房地產(chǎn)可行性報告
做房地產(chǎn)方面的可行性研究報告之前，需要深入調(diào)查，充分掌握各類資料。下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)的可行性研究報告范文，希望對你有幫助。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一
一、項目背景
1 、 項目名稱： 居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標準》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價) 建筑面積(預計)：總建筑面積： ㎡
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點。
(3)東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。
(4)西南靠近A市 小學。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。
境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。
全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。
全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。
城區(qū)人口12萬。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。
1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。
以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。
尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。
到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。
居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。
主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。
城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。
城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。
全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。
A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。
房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。
盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。
加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。
目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。
人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。
住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。
二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。
據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。
在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區(qū)詳細情況如表：
項目 套數(shù) 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路
新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街
銀河小區(qū) 170 1460 銀河街
成光小區(qū) 130 1400 學院路
太陽神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設(shè)路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。
其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。
住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。
住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。
具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。
A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。
沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元
15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結(jié)論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。
如超出項目風險較大，項目不可行。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告二
第一章 總 論
一、項目名稱：北湖? 水晶城
二、項目擬建地：郴州市同心路 2 號(原玻璃廠)
三、項目建設(shè)單位：郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四、項目建設(shè)單位概況 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2005 年 1 月。
注 冊資本(實收資本)人民幣 4000 萬元;法人代表黃康隹;注 冊住所：郴州市同心路;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售; 室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計及施工;建筑裝飾材料水電器材銷售。
企 業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4310000000060033;經(jīng)營期限為 50 年。
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。
是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式 的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工 48 人， 其中：工程及其他技術(shù)人員 35 人，其它管理人員 13 人。
組織 結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營銷部、財務部、 拆遷安?部、材料設(shè)備采購供應部、行政人事部等職能部門。
五、項目概況 隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住 小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。
本次研究項目位于郴州市 1 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車 總站，距郴州火車站 1 公里，交通方便;地段環(huán)境優(yōu)越，超市、 醫(yī)院、學校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠 眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑十分便利;項目規(guī) 劃用地面積 47,784.30M2，其中：住宅用地面積 27,135.30 M2， 公共建筑用地面積 5,293.00 M2， 道路用地面積 8,060.00 M2， 公 共綠地面積 7,296.00 M2;總建筑面積 21.71 萬平方米，停車位 867 個，居住戶數(shù) 1482 戶，容積率 3.85，建筑密度 21.66%， 綠地率 38.61%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。
該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。
本項目的開發(fā)建設(shè)將完 善該地段城市整體功能， 改變周邊環(huán)境， 提升該地段城市品位。
