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酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-可行性研究報(bào)告
第一部分 總論
總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、 酒店項(xiàng)目背景
一)項(xiàng)目名稱(在本地工商行政機(jī)關(guān)注冊(cè)的酒店建設(shè)工程項(xiàng)目的全稱)
二)項(xiàng)目擬建地址(有與房(地)產(chǎn)證書和工商注冊(cè)上相一致的項(xiàng)目建造地址)
三)項(xiàng)目業(yè)主方(有參與工程項(xiàng)目的合法投資企業(yè)和業(yè)主名稱)
四)項(xiàng)目法人代表(酒店建設(shè)工程項(xiàng)目的企業(yè)法人代表姓名)
五)工商注冊(cè)資金(酒店在本地工商行政管理局注冊(cè)登記的注冊(cè)資金)
六)項(xiàng)目建設(shè)資金來源(工程建造項(xiàng)目資金的出資企業(yè)名稱)
七)企業(yè)性質(zhì)(說明在工商機(jī)關(guān)登記的企業(yè)性質(zhì))
八)企業(yè)業(yè)績(說明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，如：前一年的累計(jì)利潤和前一年的經(jīng)營利潤、前一年的經(jīng)營收入和累計(jì)經(jīng)營收入、固定資產(chǎn)情況、各方面貸款情況、以及企業(yè)的人員狀況等)
九)承擔(dān)可行性研究的公司和法人代表
二、 項(xiàng)目可行性研究依據(jù)
一)本地區(qū)政府職能部門的《城市總體規(guī)劃說明》
二)本地區(qū)政府職能部門頒發(fā)的《規(guī)劃“紅線”、“綠線(綠化)”圖》和與酒店建造性質(zhì)相應(yīng)的規(guī)劃部門頒布的相關(guān)文件
三)政府職能部門，諸如：建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、審計(jì)、環(huán)衛(wèi)、市政等部門的相關(guān)政策與法規(guī)
四)旅游權(quán)威部門或旅游專業(yè)人員對(duì)本市、本地區(qū)酒店行業(yè)的《旅游市場調(diào)查研究和報(bào)告》和《旅游市場年度報(bào)告》
三、 項(xiàng)目可行性研究分析
一)項(xiàng)日建設(shè)的必要性
二)項(xiàng)目建設(shè)可行性
三)項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿?/p>
四、 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論
在項(xiàng)目可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目定位、建筑概念及規(guī)模、經(jīng)營管理策略、勞動(dòng)用工、投資總額及資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論。可行性研究結(jié)論包括：
一)項(xiàng)目定位
二)建筑概念及規(guī)模
三)經(jīng)營管理策略
四)勞動(dòng)用工
五)投資總額及資金籌措
六)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益
七)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論
五、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)日全貌有一個(gè)綜合了解。
六、 存在問題及建議
對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 酒店項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)日的發(fā)起過程，提出的理由，前期工作的發(fā)展過程，投資者的意向，投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)敘述，說明項(xiàng)目提出的背景，投資理由，在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。
一、項(xiàng)目提出的背景
一)國家或旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
二)城市及旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
二、項(xiàng)目環(huán)境分析
項(xiàng)目的發(fā)展概況指項(xiàng)目在可行性研究前所進(jìn)行的工作情況，包括：
一) 城市概況
二) 城市歷史和人文環(huán)境方面的條件
三) 城市人口狀況分析
四) 項(xiàng)目地址地質(zhì)初勘和初步測量工作情況
五) 項(xiàng)目的市政公用設(shè)施的匹配條件
六) 項(xiàng)目的交通條件
七) 項(xiàng)目建議書(初步可行性研究報(bào)告)的撰寫、提出及審批過程
三、項(xiàng)目發(fā)展分析
一)從市區(qū)規(guī)劃方面考慮酒店建設(shè)，利用規(guī)劃，借景發(fā)揮，給規(guī)劃帶來的有利面
二)從提升城市建筑格局方面考慮，設(shè)立市區(qū)規(guī)劃的標(biāo)志性建筑
三)從旅游市場的規(guī)格、供需情況考慮，給酒店建設(shè)檔次、規(guī)模的設(shè)想提供依據(jù)。
四)環(huán)境保護(hù)設(shè)想是新酒店經(jīng)營的重要指標(biāo)，是經(jīng)營的有力保證
五)酒店建設(shè)項(xiàng)目市場發(fā)展前景依據(jù):從城市的發(fā)展的總體情況來考慮，依據(jù)旅游市場需求
和發(fā)展趨勢(shì)，相信城市的發(fā)展會(huì)帶來旅游的發(fā)展，隨之酒店的需求也會(huì)增長，
四、投資的必要性
一)區(qū)域的規(guī)劃預(yù)期
二)項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)期
三)項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)預(yù)期
第三部分 項(xiàng)目市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)闡述市場需求預(yù)測、價(jià)格分析，并確定建設(shè)規(guī)模。
一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析
一)城市地理區(qū)位和城市行政區(qū)劃
二)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況
三)城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析
四)城市宏觀投資環(huán)境調(diào)查分析
五)城市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查分析
六)城市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀分析
七)未來兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年度內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)測
八)未來兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年度內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)測
二、城市酒店行業(yè)分析
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
一)中國酒店業(yè)現(xiàn)狀
二)城市酒店業(yè)現(xiàn)狀
三)酒店業(yè)客源市場調(diào)查分析
四)酒店業(yè)整體經(jīng)營績效調(diào)查分析
五)酒店業(yè)競爭環(huán)境調(diào)查分析
六)典型性競爭對(duì)手調(diào)查
七)酒店業(yè)未來趨勢(shì)調(diào)查分析
八)酒店消費(fèi)者研究及需求
九)消費(fèi)者對(duì)各類類型(商務(wù)和度假)酒店的需求差異
十)替代產(chǎn)品調(diào)查分析
三、項(xiàng)目分析
一)項(xiàng)目區(qū)位分析
二)項(xiàng)目周邊配套分析
三)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析
四)項(xiàng)目周邊個(gè)案分析
五)項(xiàng)目地塊價(jià)格分析
