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住宅物業(yè)管理規(guī)范化與改革實踐論文
目前，棗莊市共有物業(yè)企業(yè)210家，其中一級4家、二級16家、三級及三級暫定190家，從業(yè)人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率由40%提高到50%，已經(jīng)建立了前期物業(yè)管理招投標制度、住宅專項維修資金制度、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度、物業(yè)合同備案制度、業(yè)主委員會備案制度等管理制度。針對住宅小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調(diào)研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動建立以“契約精神”為基礎的物業(yè)服務管理體系。
一、理順關系，加強管理
嚴格劃清開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的關系，推動建立以“契約精神”為基礎的物業(yè)服務管理體系。嚴格執(zhí)行承接查驗和綜合驗收。建議由市物業(yè)主管部門、開發(fā)商、物業(yè)公司組成強有力的承接查驗評審小組，對物業(yè)公共部位、公共設施等進行規(guī)范性查驗交接，作為綜合驗收的重要參考，并對驗收結果進行公示，將公示期告知業(yè)主。對未能通過綜合驗收的項目，責令限期整改，整改未能完成的追究相關責任人責任。對已入住戶數(shù)比例達到百分之三十的新建住宅小區(qū)，由街道物業(yè)辦組織，重新進行招投標，并與全體業(yè)主簽訂服務合同。由物業(yè)主管部門制定出臺業(yè)主大會、業(yè)主委員指導辦法，積極推進具備成立條件小區(qū)的業(yè)主委員會建設。
二、細化規(guī)定，措施落地
關于電梯維保問題。制定出臺《棗莊市電梯安全監(jiān)督管理辦法》，由市質(zhì)監(jiān)局負責具體執(zhí)行，明確電梯生產(chǎn)企業(yè)、使用單位責任。住宅小區(qū)內(nèi)的電梯，由業(yè)主委員會或物業(yè)公司委托維保企業(yè)進行定期維保；重大電梯故障維修可動用住宅專項維修資金，并啟用應急使用程序。關于停車管理問題。制定出臺《棗莊市住宅小區(qū)機動車停車管理辦法》，由市住建局負責具體執(zhí)行，規(guī)范住宅小區(qū)停車秩序。對開發(fā)商擅自規(guī)定本小區(qū)車位、車庫只售不租的行為，一經(jīng)核實，由物業(yè)管理部門責令限期改正，沒收違法所得。對上房后6個月內(nèi)未出售車位，采取措施強制出租。關于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮(zhèn)居民二次供水管理規(guī)定》要求，對新建小區(qū)嚴格執(zhí)行專營公司自建自營，由專營公司承擔供水責任；對老舊小區(qū)及現(xiàn)有小區(qū)中供水設施不符合要求的，由市供水主管部門會同相關部門盡快制定二次供水設施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運營。關于消防設施維保問題。制定出臺《棗莊市住宅小區(qū)建筑消防設施管理辦法》，明確消防設施維保內(nèi)容、收費標準和責任歸屬。對未通過消防驗收的住宅小區(qū)，追究相關責任人責任，實行事故追責制；對需要整改的小區(qū)，由消防主管部門核算整改預算，并進行公示，由業(yè)主大會制定方案，業(yè)主委員會負責執(zhí)行或由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司具體執(zhí)行。
三、明確責任，狠抓成效
《棗莊市物業(yè)管理辦法》對推進綜合執(zhí)法進小區(qū)，按照“誰主管、誰負責”的原則，制定小區(qū)物業(yè)管理所涉及的公安、衛(wèi)生、建設、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、人防、物價、質(zhì)監(jiān)、房管等11個部門以及街道責任清單，明確具體責任人，并在小區(qū)內(nèi)設立公示牌，對各個部門的執(zhí)法事項、責任人和監(jiān)督電話進行公示。著力強化監(jiān)管，確保工作到位，問題及時解決�！稐椙f市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，市物業(yè)主管部門負責物業(yè)工作的標準制定、考核及對跨區(qū)域物業(yè)公司的協(xié)調(diào)管理，物業(yè)工作監(jiān)管責任落實到區(qū)（市）政府，由街道具體處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理事務。要建立物業(yè)公示制度，對物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準、收支狀況及非物業(yè)收費情況進行定期公示，由物業(yè)部門監(jiān)督執(zhí)行，對未能按規(guī)定執(zhí)行的物業(yè)企業(yè)通報批評，直至取消物業(yè)服務資質(zhì)。物業(yè)主管部門和民政部門制定的《棗莊市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業(yè)辦主任擔任首屆業(yè)主大會籌備組組長，指導組織屬地業(yè)主大會成立工作。對不具備成立業(yè)主大會條件，或具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處指導后仍不能成立的，在半年內(nèi)由街道辦事處組建物業(yè)管理委員會，街道物業(yè)管理主要負責人或社區(qū)書記兼任主任、業(yè)主代表為副主任，代行業(yè)主委員會職責。2015年，棗莊市新修訂了住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法，出臺了新的物業(yè)服務收費標準和車位租賃收費標準。各區(qū)（市）相繼出臺了加強物業(yè)管理工作意見。其中，滕州市建立了在社區(qū)居委會黨支部領導下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式；薛城區(qū)在各個街道辦事處設立了物業(yè)管理辦公室，并正式開展了物業(yè)管理工作；市中區(qū)建立了物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案管理考核制度，創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式和“4+X”聯(lián)席會議制度，均有效地推動了物業(yè)管理工作。2013年和2014年，棗莊市連續(xù)兩年把物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建活動作為百件惠民實事，投資3100余萬元，創(chuàng)建了56個市級物業(yè)管理示范小區(qū)，較好地發(fā)揮了典型示范帶動作用。2015年開展了住宅物業(yè)星級評定工作，開展了物業(yè)行業(yè)“六個十佳”、物業(yè)服務市場專項整治等一系列活動，積極規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)，形成了創(chuàng)先爭優(yōu)的良好氛圍。
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