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投資財務(wù)分析報告
該項目位于某市某區(qū)(以下簡稱“項目園區(qū)”)，是目前某上市公司投資已建成最大的項目，在項目建設(shè)初期未進(jìn)行嚴(yán)格的科學(xué)的可行性論證，為提高財務(wù)管理部集團(tuán)經(jīng)濟(jì)管理職能部門的專業(yè)作用，為公司領(lǐng)導(dǎo)項目決策提供有力的經(jīng)濟(jì)決策支持，特對本項目做事后的經(jīng)濟(jì)效益分析，通過分析，使公司領(lǐng)導(dǎo)清晰的知道項目的投入產(chǎn)出，從而判斷本項目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益情況。
一、本次分析報告的意義與必要性
1、符合集團(tuán)公司未來發(fā)展的需要
2009年5月左右，上市公司將園區(qū)單獨成立全資子公司，園區(qū)的資產(chǎn)將全面投入到新公司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。所以園區(qū)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益就是園區(qū)項目投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益能很好的分析該項目投資的情況。
2、提高部門人員財務(wù)管理和項目投資分析的能力與水平和部門的經(jīng)濟(jì)管理職能
財務(wù)管理部是公司的經(jīng)濟(jì)管理部門，應(yīng)為公司重大經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。部門的職能管理水平取決于部門人員的專業(yè)知識和能力。學(xué)好財務(wù)管理的相關(guān)知識，并把知識充分運用到實際工作中去，把知識轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，這樣才能提升我們的職能管理作用。通過鍛煉撰寫本項目投資分析報告，可以提高部門人員財務(wù)管理和項目投資分析的能力與水平，很好的把學(xué)到的知識運用起來，提高管理意識，最終達(dá)到提高整個部門的職能管理作用。
3、提高整個集團(tuán)重大項目投資的決策能力
企業(yè)的投資風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營過程中的主要風(fēng)險之一，重大的項目投資成功與失敗將決定企業(yè)未來的命運。對一個重大投資項目，一旦決定進(jìn)行投資，該項目的投資風(fēng)險就無法改變了。所以項目投資的前期可行性分析就至關(guān)重要。建立一個科學(xué)民主的投資決策體制和規(guī)范化的投資項目管理是控制投資風(fēng)險最好的方法。項目園區(qū)項目投資并未進(jìn)行科學(xué)的論證，公司在重大項目投資決策還存在不足，沒有形成很好的內(nèi)部控制。為今后提高公司重大投資項目的決策能力，今天我們對該項目做事后的經(jīng)濟(jì)分析也是很有必要的，擬提高整個集團(tuán)重大項目投資的決策能力。
二、項目及投資情況簡介
2006年取得園區(qū)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)面積為27000㎡,土地使用期限為50年。取得土地的主要使用目的是進(jìn)行母公司產(chǎn)品配套的加工及模具的制造。
項目園區(qū)于2007年初開始進(jìn)行勘察設(shè)計、工程施工、設(shè)備采購及后期裝修。本項目的主承包商為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)土建、結(jié)構(gòu)工程、水電安裝、地基基礎(chǔ)、屋頂防水等項目建設(shè)。本項目中的車間主體于2007年7月份完工，主體結(jié)構(gòu)為單層輕鋼結(jié)構(gòu)。本項目中的辦公樓主體為磚混結(jié)構(gòu)，于2008年3月份全部建設(shè)、裝修完畢。各項設(shè)備的購買及投入使用于2007年12月開始至今。二期設(shè)備尚未開始進(jìn)行采購，本投資分析報告不包含尚未采購的設(shè)備。
項目園區(qū)項目投資已接近尾聲，截止2008年12月31日，本項目總投資金額如下：
序號 投資類別 投資金額 占總投資比例
1 土地使用費 12,593,469.20 10.86%
2 房屋建筑物 41,415,055.10 35.72%
3 設(shè)備采購 61,937,619.06 53.42%
合計 115,946,143.36 100.00%
三、本分析報告分析的理論依據(jù)與假設(shè)條件
1、收益期計算年限
本項目投入資產(chǎn)主要為土地使用權(quán)、廠房和機(jī)械設(shè)備。三類資產(chǎn)均有不同的使用年限。機(jī)械設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用年限一般為10年，鋼結(jié)構(gòu)廠房一般為40年，土地使用權(quán)工業(yè)用地出讓年限為50年，扣除廠房建設(shè)期2年，剩余年限為48年。本次項目園區(qū)項目投資分析主要以機(jī)械設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用年限10年為收益年限。
2、折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率是將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的比率。
折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+行業(yè)風(fēng)險報酬率+公司特有風(fēng)險報酬率
折現(xiàn)率的確定區(qū)間最低為五年以上貸款利率5.94%，最高為公司近幾年最好的凈資產(chǎn)收益率。
一般折現(xiàn)率的確定，以行業(yè)利潤率基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮風(fēng)險率，綜合確定。
公司近兩年的凈資產(chǎn)收益率為
2008年度 2007年度
凈資產(chǎn)收益率(%) 19.18 14.95
全社會所有企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率常常被稱之為社會平均投資報酬率。公司的凈資產(chǎn)收益率可以看做是公司要求的投資回報率，結(jié)合公司近兩年的凈資產(chǎn)收益率情況，本次投資分析折現(xiàn)率確定為15%。
