貴州省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法
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第一條 為加強我省物業(yè)管理服務(wù)收費的管理，規(guī)范收費行為，維護物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機制，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》(國發(fā)[1998]34號)等法律、法規(guī)和政策，制定本辦法。
第二條 凡在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費用的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織以及各級政府價格主管部門對物業(yè)管理服務(wù)收費進(jìn)行管理的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)所有人、使用人(以下簡稱業(yè)主)、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進(jìn)行維修、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指依法經(jīng)工商行政管理機關(guān)批準(zhǔn)登記注冊成立的物業(yè)管理企業(yè)、受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，按協(xié)議對物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)向業(yè)主收取的合理費用。
第四條 物業(yè)管理服務(wù)費，其內(nèi)容包括公共性服務(wù)費、停車場(所)管理服務(wù)費和特約服務(wù)費。
一、公共性服務(wù)費指為業(yè)主提供公共部位、公共場所、公共事務(wù)、公用設(shè)備、設(shè)施等日常管理服務(wù)所收取的費用。公共性服務(wù)費也稱物業(yè)管理基本費，其服務(wù)內(nèi)容包括：
(一)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括清掃公共樓道、南道、電梯、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、綠化地和公共場地;定時定點收集清運用戶生活辦公垃圾;清洗公共場所地毯，對公共場所地板進(jìn)行打蠟護理;定期對樓宇蓄水池進(jìn)行清洗消毒：組織防鼠滅蟲以及房屋外立面的保潔等。
(二)維護和管理公用設(shè)備、設(shè)施，包括物業(yè)的照明系統(tǒng)、變配電設(shè)備、供水泵管及排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、公用電梯、供暖系統(tǒng)、消防設(shè)備、治安防范等公用設(shè)備設(shè)施及其管道的維護保養(yǎng)，負(fù)責(zé)定期對化糞池進(jìn)行清掏和維護：負(fù)責(zé)協(xié)助管理區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理單位對其公用設(shè)備設(shè)施及其管、線進(jìn)行行業(yè)管理等。
(三)綠化管理，包括綠地、公共路樹、花草、花卉盆景的修剪、補填、澆水、施肥、滅蟲等管理。
(四)安全保衛(wèi)，負(fù)責(zé)樓宇或小區(qū)內(nèi)的值班、巡邏、維持公共秩序。
(五)高級高層樓房電梯應(yīng)有專人操作。
二、停車場(所)管理服務(wù)費，是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放提供服務(wù)所收取的費用。
三、特約服務(wù)費，指物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主要求，為其個別需要提供服務(wù)所收取的費用。
第五條 各級政府價格主管部門是本轄區(qū)城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第六條 物業(yè)管理服務(wù)收費，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理。
一、省級價格主管部門的管理職責(zé)：
(一)制定物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定;
(二)制定全省物業(yè)管理服務(wù)收費價格水平。
(三)審批在貴州省工商行政管理局登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)的收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。
(四)與省建設(shè)廳共同調(diào)解由省級價格主管部門審批的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會之間的收費糾紛。
二、地(州、市)縣(市，區(qū)，特區(qū))價格主管部門的管理職責(zé);
(一)審批所在地、州、市�？h(區(qū))工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。具體審批權(quán)限由各地(州、市)價格主管部門確定。
(二)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反《價格法》和物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定的價格違法行為。
(三)與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門共同調(diào)解物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會之間的收費糾紛。
第七條 貴州省物業(yè)管理企業(yè)，按照《貴州省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)省建設(shè)廳審定并發(fā)給的物業(yè)管理資格等級證書。
第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費，根據(jù)所提供服務(wù)性質(zhì)、特點的不同，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。公共性服務(wù)費、停車場收費實行政府定價或政府指導(dǎo)價;特約服務(wù)費除政府價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。
第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，按照既要補償物業(yè)管理成本和合理盈利，又要考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力確定。
第十條 公共性物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)成：
一、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
二、公用設(shè)備、設(shè)施維修及保養(yǎng)費;
三、綠化管理費;
四、公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費;
五、安全保衛(wèi)費;
六、辦公費。
七、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;
八、法定稅費和合理利潤。
本條第二項至第六項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。
第十一條 住宅物業(yè)管理公共性服務(wù)收費實行等級評定制度。其收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度，按不同等級實行不同收費標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價按質(zhì)論價的考評等級定價制度。
第十二條 住宅物業(yè)管理公共性服務(wù)收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)的確定。由各級價格主管部門按《住宅物業(yè)管理公共性服務(wù)收費等級考核標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》(附件一)規(guī)定的考評項目和考評內(nèi)容及對應(yīng)分值，原則上以獨立小區(qū)(大廈，工業(yè)區(qū))為單位審批所轄物業(yè)管理收費等級及收費標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)考評達(dá)到90分以上為甲級：80分至90分(不含90分)為乙級;70分至80分(不含80分)為丙級;60分至70分(不含70分)為丁級。