六、編制依據(jù) 1、主要依據(jù)： (1) 《郴州市城市總體規(guī)劃》 (2)建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法>》的 通知”{建標(2000)205 號｝ (3)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》 (第二版) (4)郴州市政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等 8 個 項目建筑容積率的批復》{郴政辦函[2008]143 號} (5) 郴州市規(guī)劃局 《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》 {郴規(guī) (地) 2 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 [2008]108 號} (6) 《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》 (7)郴國用(2006)393 號國有土地使用權(quán)證 (8)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資 質(zhì)證書 (9)云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院《總平面圖》 (10)相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范 (11)建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 2、研究范圍： 本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目 建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建 設(shè)方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究， 側(cè)重點在財務評價。
七、重要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名 稱 單位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 數(shù)量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 備注 規(guī)劃總用地面積 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 綠地 規(guī)劃總建筑面積 其中：住宅建筑面積 公建配套設(shè)施 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 序號 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名 稱 單位 m2 戶(套) 人 / % % 個 萬元 萬元 萬元 % 年 萬元 年 數(shù)量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 備注 地下建筑(車庫)面積 居住戶(套)數(shù) 居住人口 容積率 建筑密度 綠地率 停車位 項目總投資 銷售收入 項目凈利潤 內(nèi)部收益率 投資回收期 財務凈現(xiàn)值(i=12%) 建設(shè)總工期 戶 平 3.2 人 稅后 八、結(jié)論與建議 1、結(jié)論 (1)本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。
本項目的建設(shè)可促進區(qū)域經(jīng)濟及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居 住條件。
(2)本項目的建設(shè)，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹 了市政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定;有利于完 善北湖區(qū)同心路――北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，促進郴州 市旅游資源的開發(fā)。
4 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 (2)本項目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園 同心路北側(cè)，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與 107 國道相連， 向東與城市主干道――國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺 之間，依山?水，景色宜人，商業(yè)服務設(shè)施及各項市政設(shè)施如 水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一 幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。
(3)項目總投資為 44,104.66 萬元，其中：工程費用 28,859.12 萬元，其它費用 14,168.36 萬元(其中建設(shè)期貸款利 息 2,052 萬元) ，預備費 577.18 萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金 500 萬元; 建設(shè)資金總額 44,104.66 萬元， 其中： 項目資本金 19,694.19 萬元，申請商業(yè)銀行貸款 20,000 萬元，預售收入投入 4,410.47 萬元。
(4)從項目建設(shè)的經(jīng)濟效益評價來看，項目經(jīng)營收入 69,635.96 萬元，稅前利潤 18,475.47 萬元，稅后利潤 13,856.60 萬元;項目的財務凈現(xiàn)值(i=12%)5,323.20 萬元;全部投資財 務內(nèi)部收益率(稅后)23.08%;投資回收期 3.22 年;項目投資 稅前利潤率 41.89%，稅后利潤率 31.41%。
從以上指標看出， 項目有較好的經(jīng)濟效益。
且項目當經(jīng)營收入下降 5%，項目投 資增加 5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標，項目抗風險能力較強。
因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為項目是可行的。
(5)該項目建設(shè)對增加就業(yè)機會，改善投資環(huán)境，提升 5 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 郴州市的城市形象，帶動郴州市經(jīng)濟發(fā)展也有一定的現(xiàn)實意 義。
從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎(chǔ)條件已具 備，項目的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風險小的特點，既 符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟效益和良好 的機會效益。
因此該項目可行。
2、建議 (1)該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門 和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。
(2)建議認真做好工程的招標、施工圖設(shè)計和施工工作， 加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。
(3)在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán) 境建設(shè)。
(4)精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進度的 同時，要嚴格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作， 以盡快回收資金和減少資金投資;同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭 取獲得最佳的經(jīng)濟和社會效益。
第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目的建設(shè)，符合郴州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是郴州 市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城 市環(huán)境，美化城市面貌的需要。
