物業(yè)調(diào)查報(bào)告（精選22篇）

　　在現(xiàn)在社會(huì)，需要使用報(bào)告的情況越來(lái)越多，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意涵蓋報(bào)告的基本要素。你所見(jiàn)過(guò)的報(bào)告是什么樣的呢？下面是小編收集整理的物業(yè)調(diào)查報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 1

　　物業(yè)管理是一種新的管理模式，其職責(zé)是圍繞多種管理服務(wù)功能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效幫助居民解決生活中的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居住環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和居住環(huán)境改善的要求日益提高。住宅區(qū)消防安全作為人們最關(guān)心和需要解決的問(wèn)題，自然成為物業(yè)管理的重要責(zé)任。目前，由于受到消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，大部分物業(yè)管理單位管理水平參差不齊，大部分物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任不明確，消防安全意識(shí)薄弱，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間長(zhǎng)期缺乏信任基礎(chǔ)，導(dǎo)致委托管理單位和社區(qū)，尤其是多物業(yè)建筑存在大量火災(zāi)隱患。目前，各種住宅物業(yè)管理模式在消防安全管理方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

　　(一)大部分物業(yè)管理單位的防火意識(shí)不強(qiáng)

　　在日常消防管理工作中，《中華人民共和國(guó)消防法》和《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定和要求不能得到認(rèn)真執(zhí)行，對(duì)法律法規(guī)明確規(guī)定的消防安全責(zé)任認(rèn)識(shí)不足�！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十四條、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理?xiàng)l例》第十條明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全責(zé)任。但有些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少，甚至完全不懂法，不守法，不查處法，造成工作的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接縱容各種火災(zāi)隱患的滋生和滋長(zhǎng)。

　　(二)部分物業(yè)管理人員消防服務(wù)質(zhì)量不高

　　在日常消防檢查中，發(fā)現(xiàn)個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)技能較低，安全意識(shí)較差。大部分小區(qū)的消防控制室值班制度流于形式。有些單位只滿足于有人值班，值班人員對(duì)消防中心的各種消防設(shè)備的操作和日常消防檢查不太了解。值班人員不關(guān)心消防設(shè)施的正常運(yùn)行，也不關(guān)心消防中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的聲音。有的值班人員能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，卻解決不了，甚至直接關(guān)機(jī)。一些單位消防設(shè)備無(wú)人值守，內(nèi)部消防設(shè)施設(shè)備被盜嚴(yán)重，應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志損壞嚴(yán)重，消防設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)期處于缺陷狀態(tài)。一些單位、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉責(zé)任，缺乏協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患被拖了很久，而新的火災(zāi)隱患不斷涌現(xiàn)。隨著時(shí)間的推移，大部分消防設(shè)施的效率，尤其是聯(lián)動(dòng)功能大大降低，大大降低了消防設(shè)施的整體性和可靠性，導(dǎo)致數(shù)百萬(wàn)消防設(shè)施投資無(wú)效，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

　　(三)大多數(shù)物業(yè)單位的消防安全管理職責(zé)不明確

　　物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其最終目的是服務(wù)于與業(yè)主的所有合同，也就是說(shuō)，只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。目前的普遍情況是，很多單位和業(yè)主在物業(yè)管理單位和業(yè)主交接過(guò)程中，對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有詳細(xì)的合同約定，使得物業(yè)公司不清楚消防設(shè)施是否應(yīng)該、如何以及在多大程度上進(jìn)行管理，大多數(shù)業(yè)主，尤其是小區(qū)業(yè)主，除了電梯運(yùn)行和環(huán)境衛(wèi)生外，基本上不關(guān)心公共設(shè)施的管理。導(dǎo)致一些消防設(shè)施不能始終處于工作狀態(tài)或不能及時(shí)恢復(fù)，影響設(shè)施的工作效率。

　　(4)部分業(yè)主消防安全意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)缺乏管理

　　有些業(yè)主往往只注重居住和工作的小環(huán)境，而缺乏對(duì)建筑和社區(qū)整體安全的考慮。他們以裝修為名，任意擴(kuò)大裝修面積，任意改變建筑物的使用性質(zhì)，任意增加夾層擴(kuò)大防火區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)和樓梯形式，堵塞排煙口，占用疏散走廊等。但是，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，物業(yè)單位害怕得罪業(yè)主，不履行勸阻和管理責(zé)任。單位無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，未能及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)間，只認(rèn)為我不是執(zhí)法部門(mén)，根本管不了這些事，從而放任發(fā)展，增加了建筑物的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)和火災(zāi)荷載，造成大量“先天性”火災(zāi)隱患；

　　(e)物業(yè)管理單位出入缺乏必要的消防條件

　　物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量有明確的要求，但沒(méi)有明確消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。另外，很多有樓的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是非住宅區(qū)的高層，基本都是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)衍生出來(lái)的。雖然具有獨(dú)立法人資格，但受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設(shè)和管理體制不劃分嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作。

　　(六)消防設(shè)施日常維護(hù)經(jīng)費(fèi)不能得到有效保障

　　由于業(yè)主人數(shù)多且分散，在公共場(chǎng)所使用、車(chē)輛停放、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等方面容易造成業(yè)主與物業(yè)之間的沖突，造成雙方的不信任和爭(zhēng)執(zhí)。此外，由于受傳統(tǒng)“主仆”觀念的影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)和弱勢(shì)地位，導(dǎo)致未能及時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)用。同時(shí)，現(xiàn)行法律規(guī)定了建筑大修理資金的收取、儲(chǔ)存和使用，要求由出賣(mài)人或受委托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位使用維修資金，并提出分項(xiàng)目維修資金的年度使用計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告。維修資金經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后，可以分批撥付給實(shí)施單位。運(yùn)營(yíng)程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心申請(qǐng)和使用資金，導(dǎo)致未能有效保證包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維修資金的使用。

　　(七)消防安全管道

　　管理不屬于委托管理的正常范疇

　　在日常監(jiān)管執(zhí)法過(guò)程中，筆者遇到了這樣的情況。由于與業(yè)主矛盾尖銳，部分物業(yè)管理單位未辦理任何交接手續(xù)就離開(kāi)小區(qū)，導(dǎo)致小區(qū)日常管理完全癱瘓，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)立即聘請(qǐng)新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。消防部門(mén)在進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，經(jīng)常注意物業(yè)管理單位的管理和監(jiān)督。但由于原物業(yè)單位未將主體建筑的檢查和消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，且業(yè)主委員會(huì)未將消防安全管理納入委托物業(yè)單位的管理范圍，新的物業(yè)管理單位不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，消防部門(mén)只能將責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，沒(méi)有能力承擔(dān)法律責(zé)任，大大增加了居民區(qū)火災(zāi)隱患整改的難度，也大大增加了消防部門(mén)的工作量。

　　二、解決物業(yè)管理中消防安全責(zé)任不落實(shí)的問(wèn)題

　　(1)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律法規(guī)

　　根據(jù)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加快相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織結(jié)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位之間的問(wèn)題處理程序，明確合同約定的.消防安全管理具體內(nèi)容，規(guī)定每棟樓(或小區(qū))都要通過(guò)招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，嚴(yán)禁多產(chǎn)權(quán)樓開(kāi)發(fā)公司使用多產(chǎn)權(quán)樓或委托下屬物業(yè)管理單位管理。以建筑消防設(shè)施委托管理為前提，業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位接管時(shí)間，完善建筑消防設(shè)施交接手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的進(jìn)入壁壘

　　建設(shè)和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并將消防專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和取得相應(yīng)的消防資質(zhì)證書(shū)作為頒發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前提條件。同時(shí)，要建立規(guī)章制度，制定消防部門(mén)與建設(shè)、房管部門(mén)之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，將消防專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量、消防管理能力強(qiáng)弱、物業(yè)管理公司履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申請(qǐng)和評(píng)級(jí)范圍，提高物業(yè)管理單位的消防安全意識(shí)和管理水平；

