房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建議書

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　　開發(fā)一個項(xiàng)目，需要可行的建議，下面是超有價值的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書，為大家提供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建議書

　　第一章項(xiàng)目概述

　　一、項(xiàng)目背景

　　宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年），歷經(jīng)了滿清、民國、共和國三個時代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽政府對學(xué)校進(jìn)行升級整合，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），占地50余畝。

　　二．項(xiàng)目歷史條件

　　1、宗地簡介

　　宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開發(fā)。

　　2、項(xiàng)目概況

　　宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃2013年1月開工，2015年10月竣工。

　　三、項(xiàng)目建設(shè)單位

　　1、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　2、公司經(jīng)營范圍：

　　在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

　　3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施�！霸擁�(xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

　　四、可行性研究報(bào)告編制

　　1、編制單位：

　　由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽Z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

　　2、編制依據(jù)：

　　2.1、渝價[2002]3 號文件

　　2.2、渝價（2001）402 號文件

　　2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》

　　2.4、渝府發(fā)（2003）92 號文件

　　2.5、渝（2000）830 號文

　　2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180-93

　　第二章項(xiàng)目名稱和選址

　　一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）。

　　二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號

　　三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。

　　四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。

　　第三章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

　　一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米。

　　2、總建筑面積： 14.7萬平方米。

　　3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。

　　4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。

　　5、建筑密度不高于40%。

　　6、居住總?cè)丝冢?約4370人。

　　7、居住總戶數(shù)：約1360戶

　　8、綠化率：不低于25% 。

　　三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請著名設(shè)計(jì)公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作�！霸擁�(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

　　3、綠化：

　　“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章項(xiàng)目建設(shè)條件

　　一、地理?xiàng)l件：

　　“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。

　　二、市政條件

　　“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。

　　第五章物料消耗與供應(yīng)

　　一、建筑材料

　　“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：

　　鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計(jì)算)

　　水泥： 27900噸（按190kg/ M2計(jì)算）

　　二、主要設(shè)備

　　“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

　　消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

　　三、水、電、氣、熱供應(yīng)

　　根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

　　2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

　　第六章環(huán)境保護(hù)

　　按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施�！霸擁�(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

　　環(huán)境保護(hù)措施如下：

　　1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

　　4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

　　第七章項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

　　一、建設(shè)方式

　　“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

　　二、建設(shè)進(jìn)度安排

　　“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個月，即從2013年1月到2015年10月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

　　1、2013年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

　　主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。

　　2、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

　　第八章經(jīng)營管理方式

　　一、經(jīng)營設(shè)想

　　1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款。

　　2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

　　第九章投資估算

　　一、成本構(gòu)成

　　宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

　　1、土地費(fèi)用

　　投入土地成本13527.0677萬元

　　2、土地出讓金：4147.6723萬元

　　3、其它投入

　　二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

　　2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

　　住宅銷售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

　　商業(yè)：按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

　　方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

　　2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

　　住宅銷售：按均價5100元/ m2計(jì)，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

　　商業(yè)：按均價15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

　　方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟。

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

　　2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

　　住宅銷售：按5300元/ m2計(jì)，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

　　商業(yè)按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

　　三、成本測算：

　　(一)、以方案 A設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費(fèi)用 23520萬元高層造價按1600元/m2

　　1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬元

　　1.5、勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬元

　　1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

　　1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬元

　　1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬元

　　1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬元

　　1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬元

　　1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬元

　　1.12、稅金 802萬元

　　1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

　　1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬元

　　1.15、工程定額測定費(fèi) 32.9萬元

　　1.16、不可預(yù)見費(fèi) 3682.5萬元

　　固定成本合計(jì) 49803.24萬元

　　2、經(jīng)營成本

　　2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)5572.32萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

　　（二）、以方案B設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費(fèi)用 24390萬元高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。

　　1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬元

　　1.5、勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬元

　　1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

　　1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬元

　　1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬元

　　1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬元

　　1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬元

　　1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬元

　　1.12、稅金 831萬元

　　1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

　　1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬元

　　1.15、工程定額測定費(fèi) 40.8萬元

　　固定成本合計(jì) 47239.74萬元

　　2、經(jīng)營成本

　　2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定成本8% 合計(jì)：5518.22萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

　　（三）、以方案C計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費(fèi)用 24990萬元按建安平米造價1700元/m2

　　1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬元

　　1.5、勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬元

　　1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

　　1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬元

　　1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬元

　　1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬元

　　1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬元

　　1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬元

　　1.12、稅金 852.2萬元

　　1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

　　1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬元

　　1.15、工程定額測定費(fèi) 41.6萬元

　　固定成本合計(jì) 47897.84萬元

　　2、經(jīng)營成本

　　2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)：5675.21萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

　　第十章項(xiàng)目經(jīng)營策劃

　　一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評述

　　本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。

　　二、市場需求分析

　　1、城市化需求

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

　　2、城市居民居住需求

　　中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。一個國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，一個國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。

　　3、投資需求

　　房地產(chǎn)不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分。

　　三、項(xiàng)目市場走向

　　目前影響地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

　　影響項(xiàng)目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

　　1、周邊環(huán)境

　　本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號。

　　2、建筑設(shè)計(jì)

　　本項(xiàng)目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑。

　　3、環(huán)境設(shè)計(jì)

　　將請專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂颉⒒ㄆ诤偷闹参锪Ⅲw綠化。

　　4、戶型設(shè)計(jì)

　　多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。

　　5、室內(nèi)設(shè)施及功能

　　5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。

　　四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號，地處酉陽城市中心。

　　2、便利的交通

　　地處縣城黃金地段。

　　五、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

　　1、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

　　賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對該項(xiàng)目予以包裝。

　　1．1、地處酉陽中心；

　　1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型。

　　賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受�？梢钥隙ǖ厥菍�(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

　　好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。

　　2、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

　　3、增加項(xiàng)目的附加值

　　如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：

　　3．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

　　3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

　　3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時可以冠上該事務(wù)所名稱。

　　3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。

　　3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

　　3．2．2、與客戶心理上的價值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

　　3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅。

　　總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

　　第十一章效益評價