該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展 6 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 戰(zhàn)略、推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。
二、項目的建設(shè)，有利于完善北湖區(qū)尤其是郴州市同心路 北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強城市總體功能，促 進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地 位的提升。
同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集 城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。
三、項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化 和社會化的政策，有利于促進郴州市住房貨幣化分配進程，滿 足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán) 境，提高人們生活水平。
同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進郴州經(jīng)濟的發(fā)展。
同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛 盾，維護社會安定。
四、項目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提 搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。
第三章 市場分析 一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 自 2003 年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將 近四年，到 2007 年達到了頂峰，雖然這種勢頭在 2008 年出現(xiàn) 減緩，全國樓市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增長。
在 7 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 政府保增長的決心下，預計 2009 年 GDP 仍有望保持 8%以上 的較快增長，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。
這源于相互 影響的三方面事實： 第一，中國是一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型國家。
對于一個發(fā)展中國家來 說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。
自 1978 年推行市場化改 革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行，1996 年以后步伐明顯 加快。
持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。
不 僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達 30 年的經(jīng)濟持續(xù)高速 增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市 場的發(fā)展提供了強勁動力。
第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。
中國正從嚴格傳統(tǒng)的計 劃經(jīng)濟體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制國家，住房改革也是 伴隨著其中的諸多改革措施之一。
以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位 分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。
住房推向市場，促成了一 個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。
除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的 人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著 巨大的對住房的需求。
以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現(xiàn)狀和特 色。
它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。
只 要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。
而 8 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 在相當長一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。
因此，我們對房地 產(chǎn)前景保持樂觀。
二、近幾年來郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢 近幾年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟增長點和城市居民新 的消費熱點，對于擴大內(nèi)需(包括投資與消費需求)拉動經(jīng)濟 增長，加快城區(qū)擴容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民 生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻。
近幾年來，隨著福利房全 面停止上市和中心城區(qū)建設(shè)步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資 增幅進一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。
目前，郴州房地產(chǎn)價 格總體來說比較合理，隨著周邊縣市 三、銷售前景預測分析 1、項目價格分析 位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高 達 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云國際，其銷 售均價在 3200 元/平方米左右;位于香雪路與龍泉路交界的天 潤天城，其均價在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新貴華 城，其銷售均價在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮 湖畔，8 月份開盤其銷售均價預計在 3500 元/平方米左右。
與 上述項目比較，本項目在產(chǎn)品設(shè)計、景觀資源、區(qū)域位?等方 面擁有相對優(yōu)勢。
根據(jù)項目的定位，以及郴州市總體房價水平，預計本項目 9 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 2010 年至 2012 年住宅銷售平均價為 3,600 元/平方米，地下車 庫平均銷售價為 65,000 元/個，超市 20,000 元/平方米。
根據(jù)郴 州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結(jié)合本項目的特點， 本報告認為該價格在郴州具有較強的競爭力。
2、銷售前景分析 本項目定位明確，位?優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計 獨特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項目比具有十分明顯的價格優(yōu)勢。
可 以預見，本項目具有良好的銷售前景。
第四章 一、區(qū)域位置 建設(shè)地點及自然條件 郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。
地理 坐標為東經(jīng) 112°13′～114°14′，北緯 24°53′～26°50′。
是以山地 為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。
東界江西，南 接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內(nèi) 地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。
全市現(xiàn)轄北 湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、 桂東、永興、安仁八縣，總面積 1.94 萬平方公里，人口 472 萬， 其中市中心城區(qū)人口 43 萬。
