地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對不動產(chǎn)金融時(shí)代的來臨論文

　　內(nèi)容 提要：2005年的 中國 不動產(chǎn)業(yè)已經(jīng)散發(fā)出強(qiáng)烈的市場信號，不動產(chǎn) 金融  時(shí)代 即將來臨。特殊的時(shí)代背景推動了不動產(chǎn)金融時(shí)代的勃興，面對 企業(yè) 提出的新金融業(yè)務(wù)要求，金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該更加積極有作為。新地產(chǎn)時(shí)代對不動產(chǎn)業(yè)的 影響 是非常顯著的，采取正確的應(yīng)對措施則是企業(yè)生存 發(fā)展 的關(guān)鍵，而了解不動產(chǎn)金融時(shí)代的企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)無疑將有助于企業(yè)做出正確的決策。

　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)金融資本運(yùn)作融資

　　2005年的中國不動產(chǎn)市場充斥著“融資”、“上市”、“購并”這樣幾個(gè)高頻主題詞，字里行間無不透露出開發(fā)商日益緊繃的資金鏈與融資困境。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從解決當(dāng)前不動產(chǎn)融資困境與實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、長遠(yuǎn)、健康發(fā)展這兩方面來看，金融政策監(jiān)管當(dāng)局很有可能在2006年放松對不動產(chǎn)業(yè)的金融緊縮政策，并且會重構(gòu)不動產(chǎn)業(yè)的融資體系。

　　市場信號意味著什么

　　細(xì)心關(guān)注不動產(chǎn)業(yè)走勢的人都會注意到，自2005年下半年始，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等多位金融要員在不同場合均表示過要積極拓展不動產(chǎn)業(yè)的融資渠道，構(gòu)建合理安全的融資體系，發(fā)展不動產(chǎn)金融證券市場等有利于不動產(chǎn)金融發(fā)展的意見；不動產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與不動產(chǎn)企業(yè)則是不遺余力地為開創(chuàng)不動產(chǎn)金融市場奔走呼吁，而一些地產(chǎn)大鱷則干脆自己組建類地產(chǎn)基金管理公司，以更加主動的姿態(tài)迎接不動產(chǎn)金融時(shí)代的來臨；而包括保險(xiǎn)、信托、擔(dān)保等在內(nèi)的眾多金融企業(yè)的研發(fā)總部也前所未有地積極開展對不動產(chǎn)市場的調(diào)研與不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)工作。這些具有指示意義的市場信號表明：中國的不動產(chǎn)金融時(shí)代即將來臨。

　　不動產(chǎn)金融的時(shí)代背景

　　不動產(chǎn)金融真正被大家所重視是在本輪宏觀調(diào)控之后，土地與金融的緊縮政策讓開發(fā)商痛定思痛并開始對不動產(chǎn)金融進(jìn)行理性思考。嚴(yán)格來說，不動產(chǎn)業(yè)之前的金融業(yè)務(wù)基本上就是純粹的商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)，貸款條件寬松而且管理存在諸多疏漏。特別是在土地協(xié)議出讓的黃金發(fā)展階段，開發(fā)商完全可以低成本甚至零成本運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目。在這種情況下，作為不動產(chǎn)業(yè)附庸的金融，根本沒有施展自身高 科技 效用與魅力的舞臺。

　　土地交易制度的變革與金融政策的調(diào)整催生了中國的不動產(chǎn)金融時(shí)代。一直以來，土地內(nèi)幕交易是中國不動產(chǎn)業(yè)的最大黑洞，進(jìn)行土地交易制度的改革不但是革除弊政，更是有利于不動產(chǎn)業(yè)的長治久安；另一方面，銀行系統(tǒng)普遍存在的不動產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為金融監(jiān)管當(dāng)局最大的心病，金融監(jiān)管當(dāng)局借宏觀調(diào)控之名行風(fēng)險(xiǎn)控制之實(shí)也是理所應(yīng)當(dāng)。然而，從短期來看，土地交易制度的變革直接推高了土地成本，提高了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，而金融緊縮政策則降低了對企業(yè)的資金供給，減少了項(xiàng)目資金來源，這一高一低逼迫開發(fā)商開始探索不動產(chǎn)金融之路。

　　追尋利潤的企業(yè)永遠(yuǎn)是市場中最活躍的因素，他們的需求也同樣引導(dǎo)著不動產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，我們從近年來不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展就可以得到證實(shí)。對于企業(yè)極為迫切的金融需求，監(jiān)管當(dāng)局的處理思路應(yīng)該是如何進(jìn)行積極疏導(dǎo)并予以滿足而不是封堵，事實(shí)證明，封堵是不能回避金融風(fēng)險(xiǎn)的，地下金融的長期存在就說明了這一點(diǎn)。此外，從加入世貿(mào)的金融開放承諾以及 經(jīng)濟(jì) 全球化日益加深的現(xiàn)實(shí)局面來看，盡早建立健全我們自己的不動產(chǎn)金融市場也是非常重要而且緊迫的工作任務(wù)。

　　不動產(chǎn)金融的影響與企業(yè)應(yīng)對

　　由于不動產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，因而金融的意義格外重要。隨著行業(yè)發(fā)展逐步規(guī)范，業(yè)務(wù)模式逐步成型，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化逐步實(shí)施，企業(yè)之間很難展開產(chǎn)品層面的競爭，不可能單純依靠產(chǎn)品優(yōu)勢占領(lǐng)市場，例如產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的典型——家用電器，人們對產(chǎn)品質(zhì)量已經(jīng)不是非常關(guān)心了。金融對不動產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動的特殊影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)作層面上。