　　(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

　　區(qū)級(jí)政府應(yīng)當(dāng)將街道和社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位納入街道、社區(qū)和派出所的考核管理范圍，定期定量對(duì)轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，將加強(qiáng)物業(yè)公司管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并將物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理。規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)，作為加強(qiáng)各類(lèi)建筑和社區(qū)消防工作的基本內(nèi)容。同時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)積極與街道、社區(qū)和派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。一旦社區(qū)出現(xiàn)違法違規(guī)行為，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)向街道、社區(qū)和派出所報(bào)告，有效將一些隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加強(qiáng)執(zhí)法力度，對(duì)長(zhǎng)期存在火災(zāi)隱患的物業(yè)管理單位和個(gè)人要依法嚴(yán)肅處理，嚴(yán)肅查處；

　　(4)加大消防教育培訓(xùn)力度

　　加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)人和相關(guān)管理人員的消防安全培訓(xùn)。街道安全辦應(yīng)做好測(cè)繪、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報(bào)和培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，物業(yè)管理人員可以增強(qiáng)消防安全觀念，深入學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全責(zé)任，樹(shù)立消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員應(yīng)報(bào)警，組織人員疏散，組織滅火。努力提高物管單位消防管理水平和崗位人員素質(zhì)。

　　(5)規(guī)范公共維修資金管理

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了維修基金制度的相應(yīng)法律地位，其使用是否公平合理將直接影響到每個(gè)業(yè)主的切身利益。因此，要完善和規(guī)范維修資金的使用管理，特別是要明確公共部位特定設(shè)施設(shè)備對(duì)應(yīng)的維修資金使用原則和程序，建立由物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)消防安全的消防組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì)議，有效解決火災(zāi)隱患和資金問(wèn)題。對(duì)于需要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，房管部門(mén)、街道、社區(qū)和派出所應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)單位協(xié)調(diào)業(yè)主，或者由物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知業(yè)主，以便盡快啟動(dòng)維修資金。總之，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安全和幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府和職能部門(mén)密切配合，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)識(shí)火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)隱患，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民安居樂(lè)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保障，才能創(chuàng)造良好的住宅小區(qū)消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 2

　　調(diào)查提綱：

　　通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問(wèn)和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的`發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π�區(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

　　調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容：

　　20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門(mén)口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶詢問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類(lèi)如下：

　　1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

　　主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：

　　1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

　　2）小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患

　　3）小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

　　4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

　　5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

　　6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強(qiáng)管理

　　7）小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

　　問(wèn)題主要原因：

　　1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

　　2）該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

　　3）小區(qū)停車(chē)秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員

　　4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔�區(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

　　5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車(chē)現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔�區(qū)沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

　　7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔�區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔�區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

　　合理化建議：

　　1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　3）可以建立小區(qū)車(chē)輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)。

　　4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門(mén)，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

　　6）在小區(qū)的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現(xiàn)象。

　　7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 3

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問(wèn)題。

　　一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計(jì)劃，開(kāi)展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。

　　本次調(diào)查以問(wèn)卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對(duì)某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

　　1、在被調(diào)查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。

　　2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

　　3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進(jìn)入。

　　4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)；占58%

　　5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6.500用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有112戶，占22％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

　　二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：

　　在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

　　1治安問(wèn)題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購(gòu)及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。

　　5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

　　三．對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調(diào)查的`小區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

　　1、多方入手，解決收費(fèi)難問(wèn)題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。

　　2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

　　3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國(guó)的物業(yè)能做的最好！

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 4

　　目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

　　分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

　　1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。

　　2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

　　與上級(jí)政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。

　　3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。

　　4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的'習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

　　5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車(chē)管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。

　　6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 5

　　居家過(guò)日子，這是再基本不過(guò)的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)：

　　物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹６�家委�?huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆��?wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：

　　為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆��?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的'小區(qū)管理方式。

　　三、未來(lái)的發(fā)展空間：

　　由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞�？梢韵嘈牛�隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 6

　　一、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　課題組對(duì)目前我國(guó)一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

　　吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治，實(shí)行屬地化組團(tuán)，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉(cāng)房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類(lèi)住宅區(qū)392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級(jí)升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長(zhǎng)春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽(yáng)區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。

　　從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來(lái)看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

　　二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區(qū)房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，取得一定成績(jī)：共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū)，共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個(gè)。

　　長(zhǎng)春市對(duì)于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。

　　在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。

　　北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)試點(diǎn)，結(jié)合公房出售，摸索經(jīng)驗(yàn)，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。

　　(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

　　舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對(duì)舊區(qū)多年來(lái)形成的收費(fèi)機(jī)制，天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費(fèi)，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi)，大致分獨(dú)單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格，一般獨(dú)單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主，可以看出，舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，不愿交費(fèi)或少交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修，物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴(yán)重匱乏

　　舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。

　　(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識(shí)不高

　　雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時(shí)間的推移，針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問(wèn)題，逐步建立�，F(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī)，在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購(gòu)置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識(shí)不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。

　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)

　　在一些已綜合整治過(guò)的舊區(qū)，可以看到自行車(chē)存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門(mén)衛(wèi)的值班室等設(shè)施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛(wèi)值班室內(nèi)沒(méi)有門(mén)衛(wèi)。另外，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過(guò)去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì)，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭(zhēng)權(quán)現(xiàn)象。

　　四、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)

　　在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數(shù)量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：

　　1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備

　　深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的'評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。

　　2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類(lèi)，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法

　　在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對(duì)環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散，住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區(qū)開(kāi)展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。

　　3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，妥善解決易出現(xiàn)的各種問(wèn)題

　　通過(guò)對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的調(diào)查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：

　　物業(yè)收費(fèi)

　　要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式，按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆�律法�?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán)，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤(rùn)”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案�！肮�約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。

　　(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的，有關(guān)部門(mén)應(yīng)給一定的費(fèi)用。

　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運(yùn)行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。

　　(5) 以政府補(bǔ)貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強(qiáng)，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多，收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。

　　(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問(wèn)題的解決。

　　(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式，讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行，為居民建立信用體系，對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé)，將拿不到管理費(fèi)或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機(jī)制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運(yùn)作。

　　住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，各地應(yīng)采取的措施主要有：

　　(1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國(guó)土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以便有法可依。

　　(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國(guó)家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監(jiān)督管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　理順各部門(mén)的職責(zé)

　　物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。

　　在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門(mén)應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)�；�發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應(yīng)以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 7

　　一、調(diào)查目的

　　改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)知識(shí)，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻(xiàn)物業(yè)。

　　二、調(diào)查對(duì)象

　　xx有限公司

　　xx管轄小區(qū)

　　三、調(diào)查人：

　　常金香

　　四、調(diào)查時(shí)間：

　　20xx年8月21日

　　五、調(diào)查內(nèi)容

　　歐思諾物管有限公司，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。

　　“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末，孩子們?cè)趦和瘖蕵?lè)設(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

　　調(diào)查結(jié)果顯示：人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè)觀地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數(shù)百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對(duì)象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對(duì)比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對(duì)低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的`情況下，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)，加大專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專(zhuān)業(yè)知識(shí)，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí)，同時(shí)也需要社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識(shí)，也就是說(shuō)，應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識(shí)融會(huì)貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

　　高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會(huì)，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

　　通過(guò)整個(gè)調(diào)查，得出以下結(jié)論：

　�。�1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。

　�。�2）對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。

　�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　總之，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 8

　　為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于20xx年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國(guó)各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止20xx年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)�，F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)

