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經(jīng)濟(jì)適用房是否“經(jīng)濟(jì)”
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摘要：在簡(jiǎn)述我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的基礎(chǔ)上,分析了目前經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中存在的問題，如經(jīng)濟(jì)適用住房行政干預(yù)過多，銷售對(duì)象失控，以銷售為主的分配方式的不合理等。提出了盡快建立經(jīng)濟(jì)租賃住房制度，轉(zhuǎn)變政府職能、完善宏觀調(diào)控的措施和手段，加大監(jiān)控力度等政策建議。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房;加大監(jiān)控;經(jīng)濟(jì)租賃制度
一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度概述
(一)含義
經(jīng)濟(jì)適用房由政府提供政策優(yōu)惠并統(tǒng)一組織建設(shè),限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市場(chǎng)要求為中低收入社會(huì)階層提供切合需要并且?guī)в猩鐣?huì)保障性質(zhì)的住房。
(二)特征
經(jīng)濟(jì)適用房包含經(jīng)濟(jì)性、適用性和社會(huì)保障性三方面特征,即經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格適當(dāng)且居民承受得起并具有可支付性,同時(shí)滿足人們對(duì)住房的基本需求而不是最大需求,又具有政府提供保障性質(zhì)的商品性住房。
二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房主要存在問題
(一)行政干預(yù)過多，效率低下，易滋生腐朽
政府、單位和社會(huì)組織對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的干預(yù)幾乎無(wú)處不在。如果政府直接出面，生產(chǎn)效率肯定不如專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。即使政府是間接出面，中間承接的發(fā)展商不以經(jīng)濟(jì)效益為考核，而以完成政治性任務(wù)為目標(biāo)，那就難以達(dá)到社會(huì)資源最優(yōu)配置。我們就經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商以承接經(jīng)濟(jì)適用房任務(wù)為要挾，與政府討價(jià)還價(jià)，獲得商品房開發(fā)的優(yōu)先權(quán)或土地獲取中的優(yōu)勢(shì)，易滋生腐朽。
(二)銷售對(duì)象失控
按照政策規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對(duì)象只能是中低收入家庭。但是,目前因統(tǒng)計(jì)和審核的方法和程序的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn),在經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買者當(dāng)中,實(shí)際上有相當(dāng)一部分不是中低收入家庭,而是高收入家庭。這一點(diǎn)和第一點(diǎn)不無(wú)關(guān)系。
(三) 缺乏對(duì)居住者居住需要的考慮
由于經(jīng)濟(jì)適用房沒有效益激勵(lì)，政府往往只關(guān)心提供了多少套的目標(biāo)考核，但很少真正為居住者考慮居住需要。住房困難家庭往往只能在選擇指定地點(diǎn)、指定面積和質(zhì)量的公房與不選擇中二取一。而政府修的住房項(xiàng)目一般為了節(jié)約成本，質(zhì)量都相當(dāng)?shù)土樱⑶医ㄔ煸谄h(yuǎn)地區(qū)和城市邊緣，交通通常十分不便。窮人住進(jìn)了政府提供的住房，住房消費(fèi)雖然降低了，但交通費(fèi)用猛增，由此，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)很多窮人來(lái)說，往往就成為雞肋。
三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)房使用制度重建的建議
(一)建立健全準(zhǔn)入和退出管理機(jī)制