第四部分 項(xiàng)目定位分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)闡述市場需求預(yù)測、價(jià)格分析，并確定建設(shè)規(guī)模。
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
一、 項(xiàng)目SWOT分析
二、 項(xiàng)目市場定位
三、 項(xiàng)目客源定位
四、 項(xiàng)目類型定位
五、 項(xiàng)目檔次定位
六、 項(xiàng)目形象定位
七、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位
八、 項(xiàng)目服務(wù)定位
九、 項(xiàng)目競爭定位
十、 項(xiàng)目價(jià)格定位
十一、 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)定位
第五部分 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、設(shè)計(jì)規(guī)劃
一)項(xiàng)目功能規(guī)劃
二)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模
三)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
四)項(xiàng)目建筑方案設(shè)想
五)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)
二、工程施工計(jì)劃
一)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
二)項(xiàng)目現(xiàn)場管理
三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算
第六部分 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
二、項(xiàng)目主要污染源和污染物
一)主要污染源
二)主要污染物
三、項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
四、治理環(huán)境的方案
五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議
六、環(huán)境保護(hù)投資估算
七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論
八、勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生
一)生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析
二)職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
三)勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)
四)消防措施和設(shè)施方案建議
第七部分 項(xiàng)目經(jīng)營策略
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售戰(zhàn)略，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場推銷戰(zhàn)略進(jìn)行研究。
一、項(xiàng)目核心競爭力設(shè)計(jì)
二、項(xiàng)目運(yùn)營模式
三、項(xiàng)目運(yùn)營策略
四、項(xiàng)目營銷推廣策略
第八部分 項(xiàng)目組織和人力資源
在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和部門設(shè)置，研究提出相應(yīng)的項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，人員定編及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、項(xiàng)目組織架構(gòu)
一)企業(yè)組織架構(gòu)
二)企業(yè)工作制度
二、人力資源安排
一)人員定編
二)年總工資和職工年平均工資估算
三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第九部分 項(xiàng)目投資分析
建設(shè)項(xiàng)目的投資估算和資金籌措分析，是項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容的重要組成部分。每個(gè)項(xiàng)目均需計(jì)算所需要的投資總額，分析投資的籌措方式，并制定用款計(jì)劃。
一、項(xiàng)目總投資估算
建設(shè)項(xiàng)目總投資包括固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金。
一)固定資產(chǎn)總額
二)流動(dòng)資金估算
二、資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行匝芯繄�(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件�？尚行匝芯恐校瑧�(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說明：
一)資金來源
二)項(xiàng)目籌資方案
三、投資使用計(jì)劃
一)投資使用計(jì)劃
二)借款償還計(jì)劃
第十部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
一) 項(xiàng)目營業(yè)收入、稅金及附加
二) 項(xiàng)目營業(yè)成本費(fèi)用估算
三) 項(xiàng)目借貸還本付息計(jì)算
四) 項(xiàng)目損益估算
五) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
六) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算
七) 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析
八) 項(xiàng)目投資回收期計(jì)算表
九) 項(xiàng)目投資收益率計(jì)算表
十) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表
十一) 項(xiàng)目敏感性分析
二、項(xiàng)目社會(huì)效益分析
第十一部分 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析
一、市場風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
三、資金風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
四、其它風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
五、規(guī)避措施
第十二部分 可行性研究結(jié)論及建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在規(guī)劃、定位、效益進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。
一、結(jié)論和建議
一)對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意
見
二)對(duì)比方案進(jìn)行說明
三)行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
四)要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
五)可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
六)性研究中主要爭議問題的結(jié)論
七)可行性研究報(bào)告附件。
二、附件
一)項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告)
二)項(xiàng)目立項(xiàng)批文
三)項(xiàng)目選擇報(bào)告書
四)地質(zhì)勘探報(bào)告
五)貸款意向書
六)環(huán)境影響報(bào)告
七)需要的市場調(diào)查報(bào)告
八)引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
九)其他主要對(duì)比方案說明
十)其他
三、附圖
一)項(xiàng)目地形或位置圖(設(shè)有等高線)
二)其它
四、附錄
一)現(xiàn)金流量表
二)利潤表
三)收支平衡表
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