宿州市住宅小區(qū)管理辦法

時(shí)間：2024-10-18 09:57:20 辦法我要投稿

宿州市住宅小區(qū)管理辦法

　　2015年3月15日，全國(guó)人大修訂《立法法》，賦予設(shè)區(qū)的市立法權(quán)。2015年5月21日，經(jīng)省人大常委會(huì)審議決定，宿州等六個(gè)設(shè)區(qū)的市人大、政府開(kāi)始行使地方立法權(quán)。

　　我市獲得立法權(quán)后，市法制辦經(jīng)廣泛征求意見(jiàn)，擬定了2016年度規(guī)章制定計(jì)劃，并報(bào)經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議、市委常委會(huì)審議通過(guò)。根據(jù)計(jì)劃安排，今年市政府將制定4部規(guī)章�？紤]到住宅小區(qū)管理與群眾生活息息相關(guān)，且目前我市住宅小區(qū)管理存在著管理模式多樣化、公共場(chǎng)地和設(shè)施管理不到位、體制不健全、業(yè)主委員會(huì)成立比例低、作用發(fā)揮不能令業(yè)主滿(mǎn)意、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)費(fèi)收繳難等諸多問(wèn)題，于是，市政府決定把《宿州市住宅小區(qū)管理辦法》作為第一個(gè)立法項(xiàng)目。

　　《辦法》的制定過(guò)程

　　按照市政府安排，市法制辦會(huì)同市房管局成立了規(guī)章起草領(lǐng)導(dǎo)小組，在完成相關(guān)資料匯編成冊(cè)、廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，著手開(kāi)展起草工作。

　　起草過(guò)程中，為增強(qiáng)立法的科學(xué)性、有效性，通過(guò)不同層面廣泛征求了社會(huì)各界意見(jiàn)，多次組織召開(kāi)政府有關(guān)部門(mén)、市政府立法咨詢(xún)員、法律專(zhuān)家，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會(huì)、物業(yè)企業(yè)代表，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表等參加的座談會(huì)，并將初稿及修改稿在網(wǎng)站和市民論壇公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)，引起市民的廣泛關(guān)注。

　　根據(jù)各方意見(jiàn)，經(jīng)二十多稿修改，形成《辦法》草案，經(jīng)市政府第74次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，于2016年8月12日印發(fā)，于9月15日起正式施行。

　　《辦法》的主要內(nèi)容

　　該《辦法》共六章三十三條，設(shè)定了總則、管理標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范、監(jiān)督管理、法律責(zé)任和附則。

　　其中，第一章為總則，主要規(guī)定了制定目的和依據(jù)、適用范圍、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的定位、管理模式、監(jiān)管責(zé)任主體等。確定鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的管理，明確市縣房產(chǎn)部門(mén)、區(qū)住建部門(mén)是行政主管部門(mén)。第二章為管理標(biāo)準(zhǔn)，主要規(guī)定了住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、整治改造標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、共用設(shè)施和停車(chē)位管理要求、住宅小區(qū)內(nèi)單位和個(gè)人的行為標(biāo)準(zhǔn)等。第三章為行為規(guī)范，詳細(xì)列明了建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)定了供水、供電等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任等。第四章為監(jiān)督管理，主要規(guī)定了縣區(qū)政府、住宅小區(qū)行政主管部門(mén)及其他職能部門(mén)、街道辦事處、居委會(huì)的職責(zé)等。第五章為法律責(zé)任，主要規(guī)定了居民、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)、政府部門(mén)等有關(guān)主體違反本《辦法》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。第六章為附則，明確市管園區(qū)的住宅小區(qū)，由園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)管理;規(guī)定《辦法》的生效時(shí)間等技術(shù)性條款。

　　《辦法》的特色

　　吳德兵認(rèn)為，《宿州市住宅小區(qū)管理辦法》首先明晰了各級(jí)責(zé)任主體的管理職責(zé)，特別是夯實(shí)、明確了街道辦事處4個(gè)方面的職責(zé)任務(wù)，還因地制宜，針對(duì)不同類(lèi)型的住宅小區(qū)，規(guī)定了不同的管理模式。