2008 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值為 734.1 億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為 16,668 元，城市居民人均可支配性 收入為 13,765 元。
本項目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是 107 10 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地 所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。
并得到郴州市政府土地出讓審批單 審批確認，繳納了相關(guān)費用，辦理了國有土地使用權(quán)證。
二、自然條件 郴州屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新， 夏不酷熱，冬無嚴寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為 290 天，主要自然條件如下： 1、溫度： 年平均氣溫：17.8℃ 年平均最高氣溫：27.8℃ 年平均最低氣溫：6.5℃ 2、濕度： 年平均相對濕度：79% 3、風 年平均風速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大積雪厚度：15cm 5、地震情況 11 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 (GB18306-2001) ，該區(qū)域 地震動峰值加速度 g=0.05，對照地震基本烈度為Ⅵ 度。
三、市政基礎(chǔ)設(shè)施 本項目用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的 生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有 優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前 景良好。
四、建設(shè)條件 用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差 24m，總用地面積 71.68 畝，符合項目建設(shè)要求。
第五章 一、設(shè)計原則 主要技術(shù)方案
1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配 套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏 散、環(huán)境保護等要求。
2、尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識 別性與歸屬感的居住小區(qū)。
3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合 理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。
4、消防、環(huán)保必須做到“三個同時”。
二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 12 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 1、 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 2、 《城市規(guī)劃編制辦法》 (2006 年 4 月 1 日實施) 3、 《湖南省(城市規(guī)劃法)實施辦法》 4、 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93(2002 年版) 5、 《郴州市城市總體規(guī)劃(2005-2020 年)綱要》 6、郴州市規(guī)劃局―郴規(guī)發(fā)(2006)45 號 7、郴州市規(guī)劃局―郴規(guī)(地)條(2008)108 號 8、建設(shè)方提供的相關(guān)資料 三、總體規(guī)劃及總平面布置 1、以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當、切合市場”為指導 思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入 到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。
根據(jù)位?不同，采用不同的組合方 式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。
2、從城市設(shè)計的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景 上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由 北向南分延伸式設(shè)計， 采用行列式的布局方式， 形成層次鮮明， 錯落有致的建筑布局。
采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用 地，形成開闊空間。
綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛(wèi)生 等要求確定大于 28m 的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風 及綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住 環(huán)境品質(zhì)。
同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀 13 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 由北及南逐級降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通 性、 整體性， 最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。
3、充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良 好的通風采光布局，通過設(shè)?較大的入戶花園、空中庭院及大 陽臺，提升居住品質(zhì)。
單元式住宅每套面積范圍控制在 43~260m2 之間。
通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的 構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細節(jié)上重點刻 畫比例、機理來確立小區(qū)的清新形象，在總體簡潔的基礎(chǔ)上， 通過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c處理而突出小區(qū)的個性特征。
4、小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。
并以入口廣場為對景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北 部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。
小區(qū)內(nèi)道路主 要道路寬 4 米，次要道路寬 3 米。
采用人車分流形式。
從主入 口廣場進入小區(qū)，通過豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。
5、小區(qū)配套布?幼兒園、衛(wèi)生站、會所、綜合商店、餐 飲、社區(qū)服務中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務設(shè)施。
配套設(shè)施采用集中布?和就近利用的原則。
四、結(jié)構(gòu)方案
1、荷載
(1) 基本風壓： W0=0.35KN/m2， 基本雪壓： S0=0.35KN/m2。
(2)樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取 2.0KN/m2，底層 14 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 車庫貨載標準值取 4.0KN/m2。
2、結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型， 結(jié)構(gòu)設(shè)計按 6 度抗震設(shè)防， 多層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架--剪力墻結(jié)構(gòu)， 抗震墻抗震等級為二級。
五、供配電及電信工程
