房地產企業(yè)目標成本管理的重要性探討論文

　　本文旨在分析房地產企業(yè)的目標成本管理，以目標成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別為切入點，簡要分析了應當如何建立房地產企業(yè)目標成本管理方面的要點問題，繼而在此基礎上，探討了房地產企業(yè)目標成本管理的運用與調整，以供讀者參考指正。

　　房地產屬于高利潤的行業(yè)范疇，但是在政策的宏觀調控之下，其利潤空間不斷被擠壓。為了適應市場的發(fā)展趨勢，擴大經濟成果，必須要實施目標成本管理，準確定位目標利潤，有選擇性地降低經營成本，全程落實，統(tǒng)籌兼顧，對出現超付或者未付差異的環(huán)節(jié)重點彌補與調整。

　　一、目標成本管理與傳統(tǒng)成本管理的醫(yī)別分析

　　所謂的目標成本管理，即是一種在企業(yè)既定的經營目標的基礎上，分解目標成本，綜合考察評價的系統(tǒng)工作。其核心為管理，手段為核算，目的為效益，著眼于事前測定、事中控制、事后考核三個方面，旨在實現少投入，多產出的經營目的。其與傳統(tǒng)成本管理的最大匳別在于：目標成本管理確定成本目標的方法是“市場價格-期望利潤”，價格視市場競爭情況而定，目標利潤則視行業(yè)財務狀況而定。傳統(tǒng)成本管理確定成本目標的方法是“成本+利潤率=產品價格”，難以貼近市場的需求，在應對市場競爭方面缺乏靈活性，判斷有欠準確。

　　二、建立房地產企業(yè)目標成本管理方面的要點問題分析

　　1.明確項目目標成本建立的時間節(jié)點房地產企業(yè)需要根據項目進行目標成本的設計工作，某一個具體的項目即是目標成本的實際核算對象。目標成本具備顯著的預測性特征，建議以設計方案作為時間節(jié)點的設定參考，因為既定的施工圖紙與設計方案原則上不會出現大的變動，以其作為目標成本管理的時間節(jié)點會相對準確一些�；�于控制前期費用的重要目的，允許在項目立項之時便設定目標成本，然而在后期需要及時調整。

　　2.建立反映市場變化與成本策略調整的機制當前，我國政府部門對房地產行業(yè)的宏觀調控力度持續(xù)加大。在此背景之下，市場也必定會出現相應的變化。整體而言，我國的房地產行業(yè)呈現出“剛性需求”的特征，然而在國家宏觀政策的調控之下，必須要建立并完善的能夠反映市場變化與成本策略調整的機制，以合理規(guī)避因市場變化而產生的成本風險。

　　3.設定目標成本

　　在土地正式掛牌拍賣之前，開發(fā)部門基本上能夠以規(guī)劃條件為參考，預判出土地的費用。房地產企業(yè)拿下土地使用權之后，預算部門必須要參照項目的設計與施工方案計算并設定工程的成本，財務部門需要對包括利息支出在內的財務費用進行合理的預測，而銷售部門則主要負責在市場實況的基礎上對項目所能帶來的經濟效益進行合理的預測，繼而對銷售費用進行預測。打造完善而系統(tǒng)的項目成本預測體系，確保所設定的目標成本和房地產企業(yè)會計核算科目維持一直，以開發(fā)成本為總綱，下設土地稅費、前期費用、基礎設施費、配套設施費、建安工程費、間接開發(fā)費等子目錄，隨后把所預測得出的目標成本全部進行分門別類處理，詳細地記錄到目標成本管理文件當中。

　　三、房地產企業(yè)目標成本管理運用與調整的重要性分析

　　1.運用目標成本管理

　�。�1）目標成本管控主要由工程預算管理部門負責，工程預算管理部門針對工程款的支付情況進行全面的審核。每筆工程款項在支付之后，工程預算管理部門均需要把該筆資金款項詳細地記錄到成本模塊或者是關系軟件系統(tǒng)當中去，其主要涉及的資金款項包括配套設施費、建安工程費、基礎設施費用等。