　　另外，在《辦法》中強(qiáng)化了業(yè)主的主人翁地位，突出業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)管理方案、重大維修項(xiàng)目等重大事項(xiàng)的決定權(quán)，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，保障業(yè)主作為所有權(quán)人，其地位與享有的權(quán)利相適應(yīng)。同時(shí)，《辦法》明確了小區(qū)管理的標(biāo)準(zhǔn)與行為規(guī)范，特別是針對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳難、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高等問(wèn)題，規(guī)定了建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主不良行為記錄制度，依法將相關(guān)信息納入社會(huì)信用體系等。

　　吳德兵說(shuō)，作為我市出臺(tái)的第一部政府規(guī)章，《宿州市住宅小區(qū)管理辦法》的頒布實(shí)施將提高住宅小區(qū)管理的規(guī)范化、法治化水平，提高群眾生活質(zhì)量，有力推動(dòng)我市全國(guó)文明城市創(chuàng)建和全國(guó)和諧社區(qū)示范城市建設(shè)工作的提升。

　　附《辦法》全文：

　　宿州市住宅小區(qū)管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范住宅小區(qū)管理，改善居民的生活環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于市、縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)形成的居住小區(qū)、居住組團(tuán)，以及街區(qū)制住宅小區(qū)。

　　第三條住宅小區(qū)由所在地縣、區(qū)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，下同)具體實(shí)施。

　　市、縣政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、區(qū)政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)是住宅小區(qū)行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的監(jiān)督管理工作。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、發(fā)展改革(物價(jià))、公安、環(huán)保、財(cái)政、民政、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等有關(guān)部門(mén)，依照各自職責(zé)，相互配合，做好住宅小區(qū)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第四條業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。

　　第五條根據(jù)業(yè)主意愿，業(yè)主可以自行管理住宅小區(qū)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位、個(gè)人管理：

　　(一)成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理;

　　(二)未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，由街道辦事處成立臨時(shí)管理委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，直至業(yè)主大會(huì)成立;

　　(三)不能施行獨(dú)立管理的連片住宅或者單幢樓宇，由街道辦事處會(huì)同住宅小區(qū)行政主管部門(mén)按照道路或自然分界線(xiàn)合理劃定區(qū)域，形成區(qū)域連片、利于管理的街區(qū)制住宅小區(qū)，逐步實(shí)現(xiàn)按區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)施物業(yè)管理或委托管理。

　　第六條市、縣、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的整治改造投入，逐步推行街區(qū)制，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

　　第七條街道辦事處和住宅小區(qū)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報(bào)制度，公布投訴舉報(bào)電話(huà)、信箱和電子郵箱等。

　　第二章管理標(biāo)準(zhǔn)

　　第八條新建住宅小區(qū)的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　(一)執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)按照規(guī)劃完成物業(yè)服務(wù)用房的配置，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積不低于二十平方米;

　　(三)按照規(guī)劃完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)工作和活動(dòng)用房建設(shè);

　　(四)按照規(guī)劃完成綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配置;

　　(五)按照規(guī)劃完成消防設(shè)施建設(shè);

　　(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　已建成住宅小區(qū)，未規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)工作和活動(dòng)用房、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等公共配套設(shè)施的，由縣、區(qū)政府負(fù)責(zé)建設(shè)，或者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、置換等方式解決。

　　單位以解決職工住房為主建設(shè)的住宅小區(qū)，由單位負(fù)責(zé)建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)工作和活動(dòng)用房、養(yǎng)老服務(wù)等基本公共配套設(shè)施。

　　第九條老舊住宅小區(qū)整治改造應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　(一)道路達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，路面平整;

　　(二)水、電、氣實(shí)現(xiàn)出戶(hù)管網(wǎng)改造，收費(fèi)到戶(hù);

　　(三)排水通暢;

　　(四)合理設(shè)置垃圾桶(箱)等環(huán)衛(wèi)設(shè)施;

　　(五)設(shè)置必要的消防設(shè)施;

　　(六)合理規(guī)劃設(shè)定行車(chē)線(xiàn)路和停車(chē)位;

