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國際廣場可行性研究報告
第一章 總論
一、項目概況
(一)項目名稱
**國際廣場
(二)建設(shè)地點
本項目位于**市**區(qū)福海路東，天府街北側(cè)。
(三)主要建設(shè)指標
該項目規(guī)劃總用地范圍11.23公頃(計112300㎡，168.45畝)，居住總戶數(shù)1000戶,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場，大型購物超市及門市網(wǎng)點、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會所等全面配套設(shè)施。
開發(fā)總面積：15.22萬平方米
住宅面積：10.55萬平方米
商業(yè)用房建筑面積：4.67萬平方米
建筑密度：21.94%
容積率：1.56
(四)項目承辦單位
**天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
(五)可行性研究報告編制單位
編制單位：**市工業(yè)設(shè)計研究院有限公司
資質(zhì)等級：工程咨詢乙級，證書編號：工咨乙1031419001
發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
二、可行性研究的依據(jù)
1、項目建設(shè)單位關(guān)于編制本項目可行性研究報告的委托書
2、舊村改造項目規(guī)劃方案
3、國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計規(guī)范
4、項目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料
三、研究范圍及內(nèi)容
1、項目背景及建設(shè)的必要性
2、市場分析
3、建設(shè)規(guī)模
4、建筑設(shè)計方案
5、環(huán)境保護與節(jié)能
6、項目實施進度安排
7、物業(yè)管理
8、投資估算與資金籌措
9、財務(wù)效益評估
10、不確定性分析
四、研究結(jié)論
該項目占地168.45畝，總建筑面積15.22萬平方米。
本項目固定資產(chǎn)投資21535.94萬元。其中，企業(yè)自籌17535.94萬元(項目資本金12405.98萬元，預(yù)售收入5129.96萬元)，銀行貸款4000萬元。
項目完成后平均可實現(xiàn)銷售收入34237萬元，實現(xiàn)利潤總額10646.83萬元，投資利潤率為49.44%，投資凈利潤率為33.12%。
項目住宅部分將向社會提供約1000套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當?shù)厝嗣褡》啃枨�，促進國家房改政策的實施，推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。
項目商業(yè)部分可向市場提供近5萬平方米的經(jīng)營面積，對于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動市場發(fā)展起到積極作用。
項目的建設(shè)開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，因此本項目的建設(shè)是必要的、可行的。
五、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表
序號 項 目 單 位 數(shù) 量
1 項目占地面積 萬平方米 11.23
2 總建筑面積 萬平方米 15.22
3 住宅套數(shù) 套 1000
4 住宅建筑面積 萬平方米 10.55
5 商業(yè)用房建筑面積 萬平方米 4.67
6 工程費用 萬元 20335.94
7 經(jīng)營資金 萬元 1200
8 建筑容積率 % 1.56
9 固定資產(chǎn)投資 萬元 21535.94
10 單位建筑面積平均造價 元/平方米 1415
第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性
一、項目提出的背景
自我國提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后揚，于三年前走出低谷，房價開始觸底反彈，2000年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競爭實力和投資循環(huán)等多方面看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗表明，當國民經(jīng)濟發(fā)展速度在5%至8%時，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài);當國民經(jīng)濟發(fā)展速度大于8%時，房地產(chǎn)開始高速增長。我國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當于8%的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費水平有了很大的提高，人們對住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎(chǔ)上，對改善居住質(zhì)量的愿望強烈，伴隨著國家一系列促進住房消費政策的出臺，極大的推動了城市居民購房置業(yè)，1999年開始的商品房熱銷局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。
根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，**市政府為了更好的貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發(fā)展**市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題;二是建設(shè)一部分大面積，高檔次住宅，激勵社會消費，拉動經(jīng)濟增長。
在市場經(jīng)濟條件下，有效的市場需求決定了市場供給，**市高層次的新型住宅小區(qū)供不應(yīng)求，尤其是本項目周邊區(qū)域，通過本公司前三期工程項目的熱銷可以驗證。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項目就是在此基礎(chǔ)上提出的。