　　隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

　　（一）服務(wù)水平顯著提高

　　為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。

　�。ǘ�）社會(huì)效益表現(xiàn)突出

　　一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

　　二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。

　　三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬(wàn)元。

　�。ㄈ�）經(jīng)濟(jì)效益有待改善

　　目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　�。ㄋ模┉h(huán)境效益初步顯現(xiàn)

　　物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。

　　二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)發(fā)展情況

　　1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。

　　2.以企業(yè)注冊(cè)登記類(lèi)型劃分。

　　國(guó)有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；

　　港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。

　　3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分。

　　一級(jí)資質(zhì)365家，占7.93%；二級(jí)資質(zhì)713家，占15.5%；三級(jí)資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無(wú)法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。

　　4.以與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。

　　（二）從業(yè)人員情況

　　被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人�；�本分類(lèi)情況如下：

　　1.以工作崗位劃分。

　　從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車(chē)輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，12.99%為其他勤雜工種。

　�。ㄒ怨芾砣藛T為基數(shù)1，和其他工種的.比例關(guān)系）

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用。

　　2.以學(xué)歷層次劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專(zhuān)生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專(zhuān)生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。

　　3.以技術(shù)層次劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱(chēng)的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級(jí)職稱(chēng)32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級(jí)職稱(chēng)29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無(wú)技術(shù)職稱(chēng)人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級(jí)技工46498人，占7.14%，初級(jí)技工80071人，占12.28%，無(wú)技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見(jiàn)的，這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過(guò)外包專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問(wèn)題。

　　4.以男女性別劃分。

　　被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 9

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調(diào)查聽(tīng)取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計(jì)25棟792戶，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于XX年交付，入住率達(dá)到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢(shì)，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè)園，有獨(dú)立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談��；二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，自律意識(shí)淡漠；四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門(mén)未起到相應(yīng)的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門(mén)衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。

　　2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過(guò)后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。

　　3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù)，對(duì)車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有相關(guān)的'物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費(fèi)不能按期繳納，就會(huì)造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上，而無(wú)心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、對(duì)策和建議

　　1、加強(qiáng)宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

　　2、理順關(guān)系，明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調(diào)各部門(mén)，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

　　3、提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

　　4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)ぁ�圍墻等設(shè)施，盡量聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 10

　　隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)：

　　物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的'；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：

　　為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆��?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。

　　三、未來(lái)的發(fā)展空間：

　　由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞�？梢韵嘈�，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 11

　　一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤(pán)及物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

　　我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉ�產(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

　　但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問(wèn)題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來(lái)看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類(lèi)型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類(lèi)小區(qū)修建當(dāng)初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。

　　05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

　　如光亮陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

　　二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

　　為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

　　三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況

　　我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達(dá)到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì)，不過(guò)正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。

　　四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營(yíng)情況

　　目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽(yáng)光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

　　五、物業(yè)管理服務(wù)情況

　　目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

　　六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

　　目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收�。ɑ�本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

　　七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

　　全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟?lèi)小區(qū)自2005年建成以后，小區(qū)開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)管理人員來(lái)管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無(wú)關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來(lái)越嚴(yán)重，對(duì)提供的服務(wù)越來(lái)越不滿意，最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

　　2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

　　12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費(fèi)；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。

　　征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn)，而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來(lái)的`交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。

　　3、集資房小區(qū)成政府包袱。

　　某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開(kāi)始修建的時(shí)候?yàn)榧�資房，業(yè)主沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

　　4、規(guī)劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。

　　由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車(chē)位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區(qū)都沒(méi)有統(tǒng)一的小區(qū)車(chē)位，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車(chē)子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

　　八、造成問(wèn)題的主要原因

　　1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。

　　業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒(méi)有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門(mén)口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識(shí)還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

　　2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

　　許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒(méi)有要求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)大修基金，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒(méi)有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿已過(guò)保修期的借口來(lái)搪塞，不予修補(bǔ)；沒(méi)有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 12

　　一、我國(guó)物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

　　八十年代以來(lái)，我國(guó)先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。

　　二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

　　銅仁地處中國(guó)貴州東南門(mén)戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下，銅仁已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問(wèn)卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě)。

　　在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。

　　三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷

　　1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

　　2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。

　　3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或定期召開(kāi)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。

　　4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒(méi)有按照法律規(guī)定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)。

　　（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

　　物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。

　　首先，在合同履行方面，從調(diào)查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。

　　其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

　　再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

　　最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

　　(三)居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)

　　在本次調(diào)查問(wèn)卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)

　　總結(jié)評(píng)價(jià)

　　(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

　　上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

　　1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的'問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

　　2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問(wèn)題。

　　3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。

　　4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。

　　5、發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會(huì)對(duì)業(yè)主保護(hù)力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì)，以這會(huì)中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。

　　6、促進(jìn)社會(huì)性物業(yè)管理行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權(quán)管理自己行業(yè)，實(shí)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”等權(quán)利。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 13

　　為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對(duì)全區(qū)56個(gè)小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：

　　一、基本情況

　　我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級(jí)資質(zhì)的3家；三級(jí)以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。

　　我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個(gè)，樓房937棟樓，住戶70479戶。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級(jí)示范小區(qū)15個(gè)；市級(jí)示范小區(qū)18個(gè)；其它小區(qū)19個(gè)。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。

　　政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過(guò)于集中在上邊，形成了區(qū)級(jí)政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權(quán)管、卻無(wú)人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)該具有對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán)）和對(duì)物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

　　（二）制度法規(guī)不完善，開(kāi)展工作無(wú)依據(jù)。

　　物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：

　　一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；

　　二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對(duì)其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù)，長(zhǎng)此以往，問(wèn)題越堆越多；

　　三是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監(jiān)督手段和解決問(wèn)題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。

　　這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現(xiàn)依法有序開(kāi)展。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(zhǎng)此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開(kāi)展了那些項(xiàng)目的.服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問(wèn)題，另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查得知，我區(qū)除車(chē)輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長(zhǎng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號(hào)樓房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。

　�。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。

　　我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類(lèi)：

　　一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；

　　二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；

　　三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無(wú)法正常開(kāi)展。

　　（五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒(méi)有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問(wèn)題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)象。

　�。�六）業(yè)委會(huì)成立難，群眾參與度低。

　　由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，缺乏主人翁意識(shí)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對(duì)此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。

　　三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。

　　物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財(cái)政運(yùn)算，確保工作能正常運(yùn)行。

　　（二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。

　　健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對(duì)物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎(jiǎng)懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

　�。ㄈ�）政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對(duì)確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會(huì)順利實(shí)現(xiàn)。因此，政府在通過(guò)房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。

　�。ㄋ模┮�(guī)范物業(yè)市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此，政府有責(zé)任通過(guò)制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵(lì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競(jìng)爭(zhēng)的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

　　（五）加大宣傳力度，逐步提高認(rèn)識(shí)。

　　全社會(huì)（包括政府各部門(mén)）必須進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)工作重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感�，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現(xiàn)形式；對(duì)市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì)中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識(shí)，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。

　　（六）依法成立業(yè)委會(huì)，逐步理順供需關(guān)系。

　　在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會(huì)，逐步理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主觀能動(dòng)作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)、維權(quán)意識(shí)和監(jiān)督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén)，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 14

　　到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢(qián)。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

　　原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

　　一、物業(yè)管理的由來(lái)

　　以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的.發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。

　　傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國(guó)家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門(mén)）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會(huì)）來(lái)承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。

　　而新式社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。

　　二、物業(yè)管理的發(fā)展

　　隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類(lèi)代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

　　例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類(lèi)型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。幾年來(lái)公司不斷創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

　　到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，也足以說(shuō)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。

　　我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門(mén)口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專(zhuān)人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專(zhuān)人維修；原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

　　黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 15

　　為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類(lèi)小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　　（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　�。ㄈ�）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，2005年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　　（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶上門(mén)認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　　（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的`有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問(wèn)題：

