關于金鑼灣商業(yè)中心運行情況的調查報告

　　【內容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運營以來，已經成為延慶商業(yè)的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設施建設先天不足、物業(yè)管理責任不清、村民產權商鋪閑置等問題。在今后工作中應進一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，明確目標定位，推動商旅融合，完善商業(yè)設施，加強物業(yè)管理，健全長效機制，努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。

　　延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū)，是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自2006年啟動建設，并于2009年投入運營的。該中心立項時的功能定位是“打造延慶的一流商貿中心區(qū)”。三年來，在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導運作下，所有的商業(yè)設施已基本租售給商家經營。圍繞目前的經營業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設想的功能定位相適宜，其原設想的功能定位是否與北京建設國際商貿中心的構想和延慶“十二五”商務發(fā)展規(guī)劃相適應這個課題，我們對金鑼灣商業(yè)中心的運行情況進行了調查。

　　一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀

　　（一）金鑼灣商業(yè)設施的基本概況

　　延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬平方米，產權證商業(yè)經營建筑總面積8.4萬平方米，其中地上建筑

　　面積為6.5萬平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬平方米，占22.6%。按產權歸屬劃分，北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產權建筑面積

　　6.4萬平方米，其他7個單位持有產權建筑面積2.1萬平方米。整個金鑼灣商業(yè)中心共建有九個單體商業(yè)樓座，一個大型地下停車場，一個地上停車場，擁有停車泊位340個。

　�。ǘ�）金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局

　　在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業(yè)中心建設后期，通過廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產展銷中心、小商品商城等先后入駐開業(yè)。目前，金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等 7種業(yè)態(tài)形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業(yè)服務設施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業(yè)態(tài)27780平方米，占33%。截止到2011年3月底，金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務設施已開業(yè)經營的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業(yè)服務設施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業(yè)中心已經營的業(yè)態(tài)面積比率是：大型超市

　　22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農產品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。

　　（三）金鑼灣商業(yè)經營的基本情況

　　金鑼灣商業(yè)中心自2008年4月26日國內知名企業(yè)蘇寧電器，2009年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，2010年1月21日國內環(huán)球新意連鎖百貨，2010年10月25日延慶特產展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業(yè)以來，共有入駐經營商260個，擁有從業(yè)員工2240人。據統(tǒng)計每天到金鑼灣商業(yè)中心購物休閑的顧客流量達1.1萬人次，使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據商務委監(jiān)測，2010年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實現(xiàn)商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實現(xiàn)商品銷售額3419.6萬元，環(huán)球新意百貨實現(xiàn)商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達3.5萬元， 肯德基快餐店日銷售收入達1.5萬元，這些大型商業(yè)服務企業(yè)的運營，形成了延慶商業(yè)的主力板塊。

　�。ㄋ模┙痂尀成虡I(yè)中心的管理現(xiàn)狀

　　金鑼灣商業(yè)中心的建設與運營，一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進行運作管理的。2010年8月，經延慶縣人民政府（延政辦發(fā)【2010】第77號文件）批準，決定成立了以政府常務副縣長為主任，由商務、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中

　　心商業(yè)區(qū)管理委員會，其主要職責是：推進以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進商家入駐、體現(xiàn)設計功能、營造良好秩序、確保雙安運行等方面的管理。在這個承擔政府調控職能機構的指導下，北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細化實施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機制而言，應該說政府監(jiān)督協(xié)調職能已經到位，企業(yè)市場化運行職責明確，但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經營等方面還存在著問題，尚需認真研究，逐步解決完善。

　　二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問題

　　金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊，應該是商業(yè)服務業(yè)態(tài)布局結構合理，兩個面向功能完善，物業(yè)服務管理到位，運行秩序安全規(guī)范，企業(yè)經營效益較好，社會效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè)，經營商家和縣內外消費者的具體調查中，就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問題：

　�。ㄒ唬�業(yè)態(tài)品位參差不齊，目標定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設計的功能定位是：面向中高檔消費群體，集購物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入

　　駐，但其它經營設施由于產權的多元化，業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經營理念下，按照自己的市場判斷決定經營的項目，結果是經營定位不當，業(yè)態(tài)形式雷同，商鋪的外裝修、內裝飾，商品陳列展位設施沒特色，導致相當一部分經營區(qū)位變成了小商品市場，在這個現(xiàn)代化的建筑群內，多處懸掛著“××市場”的巨幅招牌，既從經營業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來設計的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位�？v觀商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，可以說是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊，商場與市場并存，面向中高檔消費群體的目標定位并不凸顯。

　�。ǘ�）招商工作力度較弱，配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)至今還沒入駐運營。同時在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠，2010年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產展銷中心，雖然匯集了本縣15個大類100多種旅游商品，但由于經營主體的組織化程度不高，商旅結合不密切等多種因素，致使自2010年10月25日開始營業(yè)至今，僅實現(xiàn)延慶特產銷售額9000元。目前，這個特產展銷中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費者，面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。

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