土地增值稅清算

時間：2022-10-07 15:35:37 財稅畢業(yè)論文我要投稿

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土地增值稅清算

　　土地增值稅清算【1】

　　摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各種稅收中，土地增值說是一種比較復雜的稅種，復雜的原因在于對其清算工作存在很多的難點，很多因素都對土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。

　　在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理時，主要是根據(jù)建筑物的不同類型對預征比例進行確定，等到滿足清算條件之后再進行清算工作，所以說清算工作是征收管理工作中的重要內(nèi)容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強對其研究。

　　關(guān)鍵詞：土地增值稅;清算;概念;策略

　　一、土地增值稅及清算概念

　　(一)土地增值稅的定義和目的

　　土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，會涉及到一些對國有土地的轉(zhuǎn)讓問題，在對其進行轉(zhuǎn)讓的過程中單位或者個人會得到轉(zhuǎn)讓的收入，同時也會發(fā)生一定的成本費用(取得土地使用權(quán)所支付的金額;土地征用及拆遷補償款;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎(chǔ)設施費。

　　公共配套設施費;開發(fā)間接費用;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的加計扣除項目)，而土地增值稅就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額(收入-允許規(guī)定扣除項目金額后的余額)按相應稅率計算征收的一種稅種。

　　進行土地增值稅的征收主要有以下幾點目的：

　　一是可以對房地產(chǎn)的市場進行有效的規(guī)劃，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)市場的調(diào)控力度進行加強;二是可以有效的對目前房價上漲飛速的現(xiàn)象進行合理引導回歸理性，并且能夠?qū)σ驗榉績r上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進行有效的避免和抑制;三是可以將我國的土地的利用率進行有效的提高;四是能夠合理的將國家財政的收入進行增加，同時還能夠?qū)覅⑴c到國有土地增值收益的分配方式進行規(guī)范。

　　(二)土地增值稅清算的定義

　　在進行土地增值稅的征收過程中，不可避免的會涉及到土地增值稅的清算問題，進行合理的、準確的清算是土地增值稅清算的最終目標。

　　土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關(guān)要求和規(guī)范，對所需要納稅的具體數(shù)額進行確定的和計算的工作。

　　筆者認為土地增值稅的清算工作是我國稅收體系十八稅一費中難度較大的稅種，與土地增值稅清算相關(guān)的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴格按照清算程序，嚴格遵守法律，同時根據(jù)項目實際，進行合理的清算。

　　二、土地增值稅清算策略

　　(一)拆遷補償標準的處理

　　為了對拆遷補償標準進行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序?qū)ζ髽I(yè)實際應該扣除的拆遷補償費用進行確定：

　　1.對于某個開發(fā)項目地方政府明確規(guī)定拆遷補償標準的，按政府文件標準執(zhí)行;

　　2.對于開發(fā)項目沒有地方政府明確規(guī)定拆遷補償標準的，由主管地方稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)項目地方政府規(guī)定的拆遷補償標準確定;

　　3.對于支付個人拆遷補償費的確認，當?shù)囟悇站挚梢砸圆疬w的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊或簽收憑證為主要依據(jù)來確定具體補償金額。

　　(二)利息支出扣除問題的影響和處理

　　根據(jù)國家對于土地增值稅清算相關(guān)問題的通知可以得出以下幾點：

　　一是在財務費用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的項目計算分攤并且能夠?qū)鹑跈C構(gòu)進行有效的證明的，那么可以根據(jù)實際情況據(jù)實扣除，但是需要指出的扣除限額不應該比按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額高。

　　二是對于超過貸款期限的利息部分和加息部分不允許扣除。

　　三是對于貸款利息的上浮幅度超過國家有關(guān)部門規(guī)定的上浮幅度的部分，不允許扣除。

　　因此筆者認為，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么按規(guī)定，可能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費用以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)進行計算扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　(三)清算時間對土地增值稅的影響和處理

　　在實際工作中，清算的時間直接影響稅款入庫時間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對項目的工程結(jié)算具有滯后性，而且項目開發(fā)多分期進行，建筑安裝成本結(jié)轉(zhuǎn)不及時，公共配套設施費用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預售許可證未滿三年，當前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進行清算，這就存在二次清算的需要。

　　二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對稅款造成影響。

　　如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大稅收成本。

　　因此筆者認為，對于成片開發(fā)分期清算項目的成本費用，在分期清算時，應按實際發(fā)生的費用進行分攤清算，整體項目終了后不再進行調(diào)整分攤，這樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因為項目開發(fā)的時間性影響清算進程。

　　(四)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理

　　我國對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。”進而擴大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。

　　因此筆者認為，應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用商品房采取進一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權(quán)證再銷售的，按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入一手房土地增值稅清算的范圍。

　　三、結(jié)束語

　　綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個非常重要的稅種就是土地增值稅，土地增值稅清算結(jié)果，往往對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響是非常大。

　　在對土地增值說進行清算的過程中，必須按照規(guī)定的清算規(guī)程和方法進行，并且對清算過程中的難點問題進行有效的分析，找出能夠?qū)﹄y點問題進行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準確性和合理性。

　　參考文獻：

　　[1]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學研究所，2010.