二、項目建設(shè)的必要性
(一)符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求
建設(shè) “經(jīng)濟適用的商品住宅”是當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價,是我國政府和人民共同關(guān)心的大事。
本項目的建設(shè)將充分體現(xiàn)**市建設(shè)高起點、高標準、高水平的要求，又達到“經(jīng)濟適用”的要求，能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當數(shù)量物美價廉的住房。
(二)符合現(xiàn)代化人居工程及我國住宅建設(shè)發(fā)展方向
隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標準的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過80%。房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導(dǎo)向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。
(三)符合城市建設(shè)的需要
本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過組團內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進程。就目前福山區(qū)與開發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢看，兩區(qū)有向一起靠攏的趨勢。福山新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南30米是**市實驗中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者更有吸引力。
第三章 市場預(yù)測
一、高標準新型住宅成為消費熱點
今年上半年，房價延續(xù)了2003年以來高速增長的勢頭，面對高昂的房價，使得很多普通居民難以實現(xiàn)改善居住環(huán)境的需求，市場供給和需求存在結(jié)構(gòu)性失衡，此類住宅一經(jīng)出現(xiàn)，便受到了眾多消費者的追捧，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必將成為住房消費熱點。
二、**市良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了必要條件
**市是東部沿海開放城市，改革開放以后，**市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國內(nèi)外客商前來投資、經(jīng)商，推動了**市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟條件為房地產(chǎn)市場的提供了消費主體。
三、居民認知程度高
本項目所屬開發(fā)商成功開發(fā)富豪花園，獲得了很高的經(jīng)濟效益與社會效益。在居民當中取得了廣泛的認知度。為開發(fā)商本項目的開發(fā)提供了極大的有利因素。
四、本項目具有良好的市場前景
本項目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價位，增加了該項目在市場的競爭力，且本項目如果在04年10月開工，至05年10月完工，可占有三個購房高峰期。市場前景看好。
第四章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案
一、建設(shè)規(guī)模
該項目規(guī)劃總用地范圍11.23公頃(計112300㎡，168.45畝)，建筑總面積為15.22萬平方米，建筑容積率為1.56。住宅套數(shù)1000套。
二、建設(shè)條件
(一)自然條件
1、地理位置
**市位于膠東半島中部，地處東經(jīng)119°34′-121°57′，北緯36°16′-38°23′之間。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島對望，并與大連隔海相望。市境最大橫距214公里，最大縱距130公里，全市海岸線曲長909.12公里，沿海島嶼63個，是中國首批開放的沿海城市之一。境內(nèi)交通方便，通訊快捷。已開通二十余條國內(nèi)外航線，**港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航�；疖囍边_北京、上海、濟南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。
2、氣候條件
**市地處中緯度，北溫帶東亞季風區(qū)，屬暖溫帶季風型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤，氣候溫和，年平均氣溫11.8℃，年日照時數(shù)平均為2717小時;極端最高氣溫38℃，極端最低氣溫-13.1℃，年均降水量為716.7毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減。全年表現(xiàn)為明顯的季風性，主導(dǎo)風向：冬季西北風，夏季東南風。
3、地質(zhì)條件
根據(jù)勘察揭露土層為雜填土，中砂，粉質(zhì)粘土和角礫，各土層自上而下分述為：
(1)雜填土：自地表至孔深0.30—3.00米，層底標高在3.684—6.412米之間。
(2)中砂：自上層下限至孔深2.20—4.40米，層底標高4.228—2.009米。
(3)粉質(zhì)粘土：自上層下限至孔深4.20—6.50米，層底標高2.269— -0.071米。
(4)中砂：自上層下限至孔深5.50—6.70米，層底標高5.00— 6.70米。
(5)角礫：該層進行標準貫入8點次，其平均值為23.4擊，標準值為18.9擊。
(二)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況