1、電力負荷預測 用電量取值：住宅每戶按 0.025KVA/m2，公共服務設(shè)施按 0.1KVA/m2，地下車庫按 0.005KVA/m2，則小區(qū)總變配電量為： 5091KVA。
2、供配電 十九層以上消防及應急照明用電按一級負荷，普通客梯、 水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。
該小區(qū) 用電電源由同心路金鑫賓館旁的 10KV 城市供電網(wǎng)采用高壓電 纜從室外埋地接入到各配電室。
3、電信 電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個電話光節(jié)點機房， 由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間， 再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。
有線電視由同心路 市政有線網(wǎng)引入， 采用傳輸帶寬 860MHZ， 雙向 HFC 網(wǎng)絡結(jié)構(gòu) 形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點機房。
15 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及 分配放大器加集中分配的形式分配到戶。
用戶采用一戶一根電 纜引到戶，同時設(shè)?光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、 家庭安防報警系統(tǒng)。
六、給排水和消防
1、給水
(1)用水量預測 生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 計，則小 區(qū)最大日總用水量為 1600 噸/日。
(2)水源：同心路下鋪設(shè)的城市供水干管。
給水網(wǎng)管： 給水網(wǎng)呈環(huán)狀布?，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管 管徑為 DN200，支管管徑為 DN40-DN100。
2、排水
(1)排水采用雨污分流制排水。
生活污水經(jīng)小區(qū)污水管 網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。
雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管 網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計。
(2)雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN400, 次干管為 DN300,雨水管管徑為 DN300―DN800，雨污管采用 混凝土管。
室內(nèi)排水管采用 U-PVC 材料。
3、消防
(1)消防車道 16 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 項目南面為城市道路―同心路，內(nèi)部主道路為 4 米，次要 道路為 3 米，并通達至各棟建筑，滿足消防車通行的要求。
(2)建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計 帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一 級要求設(shè)計，住宅樓均按二級耐火等級設(shè)計。
(3)防火分區(qū) 整個小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)?防火分區(qū)。
地下室設(shè)自 動滅火系統(tǒng)。
停車庫每個防火分區(qū)面積均小于 4000m2，設(shè)備用 房單獨為一個防火分區(qū)，分區(qū)面積小于 500m2。
每個防火分區(qū) 設(shè)有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于 500m2。
地上部分每個單 元之間設(shè)?防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。
(4)室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布?，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及 室外地坪以下。
每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。
在最高處塔 樓上設(shè) 18m3 消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接;地下室設(shè)消防 栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設(shè)消防水泵接合 器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位?均有二股 消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。
地下消防 池儲水量 396m3。
第六章
一、環(huán)境保護
環(huán)境保護、綠化和節(jié)能
該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要， 17 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護均有較高要求和標準。
擬 將噪聲和振動設(shè)備盡可能放?在地下室或遠離使用房 間。
安裝電動設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝 電動設(shè)備隔振橡膠墊。
部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈 簧減振墊。
1、該 項 目 建 成 后 ，通 過 分 析 ，污 染 的 產(chǎn) 生 主 要 有 如 下幾個方面： ( 1) 固 體 廢 棄 物 ： 如 生 活 垃 圾 。
( 2) 生 活 污 水 ： 住 宅 組 團 內(nèi) 排 出 的 生 活 污 水 。
( 3)大 氣 污 染 ：廚 房 的 油 煙 、汽 車 尾 氣 、空 調(diào) 廢 氣 。
( 4)噪 音 污 染 ：汽 車 行 駛 和 鳴 笛 產(chǎn) 生 的 噪 音 ，空 調(diào) 外機工作時產(chǎn)生的噪音。
2、 污 染 治 理 措 施 ( 1)固 體 廢 棄 物 ：各 類 固 體 垃 圾 產(chǎn) 生 后 ，要 求 自 覺 投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運 至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。
( 2)生 活 污 水 治 理 ：生 活 污 水 必 須 經(jīng) 污 水 處 理 裝 ? 處理初步達標后方可排入城市排水系統(tǒng)。
( 3)大 氣 污 染 ：要 求 入 住 用 戶 生 活 燃 料 統(tǒng) 一 采 用 液 化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。
廚房的油煙 可以建議用專用設(shè)備過濾后通過煙道排入天空。
另外， 嚴格控制進入小區(qū)內(nèi)的機動車輛，推廣使用無鉛的高標 18 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結(jié)構(gòu) 的目的。
嚴禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空 調(diào)，控制空調(diào)使用時間，以達到減小廢氣的排放量。
( 4)噪 音 污 染 控 制 ：在 規(guī) 劃 范 圍 內(nèi) 設(shè) 禁 鳴 標 志 ，控 制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行 駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調(diào) 使用的頻率。
設(shè)?空調(diào)外機隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜 音空調(diào)。
二、綠化 小 區(qū) 公 共 綠 地 面 積 為 7,296m 2 ， 綠 地 率 為 38.61%。
三、節(jié)能 為減少能源消耗，擬采取以下措施：
1、 節(jié) 水 節(jié) 電 用水用電采用計量制， 用節(jié)能高靈敏度的電表和 采 水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。
變壓 器用科技含量高的干式變壓器，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能 開關(guān)，大力提倡使用節(jié)能型電器。
