房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告
房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),即土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。房地產(chǎn)是民生所尤為關(guān)心的一個民生問題。下面是房地產(chǎn)市場調(diào)研報告精選,歡迎參閱讀借鑒。
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445、97億元,同比增長27%,20xx年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77、2億元,同比增長41%。xx年以來平均銷竣比為2、64,xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場拐點論的影響。
xx年1—2月份商品房銷售均價為5331元,同比xx年2月份增長10、1%,相比xx年全年銷售均價增長0、5%,但是比較xx年末的銷售均價略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,xx年前兩個月成交量較少,相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較xx年同比有所減少。xx年3月份累計成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比xx年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召,土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右,但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
一、xx年以來南京商品房銷售情況,xx年,南京市商品房全年銷售額為603、51億元,銷售面積1137、88萬平方米,銷售均價為5303、8元/平方米,其中住宅全年銷售額533、42億元,銷售面積為1064、52萬平方米,銷售均價為5011元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元,銷售面積為190、27萬平方米,銷售均價為4077元/平方米,期房全年銷售額為455、84億元,銷售面積為874、24萬平方米,銷售均價為5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房銷售額為24、74億元,銷售面積46、41萬平方米,銷售均價為5331元,售價同比xx年2月份增長10、1%,相比xx年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元,銷售面積42、63萬平方米,銷售均價為4835元/平方米,同比增長16、23%,現(xiàn)房銷售額為2、05億元,銷售面積為4、37萬平方米,銷售均價為4691元/平方米,同比下降22、2%,期房銷售額為18、56億元,銷售面積38、26萬平方米,銷售均價為4851元/平方米,同比增長27、83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看,xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,但是xx年末到xx年初房價有略微的下降。
從每月銷售量來看,xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響,成交量較少,相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年以來,南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日,江寧板塊累計成交近5000套,約38、9萬平方米,浦口板塊累計成交近3400套,約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米,浦口板塊成交約12、44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項目大多屬于知名開放商,樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,但是價位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車族的消費群體,xx年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8、7萬平方米,占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設(shè)計劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃,xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,比xx年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3、6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。xx年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米,其中住房建設(shè)用地700萬平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,相比xx年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
xx年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比xx年的850萬平方米有所下調(diào),其中,中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米,與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,比xx年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金3、4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。xx年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,相比xx年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。xx年南京市住房建設(shè)計劃總量與xx年大致持平。
總的來或,未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右,但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
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