　　[2]朱國星.土地增值稅清算中人防成本扣除問題探析[N].淮海工學院學報(社會科學版)，2012;10(16)：50-51.

　　[3]成瑤.有關(guān)土地增值稅清算中出現(xiàn)問題的探討[J].經(jīng)濟視野，2013;(3)：92.

　　土地增值稅清算問題研究【2】

　　摘要土地增值稅清算工作作為稅務部門強化稅收征管的一個重要環(huán)節(jié)，它對于保證稅款應收盡收具有舉足輕重的作用。

　　然而，近幾年來，稅務人員在對房地產(chǎn)企業(yè)清算過程中仍然發(fā)現(xiàn)不少問題，如何進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作是當前迫切需要解決的問題。

　　關(guān)鍵詞土地增值稅清算成本確定

　　土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。

　　土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。

　　土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的常見問題

　　1.逃避或拖延土地增值稅清算。

　　在通知執(zhí)行過程中，仍有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取分期開發(fā)、保留尾盤等手段，故意逃避或拖延增值稅的清算;有些手段更隱蔽，選擇控制預售比例及在財務收支上做文章，如將項目銷售比例控制在85%之內(nèi)，以此逃避清算管理。

　　2.收入確認不及時、不規(guī)范。

　　在實際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算，將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。

　　二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)對需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報銷售收入。

　　四是對直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價為名，降低房價，侵蝕土地增值稅的稅基。

　　3.扣除項目難以界定，增值額認定難。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)財務核算的復雜性，加上房地產(chǎn)開發(fā)的時間跨度長，開發(fā)成本大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列扣除項目金額，有的對開發(fā)成本費用不進行項目間的分開核算，有的不及時歸集成本費用，影響稅金計算的真實性。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)不按項目設立成本明細，將不同項目的成本、完工與未完工的項目成本混在一起，控制企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)。

　　將車庫、物業(yè)管理用房等成本計人住宅成本，導致虛增扣除項目。

　　部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在工程竣工驗收后，將一般無產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售或出租給業(yè)主。

　　但在成本核算中，往往將車庫的成本計人商品住宅的成本。

　　二、完善土地增值稅清算對策

　　1.統(tǒng)一對“清算方式選擇”的認識，防范稅負不公帶來的風險。

　　嚴格意義上說，當前土地增值稅清算方式僅有兩種，一種是按征收率清算，另一種是按法定稅率清算(即我們統(tǒng)稱的據(jù)實清算)。

　　從我們已清算結(jié)案項目采取不同的清算方式計算的結(jié)果來看，按征收率清算方式計算的稅負普遍低于據(jù)實清算方式的稅負。

　　而從清算操作的程序來看，如果按征收率征收的稅負遠遠低于實際清算的稅負，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過滿足不提供納稅資料或逾期仍不清算等條件，選擇按核定征收清算，實際上也就給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種“稅率選擇”的空間，實現(xiàn)稅負的規(guī)避，這樣的選擇納稅人既不會受到處罰或利益損失，反而影響了稅務部門對相關(guān)稅收的控管，同時也造成了納稅人之間稅負的不平衡。

　　參考其它省市做法和結(jié)合本地實際，我們認為應嚴格控制按征收率清算方式的審批，尤其是個案審批;同時積極建言上級稅務部門適度調(diào)高我省征收率標準，并設置懲戒性征收率，堵塞納稅人“稅率選擇”空間。

　　2.統(tǒng)一對“四項成本扣除限額”的認識，防范自由裁量權(quán)限過度帶來的風險。

　　“四項成本扣除限額”的設置，能有效地保護稅基，較好地防范自由裁量帶來的風險。

　　雖然當前我縣的“四項成本扣除限額”因技術(shù)原因造成限額標準與實際出現(xiàn)誤差影響了工作的順利開展，但這不是方向性的錯誤，我們可以通過聘請造價師等專業(yè)人才建立價格模型來調(diào)整扣除限額，也可以通過進一步規(guī)范四項成本具體項目扣除限額口徑來修正扣除限額。

　　3.正確確定清算計稅單位。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　4.認真審核銷售收入的真實性。

　　企業(yè)應根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對;對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

　　5.認真審核計稅的扣除項目。

　　(1)根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。

　�、偻恋卣饔眉安疬w補償費。

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。

　　合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。

　　②前期工程費。

　　指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

　　合法有效憑證為：服務業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。

　�、劢ㄖ惭b工程費。

　　指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

　　參考文獻：

　　[1]財政部CPA考試委員會.稅法.經(jīng)濟科學出版社.2012.

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