　　(七)滿(mǎn)足基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的其他基本功能需要。

　　第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　(一)環(huán)境保持干凈、整潔，垃圾及時(shí)收集、清運(yùn);

　　(二)公共綠化及其設(shè)施定期檢查、養(yǎng)護(hù)、保持狀態(tài)完好;

　　(三)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位正常使用，非機(jī)動(dòng)車(chē)定點(diǎn)停放;

　　(四)消防通道保持暢通，消防設(shè)施設(shè)備保存完好;

　　(五)按規(guī)定時(shí)間和路線(xiàn)巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)處理，安保設(shè)施設(shè)備二十四小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，圖像保存時(shí)間不少于三十天;

　　(六)道路、排水管道、窨井、電梯等共用設(shè)施設(shè)備及時(shí)清理、維修、保養(yǎng)，保持完好;

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他標(biāo)準(zhǔn)。

　　街區(qū)制住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)保潔、保綠、保安等基本要求。

　　第十一條住宅小區(qū)內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。

　　利用住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意、提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)并公示。所得收益按照省有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第十二條住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃和劃定用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

　　車(chē)位、車(chē)庫(kù)不能滿(mǎn)足業(yè)主需要，確需占用共用道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃定車(chē)位進(jìn)行管理。

　　第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個(gè)人應(yīng)遵守以下規(guī)定:

　　(一)不得在裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

　　(二)不得侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途;

　　(四)不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(五)不得違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

　　(六)不得違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;

　　(七)不得在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)不得飼養(yǎng)家禽家畜、散養(yǎng)或者遛逛大型寵物;

　　(九)不得損壞公共綠化及其設(shè)施;

　　(十)不得擅自占用道路停放車(chē)輛，妨礙其他車(chē)輛和人員正常通行;

　　(十一)不得占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、樓梯間和安全出口等;

　　(十二)不得在午間(中午十二點(diǎn)至十五點(diǎn))、夜間(晚二十二點(diǎn)至晨六點(diǎn))和周六、周日裝修裝飾住宅，以及進(jìn)行其他產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染，影響居民正常休息的施工、娛樂(lè)等活動(dòng);

　　(十三)未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，不得占用樓頂、平臺(tái)等共用部位安裝空調(diào)等設(shè)施;

　　(十四)不得從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　第三章行為規(guī)范

　　第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)建設(shè)的住宅小區(qū)符合本辦法第八條第一款規(guī)定的條件;

　　(二)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工驗(yàn)收、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等相關(guān)資料;

　　(三)對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整改;

　　(四)按工程建筑安裝總造價(jià)的百分之二提取工程質(zhì)量保證金，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十五條業(yè)主在住宅小區(qū)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù);

　　(二)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，享有表決權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)依法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者咨詢(xún);

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十六條業(yè)主在住宅小區(qū)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約;

　　(二)遵守共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)及其授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照規(guī)定繳納服務(wù)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主逾期交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主書(shū)面催交。業(yè)主在收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交通知后，可以向業(yè)主委員會(huì)申訴，由業(yè)主委員會(huì)予以調(diào)解，調(diào)解不成的，業(yè)主委員會(huì)可以提出處理建議。

　　業(yè)主逾期交納服務(wù)費(fèi)用超過(guò)一年，經(jīng)兩次書(shū)面催交仍未交納，且未申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將相關(guān)資料報(bào)送住宅小區(qū)行政主管部門(mén)，依法納入業(yè)主個(gè)人信用記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)拒不交納服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交通知應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主有向業(yè)主委員會(huì)申訴、依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟等權(quán)利，以及拒交服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任等。

　　第十七條業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)每年召開(kāi)一次以上定期會(huì)議，有百分之二十以上業(yè)主提議或者有緊急事件、重大事項(xiàng)等需要處理的，及時(shí)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議;

　　(二)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(三)決定涉及業(yè)主利益的重大事項(xiàng);

　　(四)選舉業(yè)主委員會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;

　　(五)決定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)酬金的標(biāo)準(zhǔn)，確定資金來(lái)源和籌集方式;

　　(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(七)決定授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使的職責(zé);