**市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越;城市鐵路、公路、海運、通訊事業(yè)發(fā)達，是中國對外通商的重要口岸。**市物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟發(fā)達，堪稱是寸土寸金的經(jīng)商寶地，目前已進入“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)城市”。2001年1月18日正式開通的中國**網(wǎng)上商品交易會，標志著**經(jīng)濟走進國際網(wǎng)絡(luò)，融入全球經(jīng)濟，增強了**與世界各國的合作交流，提高了知名度。不久前更是被評為“全國十大魅力城市”。
(三)配套條件
1、供電
電源接自市區(qū)供電網(wǎng)，電源供應(yīng)有保證。
2、給水
項目日用水量1124.99立方米/日，年用水量為41.06萬立方米/年，市區(qū)自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。
3、排水
該項目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。
4、通訊
電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個單元都敷設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。
電視及其他：有線電視線路沿道路走線。每戶均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個。每戶均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預(yù)留空調(diào)主機安裝位置。
寬帶：通訊公司鋪設(shè)專用線路。
5、交通
**市火車可通往濟南、青島及全國各地，港口可通往青島、大連、上海等，飛機場設(shè)有國際民航線路，國際國內(nèi)長途電話線路達到6.5萬條，交通、通訊非常便利。
三、項目選址方案
本項目位于**市福山區(qū)。建筑面積共約15.22萬平方米。規(guī)劃占地面積11.23公頃。地形較為平坦，建設(shè)條件良好。生活、交通條件方便，是理想的居民住宅建設(shè)地點。
第五章 設(shè)計方案
一、設(shè)計依據(jù)
1、《民用建筑設(shè)計通則》
2、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》
3、建筑單位提供的項目功能要求
二、設(shè)計原則
本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場，買房就是購買環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人心，消費者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設(shè)計重點。
室內(nèi)空間設(shè)計中，本項目將靈活性、合理性放在首位，開間與進深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應(yīng)市場需求，屋頂結(jié)合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價，并使頂層室內(nèi)外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經(jīng)過精心策劃，做到了充分利用土地，戶型搭配滿足建設(shè)要求，顯示了高超的組合技巧。
建筑風格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便的同時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時代的氣息。
三、總體規(guī)劃方案
該工程規(guī)劃中采用多種戶型。
在立面上，采用適宜色調(diào)的墻面和獨特風格的房頂處理，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。
四、建筑設(shè)計
(一)設(shè)計依據(jù)
1、《民用建筑設(shè)計通則》
2、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》
3、建筑單位提供的功能分配及設(shè)計要求和基礎(chǔ)資料
(二)戶型設(shè)計
戶型為經(jīng)濟適用型，采用先進的設(shè)計思想，將整個住宅分為公共活動區(qū)和私人活動區(qū)，從而使動、靜分離，同時豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。
(三)室內(nèi)外裝飾
目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。據(jù)統(tǒng)計，95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，沿海發(fā)達地區(qū)，30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。針對住戶對住宅裝修不可預(yù)見的諸多需求，本項目住宅只進行室內(nèi)初裝修，實施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結(jié)構(gòu)的損壞而帶來的不安全隱患。
1、外裝飾：根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當色調(diào)的外墻涂料。
2、內(nèi)裝飾：內(nèi)墻普通抹灰，住戶可根據(jù)愛好選擇面層處理方式：地面只做混凝土面層，毛坯地面，不粉光，留待鋪地面磚或地板：衛(wèi)生間墻面貼面磚。
3、門窗：外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。
五、結(jié)構(gòu)設(shè)計
(一)設(shè)計依據(jù)
《民用建筑設(shè)計通則》
(二)結(jié)構(gòu)設(shè)計
本項目住宅的結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨立基礎(chǔ)。
六、給水、排水設(shè)計
(一)用水量估算
1、生活用水量
本項目住宅總戶數(shù)為1000戶，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，每戶平均按3.5人計，用水定額為按100升/人/日估算，則生活用水量為：100×3.5×1000/1000=350立方米/日
2、施用水量
