中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問題探析調(diào)研報告
伴隨美國次貸危機的開始，我國房地產(chǎn)市場從房改后十多年的快速發(fā)展，遭遇了20__年的拐點，并正經(jīng)歷歲末年初的嚴冬。在國家連續(xù)出臺維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定措施，樓市局勢仍然霧里看花的背景下，中小城市尤其是縣市一級樓市將如何發(fā)展，政府應有什么樣的作為，是當前各地必須面對的問題。
一、繼續(xù)堅定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的信心
房地產(chǎn)市場是商品市場，市場供求關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律決定了房地產(chǎn)市場今后的走勢。從基本面來看，當前中小城市房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行的趨勢沒有改變。這個判斷主要基于以下三點：
1、普通群體購房的剛性需求普遍存在。以我市為例，全市近年來外出務(wù)工人員保持在65萬左右，加上市內(nèi)長期務(wù)工人員，總?cè)藬?shù)超過75萬；20__年底全市到法定年齡未婚人口約90萬，這兩類人是購房的'主力軍，數(shù)量仍處歷史高峰時期。除了這兩類人，購買改善型住房的人群也有相當?shù)臄?shù)量。同時，全市城鎮(zhèn)人口為192.54萬人，占總?cè)丝诘?5.62%，人口城鎮(zhèn)化率比全國低9.28個百分點，比全省低4.18個百分點。做大中心城區(qū)、加速農(nóng)村人口流轉(zhuǎn)尚有較大空間。
2、普通群體具有消費能力。就我市10個縣（市、區(qū)）而言，目前商品房均價突破了20__元/平方米的僅有經(jīng)濟條件相對較好的中心城區(qū)、豐城和樟樹，其余地區(qū)均價在1600元/平方米上下，并且與全國房價一樣，正在呈下行狀態(tài)。全市城市居民人均月收入以1000元計算，家庭平均就業(yè)人數(shù)為1.6，家庭年收入為19200元，按10年收入購房、每套120平方米計算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是說，普通居民憑自身經(jīng)濟能力可以承受接近1600元/平方米的房價。不少人還可以通過住房公積金、銀行貸款、私人借款、親友資助等多種途徑，減輕和緩解房價帶來的經(jīng)濟壓力。
3、中央科學有效的宏觀調(diào)控。除了上述兩個基本因素外，國家近來出臺的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境，這是房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定的重要外因。今年中央經(jīng)濟工作會議上，五項重點任務(wù)中有兩項涉及房地產(chǎn)行業(yè)，“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”�？梢�，中央對今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，將更加科學、果斷和有效。
二、地方政府在平穩(wěn)房地產(chǎn)市場上應有所作為
20__年11月5日，國務(wù)院進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十條措施出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度。11月10日，國務(wù)院部署落實了中央政策措施七項工作，明確表示房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，各地政府應及時改變和提升對房地產(chǎn)業(yè)的原有認識，在應對國際金融危機，促進本地發(fā)展中做出應有的努力。
1、應在可能的范圍內(nèi)出臺相關(guān)政策。中央就全國范圍出臺了有關(guān)政策，但針對地方實際，各地應出臺促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的具體措施，不能只依靠大環(huán)境，更不能被動消極。在金融危機普遍影響市場信心的背景下，要根據(jù)中央精神及時制定出臺地方性措施，這不僅僅是主觀能動性的表現(xiàn)，更是政府堅定當?shù)厥袌鲂判牡谋匾藨B(tài)。這個動作的底線是，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，不通過直接的行政干預去限制房價。20__年11月20日，奉新縣政府出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的試行辦法》，該項辦法在公積金貸款、商品房預售、商品房開發(fā)收費、建設(shè)周期、嚴格控制城區(qū)農(nóng)民建房審批、從嚴從緊供應土地等10個方面對房地產(chǎn)市場進行了規(guī)定。這在全市各縣（市、區(qū)）中是比較早的，對促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的作用雖有待時間考驗，但其對穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)。
2、適時舉行商品房集中銷售活動。房展的直接目的有三個：一是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是夯實地方財政；三是有利于改善民生。房展的順利實施是達到房展目的的關(guān)鍵，公開公平公正是房展順利實施的核心，必須貫穿整個房展的每個環(huán)節(jié)。20__年11月22日—30日，奉新縣采取企業(yè)讓利、政府返還、全程監(jiān)管的方式，成功舉辦了首屆房地產(chǎn)展銷會。一是企業(yè)讓利。在政府有關(guān)部門核價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)對購房戶讓利3—10％進行銷售。二是政府補貼。根據(jù)購買國有土地使用權(quán)成交單價的高低，分為5個檔次，政府分段給予購房戶3—9％的現(xiàn)金補貼，并免收房產(chǎn)證、土地證辦證工本費。三是全程監(jiān)管。抽調(diào)房管、國土、財稅、公安、監(jiān)察等13個部門，現(xiàn)場全程做好宣傳、布展、備案、納稅和監(jiān)管等服務(wù)工作，確保房展便捷、安全、有序進行。房展期間，15家參展房地產(chǎn)企業(yè)共銷售商品房住宅507套，銷售面積達8.15萬平方米，銷售額達1.56億元，產(chǎn)生稅收2322萬元，購房戶獲得購房補貼1166萬元，取得了經(jīng)濟效益和社會效應的雙豐收。
3、繼續(xù)保持保障性住房建設(shè)力度。經(jīng)濟適用住房和廉租房建設(shè)對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展是一把雙刃劍，建得偏多，會對商品房市場產(chǎn)生消極影響，對也會造成一定負擔；徹底放棄，對控制房價有害無益，也不符合中央和省有關(guān)精神。因此，適度建設(shè)經(jīng)濟適用住房或廉租房，大力解決中低收入住房困難家庭的安居問題，這是今后一段時期政府明智的舉措。
4、適度提供金融支持。國家已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)上升為重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，首次提出“對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。這樣開發(fā)商獲得金融支持的政策有了保障，也為房產(chǎn)業(yè)的兼并重組提供了金融支持的政策支持。各地應及時跟進，在有效防范風險的前提下，適度提供金融支持，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)復蘇、穩(wěn)定和健康發(fā)展。
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