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類(lèi)舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金收繳不到位調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專(zhuān)戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰�物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題：

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專(zhuān)職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強(qiáng)力落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 16

　　我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對(duì)益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問(wèn)該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問(wèn)等方式開(kāi)展。

　　一、益陽(yáng)市調(diào)查小區(qū)的基本情況

　　為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)�，針�?duì)我們此次訪問(wèn)的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。

　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國(guó)家安居小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽(yáng)市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國(guó)家安居工程項(xiàng)目，是國(guó)家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。

　　該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：

　　1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。

　　2.進(jìn)門(mén)口有板報(bào)宣傳：建省級(jí)文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。

　　3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。

　　4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。

　　5.綠化設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了。

　　6.詢問(wèn)該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全，而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù)，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。

　　二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題

　　益陽(yáng)市小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

　　總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。

　　第二：居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí)，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi)，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請(qǐng)人才，也不能開(kāi)展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

　　第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費(fèi)率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時(shí)間的`推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來(lái)越差，嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

　　第四：社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)，部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、針對(duì)前面的問(wèn)題提出的解決方案

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè)業(yè)，建設(shè)全國(guó)最好開(kāi)發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

　�。ǘ�）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報(bào)，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

　�。ㄋ模┡�力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對(duì)群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

　�。ㄎ澹┎粩喔纳菩�區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

　�。�六）做好宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí)，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

　　四、收獲體會(huì)

　　通過(guò)此次實(shí)地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對(duì)益陽(yáng)市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)�，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠(chéng)的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 17

　　家政服務(wù)業(yè)是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高而在近年迅速崛起的新興服務(wù)業(yè)，它對(duì)提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量、促進(jìn)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需具有積極的作用，成為各級(jí)政府和組織關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題之一。新北區(qū)努力在參與社會(huì)管理和公共服務(wù)中發(fā)揮橋梁紐帶作用，為充分了解我區(qū)家政服務(wù)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的形式，就城鎮(zhèn)居民家政服務(wù)需求情況進(jìn)行調(diào)查，以便更好地大力扶持發(fā)展家政服務(wù)業(yè)，組織引導(dǎo)婦女參與家政服務(wù)業(yè)發(fā)展，全面提升家政服務(wù)質(zhì)量，打造家政品牌，同時(shí)促進(jìn)婦女創(chuàng)業(yè)就業(yè)。

　　一、在線調(diào)查情況

　　本次參與調(diào)查114人，其中男性11人，女性103人，18-25周歲9人，占7%，26-35周歲57人，占50%，36-45周歲29人，占25%，46-55周歲19人，占16%�；橐鰻顩r：18人未婚，94人已婚。文化程度：初中及以下3人，占2%，高中20人，占17%，大專(zhuān)24人，占21%，本科及以上67人，占58%。居住方式：獨(dú)居3人，占2%，夫妻二人11人，占9%，夫妻加孩子32人，占28%，夫妻加孩子加老人46人，占40%，夫妻加老人5人，占4%，其他方式17人，占14%。家庭月收入情況：2000元以下4人，占3%，2000-4000元55人，占48%，4000-6000元15人，占13%，6000-8000元22人，占19%，8000元以上18人，占15%。

　　被調(diào)查人員中，34%較需要家政服務(wù)，35%不太需要，30%不需要。沒(méi)有請(qǐng)家政員的原因，57%選擇自己及家人有時(shí)間做，13%是家庭收入的因素。

　　家政服務(wù)項(xiàng)目方面，被調(diào)查人員中，56%選擇家庭保潔，13%選擇烹飪，9%選擇照看孩子，7%選擇照顧老人，其它15%。對(duì)于家庭保潔頻率，52%需要每周一次，12%需要每?jī)商煲淮危?%需要每天一次。對(duì)于烹飪服務(wù)頻率，30%需要每天，11%需要不定期。對(duì)于照顧家中病人，41%選擇需要專(zhuān)業(yè)護(hù)理，29%需要基本照料。對(duì)于家中有學(xué)齡期孩子的家庭，28%需要接送孩子上學(xué)，21%日常家務(wù)，21%課業(yè)輔導(dǎo)。

　　家政員類(lèi)型方面，被調(diào)查人員中71%選擇鐘點(diǎn)工，25%選擇白天來(lái)，不住家，3%選擇住家型。家政員的年齡段：51%選擇36-45周歲的，42%選擇46-55周歲的。家政員的性別：86%選擇女性，14%選擇男女不限。家政員的籍貫：52%要求市內(nèi)，46%無(wú)所謂。

　　在招聘家政員方面，64%選擇熟人介紹，32%選擇家政公司。而在選擇家政公司的時(shí)候，46%考慮的是口碑。

　　被調(diào)查人員中，38%的家庭接受每月在家政服務(wù)上花費(fèi)500元以下，41%接受500-1000元，16%接受1001-2000元。3%接受2001-3000元。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1.市場(chǎng)供需存在著矛盾。調(diào)查顯示居民對(duì)家政服務(wù)等級(jí)需求越來(lái)越高，保潔、保姆等初級(jí)項(xiàng)目外，對(duì)月嫂、養(yǎng)老護(hù)理、病老陪護(hù)、課業(yè)輔導(dǎo)等中高級(jí)服務(wù)項(xiàng)目需求量逐步增大�，F(xiàn)市場(chǎng)尚還不能滿足需求。但由于市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，服務(wù)的質(zhì)量參差不齊，廣大居民面對(duì)現(xiàn)在的家政服務(wù)供需現(xiàn)狀往往無(wú)從選擇，不是找不到滿意的服務(wù)，就是不敢接受服務(wù)，市場(chǎng)供需矛盾突出。

　　2.行業(yè)觀念陳舊。家政服務(wù)業(yè)作為從傳統(tǒng)保姆發(fā)展而來(lái)的新行業(yè)，尚未得到社會(huì)的普遍認(rèn)同。現(xiàn)在一方面居民對(duì)家政服務(wù)專(zhuān)業(yè)技能需求越來(lái)越高，而愿意在家政服務(wù)上花的錢(qián)卻偏低。另一方面，不少女性受侍侯人、低人一等等舊觀念的影響，怕丟面子，怕受歧視，寧愿無(wú)事干或工地打小工，也不愿意干家政。

　　3.市場(chǎng)需求大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)少。根據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，被調(diào)查人員中有34%家庭需要家政服務(wù)，說(shuō)明我區(qū)家政服務(wù)市場(chǎng)的需求是龐大的，64%的人選擇熟人介紹的家政服務(wù)人員，這表明家政服務(wù)業(yè)尚未形成一個(gè)完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，導(dǎo)致供需無(wú)方，接觸難，在短期之內(nèi)熟人介紹可能會(huì)帶來(lái)一定的收益，但是不利于家政服務(wù)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　4.市場(chǎng)管理不夠規(guī)范。家政服務(wù)業(yè)由于市場(chǎng)廣闊，供不應(yīng)求，只要想干的就可以干，因而造成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)混亂。目前新北區(qū)的家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量也沒(méi)有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)價(jià)格不統(tǒng)一。如月嫂服務(wù)，收費(fèi)價(jià)格相差甚大。此外，家政服務(wù)員的自身安全和利益無(wú)法保障，雇主的利益也無(wú)法保障。這些問(wèn)題在一定程度上制約了家政服務(wù)業(yè)的快速健康發(fā)展。