350×20%=70立方米/日
3、未可見用量
按1、2項之和的10%計算，(350+70)×10%=42立方米/日。
綜合所述，本項目總用水量為462立方米/日
(二)給水設(shè)計
項目設(shè)計年用水量為462立方米/日×365日=16.86萬立方米，給水水源由市自來水管網(wǎng)供給，給水管沿主、次干路敷設(shè)，埋深1.2米，管徑100毫米。
(三)排水設(shè)計
該項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。
1、污水
該項目生活污水經(jīng)化糞池處理后沿小區(qū)主次干道敷設(shè)的地下污水管道排至市政污水管網(wǎng)。污水管埋深2米，管徑200毫米。
2、雨水
該項目的雨水沿小區(qū)主次干道路下敷設(shè)的雨水管，經(jīng)匯集排入?yún)^(qū)市政管網(wǎng)。雨水管埋深1.5米，管徑500毫米。
第六章 環(huán)境保護
本項目地址位于**市福山區(qū)天府街中段。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項目實施后，少量生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對環(huán)境無不良影響。
一、主要污染源及污染物
本項目為住宅樓和商業(yè)房建設(shè)，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。
二、環(huán)保治理措施
為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當?shù)闹卫泶胧?/p>
1、生活污水
生活污水采取化糞池進行處理，達標后經(jīng)污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。
2、生活垃圾
生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。
3、加強住宅區(qū)的物業(yè)管理
住宅區(qū)設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，以加強物業(yè)管理，由專人負責區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清掃、環(huán)境保護和安全保衛(wèi)工作。
4、綠化
為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。本項目在土建階段即進行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。
三、環(huán)境影響評價
本項目主要是住宅樓建設(shè)，污染物排放量較少，且采取相應(yīng)的處理措施，完全可以達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。
第七章 節(jié)能
一、能耗指標分析
本項目主要為住宅樓，能耗主要是水和電。
項目設(shè)計用水量為16.86萬立方米/年。
二、節(jié)能措施
1、所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。燈具推廣采用高效節(jié)能燈具。
2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。
3、采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗，保證人身安全。
另外，住宅樓管理機構(gòu)將加強物業(yè)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道等進行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。
第八章 施工進度安排
一、項目計劃安排
項目批復(fù)后，盡快著手進行前期準備工作。及時委托勘察和設(shè)計單位進行勘察及施工設(shè)計，并開始進行場地的平整工作。項目計劃2004年10月至2005年10月止。
二、各項工作實施進度情況
本項目在可研報告審批后，項目建設(shè)單位應(yīng)抓緊項目的初步設(shè)計場地平整等工作，力求在短時間內(nèi)，保質(zhì)保量地完成項目的建設(shè)任務(wù)，本項目預(yù)計從2004年10月開工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工驗收，并投入使用。如果10月份開工，當年主體工程基本可以完工，也可以利用小流水節(jié)拍、立體交叉作業(yè)的施工方法來縮短施工周期�；灸軌虮ＷC一年內(nèi)竣工，既能減少房地產(chǎn)開發(fā)投資長的風險，又能占據(jù)國家宏觀調(diào)控開發(fā)量少的空間。
第九章 物業(yè)管理機構(gòu)
城市物業(yè)管理機構(gòu)，是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅居住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。規(guī)范的物業(yè)管理是一個小區(qū)的現(xiàn)代化程度標志之一。本住宅小區(qū)物業(yè)管理收費嚴格按照**市人民政府《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標準》收費。
本項目建設(shè)單位將借鑒南方城市先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，成立專門的物業(yè)管理委員會，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。其服務(wù)內(nèi)容主要包括：
1、對物業(yè)日常事物的管理，包括對小區(qū)道路、綠化、治安、衛(wèi)生、及消防等進行日常綜合管理。
2、掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、保養(yǎng)、管理;保護房屋使用功能完好，并及時準確紀錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。
3、住戶入住、裝修等事務(wù)管理。
4、車輛進出、行使、停放進行管理。
5、住戶檔案管理。
6、為顧客提供社會化、專業(yè)化服務(wù)。
7、營造社區(qū)文化。