　　(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職權(quán)。

　　住宅小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以棟、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主大會(huì)。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行以下職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

　　(二)每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，需議決重要事項(xiàng)的，及時(shí)召開(kāi);

　　(三)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督履行;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的住宅小區(qū)管理方案、配套工程和重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃;

　　(六)對(duì)公共配套設(shè)施的局部微調(diào)作出決定，涉及較大布局調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)提出方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，按規(guī)定報(bào)有關(guān)單位批準(zhǔn);

　　(七)對(duì)侵占共用設(shè)施設(shè)備、拒交服務(wù)費(fèi)用等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)并依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失;

　　(八)受理業(yè)主的申請(qǐng)、申訴，調(diào)解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛;

　　(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行委員會(huì)負(fù)責(zé)制，會(huì)議由主任負(fù)責(zé)召集，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并在住宅小區(qū)內(nèi)公告。

　　第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享有收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等權(quán)利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)在承接新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)前，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)書(shū)面告知建設(shè)單位，并報(bào)告住宅小區(qū)行政主管部門(mén);

　　(二)按照第十條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù);

　　(三)定期公布服務(wù)費(fèi)收支情況;

　　(四)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

　　(五)勸阻、制止住宅小區(qū)內(nèi)違反本辦法第十三條規(guī)定及其他有關(guān)治安、環(huán)保等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告街道辦事處和有關(guān)部門(mén);

　　(六)物業(yè)服務(wù)合同解除或終止時(shí)，與業(yè)主委員會(huì)辦理有關(guān)資料移交和物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備等交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)的，不得擅自撤離住宅小區(qū)、停止物業(yè)服務(wù);

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。

　　第二十條新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式，或者經(jīng)住宅小區(qū)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照《宿州市前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》簽訂合同。

　　業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按《宿州市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》簽訂合同。

　　已聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但尚未簽訂合同的，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按本條規(guī)定補(bǔ)簽合同。

　　建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將合同在住宅小區(qū)內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于30日。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行規(guī)定義務(wù)或者未按有關(guān)規(guī)定和合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以提前解除合同，書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門(mén)和街道辦事處，并在住宅小區(qū)內(nèi)公告。

　　第二十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　第四章監(jiān)督管理

　　第二十二條縣、區(qū)政府履行以下職責(zé)：

　　(一)組織、領(lǐng)導(dǎo)住宅小區(qū)管理工作;

　　(二)監(jiān)督有關(guān)部門(mén)依法履行住宅小區(qū)監(jiān)管職責(zé);

　　(三)實(shí)施老舊住宅小區(qū)整治改造;

　　(四)負(fù)責(zé)或者監(jiān)督已建成住宅小區(qū)的基本公共配套設(shè)施建設(shè);

　　(五)健全住宅小區(qū)監(jiān)管體制和考核獎(jiǎng)懲、聯(lián)席會(huì)議等工作機(jī)制。

　　第二十三條市、縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門(mén)依照職權(quán)劃分，履行以下職責(zé)：

　　(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)管理和從業(yè)人員培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量化考核制度;

　　(二)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主不良行為記錄制度，依法將相關(guān)信息納入社會(huì)信用體系;

　　(三)健全專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度;

　　(四)指導(dǎo)業(yè)主選擇確定科學(xué)的住宅小區(qū)管理模式;

　　(五)組織住宅小區(qū)管理工作考核;

　　(六)對(duì)新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行綜合查驗(yàn);

　　(七)受理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，并于5日內(nèi)將處理情況書(shū)面答復(fù)投訴人，屬其他有關(guān)部門(mén)職責(zé)的，及時(shí)轉(zhuǎn)送有關(guān)部門(mén)并告知投訴人;

　　(八)協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位之間的矛盾，監(jiān)督建設(shè)單位履行義務(wù)。

　　城市管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、物價(jià)、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、消防等有關(guān)部門(mén)，在接到當(dāng)事人投訴、物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告或者街道辦事處通報(bào)后，應(yīng)當(dāng)于5日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并反饋調(diào)查、處理情況。

　　第二十四條街道辦事處在縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：

　　(一)組織協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會(huì);對(duì)暫不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的住宅小區(qū)，組織居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等組成臨時(shí)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé);

