房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告一
【摘要】本文通過運(yùn)用比率分析法來分析萬科公司20XX―20XX年度的財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)，對于企業(yè)整體的財(cái)務(wù)情況以及綜合財(cái)務(wù)能力進(jìn)行較為系統(tǒng)的分析，了解企業(yè)存在的問題與不足，并提出整改措施，希望能夠給公司管理人員提供參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營狀況也因此備受關(guān)注。
很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念。
因此，本文以20XX-20XX年萬科公司財(cái)務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。
(一)償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來償還各種債務(wù)(包括長期債務(wù)和短期債務(wù))的能力。
通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機(jī)會和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
一個(gè)企業(yè)償債能力較強(qiáng)，說明它的財(cái)務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗(yàn)的。
1.短期償債能力分析。
短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現(xiàn)以償還流動負(fù)債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進(jìn)行分析。
(1)流動比率：20XX-20XX年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。
由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。
因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財(cái)務(wù)指標(biāo)。
(2)速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項(xiàng)目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。
一般來說，這一指標(biāo)的數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強(qiáng)。
該指標(biāo)在1左右最佳。
該企業(yè)20XX-20XX年速動比率：0.37，0.41，0.34。
根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，20XX年又落回了0.34。
與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。
但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢。
可以結(jié)合同行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。
長期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，所擁有的資產(chǎn)足夠用來償還一些長期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運(yùn)營，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。
一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。
萬科企業(yè)20XX-20XX年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。
資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。
因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。
(二)營運(yùn)能力分析
營運(yùn)能力是企業(yè)通過調(diào)動、運(yùn)用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運(yùn)作，來獲得收益的能力。
通過比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。
企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現(xiàn)資本增值，從而加強(qiáng)企業(yè)償還債務(wù)的能力。
根據(jù)企業(yè)20XX-20XX年財(cái)務(wù)報(bào)告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162;流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。
從整體來看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運(yùn)能力呈現(xiàn)良性走勢。
(三)盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運(yùn)營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來體現(xiàn)：
該企業(yè)20XX-20XX年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。
從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強(qiáng)。
(四)發(fā)展能力分析
該企業(yè)20XX-20XX年凈資產(chǎn)增長率：24.27，21.09，38.37;總資產(chǎn)增長率：56.7，27.88，26.51。
從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長率逐年上升，總資產(chǎn)增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來的市場變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長率，說明了企業(yè)在增強(qiáng)盈利控制風(fēng)險(xiǎn)這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結(jié)與建議
20XX年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。
根據(jù)上文的分析，萬科的總體財(cái)務(wù)狀況良好，公司運(yùn)營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。
在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評估。
拓展新的融資渠道，打開海外市場，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機(jī)制，樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告二
一、 財(cái)務(wù)分析的組織管理體系
1、財(cái)務(wù)分析實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級實(shí)施、歸口分析的管理體系。
財(cái)務(wù)分析工作由集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開財(cái)務(wù)分析會。
日常辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)分析。
各指標(biāo)歸口管理部門按月向財(cái)務(wù)部門提供本部門所管轄指標(biāo)的完成情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。
2、有關(guān)部門的職責(zé)分工。
生產(chǎn)部門根據(jù)對材料進(jìn)、出、存、退，輔助生產(chǎn)費(fèi)用，工時(shí)，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫存、實(shí)際庫存，集團(tuán)內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析;對大修、技改等工程(按項(xiàng)目細(xì)分)實(shí)施情況進(jìn)行分析;
銷售部門根據(jù)對銷售產(chǎn)品的種類、數(shù)量、單價(jià)，款項(xiàng)回收，內(nèi)部銷售、折扣與折讓等的統(tǒng)計(jì)完成情況進(jìn)行分析;
采購物流部門根據(jù)對材料需求，原材料市場價(jià)格，應(yīng)付賬款的統(tǒng)計(jì)完成情況進(jìn)行分析;
工程管理部門對投資完成情況進(jìn)行分析，對工程進(jìn)度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù);
行政勞資部門對日常辦公費(fèi)用、勞動工資、各種社會保險(xiǎn)等執(zhí)行情況分析;
財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)根據(jù)有關(guān)部門報(bào)送的報(bào)表進(jìn)行匯總，負(fù)責(zé)本公司綜合指標(biāo)分析，并對收入、成本(主要是可控費(fèi)用)、利潤、資金、債權(quán)債務(wù)等具體分析。