2、 節(jié) 約 暖 通 、 采 光 耗 能 在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計中，充分考慮各幢建筑物之 間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風，從而達到 節(jié)約采光、通風的能耗。
3、 隔 熱 、 保 溫 19 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 在屋頂和外墻的材料運用時，盡可能采用保溫、隔 熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等， 可達到較好的節(jié)能效果。
4、 新 技 術(shù) 應 用 在建設(shè)工程的各個環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、 新工藝、新技術(shù)、充分運用現(xiàn)代科學技術(shù)，取得節(jié)能的 綜合效益。
第七章 項目的組織管理、實施計劃
一、項目的組織管理分為兩個階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理 階段。
1、建設(shè)階段
(1)組織機構(gòu) 對項目建設(shè)實施過程中建設(shè)單位的組成機構(gòu)、人員配備作 出初步分析。
經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機構(gòu)如下： 建設(shè)組織機構(gòu)圖 20 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 董 事 會 總 經(jīng) 理 行 政 人 事 部 財 務 部 工 程 技 術(shù) 部 拆 遷 安 置 部 開 發(fā) 策 劃 部 采 購 供 應 部 營 銷 部
(2)職工定員 此定員系指建設(shè)單位從事本項目開發(fā)建設(shè)需配備職員。
經(jīng) 與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下： 職工定員表 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部門 董事會 總經(jīng)理 行政人事部 財務部 采購供應部 開發(fā)策劃部 工程技術(shù)部 營銷部 拆遷安?部 人員(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 序號 10 2、經(jīng)營管理階段 (1)組織機構(gòu) 部門 合 計 人員(人) 48 項目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家頒布 的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位郴 州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘請物管資深人士組建物業(yè)管 理公司進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公 司相結(jié)合的體制。
三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對 外公開招標聘物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。
重大問題由業(yè)主代 表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物 業(yè)管理公司負責。
物業(yè)管理公司各機構(gòu)的運行經(jīng)費來源，可根 據(jù)郴州市政府出臺的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒 布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主(含住戶及經(jīng)營 性業(yè)主) 收取一定的費用解決， 費用的收取以國家文件為依據(jù)。
組織機構(gòu)圖 業(yè)主代表大會 ( 委 員 會 重大決策 物業(yè)管理公司 辦 公 室 管 理 部 維 修 部 保 安 部 經(jīng) 營 部 22 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 ( 2) 職 工 定 員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部 門定員(本報告只作初步分析) 除聘請全國資深物管 。
人士 2 人專職外，其余各人員均實行外聘。
定員的詳表 如下：
職工定員表 序 號 1 2 3 4 5 部門 經(jīng)理辦公室 管理部 財務部 多種經(jīng)營部 維修部 人員 (人) 1 5 2 1 2 備 注 專職，設(shè)經(jīng)理 1 名 負責日常衛(wèi)生、綠化、保安 由發(fā)展商專職 1 人，外聘 1 名 實行有償服務，負責開拓性經(jīng)營活動 簡單的水、電及設(shè)備維修、維護 6 合 計 11
二、項目實施進度計劃
項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導的大力支持，建設(shè)單位 也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進 行，項目的建設(shè)實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重 施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量 減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學習的影響。
經(jīng)與建設(shè)單位商定， 并根據(jù)項目建設(shè)的實際特點，實施進度初步安排如下： 2008 年 5 月~2009 年 10 月，完成項目前期各項審批工作; 23 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 2009 年 7 月~2009 年 11 月，完成場地平整及建筑設(shè)計、 施工招標; 2009 年 11 月~2010 年 12 月，主體工程完工; 2010 年 11 月~2011 年 5 月，主體裝修及室外配套工程; 2011 年 7 月，竣工驗收。
第八章
一、投資估算
1、投資概況 投資估算與資金籌措 項 目 規(guī) 劃 總 用 地 為 47,784.30 m2 ， 總 建 筑 面 積 217,139.98m2，經(jīng)測算，項目總投資為 44,104.66 萬元，其中： 工程費用 28,859.12 萬元，其它費用 14,168.36 萬元，預備費 577.18 萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金 500 萬元(詳見項目投資估 算表) 。
項目投資估算表 工程項目或費用名稱
一 工程費用
1 住宅及地下車庫 2 公建配套設(shè)施 工程費用合計
二 其它費用
1 征地費(71.68 畝) 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察設(shè)計費 4 監(jiān)理費 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 單位： (萬元) 其它費用 合計 建筑工程費 設(shè)備及安裝工程費 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 5 建設(shè)期的借款利息 6 其他規(guī)費等 其它費用合計
三 四 預備費
項目周轉(zhuǎn)用流動資 金 建設(shè)投資合計 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依據(jù)及說明 (1)工程費用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(2001) 第 72 號文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時參照郴 州市目前同類建筑單位工程造價。
�、� 土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資; ② 給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配 電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用; ③ 總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。
(2)安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價指標進行 估算。
(3)其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位 管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。