收費標(biāo)準(zhǔn)按其等級制定，甲級每月每平方米建筑面積0.60元至0.80元;乙級為0.45元至0.60元;丙級為0.35元至0.45元;丁級為0.25元至0.35元。
公共性服務(wù)費，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實際提供的服務(wù)，對照《住宅物業(yè)管理公共性服務(wù)收費等級考核標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》自評收費等級，向價格主管部門申報，價格主管部門對其進(jìn)行考評后，可按評定等級對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，上下浮動不超過30%具體確定獨立個區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))公共物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)考評不足60分(不含60分)的，原則上不得收取物業(yè)管理服務(wù)費。確需實施物業(yè)管理的，其公共性物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，原則上不得超過丁級的收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門報批。
第十三條 非住宅(包括辦公用房、寫字樓、娛樂業(yè)、商場、娛樂服務(wù)業(yè)和別墅區(qū))物業(yè)管理公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商后按物業(yè)管理服務(wù)收費分級管理權(quán)限報價格主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。
末成立業(yè)主委員會的，根據(jù)物業(yè)管理實際情況，按公共性物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成，由物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申報臨時收費標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 獨立小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的公共設(shè)備、設(shè)施用電、用水費用，由各地(州、市)價格主管部根據(jù)實際情況，制定當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)管理公共設(shè)備、設(shè)施用電、用水費用分?jǐn)傓k法》，報省價格主管部門備案。
第十五條 停車場(頂)管理服務(wù)費，按照《貴州省物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)(機動車停放服務(wù)收費管理辦法)的通知》(黔價經(jīng)[2000]334號)規(guī)定進(jìn)行管理。
第十六條 實行市場調(diào)節(jié)價的特約服務(wù)費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)貎r格、房地產(chǎn)主管部門備案。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務(wù)收費時(臨時標(biāo)準(zhǔn)除外)，應(yīng)按照本辦法第六條的規(guī)定向價格主管部門提供以下資料：
一、工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》;
二、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》;
三、物業(yè)管理委托合同;
四、小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料;
五、申請制定物業(yè)管理服務(wù)收費等級、收費標(biāo)準(zhǔn)的書面報告。
第十八條 各級價格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)按照國家計委第10號令《政府價格決策聽證暫行辦法》的規(guī)定舉行價格聽證會。充分聽取廣大業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的意見，切實維護物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
第十九條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費由業(yè)主入住之日起(以交鎖匙為難)按月交納。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自用房或末售出房屋的物業(yè)管理公共性服務(wù)費由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商支付。已售出但末人住的，由該業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共性服務(wù)費。
第二十條 物業(yè)管理單位收費實行年度審驗制度。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，相應(yīng)調(diào)整其收費等級。
年度審驗采取查驗物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽取業(yè)主委員會(末成立業(yè)主委員會的由業(yè)主代表)意見的方式，對照服務(wù)收費等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗，并對被審驗單位作出合格，不合格的結(jié)論，對收費年度審驗不合格的，作降級、降低收費標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費資格;對收費年度審驗基本合格的，應(yīng)限期整改，整改不力的，降低收費標(biāo)準(zhǔn)。
第二十一條 物業(yè)管理單位不得擅自將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的公用配套設(shè)施、場地，設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房用于自身管理或開展經(jīng)營活動，確因需要用于經(jīng)營的，產(chǎn)生的收益，應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費用開支。
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)在收費地點醒目位置公布。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向業(yè)主提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)已實施物業(yè)管理服務(wù)并收取了相應(yīng)服務(wù)費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主重復(fù)征收如衛(wèi)生費、治安費等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。
第二十五條 末經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)或業(yè)主委員會同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向業(yè)主收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費用。
第二十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理委托合同的約定，按價格主管部門核定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。
第二十七條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個月)向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，接受業(yè)主或業(yè)主管委會的監(jiān)督。
第二十八條 對違反本規(guī)定的行為，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第二十九條 本規(guī)定由省價格主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 本規(guī)定自2001年10月1日起執(zhí)行。原《貴州省城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定》(黔價經(jīng)字[1998]352號)同時廢止。
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