為了及時(shí)反映各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財(cái)務(wù)按月編制會計(jì)報(bào)表(包括：資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費(fèi)用及生產(chǎn)成本明細(xì)表)。
二、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容及主要指標(biāo)
(一)、財(cái)務(wù)會計(jì)指標(biāo)
1、獲利能力分析指標(biāo)
�、配N售利潤分析指標(biāo)
①銷售毛利率=銷售毛利÷銷售收入凈額
銷售毛利=銷售收入凈額-銷售成本
=銷售收入-銷售折扣與折讓-銷售成本
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎(chǔ)，沒有足夠的毛利率便不能盈利。
同時(shí)銷售毛利率也可成為企業(yè)制定價(jià)格策略時(shí)的參照標(biāo)準(zhǔn)之一。
�、跔I業(yè)利潤率=息稅前營業(yè)利潤÷銷售收入凈額
息稅前營業(yè)利潤=營業(yè)利潤+利息支出
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)通過銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤的能力。
息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。
沒有足夠的息稅前盈利，說明企業(yè)賴以持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)薄弱。
�、酆诵臉I(yè)務(wù)利潤率=核心業(yè)務(wù)息稅前營業(yè)利潤/核心業(yè)務(wù)銷售收入凈額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)通過核心產(chǎn)品的銷售創(chuàng)造利潤的能力。
該項(xiàng)指標(biāo)可以作為對產(chǎn)品項(xiàng)目或業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)之一。
�、瞥杀纠麧櫡治鲋笜�(biāo)
成本費(fèi)用利潤率=營業(yè)利潤÷成本費(fèi)用總額
成本費(fèi)用總額=銷售成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)通過成本和費(fèi)用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項(xiàng)指標(biāo)越大說明企業(yè)的成本和費(fèi)用的耗費(fèi)越有價(jià)值。
使用此項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)對利潤指標(biāo)選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業(yè)利潤為分子，否則應(yīng)使用利潤總額
�、琴Y產(chǎn)收益分析指標(biāo)
總資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)
平均總資產(chǎn)=(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)÷2
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用能力，此項(xiàng)指標(biāo)越高說明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。
�、荣Y本收益分析指標(biāo)
①凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)
平均凈資產(chǎn)=(期初所有者權(quán)益總額+期末所有者權(quán)益總額)÷2
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。
�、谫Y本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額/期初所有者權(quán)益總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)自有資本的增值速度。
�、墒找尜|(zhì)量分析指標(biāo)
�、俸诵臉I(yè)務(wù)利潤占利潤的比重=核心業(yè)務(wù)利潤/利潤總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)利潤的結(jié)構(gòu)，若某種核心業(yè)務(wù)利潤比例過重時(shí)，企業(yè)應(yīng)注意利潤來源的依賴風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)可以適時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行多角化投資，以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
�、跔I運(yùn)指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營所得現(xiàn)金
=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷(凈收益-非經(jīng)營收益+非付現(xiàn)費(fèi)用)
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價(jià)企業(yè)會計(jì)利益和現(xiàn)金流入的關(guān)系，此項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)大于1，若小于1則說明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。
⑹保障性分析指標(biāo)
�、黉N售營業(yè)現(xiàn)金流入比率=銷售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷售收入凈額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)也越有保障。
�、谫Y金安全率=資產(chǎn)變現(xiàn)率-資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)變現(xiàn)率=(現(xiàn)金及其等價(jià)物+良性債權(quán)+適銷存貨+可變無形資產(chǎn))÷資產(chǎn)總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)資金的安全程度，同時(shí)說明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負(fù)債之后，可繼續(xù)擴(kuò)充發(fā)展的能力。
2、營運(yùn)能力分析指標(biāo)
�、倭鲃淤Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額÷平均流動資產(chǎn)
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)流動資產(chǎn)的管理水平，周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)流動資產(chǎn)的管理越好，也說明企業(yè)短期的償債能力越強(qiáng)。
此項(xiàng)指標(biāo)可以分解使用，按應(yīng)收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。
�、跔I業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷存貨周轉(zhuǎn)率
=360÷(銷售成本÷平均存貨)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
=360÷(銷售收入÷平均應(yīng)收賬款)
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為資金的周轉(zhuǎn)速度， 營業(yè)周期越短，說明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越快。
3、償付能力分析指標(biāo)
①現(xiàn)金流動負(fù)債比率=經(jīng)營現(xiàn)金凈流入÷流動負(fù)債
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)償還即期債務(wù)的能力。
�、谫Y產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
此項(xiàng)指標(biāo)反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、規(guī)模迅速增長的階段時(shí)，則可以接受較高的資產(chǎn)負(fù)債率，否則，則應(yīng)保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、成長性分析指標(biāo)
�、黉N售增長率=(本期銷售收入-上期銷售收入)÷上期銷售收入×100%
此項(xiàng)指標(biāo)反映銷售收入的增長速度。
�、趦衾麧櫾鲩L率=(本期凈利潤額-上期凈利潤額)÷上期凈利潤額×100%
此項(xiàng)指標(biāo)反映凈利潤的增長速度。
�、圪Y本積累率=本年所有者權(quán)益增長額÷年初所有者權(quán)益 ×100%
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