經(jīng)濟(jì)適用房的系列管理措施不論從入口、過程中還是出口的把控上都要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。從初始階段即入口對(duì)申請(qǐng)人標(biāo)準(zhǔn)做了嚴(yán)格限定，從戶籍、家庭收入、家庭資產(chǎn)以及現(xiàn)實(shí)的人均住房使用面積都做了逐一的標(biāo)準(zhǔn)界定。推行“三級(jí)審核、二次公示”的審核方式，層層把關(guān)，為能夠使政府的保障政策切實(shí)落到需要保障的人身上，堅(jiān)決地將政策貫徹到位，不走形，不變味，以防有人渾水摸魚，破壞規(guī)則。
(二)加大對(duì)騙購(gòu)行為的監(jiān)控與處罰力度
從法學(xué)角度來(lái)講,違法犯罪的機(jī)會(huì)成本太低而風(fēng)險(xiǎn)收益又相對(duì)較高,這樣的制度本身就會(huì)引誘人們千方白計(jì)地去違法犯罪。騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象之所以防不勝防、屢禁不絕,與處罰太輕有必然聯(lián)系。建議有關(guān)部門在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,及時(shí)制定出相關(guān)的法規(guī)或規(guī)章,加大處罰力度,爭(zhēng)取杜絕經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中,出現(xiàn)的失控現(xiàn)象。政府建房的受惠目標(biāo)一定要鎖定在低收入家庭,首先滿足貧困家庭居住的基本需要。
(三)建“經(jīng)濟(jì)租賃住房”，將其納入經(jīng)濟(jì)適用房
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥中國(guó)的政府在網(wǎng)訪談時(shí)表示，地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例，這意味著對(duì)于部分地方政府來(lái)說，經(jīng)濟(jì)適用房將不再有強(qiáng)行指標(biāo)性規(guī)定。而對(duì)于夾心層人群，政府鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃住房來(lái)解決其住房問題。齊驥稱，在最近一兩年來(lái)，一些城市都對(duì)解決這一類既買不起、租不起商品房，又不屬于住房保障對(duì)象的這類居民，通過政府提供土地、給優(yōu)惠的信貸、稅收政策來(lái)建設(shè)公共租賃住房，有的地方叫經(jīng)濟(jì)租賃住房，它的性質(zhì)是政府或者機(jī)構(gòu)持有，用承租者可以承擔(dān)的起的低于市場(chǎng)水平的租金，提供給這類家庭，幫助他們渡過暫時(shí)的困難。
而筆者認(rèn)為，對(duì)于“經(jīng)濟(jì)租賃住房”這一新興的制度，其可以作為經(jīng)濟(jì)適用房的一種形式被推廣開來(lái)，其適用對(duì)象可以是經(jīng)濟(jì)適用房適用對(duì)象的這類居民。因?yàn)槿绻麑⑵湓O(shè)定為購(gòu)買商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的“夾心人群”，其界限并不清晰，或難以界定，這必然會(huì)加大其社會(huì)成本。反之，如果能夠?qū)ⅰ敖?jīng)濟(jì)租賃住房”作為經(jīng)濟(jì)適用房的一種主要形式而存在的話，這必然加大了購(gòu)房者的選擇權(quán)，同時(shí)還可以使政府的保障補(bǔ)貼流動(dòng)起來(lái)。住房政策的最終目標(biāo)應(yīng)該是讓越來(lái)越多的人可以有能力到商品房市場(chǎng)自行買房，而不應(yīng)該以讓受資助者長(zhǎng)期“桎梏”在住房保障體系中為滿足。
四、結(jié)語(yǔ)
經(jīng)濟(jì)適用房推行10年間，既有過圓低收入家庭多年“家園夢(mèng)”的光榮，也有過因制度上的缺陷和操作上的不規(guī)范而出現(xiàn)的尷尬，政府，學(xué)界，百姓，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房是否“經(jīng)濟(jì)”的討論也從未停止過�？傊�，在制度完善環(huán)節(jié)，要通過各種辦法“對(duì)癥下藥”，真正實(shí)現(xiàn)政府管理與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)合，努力克服主客觀方面的種種弊端，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性與適用性的結(jié)合。
參考文獻(xiàn)：
[1]符振彥.經(jīng)濟(jì)適用房,是建,還是停[J].北京房地產(chǎn),2009(2):56—63.
[2]徐峰,宋波.淺析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].消費(fèi)導(dǎo)刊·理論版，2008(7).
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