8、其他管理或服務(wù)內(nèi)容。
委員會還可根據(jù)小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務(wù)，力圖營造一個干凈優(yōu)雅的家具環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。
第十章 投資估算和資金籌措
一、投資估算依據(jù)
1、國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。
2、《山東省建筑安裝工程消耗量定額》、《山東省建筑安裝工程價目表》。
3、**市市區(qū)材料預(yù)算價格, 《**工程建設(shè)標準造價管理》指導(dǎo)價格。
4、**市人民政府煙政辦發(fā)【1995】103號“關(guān)于實施安居工程優(yōu)惠政策的通知”。
5、山東省計委、省建委、省土地局、中國人民銀行山東分行魯計投資字【1998】110號“轉(zhuǎn)發(fā)國家計委等四部門《關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房(安居工程)建設(shè)有關(guān)問題的通知》的通知”
6、現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。
7、建設(shè)單位及當?shù)仡愃瓢簿庸こ痰脑靸r。
二、估算范圍和方法
(一)建筑工程參照省建筑、安裝消耗量定額和建設(shè)單位的單位綜合造價估算。
(二)其它費用
1、勘察費：按建筑面積5元/平方米計算;
2、設(shè)計費：按建筑面積8元/平方米計算;
3、施工監(jiān)理費：按建筑面積8元/平方米計算;
4、城市建設(shè)綜合開發(fā)費：按建筑面積140元/平方米計算
5、人防費：按建筑面積12元/平方米計算;
6、供電貼費：按建筑面積40元/平方米計算;
7、供水增容費：依據(jù)當?shù)噩F(xiàn)行收費標準和項目需用量估算;
8、勞保統(tǒng)籌：按工程費用的1.8%計算;
10、征地費：按當?shù)噩F(xiàn)行收費標準估算。
(三)預(yù)備費用
本項目預(yù)備費用包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。其中：基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的8%估算，漲價預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的4%估算。
三、投資估算
序 號 項 目 名 稱 總 投 資 估 算 說 明
1 開發(fā)建設(shè)投資 20335.94
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用 7430
前期工程費用 100.7
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1022
建筑安裝工程費 9976.86
公共配套設(shè)施建設(shè)費 174
開發(fā)間接費用 50.6
管理費用 180
財務(wù)費用 599
銷售費用 420
開發(fā)期稅費
其他費用 232.78
不可預(yù)見費 150
2 經(jīng)營資金 1200
3 項目總投資 21535.94
附2：房地產(chǎn)貸款項目評估表
評估表1：
項目總投資估算表
單位：萬元
評估表1--1
土地費用估算表
單位：萬元
序號 項 目 金 額 估 算 說 明
123456 土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價 7430 拍賣取得
7 其 他
合 計 7430
評估表1--2
前期工程費估算表
序號 項 目 金 額 估 算 說 明
123456 規(guī)劃、設(shè)計、可研費水文、地質(zhì)勘查費道路費供水費供電費土地平整費 65.22007.58.0 可研費按建安工程總造價的0.15%~0.2%計，住宅設(shè)計費按工程概算投資額的2.2%~3.5%計按工程概算投資額0.3%~0.8%計
7 其 他
合 計 100.7
單位：萬元
評估表1—3
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表
序號 項 目 金 額 接 口 費 用 合 計
123456789 供電工程供水工程供氣工程供暖工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施 607285120180904520050
10 其 他 120
合 計 1022.0
單位：萬元
評估表1—4
建筑安裝工程費
項目 建筑面積 建筑工程費 設(shè)備采購費用 安裝工程費 金額合計
單價 金額 單價 金額 單價 金額
單項工程1 15.22萬平方 550 8371 105.51 1605.86 9976.86
單項工程2
……
合計 8371 1605.86 9976.86
單位：萬元
評估表1—5
公共配套設(shè)施建設(shè)費
單位：萬元
序號 項 目 金 額 估 算 說 明
1234567 居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其它 1201836
合計 174
評估表1—6
開發(fā)期間接費用估算表
單位：萬元
序號 項 目 金 額 估 算 說 明
1234567 土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政公共設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費電話初裝費 15.60000035
合 計 50.6
評估表1-7
其他費用估算表
單位：萬元
序 號 項 目 金 額 估算說明
1 臨時用地
2 臨建費 40
3 施工圖預(yù)算或標底編制費 12.21 1000萬元以上按0.1%
4 工程合同預(yù)算或標底審查費 6.11 按合同預(yù)算造價的0.05%
5 招標管理費 16 按中標價格的0.06%
6 總承包管理費
7 合同公證費 2.6 按合同價款的0.02%
8 施工執(zhí)照費 12.21 按建設(shè)工程設(shè)計概算總金額計收，1000萬元以上按0.1%
9 工程質(zhì)量監(jiān)督費 33.65 建安工程為預(yù)算造價的0.25%
10 工程監(jiān)理費 60 按工程概算的0.6%~2.5%
11 竣工圖編制費 25 設(shè)計費的7%