　　三、對(duì)策與建議

　　1.建立巾幗家政服務(wù)機(jī)構(gòu)，打造服務(wù)品牌。各級(jí)婦聯(lián)作為群團(tuán)組織，社會(huì)誠(chéng)信度高，在人們的心目中具有一定的地位，因此婦聯(lián)組織要主動(dòng)承擔(dān)起引進(jìn)、促進(jìn)、推進(jìn)巾幗家政服務(wù)健康發(fā)展的責(zé)任，組織動(dòng)員下崗女工和外來(lái)務(wù)工婦女自主創(chuàng)業(yè)。2022年，我區(qū)已成功引進(jìn)江蘇省好蘇嫂家政服務(wù)品牌，并大力學(xué)習(xí)和借鑒山東濟(jì)南陽(yáng)光大姐、浙江杭州西麗巾幗家政的好經(jīng)驗(yàn)好做法，在行業(yè)樹(shù)立標(biāo)桿，帶動(dòng)全區(qū)家政服務(wù)業(yè)快速健康地發(fā)展。

　　2.加強(qiáng)培訓(xùn)，提高服務(wù)人員素質(zhì)。擁有專(zhuān)業(yè)的家政服務(wù)隊(duì)伍是創(chuàng)建品牌的'重要基礎(chǔ)，而專(zhuān)業(yè)化的理論和實(shí)踐培訓(xùn)是提升家政服務(wù)人員素質(zhì)和服務(wù)能力的重要手段。新北區(qū)婦聯(lián)聯(lián)合好蘇嫂家政服務(wù)中心，積極發(fā)揮巾幗創(chuàng)業(yè)就業(yè)培訓(xùn)指導(dǎo)中心的作用，全方位、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求定期集中培訓(xùn)不同級(jí)別、不同檔次的家政服務(wù)人員，同時(shí)還將進(jìn)行職業(yè)道德、法律常識(shí)、家庭禮儀、操作規(guī)則等一系列操作性、針對(duì)性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)行為，提高家政人員整體素質(zhì)，以適應(yīng)家政服務(wù)市場(chǎng)不同層次的雇主需求。

　　3.加大宣傳力度，構(gòu)筑婦女就業(yè)平臺(tái)。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，大力宣傳家政服務(wù)業(yè)在社會(huì)發(fā)展中的積極作用，樹(shù)立管理先進(jìn)、服務(wù)一流的巾幗家政服務(wù)公司，提高家政服務(wù)業(yè)的社會(huì)地位，引導(dǎo)家政服務(wù)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。鼓勵(lì)下崗女工、農(nóng)村婦女自覺(jué)拋棄行業(yè)陳腐觀念，積極參與家政服務(wù)活動(dòng)，讓她們到家政服務(wù)行業(yè)尋找自己的位置，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。對(duì)社區(qū)下崗女工和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查摸底，掌握她們的務(wù)工需求，及時(shí)向家政服務(wù)公司反饋，健全全區(qū)家政行業(yè)人員人才信息庫(kù)。通過(guò)電臺(tái)廣播、電視廣告、報(bào)紙宣傳等形式，對(duì)家政服務(wù)市場(chǎng)的供需信息進(jìn)行及時(shí)宣傳，使雇主和求職者都能及時(shí)掌握有效信息，實(shí)行雙向選擇。同時(shí)要充分利用高新區(qū)高知人群集聚的優(yōu)勢(shì)，多挖掘市場(chǎng)潛力，為高新區(qū)引進(jìn)人才、留住人才當(dāng)好后盾。

　　4.政府部門(mén)加大對(duì)行業(yè)管理和扶持力度。當(dāng)前，家政服務(wù)業(yè)正處于一個(gè)逐步積累逐步向前發(fā)展階段，政府的重視和扶持對(duì)于現(xiàn)階段的家政行業(yè)是必不可少的。在管理上，政府應(yīng)加強(qiáng)家政服務(wù)行業(yè)監(jiān)管力度，對(duì)家政服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理，規(guī)范家政公司之間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)無(wú)照經(jīng)營(yíng)家政服務(wù)業(yè)的，要加大整治取締力度，更好地維護(hù)正規(guī)家政服務(wù)公司的合法權(quán)益。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 18

　　物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

　　一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況

　　我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因

　　隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。

　　隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū)，50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　�。ǘ�）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確

　　我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

　�。ㄈ�）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套

　　我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的'39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

　　（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

　　1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

　　2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂(lè)家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。

　　3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權(quán)，無(wú)法盡責(zé)，只得放任自流。

　　4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。

　　（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

　　1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。

　　2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤�司和首�?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。

　　3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。

　　4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

　　三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

　　1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。

　　在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

　　2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。

　　相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

　　3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

　　4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。

　　上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類(lèi)事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專(zhuān)線電話，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 19

　　管養(yǎng)等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　　（一）準(zhǔn)入門(mén)檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門(mén)衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車(chē)費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　�。ǘ�）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對(duì)出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度，業(yè)主不滿意。

　　（三）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上案件。如鴻運(yùn)廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群。

　�。ㄋ模�業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加，而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。

　�。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門(mén)（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對(duì)策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類(lèi)指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　　（一）積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居會(huì)為主的`“部門(mén)（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱(chēng)、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會(huì)，由各居會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　�。ǘ�）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在23年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　�。ㄋ模�強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門(mén)應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難�？梢詫�(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　�。ㄎ澹�強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主會(huì)成立、業(yè)主員會(huì)的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　�。�六）加推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類(lèi)排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛�本服�?wù)，由業(yè)主員會(huì)自治管理；對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 20

　　我們于20xx年3月至4月期間，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)查和對(duì)比。我們主要查閱了專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告，以及各上市物業(yè)公司的招股說(shuō)明書(shū)和年度財(cái)務(wù)報(bào)告。同時(shí)，與XX物業(yè)一起對(duì)部分先進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行走訪調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┕芾硪�(guī)模。

　　20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)（下稱(chēng)“500強(qiáng)”）營(yíng)業(yè)收入[1]達(dá)到3，407.48億元，同比增長(zhǎng)20.33%，占行業(yè)總營(yíng)收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目82，574個(gè)，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長(zhǎng)12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。

　　20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入[2]達(dá)到1103.xx億元，在管物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量20，591個(gè)，在管物業(yè)項(xiàng)目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長(zhǎng)1.54%。其中，本市物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量7，361個(gè)，建筑面積6.12億平方米。

　�。ǘ�）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來(lái)愈嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場(chǎng)中求生存、謀發(fā)展。

　�。�1）中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)（下稱(chēng)“百?gòu)?qiáng)”）在20xx-20xx年間的市場(chǎng)占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，反映出市場(chǎng)集中度在持續(xù)提升。百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主要方式有：

　　第一，收并購(gòu)是最直接、有效的擴(kuò)張方式。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場(chǎng)的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達(dá)到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來(lái)看，擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購(gòu)大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購(gòu)事件。

　　第二，依托關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)、合作、布局優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模。20xx年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來(lái)自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接或積極爭(zhēng)取關(guān)聯(lián)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)。

　　第三，市場(chǎng)化拓?cái)U(kuò)充第三方物業(yè)項(xiàng)目。百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，提升第三方全委項(xiàng)目中標(biāo)率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場(chǎng)外拓項(xiàng)目中標(biāo)率高達(dá)71%;永升生活服務(wù)近年來(lái)市場(chǎng)化項(xiàng)目中標(biāo)率也保持在40%左右。

　　第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機(jī)遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會(huì)化改革進(jìn)一步深化，以及在政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極承接政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢(shì)切入體育場(chǎng)館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)辟外拓新渠道，進(jìn)一步加速規(guī)模擴(kuò)張。

　　（2）疫情后CRIC(中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán))的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護(hù)要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項(xiàng)目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽(yù)是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團(tuán)調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費(fèi)，而一線城市愿意接受更高管理費(fèi)的家庭占比高達(dá)71%。小型物業(yè)公司面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。（本段資料來(lái)源于第一太平戴維斯《中國(guó)物業(yè)管理》20xx.4.2）

　　2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。

　　增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車(chē)服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)及顧問(wèn)咨詢服務(wù)等。