　　按照項(xiàng)目開發(fā)的流程：首先是項(xiàng)目發(fā)起設(shè)立階段，這個(gè)階段是最需要資金的時(shí)候，也最能體現(xiàn)金融的重要意義，由于資金普遍緊張，項(xiàng)目融資成為企業(yè)的首要課題，而如何借助各種金融工具與融資手段進(jìn)行融資并進(jìn)而打造企業(yè)的融資平臺就成為非�，F(xiàn)實(shí)的金融 問題 ；在項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施階段，保持項(xiàng)目資金鏈的安全就成為最重要的問題，如何運(yùn)用財(cái)務(wù)管理手段進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制就顯得極為重要；在項(xiàng)目銷售與退出階段，借助金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 方法 來設(shè)計(jì)銷售方案與退出已經(jīng)是非常普遍的市場現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目層面的金融影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目融資、項(xiàng)目抵押貸款、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理以及項(xiàng)目合資與退出等方面。 

　　金融 對不動產(chǎn) 企業(yè) 整體層面的 影響 與其他產(chǎn)業(yè)幾乎沒有區(qū)別，主要就是包括企業(yè)購并、重組以及上市等資本運(yùn)作方面的 內(nèi)容 。有一點(diǎn)值得我們特別注意，那就是金融加速了行業(yè)市場集中度的提高并加速了產(chǎn)業(yè)鏈的分化重組。一方面少數(shù)全國性的地產(chǎn)超級大鱷將獲取越來越多的市場發(fā)言權(quán)；另一方面開發(fā)商的傳統(tǒng)角色將逐步向?qū)�業(yè)投資商轉(zhuǎn)變。

　　面對不動產(chǎn)金融帶來的巨大影響，企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對呢？首先，思路調(diào)整是關(guān)鍵，要確立以金融為企業(yè)下階段的 發(fā)展 指導(dǎo)，行業(yè)發(fā)展的不同階段都有最重要的事情要做，抓住了重點(diǎn)，把握住了大方向，才能夠?qū)崿F(xiàn)大發(fā)展，從競爭激烈的市場中脫穎而出；其次，戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整是核心，制訂中長期金融發(fā)展規(guī)劃，包括積極打造自身的金融平臺，確立資本運(yùn)作的切實(shí)途徑與方案，以確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展；再次，就是要強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略規(guī)劃的落實(shí)，確保戰(zhàn)略規(guī)劃的執(zhí)行，具體包括人力資源的調(diào)整、業(yè)務(wù)部門的調(diào)整等等微觀操作方面。

　　不動產(chǎn)金融 時(shí)代 的企業(yè)運(yùn)作

　　2005年實(shí)在是 中國 不動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型之年，首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司聯(lián)姻，富力在香港主板上市，萬科并購南都子公司，北京天鴻與城開的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等等，具有先見之明的地產(chǎn)商人已經(jīng)用實(shí)際行動明確表示：金融將會成為推動不動產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性力量。

　　不動產(chǎn)金融時(shí)代的企業(yè)運(yùn)作可以從以下三個(gè)角度闡述：

　　從發(fā)展戰(zhàn)略來看，伴隨著不動產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展與逐步成熟，行業(yè)集中度將大幅提高，項(xiàng)目融資與企業(yè)資本運(yùn)作，特別是企業(yè)間的大規(guī)模兼并重組將成為企業(yè)的主要任務(wù)。借助金融手段，以資本運(yùn)作為導(dǎo)向迅速提高市場占有率將成為開發(fā)商的最重要發(fā)展戰(zhàn)略。

　　從運(yùn)作模式來看，最重要的特點(diǎn)就是開發(fā)商的傳統(tǒng)角色將發(fā)生轉(zhuǎn)變，專業(yè)化分工使得開發(fā)商逐步剝離其他業(yè)務(wù)流程而成為專一的項(xiàng)目投資商或者不動產(chǎn)基金管理人。由于建筑標(biāo)準(zhǔn)化日益加深，產(chǎn)品趨同性顯著，因而開發(fā)商的業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于挖掘土地與項(xiàng)目的潛在價(jià)值。

　　從運(yùn)作手段來看，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略并順應(yīng)企業(yè)的運(yùn)作模式，企業(yè)很 自然 地會借助于大量新式金融工具與金融產(chǎn)品，而不動產(chǎn)金融市場特別是不動產(chǎn)證券市場的飛速發(fā)展將進(jìn)一步凸顯不動產(chǎn)業(yè)的金融屬性。可以預(yù)見，未來不動產(chǎn)業(yè)的競爭將在很大程度上體現(xiàn)為金融手段的創(chuàng)新和金融資本市場的競爭。

　　結(jié)語

　　毫無疑問，不動產(chǎn)金融時(shí)代的來臨是不動產(chǎn)業(yè)人注定要接受的一次洗禮。我想，面對一個(gè)即將到來的新地產(chǎn)紀(jì)元，理性思考、順勢而為、積極應(yīng)對或許應(yīng)該是不動產(chǎn)業(yè)人應(yīng)有的處世 哲學(xué) 吧。

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