12 工程保險費 25 按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%
合 計 232.78
評估表2
投資計劃與資金籌措表
單位：萬元
序號 項 目 合 計 1 2 3 …… N
1 項目總投資 21535.94 21535.94
1.1 開發(fā)建設(shè)投資 20335.94 20335.94
1.2 經(jīng)營資金 1200 1200
2 資金籌措 21535.94 21535.94
2.1 資本金 12405.98 12405.98
2.2 預(yù)售收入 5129.96 5129.96
2.3 預(yù)租收入 0 0
2.4 其他收入 0 0
2.5 借貸資金 4000 4000
評估表4
開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表
單位：萬元
序號 產(chǎn)品名稱 開發(fā)產(chǎn)品成本 1 2 …… N
分攤比例 分攤成本 分攤比例 分攤成本 …… 分攤比例 分攤成本
一 出售產(chǎn)品 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78
1 住宅 13715.20 70% 8760.64 30% 3754.56
2 寫字樓
3 商鋪 7820.74 70% 5474.52 30% 2346.22
4 其它
二 出租產(chǎn)品
1 住宅
2 寫字樓
3 商鋪
4 其它
三 自營產(chǎn)品
1 住宅
2 寫字樓
3 商鋪
4 其它
產(chǎn)品分攤陳本合計 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78
評估表5
項目經(jīng)營收入與稅金及附加估算表
單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 …… N
一 經(jīng)營收入 34237 23965.9 10271.1
1 銷售收入 34237 23965.9 10271.1
1.1 住宅 21141 14812.7 6348.3
1.2 寫字樓
1.3 商鋪 13096 9153.2 3922.8
1.4 其它
2 租金收入
2.1 住宅
2.2 寫字樓
2.3 商鋪
2.4 其它
3 自營收入
3.1 住宅
3.2 寫字樓
3.3 商鋪
3.4 其它
二 經(jīng)營稅金及附加 2054.23 1437.95 616.27
1 營業(yè)稅 1711.85 1198.3 513.56
2 城市建設(shè)維護稅 119.83 83.88 35.95
3 教育費附加 51.36 35.95 15.41
4 印花稅、房產(chǎn)交易費 171.185 119.83 51.36
項 目 損 益 表
單位：萬元
序號 項 目 名 稱 第2年 第3年 4 ········· 合計
1 經(jīng)營收入 23965.90 10271.10 34237.00
1.1 銷售收入 23965.90 10271.10 34237.00
1.2 出租收入
1.3 自營收入
2 經(jīng)營成本 15075.16 6460.78 21535.94
2.1 產(chǎn)品分攤成本 14235.16 6100.78 20335.94
2.2 運營費用 840.00 360.00 1200.00
2.3 修理費用 0.00
3 經(jīng)營稅金及附加 1437.95 616.27 2054.22
4 土地增值稅 0.00
5 利潤總額 7452.79 3194.05 10646.84
6 稅前彌補虧損 0.00
7 所得稅 2459.42 1054.04 3513.46
8 稅后利潤 4993.37 2140.01 7133.38
8.1 稅后彌補虧損
8.2 盈余公積金
8.3 公益金
8.4 應(yīng)付利潤
8.5 未分配利潤
注： 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)
開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、
所得稅和債務(wù)等的合理分攤。
項目全部投資現(xiàn)金流量表
單位：萬元
序號 項 目 合 計 第1年 2 3 4 ········· 合計
1 現(xiàn)金流入 34237.00 23965.90 10271.10
1.1 銷售收入 34237.00 23965.90 10271.10
1.2 出租收入 0.00 0.00
1.3 自營收入 0.00 0.00
1.4 其他收入 0.00 0.00
1.5 回收固定資產(chǎn)余值 0.00 0.00
1.6 回收經(jīng)營資金 0.00 0.00
2 現(xiàn)金流出 27103.62 21535.94 3897.37 1670.30
2.1 開發(fā)建設(shè)投資 20335.94 20335.94 0.00 0.00
2.2 經(jīng)營資金 1200.00 1200.00 0.00 0.00
2.3 運營費用 0.00 0.00
2.4 修理費用 0.00 0.00
2.5 經(jīng)營稅金及附加 2054.22 1437.95 616.27
2.6 土地增值稅
2.7 所得稅 3513.46 2459.42 1054.04
3 凈現(xiàn)金流量 7133.38 -21535.94 20068.53 8600.80
4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量
財務(wù)內(nèi)部收益率： 25.11%
折現(xiàn)率： 6.85% 財務(wù)凈現(xiàn)值： ￥4,473.00
注：1、本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)
開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、
運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分攤;
2、開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財務(wù)費用。
評估表8
項目貸款償還期計算表
單位：萬元
序號 項 目 建 設(shè) 期 經(jīng) 營 期
第1年 第2年 3 4 ·········
一 借款償還
1 年初借款累計 4000.00 4000.00
2 本年借款增加 0.00
3 本年應(yīng)計利息 299.52 299.52