　　由于住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費(fèi)群體關(guān)系密切的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)746.94億元，比上年同期增長(zhǎng)30.03%，占總營(yíng)業(yè)收入的xx.92%，較上年增長(zhǎng)1.64個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。

　　由于業(yè)主增值服務(wù)并沒(méi)有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴(kuò)張。增值服務(wù)估計(jì)會(huì)在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來(lái)高速增長(zhǎng)。

　　3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的提升開(kāi)辟新途徑，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。

　　20xx年，有30余家百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬(wàn)元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用投入在100-500萬(wàn)元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺(tái)建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運(yùn)用主要體現(xiàn)在以下方面：

　�。�1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助O2O概念，搭建智慧社區(qū)平臺(tái)及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（主要是APP的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過(guò)自營(yíng)、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類(lèi)，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對(duì)剛需和高頻需求提供服務(wù)。

　�。�2）運(yùn)用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)�；�于物業(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動(dòng)密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實(shí)現(xiàn)流程自動(dòng)化和精簡(jiǎn)化，在提高透明度、明確責(zé)任劃分的同時(shí)，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運(yùn)營(yíng)效率提升的前提下，還可以跟蹤評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性，進(jìn)行針對(duì)性提升。

　　二、經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析及建議

　　（一）毛利率情況。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)平均毛利率為15.02%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。

　　20xx年，XX物業(yè)毛利率為6.80%，比500強(qiáng)企業(yè)毛利率低8.22個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于上市公司毛利率。（XX物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增 XS、LA的空置管理費(fèi)收入247.54萬(wàn)元，調(diào)減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后的收入281.85萬(wàn)元；成本不含稅費(fèi)支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計(jì)入考核但實(shí)際已發(fā)生的利潤(rùn)和其他收入提成48.51萬(wàn)元。）

　　（二）營(yíng)業(yè)收入情況。

　　XX物業(yè)20xx年收入4，452.40萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2，713.23萬(wàn)元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬(wàn)元，占總收入的16.45%；停車(chē)場(chǎng)收入1，006.78萬(wàn)元，占總收入的22.61%。XX物業(yè)營(yíng)業(yè)收入對(duì)比情況如下表：

　　1、物業(yè)服務(wù)收入分析。

　　（1）物業(yè)費(fèi)收繳率：ch管理處的物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.38%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。

　　XX物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。XX物業(yè)六個(gè)管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。

　　XX物業(yè)各管理處物業(yè)費(fèi)收繳率及物業(yè)費(fèi)平均水平對(duì)比如下表：

　�。�2）物業(yè)費(fèi)單價(jià)：ch管理處的物業(yè)費(fèi)單價(jià)偏低。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.11元/（平方米·月）；百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)系列-中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)定價(jià)洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個(gè)小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4，496個(gè)，物業(yè)費(fèi)平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費(fèi)在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價(jià)2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細(xì)情況見(jiàn)下表：

　　20xx年，XX物業(yè)的物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費(fèi)單價(jià)中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。

　�。�3）管理建議。

　　XX物業(yè)改善和提升CH管理處的現(xiàn)場(chǎng)管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，進(jìn)而提高物業(yè)費(fèi)收繳率，提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)。如CH管理處物業(yè)費(fèi)單價(jià)能達(dá)到深圳物業(yè)費(fèi)中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費(fèi)收入增加224萬(wàn)元。

　　2、增值服務(wù)收入

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為xx.92%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。

　　從增值服務(wù)的具體細(xì)項(xiàng)來(lái)看，20xx年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加注重對(duì)業(yè)主的線下服務(wù)，重點(diǎn)發(fā)力居家類(lèi)增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長(zhǎng)，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個(gè)百分點(diǎn)、6.67個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細(xì)見(jiàn)下圖：

　　20xx年，XX物業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為39.06%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的23.97%，高15.09個(gè)百分比。XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)中，空間運(yùn)營(yíng)收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是XX物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場(chǎng)服務(wù)和集團(tuán)商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百?gòu)?qiáng)企業(yè)相比，XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型比較單一。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問(wèn)咨詢服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項(xiàng)目，但XX物業(yè)尚未開(kāi)展以上服務(wù)項(xiàng)目。XX物業(yè)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入明細(xì)對(duì)比如下：

　　針對(duì)以上問(wèn)題，管理建議如下：

　　第一，XX物業(yè)應(yīng)嘗試開(kāi)展更多類(lèi)型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，XX物業(yè)的管理費(fèi)收繳率良好，停車(chē)場(chǎng)飽和運(yùn)營(yíng)，要再提高管理費(fèi)收入和停車(chē)場(chǎng)收入存在一定的.難度。XX物業(yè)可以嘗試開(kāi)展房屋經(jīng)紀(jì)、家政和家居服務(wù)，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)可以在線下開(kāi)展，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，符合XX物業(yè)的實(shí)際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為XX物業(yè)的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　第二，金XX集團(tuán)可嘗試與XX物業(yè)合作工程設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)。一方面可以使設(shè)計(jì)的房屋更具有實(shí)用性，節(jié)約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團(tuán)土地增值稅等稅費(fèi)的稅務(wù)籌劃，降低金XX集團(tuán)綜合稅費(fèi)開(kāi)支。

　�。ㄈ�）營(yíng)業(yè)成本情況。

　　1、人工成本。

　�。�1）人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率：比率略微偏高。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為44.86%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的比率為44.90%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對(duì)清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項(xiàng)目對(duì)綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項(xiàng)目對(duì)秩序維護(hù)實(shí)行業(yè)務(wù)外包。如按XX物業(yè)的實(shí)際外包情況進(jìn)行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），則百?gòu)?qiáng)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為42.69%。

　　20xx年，XX物業(yè)實(shí)際支出人工成本2，203.43萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的47.46%。比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的42.69%，高4.77個(gè)高分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（CH管理處的管理費(fèi)按2.6元/（平方米·月）計(jì)算，含LA、 XS的空置管理費(fèi)，下同），XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為1，981.90萬(wàn)元，實(shí)際超支金額2xx.53萬(wàn)元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見(jiàn)下表：

　�。�2）人均在管面積：嚴(yán)重低于百?gòu)?qiáng)和500強(qiáng)企業(yè)。

　　20xx年， 500強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為5，325平方米/人，百?gòu)?qiáng)企業(yè)人均在管面積為6，496平方米/人。

　　20xx年，XX物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使XX物業(yè)的人均在管面積與500強(qiáng)及100企業(yè)具有可比性，按百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例，來(lái)調(diào)整XX物業(yè)的編制人數(shù)，XX物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過(guò)程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)206.5自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3，548平方米/人，比500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積5，325平方米/人，少1，777平方米/人。

　　如按500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積標(biāo)準(zhǔn)5，325平方米/人計(jì)算，則XX物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例）。如按目前XX物業(yè)的實(shí)際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過(guò)程：239人-清潔人數(shù)140自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實(shí)際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。XX物業(yè)編制人數(shù)及實(shí)際在崗人數(shù)均嚴(yán)重超過(guò)行業(yè)水平。

　　2、清潔衛(wèi)生費(fèi)。

　�。�1）相關(guān)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費(fèi)超支嚴(yán)重。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)清潔衛(wèi)生費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比率為5.68%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對(duì)清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。

　　20xx年，XX物業(yè)清潔衛(wèi)生項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出728.68萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為15.70%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的9.39%高6.31個(gè)百分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為435.93萬(wàn)元，實(shí)際超支金額292.74萬(wàn)元，超支比例67.15%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別為1xx.34萬(wàn)元、76.79萬(wàn)元和79.32萬(wàn)元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見(jiàn)下表：

　　注：營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費(fèi)247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬(wàn)元，減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬(wàn)元。