征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供 的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進行估算; (4)預備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量 引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。
二、資金籌措 25 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 項目總投資 44,104.66 萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸 款 20,000 萬元，項目資本金 19,694.19 萬元，預售收入投入 4,410.47 萬元。
項目的資金籌措及運用情況見下表： 項目資金籌措及運用表 單位：萬元 項目 建設(shè)投資 資金籌措 其中：銀行借款 自籌資金 項目預售收入 合計 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47
第九章 項目經(jīng)濟評價
一、經(jīng)濟分析的主要依據(jù)：
1、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第二版) ;
2、 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ;
3、國家及地方有關(guān)政策;
4、項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。
二、經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入
1、經(jīng)營設(shè)計 26 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 本項目設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層 商品住宅 177,137.95m2，多層商品住宅 2,364.96m2，地下車庫 33,264.59m2(675 個停車位) ，地上停車位 192 個，公共配套設(shè) 施 4,372.48m2。
除社區(qū)會所、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管 理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。
2、營業(yè)收入測算
(1)價格預測 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍 內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽 樣調(diào)查，本報告對水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施(超 市) 地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為 3,600 元/ m2， 、 配套商業(yè)設(shè)施(超市)均價為 20,000 元/ m2，車庫 65,000 元/ 個。
(2)營業(yè)收入及稅費估算
�、� 營業(yè)收入 商品住宅銷售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 萬元 配套商業(yè)設(shè)施(超市)銷售收入：739.4× 20,000=1,478.80 萬元 地下車庫銷售收入：675× 65,000=4,387.50 萬元 合計：69,635.96 萬元。
�、� 銷售稅費 稅(費)種 計稅依據(jù) 稅(費)率 27 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 營業(yè)稅 土地增值稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 銷售收入 銷售收入 營業(yè)稅 營業(yè)稅 5% 1% 7% 4.5% 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額： 營業(yè)稅：69,635.96× 5%=3,481.80 萬元 土地增值稅：69,635.96× 1%=696.36 萬元 城市維護建設(shè)稅：3,481.80× 7%=243.73 萬元 教育費附加：3,481.80× 4.5%=156.68 萬元 合計：4,578.57 萬元。
三、營業(yè)成本費用估算 經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務費 用。
1、營業(yè)費用 營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等， 按銷售收入的 2%估算： 營業(yè)費用：69,635.96× 2%=1,392.72 萬元
2、管理費用 管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員 的工資及福利費等，按銷售收入的 1.5%估算： 管理費用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 萬元
3、財務費用 28 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 財務費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。
本項目除項 目貸款 20,000 萬元外，不考慮其他貸款，估算財務費用為 540 萬元。
4、項目總成本費用 上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。
經(jīng)測 算，其總成本為 46,581.92 萬元(詳見總成本及費用估算表) 。
四、財務效益分析
1、利潤估算 項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項 目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第二版)的要求進行經(jīng)濟評價。
項 目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總 額(詳見損益表) 。
2、財務盈利能力分析
根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示： 項目主要經(jīng)濟指標表 序號
1 指標名稱 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后
2 全部投資回收期 所得稅前 所得稅后 年 年 3.03 3.22 29 單位 指標 備注 % % 30.34 23.08 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告
3 全部投資財務凈現(xiàn)值(Ic=12%) 所得稅前 所得稅后 五、項目敏感性分析 萬元 萬元 8,932.34 5,323.20 本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售 收入(即綜合價格) 、項目總成本(主要為開發(fā)成本、管理費 用、銷售費用)兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動 對項目收益的影響程度。
項目的敏感性分析情況見下表：
項目敏感性分析表 序 號 1 2 3 項 目 現(xiàn)有指標 銷售收入下降 5% 項目總成本上升 5% 財務內(nèi)部收 益率(%) 23.08 19.17 19.41 財務凈現(xiàn)值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 項目 凈利潤 13,856.60 11,416.95 12,130.03 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降 5%或總成本支 出上升 5%時，項目仍有較好的財務指標，說明項目的抗風險 能力較強。
六、經(jīng)濟評價結(jié)論
綜 上 所 述 ， 項 目 經(jīng) 營 收 入 69,635.96 萬 元 ， 稅 前 利 潤 18,475.47 萬元，稅后利潤 13,856.60 萬元，財務內(nèi)部收益率 23.08%，財務凈現(xiàn)值 5,323.20 萬元(折現(xiàn)率 12%)，投資回收 期(稅后)3.22 年，故本報告認為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析 30 郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 是可行的。
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