3、假設(shè)條件
1)土地使用權(quán)價格維持不變，即10年后項目園區(qū)土地使用權(quán)出讓價格與原始取得的價格一致或相差不大。也就是說項目園區(qū)項目的投資收益主要是依靠項目投資的生產(chǎn)經(jīng)營取得，而非靠土地增值取得。
2)10年后房屋建筑物的市場轉(zhuǎn)讓價格與賬面凈值相差不大。
3)不考慮機(jī)械設(shè)備殘值的變現(xiàn)價值。
4)不考慮出售土地使用權(quán)或機(jī)械設(shè)備的相關(guān)稅費。
5)房屋建筑物投資是在建設(shè)期(兩年)平均投入的，機(jī)械設(shè)備是在建設(shè)后一次性投入的。
6)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。假設(shè)企業(yè)以目前的經(jīng)營方式、目前的經(jīng)營規(guī)模持續(xù)經(jīng)營，即在收益年限內(nèi)公司不在投入新的設(shè)備、擴(kuò)建廠房等。
7)不考慮通貨膨脹因素的影響。資金的無風(fēng)險報酬率保持為目前的水平。
4、計算時點
本項目土地使用權(quán)在06年底取得，建設(shè)期為07年和08年，設(shè)備在08年采購到位，從09年正式投產(chǎn)，所以本次項目分析報告的計算時點為2008年12月31日。
四、本報告的經(jīng)濟(jì)效益分析
項目投資分析，以一定期間的現(xiàn)金流量作為分析的依據(jù)。凈現(xiàn)值大于零或內(nèi)含報酬率大于要求的報酬率即該方案是可行的。本方法是按照折現(xiàn)率為15%(內(nèi)含報酬率)的情況下，根據(jù)目前項目的投資額，計算出在收益期(10年)每年項目園區(qū)應(yīng)實現(xiàn)的凈利潤或利潤總額。
營業(yè)現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊
凈利潤=營業(yè)現(xiàn)金流量-折舊
年折舊額=固定資產(chǎn)折舊+無形資產(chǎn)攤銷
=61,937,619.06×95%÷10+41,415,055.10×95%÷40
+12,593,469.20÷50=7,119,550.75(元)
(1)投資資金在2008年12月31日的終值
12,593,469.20×(1+15%)2+41,415,055.10÷2×(1+15%)+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31(元)
(2)10年后土地使用權(quán)與房屋建筑物變現(xiàn)價值的現(xiàn)值
10年后土地使用權(quán)帳面凈額=12,593,469.20÷50×38=9,571,036.59(元)
10年后房屋建筑物帳面凈額=41,415,055.10-41,415,055.10×95%÷40×10 =31,578,979.51(元)
現(xiàn)值=(9,571,036.59+31,578,979.51)(1+15%)-10
=10,172,283.98(元)
(3)2008年12月31日的投資額
123,113,666.31-10,172,283.98=112,941,382.33(元)
(4)10年每年應(yīng)流入的營業(yè)現(xiàn)金流量
根據(jù)年金現(xiàn)值計算表，15%的折現(xiàn)率，10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.0188
每年應(yīng)流入的營業(yè)現(xiàn)金流量=112,941,382.33÷5.0188
=22,503,662.69(元)
(5)每年應(yīng)實現(xiàn)的凈利潤
凈利潤=營業(yè)現(xiàn)金流量-折舊
每年應(yīng)實現(xiàn)的凈利潤=22,503,662.69-7,119,550.75=15,384,111.94(元)
每年應(yīng)實現(xiàn)的利潤總額=15,384,111.94÷(1-25%)=20,512,149.25(元)
(6)結(jié)論
根據(jù)上述計算得知，項目園區(qū)每年為上市公司創(chuàng)造凈利潤1,538.41萬元以上，該投資項目的內(nèi)含報酬率超過15%，該項目為可行的。
五、與預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較
2009年上市公司實行全面預(yù)算管理，對項目單獨做了利潤指標(biāo)的預(yù)算，具體預(yù)算表格如下：
單位：萬元
項目 部套 模具 合計
營業(yè)收入 6,410.00 4,010.26 10,420.26
營業(yè)成本 4,294.70 3,213.19 7,507.89
營業(yè)稅金及附加 64.10 22.24 86.34
銷售費用 92.46 92.46
管理費用 568.43 187.74 756.17
研發(fā)費用 192.30 192.30
財務(wù)費用
利潤總額 1,198.00 587.09 1,785.09
凈利潤 898.50 440.32 1,338.82
根據(jù)預(yù)算顯示，09年項目園區(qū)模具與部套產(chǎn)品的凈利潤合計為1,338.82萬元，沒有達(dá)到前面計算的每年凈利潤1,538.41萬元，但相差并不大，如果項目園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益保持一定的增長速度，還是能較好的達(dá)到公司的投資目的。
經(jīng)過計算，如果項目園區(qū)每年的凈利潤為1,338.82萬元，其項目投資內(nèi)含報酬率為12.33%�？傮w來說，這個投資報酬率還是可以接受的。
采用預(yù)算的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析存在一定的不足，由于項目園區(qū)尚未成為獨立的公司，在預(yù)算編制過程中，存在部分費用未包含在內(nèi)，所以預(yù)算口徑與獨立核算口徑存在一定的差異，直接采用預(yù)算數(shù)據(jù)不夠科學(xué)合理。
六、使用本報告的局限性
本報告是對項目園區(qū)項目投資進(jìn)行的事后分析，主要是采用財務(wù)管理的資金時間價值和年金等相關(guān)知識，由于分析采用了眾多的假設(shè)條件，收益期限、折現(xiàn)率的選取將直接影響分析的結(jié)果，如發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)變化(通貨膨脹、社會平均收益率大幅下降、大幅降息等)，應(yīng)重新修訂相關(guān)計算參數(shù)。請使用報告者清楚本報告的局限性，正確使用報告結(jié)論。
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