán)份額也將是一筆不小的數(shù)字。

　　此次《實施細則》提出，如果購房人要購買保障房政府產(chǎn)權(quán)份額的，適用房源項目市場基準價格。

　　這個基準價格，將參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素擬定。

　　10月14日，上海市政府正式批復(fù)共有產(chǎn)權(quán)保障房的上市交易細則《試點批次共有產(chǎn)權(quán)保障住房已可上市相關(guān)規(guī)定》出臺。

　　隨著細則的出臺，試點批次1800余戶家庭已取得的房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，將陸續(xù)符合上市交易的年限要求。

　　對于這些家庭來說，細則是否意味著房屋的置換?市場反應(yīng)如何?來看記者的調(diào)查。

　　首批共有產(chǎn)權(quán)保障房已可上市 持房觀望者居多15日下午，上海市房地產(chǎn)交易中心三樓大廳被圍得水泄不通，但是記者在現(xiàn)場卻并沒有看到前來咨詢共有產(chǎn)權(quán)保障房上市交易的市民。

　　工作人員介紹，雖然細則已經(jīng)發(fā)布，但是，真的要將購買政府產(chǎn)權(quán)份額或者上市轉(zhuǎn)讓，過程都并不容易。

　　也就是說，政府享有優(yōu)先權(quán)，而就算是優(yōu)先購買實施單位不予購買，購房者買斷政府產(chǎn)權(quán)份額的價格、稅收還未定，將根據(jù)各個地區(qū)做不同定價。

　　那么，這些保障房住戶如何看待細則呢?作為浦東首批經(jīng)濟適用住房，在三林外環(huán)以外的綠波家園，第一批入住的家庭產(chǎn)權(quán)證即將達到5年。

　　大部分居民表示，已經(jīng)了解過細則，但想要買下政府產(chǎn)權(quán)份額或再做置換的，卻并不多見。

　　在許多居民眼里，如果要購買保障房政府產(chǎn)權(quán)份額也將是一筆不小的數(shù)字。

　　此次《實施細則》提出，如果購房人要購買保障房政府產(chǎn)權(quán)份額的，適用房源項目市場基準價格。

　　這個基準價格，將參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素擬定。

　　記者在附近房地產(chǎn)中介了解到，目前，共有產(chǎn)權(quán)保障房還未能上市，所以無法定價，也沒有居民前來咨詢。

　　但是，就今年來說，三林外環(huán)附近房價漲幅已經(jīng)達10%，商品房價格在6萬一平左右，對于未來共有產(chǎn)權(quán)保障房的上市的市場熱度，并不看好。