　　（2）行業(yè)調(diào)查情況。

　　根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按建筑面積每一萬(wàn)平米配備一名清潔人員，單價(jià)約為3200元/人*月。如按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，XX物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬(wàn)元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。

　�。�3）管理建議。

　　第一，XX物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，重新核實(shí)各項(xiàng)目的清潔人員編制，達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的目的。

　　第二，對(duì)于不同檔次的項(xiàng)目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。我們發(fā)現(xiàn)，XS管理處清潔費(fèi)人均單價(jià)為3616元，明顯高于XX物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因?yàn)榕浜蟈S管理處后期售樓，項(xiàng)目需要達(dá)到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)與XX物業(yè)其他項(xiàng)目相同。建議XX物業(yè)根據(jù)不同項(xiàng)目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費(fèi)用長(zhǎng)期超標(biāo)準(zhǔn)的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類(lèi)似的情況。

　　3、綠化費(fèi)。

　�。�1）相關(guān)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率：比例基本正常。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)綠化費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比率為1.57%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有43.49%的項(xiàng)目對(duì)綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)綠化全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。

　　20xx年，XX物業(yè)綠化項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出184.17萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為3.97%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的3.60%高0.37個(gè)百分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為167.13萬(wàn)元，實(shí)際超支金額17.04萬(wàn)元，超支比例10.20%。該項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是XS管理處，超支金額為32.xx萬(wàn)元，超支比例為103.95%。具體情況見(jiàn)下表：

　�。�2）行業(yè)調(diào)查情況。

　　根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計(jì)算，XX物業(yè)需要約29名清潔人員，比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬(wàn)元（不含稅，按XX物業(yè)綠化平均單價(jià)3900元計(jì)算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實(shí)際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支總體基本正常。

　�。�3）管理建議。

　　XX物業(yè)應(yīng)核實(shí)XS管理處綠化費(fèi)用是否合理。

　　三、其他經(jīng)營(yíng)管理建議

　　（一）品質(zhì)服務(wù)管理。

　　XX物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，XX物業(yè)預(yù)算能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的獨(dú)立生存，XX物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：

　　1、建議XX物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，明確每個(gè)相關(guān)崗位的職責(zé)，確保崗位職責(zé)的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。

　　2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實(shí)現(xiàn)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。XX物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標(biāo)準(zhǔn)化流程固定在系統(tǒng)中，保證標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行不打折扣。同時(shí)，努力實(shí)現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　3、在績(jī)效考核中，降低財(cái)務(wù)指標(biāo)的分值占比，增加滿意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財(cái)務(wù)指標(biāo)占比70%，不考核滿意度調(diào)查結(jié)果。建議將財(cái)務(wù)指標(biāo)占比調(diào)低到50%以下，滿意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費(fèi)聘請(qǐng)第三方進(jìn)行滿意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。

　　4、集團(tuán)相關(guān)部門(mén)應(yīng)定期、獨(dú)立對(duì)物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績(jī)效考核中。

　　（二）績(jī)效考核管理。

　　1、建議XX物業(yè)對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行層層分解，最終將考核指標(biāo)明確、具體得分配到基層員工。

　　目前，集團(tuán)將考核指標(biāo)下達(dá)給XX物業(yè)后，XX物業(yè)會(huì)將指標(biāo)分解給各管理處。但是，考核指標(biāo)并未分解給本部的職能部門(mén)，也未分解給各項(xiàng)目的基層員工。職能部門(mén)只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達(dá)成考核目標(biāo)；各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也不清楚如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)共同努力完成考核目標(biāo)。具體建議如下：

　　（1）建議XX物業(yè)將考核指標(biāo)先分解給各職能部門(mén)，由各職能部門(mén)再分解到項(xiàng)目，職能部門(mén)是該項(xiàng)指標(biāo)的負(fù)責(zé)人。如財(cái)務(wù)指標(biāo)分解給財(cái)務(wù)部門(mén)，滿意度調(diào)查指標(biāo)分解給品質(zhì)管理部門(mén)，離職率等指標(biāo)分解給行政部門(mén)。各部門(mén)對(duì)相應(yīng)指標(biāo)的總體完成情況負(fù)責(zé)。

　�。�2）建議各項(xiàng)目將指標(biāo)繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費(fèi)收入指標(biāo)分解給每個(gè)管理員，將加班費(fèi)用分解給安管等部門(mén)，滿意度調(diào)查指標(biāo)分解給清潔、綠化、安管、維修等部門(mén)負(fù)責(zé)人。保證基層員工對(duì)自己的指標(biāo)任務(wù)清楚明確。

　　2、調(diào)整績(jī)效考核指標(biāo)。

　　根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標(biāo)考核的方法對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行績(jī)效考核�？�(jī)效考核指標(biāo)均包含財(cái)務(wù)指標(biāo)（30%-40%）、滿意度指標(biāo)（10%-40%）和安全管理（扣分項(xiàng)）等。財(cái)務(wù)指標(biāo)一般考核總收入、收繳率、利潤(rùn)等幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。XX物業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，具體到每一項(xiàng)收入（管理費(fèi)收入、停車(chē)場(chǎng)收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費(fèi)用等）。

　　由于XX物業(yè)按明細(xì)項(xiàng)目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費(fèi)用項(xiàng)目須經(jīng)集團(tuán)審批，建議改變財(cái)務(wù)指標(biāo)考核方式，僅考核關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，如總收入、收繳率、利潤(rùn)等，不考核支出的具體細(xì)項(xiàng)。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 21

　　一、社會(huì)力量辦學(xué)的主要形式和稅收管理現(xiàn)狀

　　(一)從規(guī)模上看。社會(huì)力量辦學(xué)從規(guī)模上看，規(guī)模較大的有民辦學(xué)校，規(guī)模較小的有各種社會(huì)力量辦的培訓(xùn)。民辦學(xué)校逐步形成了多層次、多門(mén)類(lèi)、多形式的辦學(xué)體系，既有高等層次學(xué)校，又有中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校，也有普通中小學(xué)、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會(huì)團(tuán)體辦的，也有公民個(gè)人辦的，還有中外合資辦的。民辦學(xué)校手續(xù)較為齊全，較為穩(wěn)定。

　　(二)從形式上看。社會(huì)力量辦學(xué)從形式上看，可謂靈活多樣、雜亂多變：

　　1、為解決社會(huì)就業(yè)而開(kāi)辦的各類(lèi)崗前技能培訓(xùn)班。主要培訓(xùn)對(duì)象是下崗職工、待業(yè)青年、農(nóng)村進(jìn)城的剩余勞動(dòng)力。這類(lèi)培訓(xùn)班大部分取得許可證，辦班地點(diǎn)、時(shí)間、授課人員較為固定;

　　2、為職稱(chēng)評(píng)定或職務(wù)晉升開(kāi)辦的各類(lèi)考前輔導(dǎo)班。通常由各級(jí)別的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位組織創(chuàng)辦，培訓(xùn)對(duì)象主要是準(zhǔn)備參加職稱(chēng)考試、專(zhuān)業(yè)技術(shù)考試的各類(lèi)社會(huì)在職人員。這類(lèi)辦班多數(shù)是以組織名義聘請(qǐng)幾名社會(huì)專(zhuān)家學(xué)者臨時(shí)開(kāi)辦，具有一定的周期性;

　　3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長(zhǎng)培訓(xùn)班和家教大軍。主要培訓(xùn)對(duì)象是在校的中小學(xué)生及幼兒園小朋友，培訓(xùn)形式多采取短期培訓(xùn)和臨時(shí)輔導(dǎo)相結(jié)合，屬第二職業(yè)勞務(wù)創(chuàng)收，其流動(dòng)性和隱蔽性較強(qiáng)，不易控管。