　　（2）前期工程費的錄入工作主要由前期開發(fā)部門完成，而財務部門則主要負責財務部門以及管理費用的錄入，同時完成會計核算的相關工作，分別記錄到相關的科目當中去。

　�。�3）各個部門均需要對實際錄入成本進行全面的對比，找出目標成本與費用累積金額的實際差距，明確實際成本是否大于目標成本，如是，則需要找出具體的原因，重新對目標成本進行調整，但是前提是房地產企業(yè)的管理階層一致同意。

　�。�4）完成項目的結算工作之后，成本管理工作人員將實際結算成本和目標成本進行綜合性的對比分析，繼而根據對比分析的結果評估成本管理工作人員的業(yè)績，對相關的開發(fā)經驗進行總結深化，幫助發(fā)現成本控制當中所存在的部分問題，進而反映出企業(yè)經營管理的漏洞所在，完善房地產企業(yè)內部的管理制度。

　　2.調整目標成本

　　作為動態(tài)性質的成本模式，目標成本應當根據國家政策的調整以及市場形勢的變化進行科學而合理的調整。筆者將在下文以開發(fā)進度為參照，就房地產企業(yè)的目標成本調控進行簡要的分析。

　�。�1）房地產企業(yè)在通過合法的手段以及程序取得項目的開發(fā)權之前，必須要根據土地拍賣的具體條件進行項目成本預測，例如土地面積、土地容積率等，與市場的情況緊密結合，在對銷售進行預測的基礎上完成利潤預測的相關工作，最為可靠而準確的預測主要有相關稅費與土地成本兩點。

　�。�2）拿下項目的開發(fā)權之后，落實項目的立項工作，在立項的基礎上進行更深層次的成本預測。因為該過程的土地成本已經基本確定下來，原則上不會出現太大的變動，所以關于前期行政規(guī)劃費用的預測結果是比較準確的，可信度較高。

　�。�3）確定設計方案之后，進行項目的配套費用、建安費用、基礎設施費用等的二次預測工作。一般而言，施工圖紙與設計圖紙存在微小的差異是合理的，但是同樣需要進行成本預測調整。在項目的開發(fā)期間，以實際發(fā)生的成本為指標，控制目標成本預測。若引起實際成本大于目標成本的因素具有不可預見的特征，并且無法避免，那么可適當對目標成本進行調整，使其與實際成本相吻合。

　�。�4）成本效益原則是成本控制需要重點考慮的因素，實際上并非全部的成本差異以及成本變動均需要對目標成本進行調整。筆者認為，進行目標成本調整需要滿足如下的幾點條件：設計方案發(fā)生較大的更改與變動；整個市場形勢出現明顯的變化，具有危及房地產企業(yè)經濟效益的可能性；房地產企業(yè)自身所設定的成本調整范圍被突破。一般而言，成本變動的幅度介于成本預測比例的5%-8%之間可不進行調整，大于8%才進行調整，有助于保證房地產企業(yè)的目標成本管理相對穩(wěn)定，避免造成意料之外的損失。

　　四、結語

　　綜上所述，筆者在此提出自身的觀點：房地產企業(yè)目標成本管理在對成本實現有效控制的基礎上，還可以起到兩點非常重要的作用，一是鑒于房地產企業(yè)的開發(fā)周期比較長，工程款項完全結清的難度也相對較大，采用目標成本管理方法，在成本與收入的配比原則之下，目標成本預測的結果準確可信。二是房地產企業(yè)可借助目標成本管理對土地增值稅清算的金額進行綜合預測，防止出現“先征后退”的問題。簡而言之，房地產企業(yè)實施目標成本管理，有助于提高企業(yè)的經濟效益，強化管理人員的成本控制意識，增強企業(yè)的市場競爭力。

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