　　(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)、規(guī)章的決定，責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo);

　　(三)組織居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等有關(guān)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量年度考核;

　　(四)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)管理活動(dòng)中的糾紛;

　　(五)會(huì)同住宅小區(qū)行政主管部門(mén)召集聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)未依法換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)、重大矛盾糾紛等相關(guān)事宜;

　　(六)組織、指導(dǎo)、監(jiān)督老舊住宅小區(qū)和街區(qū)制住宅小區(qū)的規(guī)劃組建和管理工作。

　　居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

　　第五章法律責(zé)任

　　第二十五條違反本辦法第十三條第一項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本辦法第十三條第八項(xiàng)規(guī)定，飼養(yǎng)家禽家畜，影響市容環(huán)境衛(wèi)生的，由城市管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期處理或者予以沒(méi)收，并可處五十元以上二百元以下罰款;散養(yǎng)或者遛逛大型寵物的，由公安部門(mén)責(zé)令限期改正，處二百元以上五百元以下罰款。

　　違反本辦法第十三條第十項(xiàng)規(guī)定的，由住宅小區(qū)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處一百元以上五百元以下的罰款。

　　違反本辦法第十三條第十一項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，單位處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款，個(gè)人處警告或者二百元以下罰款;拒不改正的，單位處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，個(gè)人處二百元以上五百元以下罰款;造成嚴(yán)重后果的，依法追究刑事責(zé)任。

　　違反本辦法第十三條第十二項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，并可對(duì)經(jīng)營(yíng)單位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)其他單位和個(gè)人處五百元以上一千元以下的罰款。

　　違反本辦法第十三條第十三項(xiàng)規(guī)定的，由住宅小區(qū)行政主管部門(mén)責(zé)令限期拆除;逾期不拆除的，處五百元以上一千元以下罰款，并依法強(qiáng)制了拆除。

　　第二十六條建設(shè)單位不履行本辦法第十四條第一項(xiàng)規(guī)定義務(wù)的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證。

　　建設(shè)單位不履行本辦法第十四條第三項(xiàng)規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　建設(shè)單位不履行本辦法第十四條第四項(xiàng)規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，不予竣工綜合驗(yàn)收備案。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第十九條第一項(xiàng)規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第十九條第五項(xiàng)規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門(mén)處二千元以上五千元以下罰款。

　　第二十八條住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個(gè)人違反本辦法第十三條規(guī)定、業(yè)主未履行本辦法第十六條規(guī)定義務(wù)的，納入單位或者個(gè)人不良行為記錄;除本辦法另有規(guī)定外，發(fā)生三次以上的，依法納入單位或者個(gè)人信用記錄，并由業(yè)主委員會(huì)在住宅小區(qū)內(nèi)公示;給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　建設(shè)單位未履行本辦法第十四條規(guī)定義務(wù)或者受到相關(guān)行政處罰的，依法納入企業(yè)信用記錄，并向社會(huì)公示;給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行本辦法第十九條規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)的，納入不良行為記錄;發(fā)生三次以上或者受到相關(guān)行政處罰的，依法納入企業(yè)信用記錄，并向社會(huì)公示;給他人造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　第二十九條住宅小區(qū)行政主管部門(mén)、街道辦事處和其他有關(guān)部門(mén)及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)違法干預(yù)依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

　　(二)未按照規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;

　　(三)未按規(guī)定處理住宅小區(qū)管理投訴、舉報(bào)的;

　　(四)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時(shí)作出處理的;

　　(五)有玩忽職守等其他行為的。

　　第三十條違反本辦法其他規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章處理。

　　第六章附則

　　第三十一條市管各園區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)，由各園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。

　　市、縣城市規(guī)劃區(qū)以外的住宅小區(qū)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十二條大型寵物的種類(lèi)由市公安局規(guī)定�！端拗菔星捌谖飿I(yè)服務(wù)合同示范文本》和《宿州市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，由市住宅小區(qū)行政主管部門(mén)會(huì)同市政府法制部門(mén)制定。

　　第三十三條本辦法自2016年9月15日起施行。