　　(三)從管理上看。從政府對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)的管理上看，有兩種情況：

　　1、舉辦實(shí)施學(xué)歷教育、學(xué)前教育、自學(xué)考試助學(xué)及其他文化教育的民辦學(xué)校，由縣級(jí)以上人府教育行政部門(mén)按照國(guó)家規(guī)定的權(quán)限審批;

　　2、舉辦實(shí)施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)的'民辦學(xué)校，由縣級(jí)以上人民政府勞動(dòng)和社會(huì)保障行政部門(mén)按照國(guó)家規(guī)定的權(quán)限審批，并抄送同級(jí)教育行政部門(mén)備案。

　　現(xiàn)在，石家莊市橋西區(qū)在教育和勞動(dòng)部門(mén)登記注冊(cè)的社會(huì)力量辦學(xué)的有41家(主要是外語(yǔ)、藝術(shù)、電腦、醫(yī)療美容、駕駛、人力資源等培訓(xùn)學(xué)校)，另有還有一些未在主管部門(mén)登記注冊(cè)的單位、個(gè)人和利用假期為學(xué)生補(bǔ)課辦班的教師以及家教人員，但是，辦理稅務(wù)登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對(duì)規(guī)模較大，且有建賬能力的，采取的是按賬征收;對(duì)規(guī)模較小，且沒(méi)建賬能力的，實(shí)行的是定額征收。有的臨時(shí)性辦班者雖然辦理了稅務(wù)登記，但由于辦班時(shí)間和場(chǎng)所不固定，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難進(jìn)行有效的征管，對(duì)不辦理任何手續(xù)的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關(guān)稅收8萬(wàn)多元。由此可見(jiàn)，對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)的稅收管理亟待加強(qiáng)。

　　二、社會(huì)力量辦學(xué)稅收征管不到位的原因

　　(一)、辦學(xué)者納稅意識(shí)不強(qiáng)。有的對(duì)有關(guān)稅收政策不了解，片面地認(rèn)為，只要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)就是合法了，辦學(xué)不應(yīng)該納稅;有的受利益驅(qū)使，只為賺錢(qián)，不但不積極主動(dòng)地納稅，反而有意逃避納稅。

　　(二)、辦學(xué)形式五花八門(mén)，難以進(jìn)行有效的稅收控管。目前，社會(huì)力量辦學(xué)按功能分，主要分為素質(zhì)型、技能型、提高型、培訓(xùn)型;按時(shí)間分，分為長(zhǎng)、中、短期和臨時(shí)性辦學(xué)。辦學(xué)形式既有合伙辦學(xué)，又有單獨(dú)辦學(xué)，授課人員既有專(zhuān)職授課教師，又有大中專(zhuān)學(xué)生。除了規(guī)模較大的民辦學(xué)校外，還有以家庭住宅為固定場(chǎng)所的長(zhǎng)期授藝班，也有高考前開(kāi)設(shè)的臨時(shí)補(bǔ)習(xí)班。這些補(bǔ)習(xí)班的特點(diǎn)是可應(yīng)時(shí)開(kāi)辦，也可隨時(shí)停辦，具有較強(qiáng)的隨意性，場(chǎng)所也不固定，且收入多以現(xiàn)金形式，稅務(wù)部門(mén)很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂(lè)學(xué)校，在出售樂(lè)器的同時(shí)，進(jìn)行培訓(xùn)和教學(xué)，業(yè)主在申報(bào)納稅時(shí)只申報(bào)繳納商品銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納的稅款，對(duì)培訓(xùn)教學(xué)收入?yún)s故意隱瞞。

　　(三)、部門(mén)協(xié)作不夠密切。有的主管部門(mén)未能對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)者進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督，比如，在資格審查和年檢方面，沒(méi)把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項(xiàng)主要內(nèi)容，只是以收(費(fèi))代管(理)。還有的主管部門(mén)只從部門(mén)利益考慮，擔(dān)心社會(huì)力量辦學(xué)者因繳稅而不能向其交納管理費(fèi)。因而，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)檢查和調(diào)查不能很好地配合和支持，不能及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地提供相關(guān)資料。

　　(四)、參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的人員配合意識(shí)差。由于參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)的人員心態(tài)不一，而不能很好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管。學(xué)員的學(xué)費(fèi)大都是由自己支付，不報(bào)銷(xiāo)，加上索要發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，因而，有些學(xué)員不向辦學(xué)者索要合法發(fā)票，給辦學(xué)者造成了偷稅之機(jī)，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能對(duì)此實(shí)現(xiàn)以票管稅。另一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)在向?qū)W員進(jìn)行調(diào)查時(shí)，有的學(xué)員怕給自己帶來(lái)麻煩，影響與辦學(xué)者的關(guān)系，故不愿提供真實(shí)的有關(guān)情況。

　　三、加強(qiáng)社會(huì)力量辦學(xué)稅收征管的措施

　　(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對(duì)性地對(duì)辦學(xué)者、學(xué)員，以及有關(guān)部門(mén)搞好專(zhuān)項(xiàng)宣傳，提高辦學(xué)者的納稅意識(shí)，提高學(xué)員的索票意識(shí)，提高有關(guān)部門(mén)的協(xié)稅意識(shí)。

　　(二)、摸清底數(shù)，搞好重點(diǎn)人群監(jiān)控。稅務(wù)部門(mén)與學(xué)校加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，摸清經(jīng)常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門(mén)科目教師等相關(guān)情況，并建立檔案，對(duì)重點(diǎn)納稅人實(shí)行重點(diǎn)追蹤管理，進(jìn)行有效監(jiān)控。

　　(三)、加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作配合。一是建立稅務(wù)反饋制度，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期將有關(guān)情況和信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)，使地稅機(jī)關(guān)能夠及時(shí)全面地了解和掌握有關(guān)情況;二是簽訂責(zé)任狀。形成齊抓共管的良好氛圍。可由政府出面與教育、勞動(dòng)部門(mén)簽訂協(xié)稅責(zé)任狀，進(jìn)一步增強(qiáng)這些部門(mén)做好協(xié)稅工作的責(zé)任感和緊迫感;三是強(qiáng)化管理和監(jiān)督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)不能依法納稅的，不予進(jìn)行資格認(rèn)定和年檢。通過(guò)實(shí)行這一機(jī)制，促使辦學(xué)者依法納稅。

　　(四)、推進(jìn)家教公司化。針對(duì)家教隨意性大、收入難以掌握的特點(diǎn)，可實(shí)行家教公司化，將家教人員納入統(tǒng)一管理，需要家教的直接與公司聯(lián)系，將聘用費(fèi)交入公司，相關(guān)稅收由公司統(tǒng)一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進(jìn)家教行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(五)、推行xx，實(shí)行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業(yè)有獎(jiǎng)發(fā)票的做法，調(diào)動(dòng)交費(fèi)者索要發(fā)票的積極性。

　　(六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法�？杀日諏�(duì)飲食、娛樂(lè)、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法，制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法，強(qiáng)化征管，加大征收力度。

　　(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對(duì)各類(lèi)非基礎(chǔ)教育學(xué)校和～開(kāi)展稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查。對(duì)有涉稅問(wèn)題的要依法處理，對(duì)影響大的可進(jìn)行公開(kāi)處理和曝光。

　　(八)、建立和完善舉報(bào)制度。完善舉報(bào)設(shè)施，公開(kāi)舉報(bào)電話號(hào)碼，認(rèn)真落實(shí)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，進(jìn)一步激發(fā)和調(diào)動(dòng)群眾舉報(bào)的積極性。

　　物業(yè)調(diào)查報(bào)告 22

　　物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了，針對(duì)一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下：

　　一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效

　　1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高�，F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

　　2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。

　　3、業(yè)主委員會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)腵形式，忽視了法律法規(guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

　　4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

　　二、對(duì)策措施和建議

　　1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

　　2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來(lái)講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什

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