4 本年還本 0.00 4000.00
5 本年付息 299.52 299.52
6 年末借款累計 4000.00 0.00
二 還款資金來源 0.00 4993.37
1 利潤 4993.37
2 折舊費
3 攤銷費
4 其它還款資金
項目貸款償還期 1.80 年
四、資金籌措
本項目投資款項貸款4000萬，其他部分自籌解決。
第十一章 效益分析
一、經(jīng)濟效益分析
(一)銷售收入估算
本項目住宅建筑面積10.55萬平方米，商業(yè)用房建筑面積4.67萬平方米。銷售價格參照項目所在地福山目前的平均房產(chǎn)價格，遵循謹慎原則,分四個價格檔次進行銷售預(yù)測，其中最低銷售價格低于福山區(qū)最低市場成交價格，最高銷售價格低于福山區(qū)最高市場成交價格(住宅房平均價格2000元/平方，商業(yè)網(wǎng)點3000元/平方)。以此測算銷售收入：
1、多層住宅(總面積27540㎡)
(1)27540㎡×1780元/㎡=4902萬元 31233萬元
(2)27540㎡×1880元/㎡=5177萬元 33303萬元
(3)27540㎡×1980元/㎡=5453萬元 35212萬元
(4)27540㎡×2080元/㎡=5728萬元 37200萬元
2、小高層、高層住宅(總面積77960㎡)
(1)77960㎡×1880元/㎡=14656萬元
(2)77960㎡×1980元/㎡=15436萬元
(3)77960㎡×2080元/㎡=16216萬元
(4)77960㎡×2180元/㎡=16995萬元
3、商業(yè)用房(總面積46700㎡)
(1)46700㎡×2500元/㎡=11675萬元
(2)46700㎡×2700元/㎡=12690萬元
(3)46700㎡×2900元/㎡=13543萬元
(4)46700㎡×3100元/㎡=14477萬元
1、2、3項中的(1)(2)(3)(4)加在一起÷4得出可行性平均價銷售收入為34237萬元，最高銷售收入為37200萬元，最低銷售收入為31233萬元。
(二)營業(yè)稅及附加估算
根據(jù)有關(guān)稅法，本項目出售住宅應(yīng)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費分別按照銷售收入的0.5%估算，經(jīng)計算，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅及附加共計2054.22萬元;最高交納2232萬元;最少交納1873.98萬元。
(三)銷售利潤估算
銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加再減項目投資額，經(jīng)測算，本項目銷售利潤平均為10646.83萬元，最高為13432.06萬元，最低為7823.98萬元
(四)投資凈利潤率和投資利潤率
平均投資凈利潤率=7133.38/21535.94*100%=33.12%
最高投資凈利潤率=8999.48/21535.94*100%=41.79%
最低投資凈利潤率=5242.07/21535.94*100%=24.34%
平均投資利潤率=10646.83/21535.94*100%=49.44%
最高投資利潤率=13432.06/21535.94*100%=62.37%
最低投資利潤率=7823.98/21535.94*100%=36.33%
二、社會效益分析
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化，可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實施。
本項目的建成，按照高起點、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)標準在現(xiàn)行標準的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性;充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性;在規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范性，達到國內(nèi)先進水平。以人性化為設(shè)計準則，汲取國內(nèi)外先進的設(shè)計理念，并融入**福山區(qū)地域文化及地形特色，實現(xiàn)規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營造一個度假式生活的高級住宅區(qū)，為**市展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。從而以點帶面，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。
另外，隨著項目的實施，將帶動周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂、商業(yè)等行業(yè)的進一步發(fā)展，直接、間接地為社會提供更多的就業(yè)機會。因此具有良好的社會效益。
第十二章 不確定性分析
一、盈虧平衡點
房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求使房產(chǎn)價格短時期內(nèi)不會下降，我們?nèi)∑骄涤嬎愕氖杖霝槿f元，項目投資總額為萬元，盈虧平衡點為21535.94/34237*100%=62.9%，即當項目銷售達到62.9%時，盈虧達到平衡點。
二、敏感性分析
影響本項目財務(wù)效益的主要不確定性因素為建安費用和價格水平。因而，敏感性分析針對項目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計算銷售價格上下波動5%、10%、20%和建設(shè)投資上下波動5%、10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。見敏感性分析表。
售 價 變 動
-20% -10% -5% 0 5% 10% 20%
建設(shè)投資 -20%
-10%
-5%
0 12.79% 26.9% 33.95% 40.97%
5% 34.28%
10% 28.18%
20% 1.02% 17.49%
從表中可以看出：
當銷售價格不變，建設(shè)投資成本增加20%時，利潤率為17.49%，項目可行。
當建設(shè)投資成本不變，售價降低20%時，利潤率為12.79%，項目可行。
項目抗風險能力較強。
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